OPPO宣(xuān)布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科(kē)技，引发了公(gōng)募REITs扩(kuò)募风波(bō)，如今(jīn)，二级市场的影(yǐng)响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日(rì)，华安张江光大园(yuán)REIT开盘继(jì)续延(yán)续此前几日的下(xià)跌走(zǒu)势，午后跌幅一(yī)度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新购入(rù)基(jī)础设施资产(chǎn)张(zhāng)润大厦的重(zhòng)要(yào)承租方之一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面(miàn)关于(yú)停止执(zhí)行已签租赁(lìn)协(xié)议的(de)通知。同时，在公告中，华安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲(zhé)库科(kē)技后续情况，积极做(zuò)好相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益人相(xiāng)关负(fù)责(zé)人也表(biǎo)示，近期已同步启动了应急预(yù)案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能事项(xiàng)。由(yóu)于(yú)张润(rùn)大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度重视(shì)，浦东(dōng)新区国资委(wěi)也(yě)高度(dù)关注。

　　多(duō)位业内人(rén)士(shì)表(biǎo)示，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短(duǎn)期出租率下跌并不会(huì)从根本上影响其内外价(jià)值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江(jiāng)光大园(yuán)REIT

　　二级市(shì)场价格继续(xù)波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库(kù)科技的事件(jiàn)继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此(cǐ)后(hòu)二级市场价格开始(shǐ)震(zhèn)荡(dàng)走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随(suí)后价格有所回升，最终(zhōng)报收(shōu)3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级市场价格表现欠佳(jiā)，5月(yuè)11日以来，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张江光(guāng)大园REIT累计涨(zhǎng)幅(fú)超过(guò)24％，在全市(shì)场公(gōng)募(mù)REITs中(zhōng)位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募(mù)REITs市场整体表现(xiàn)上看，目前上(shàng)市的8只产业园区基(jī)础(chǔ)设施REITs中，仅(jǐn)博(bó)时招(zhāo)商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均(jūn)有不同程度(dù)下(xià)跌，8只产业(yè)园(yuán)区基础(chǔ)设施(shī)REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT一季报中已经披露张江光大园(yuán)项目(mù)出(chū)租率有所下(xià)降(jiàng)，如(rú)今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因(yīn)此(cǐ)导致二级市场价格(gé)出现(xiàn)波动。”一位(wèi)业内人士分析称。

　　不过，在上述人士(shì)看来，尽管出于风险规避的原因，最(zuì)近几(jǐ)个(gè)交易(yì)日场(chǎng)内资金(jīn)有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租(zū)率下(xià)跌并不会从根本上影响其(qí)内外价值。

　　他也(yě)同时表示，目前(qián)随着(zhe)二(èr)级(jí)市(shì)场价(jià)格(gé)下(xià)跌(diē)，风险(xiǎn)也得到一定(dìng)释放(fàng)，但(dàn)是价格涨跌(diē)会受到基本面、情绪面(miàn)等多(duō)重因素(sù)影响，不好判断价格是不是(shì)已经完(wán)全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业(yè)内人士(shì)表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品(pǐn)年内二级市(shì)场(chǎng)跌幅较大，其实有些隐含(hán)收益率高的产品具备一定的投资价值，很适合稳(wěn)健类投资者。此外，伴随着经(jīng)济复苏(sū)的(de)步伐(fá)，产业园(yuán)区(qū)、物(wù)流(liú)类等REITs产品具备一定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执行董事高(gāo)如星对此表示(shì)，若(ruò)张(zhāng)江园区最终能顺利解决招商(shāng)，平稳(wěn)过度对(duì)氯化钾相对原子质量是多少，经营(yíng)现金流没有造成大的影响，“事件性利空(kōng)下调至得这(zhè)么急、这(zhè)么(me)深，加上(shàng)前期本身园(yuán)区类资(zī)产(chǎn)就回调不少(shǎo)了，这就(jiù)是黄金(jīn)坑(kēng)。”不(bù)过，他也强(qiáng)调，最终还是落到租金收入(rù)受不(bù)受(shòu)影响(xiǎng)，影响多大，估计园(yuán)区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募(mù)路(lù)上再(zài)迎接考验(yàn)

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公(gōng)司哲库科(kē)技(jì)。随后5月(yuè)12日晚，华安张江光大园REIT发布公告(gào)，紧急回应称(chēng)，哲库科技是(shì)其扩募(mù)拟新购入基础(chǔ)设施资(zī)产张润大厦的(de)重要承租(zū)方之(zhī)一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行(xíng)已(yǐ)签租赁协议(yì)的(de)通知。同时，在公告中(zhōng)，华(huá)安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继续密切关(guān)注哲库科技(jì)后(hòu)续情况，积极做好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报中披露的张江光大园(yuán)项目出租率下降事项，一度二(èr)级市场价(jià)格(gé)出现回落。在随后召开(kāi)的业绩说明会中(zhōng)管理(lǐ)人(rén)就相关事项进行(xíng)了解释说明，市场信心得(dé)到了(le)一定提振(zhèn)，二(èr)级市场价格表(biǎo)现也趋于(yú)平(píng)稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日(rì)召开(kāi)的线(xiàn)上和线下的扩(kuò)募说(shuō)明会上，运(yùn)营团队表(biǎo)示了对张江光大(dà)园项目的信心(xīn)，预计签署意向书和合同谈判中的储备(bèi)租户(hù)正(zhèng)常转(zhuǎn)化后(hòu)，项(xiàng)目出租(zū)率(lǜ)将得到回升。没想到仅过了不(bù)到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引起了市场各方的广泛(fàn)关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责(zé)人坦(tǎn)言，事发突然确实(shí)始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科(kē)技(jì)消息的第一时间即(jí)奔(bēn)赴(fù)现场进行了(le)沟通和核实(shí)工作，并同步启动(dòng)了应急预案(àn)，排(pái)摸储备(bèi)租户(hù)，积(jī)极应对哲库提(tí)前(qián)退租的可(kě)能事项。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视，据悉新区(qū)国资委也高度关注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况，相关(guān)负责人介(jiè)绍(shào)说，目前储(chǔ)备(bèi)租(zū)户还是比较丰富(fù)的，覆盖了芯片测试(shì)、人工智能(néng)、航天产(chǎn)业、信(xìn)息技术等产业客户，租(zū)赁意(yì)向面积超过了2万方。从意向储(chǔ)备转化为实际租户(hù)需要一些时(shí)间。

　　“我们正在(zài)着手通过(guò)签(qiān)署租赁意向书来尽快锁定一些重要(yào)租户。虽(suī)然(rán)收了三个月履(lǚ)约保证(zhèng)金给了我们(men)一些空间，但本着对(duì)首批扩募、对市场负(fù)责的态度，我们(men)肯(kěn)定要全力(lì)与时(shí)间赛跑，把这些(xiē)面(miàn)积(jī)在短(duǎn)期(qī)内完(wán)成去化。”相关(guān)负责人说道。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已(yǐ)持有(yǒu)的(de)同区域(yù)的张江(jiāng)光大园项目一季度末(mò)也有将(jiāng)近30％的(de)空(kōng)置(zhì)率，原始权益(yì)人有那么多(duō)储备租户，之前的(de)空置(zhì)率为何(hé)未能得(dé)到(dào)解决。

　　对(duì)此相关负责人解释，张江光大园一直以来(lái)都(dōu)坚持以市场化运(yùn)营为导向(xiàng)，历(lì)史(shǐ)运营表现稳定，租户(hù)的(de)调租(zū)和换租都属(shǔ)于正常情况，而(ér)这次项目的大租户(hù)退租(zū)正好发生在市场活(huó)跃(yuè)度的短期低点(diǎn)，目前(qián)市场情况已有(yǒu)所好(hǎo)转。在(zài)看到出(chū)租(zū)率下滑(huá)情况没有得到及时修(xiū)复(fù)后(hòu)，张江这边(biān)也作了一(yī)定的资源调配和倾斜(xié)，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦(shà)和张江光(guāng)大园项目在给租户(hù)的分隔空间、交付标(biāo)准、租金(jīn)水平(píng)等方面也有一些差(chà)异化(huà)，张润大(dà)厦多是两(liǎng)千多平的大(dà)平(píng)层，楼的成新度高一些，单(dān)价也贵一些(xiē)，张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园(yuán)单层以一(yī)千(qiān)平的面(miàn)积为主，还有(yǒu)一些(xiē)独栋(dòng)形态的物业。租(zū)户自身也会(huì)有诉求，也会(huì)根据自身(shēn)需求和(hé)预算(suàn)挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新老资产的管(guǎn)理人都(dōu)变成了一(yī)家，后(hòu)续我们(men)在资源(yuán)共(gòng)享和联(lián)合营销方面能更加充分发挥协同效(xiào)应(yīng)，相信可以(yǐ)做(zuò)得更好。”上(shàng)述负(fù)责人补充说道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的定位和展望，相关负责人表示(shì)，张江集团(tuán)和(hé)张江高科目前在管资产约五百万方，还有(yǒu)一些其他在开发(fā)的储备项(xiàng)目(mù)，这些都将成(chéng)为(wèi)张江(jiāng)REIT实现打造张江(jiāng)园(yuán)区产业空间资产上市平台目(mù)标的坚实(shí)后盾(dùn)和储备资(zī)源。“我(wǒ)们非常重视张江(jiāng)REIT这个资(zī)本平台和(hé)它未(wèi)来的发展。”相关(guān)负责人表示氯化钾相对原子质量是多少，，“这次扩募(mù)是我们实现基金扩(kuò)容的(de)第一步，也(yě)是(shì)至关(guān)重要的一步，眼下我们可能面(miàn)临了一些突(tū)发情况需要解(jiě)决，但是这和我们(men)在张江科学城这(zhè)三十年建(jiàn)设发(fā)展过程中所经历的相比(bǐ)，只能(néng)算是一个(gè)非(fēi)常小的插曲。我们有信心排除(chú)万(wàn)难，尽一切可能化(huà)解当前突发事件(jiàn)的所有负面影响，维持(chí)预期(qī)和市场的信心。”

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