5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多(duō)出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募(mù)基金为(wèi)代表的机构(gòu)对于这一板块(kuài)已经在悄然布(bù)局(jú)。数据显示，以南方和华夏的(de)两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基(jī)金一季报(bào)统(tǒng)计，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量(liàng)占(zhàn)流通股(gǔ)比重增幅(fú)五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地(dì)产或“底部(bù)回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细(xì)作(zuò)成共识

　　从公(gōng)募(mù)基金(jīn)对房(fáng)地产的配置看，2019年(nián)末，公(gōng)募所持(chí)有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市(shì)场表现出(chū)色，但公(gōng)募所持房地产公(gōng)司市值在股票资(zī)产中的(de)占比却(què)断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次回(huí)升，年底这一(yī)数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对房地(dì)产行业的持(chí)股比例(lì)也(yě)同步(bù)回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头(tóu)似乎(hū)在今年一季度(dù)得以延续(xù)。数(shù)据统计显示，公募重仓持(chí)有房地产板块一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分(fēn)别(bié)为保利(lì)发展、招商(shāng)蛇(shé)口、万科(kē)A、华(huá)发股份、滨江(jiāng)集团(tuán)，持仓市值占板(bǎn)块(kuài)比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现(xiàn)，公募对于房地(dì)产(chǎn)的投(tóu)资愈发有集中于(yú)龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金(jīn)一季报(bào)汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排(pái)在第96位。对(duì)比去年四季报，变化之处首先(xiān)在于(yú)几(jǐ)只房地产龙头股(gǔ)从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明(míng)显；其次是金地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏(sū)链上最后一环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二(èr)级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共(gòng)识的(de)是(shì)，经(jīng)济圈判断房遥控蝴蝶是什么样的，遥控蝴蝶的作用(fáng)地(dì)产已经进入大分化时代(dài)，一(yī)二(èr)线城市好于三四(sì)线城市(shì)。而映射到(dào)二级市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如(rú)果按照产业周期来分类，包括房(fáng)地(dì)产等几类行业(yè)在盖特(tè)纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没有什么投资(zī)机会的。但在(zài)这几年(nián)特殊的行情里包括(kuò)煤(méi)炭、电解(jiě)铝等类(lèi)似的行业也出现了一(yī)些机会(huì)，背后(hòu)的逻辑是供给侧发(fā)生了(le)更大的变化(huà)。”一(yī)不(bù)愿具名(míng)的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公(gōng)募人(rén)士持谨慎(shèn)乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求(qiú)端还需要(yào)有一定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日(rì)，无论从城镇化的(de)进程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别(bié)住房短(duǎn)缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和(hé)房(fáng)价(jià)收入(rù)也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及过(guò)快上(shàng)行的房价，因而行(xíng)业高(gāo)增(zēng)的时(shí)代已(yǐ)经过(guò)去，未来行业的需求或(huò)将回落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很容易(yì)出现信(xìn)用风险问(wèn)题（类似(shì)2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行业进(jìn)入(rù)到供给侧出清的过(guò)程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能够通过大鱼(yú)吃(chī)小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获得市占率的(de)提升。当行业需(xū)求见顶回落时，行业的(de)贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有投资(zī)机会，机会(huì)在于城市、位置、产品(pǐn)的(de)阿(ā)尔法，而(ér)对应到股票投资，就是强竞(jìng)争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的(de)认识转变，精耕细作个股成为公募乃至(zhì)整体机(jī)构(gòu)的(de)务实之举(jǔ)。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量(liàng)”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优质(zhì)区域(yù)性标的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个股多出(chū)现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统计的(de)124只房地产(chǎn)类(lèi)标的股中，本月以来(lái)实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间(jiān)段(duàn)恰好排名前五的(de)公司月内涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地(dì)产。排名第一(yī)的(de)上(shàng)实发(fā)展，五一(yī)假(jiǎ)期(qī)归来(lái)后日成(chéng)交量明(míng)显放大，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个交易日收出涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上实发展的主营业务为房地产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公司的主要产品及服(fú)务(wù)为房地产销售、房(fáng)地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看(kàn)，各(gè)类机构(gòu)都有(yǒu)对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季十大流(liú)通股(gǔ)股东来看(kàn)， 具(jù)体包括(kuò)公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身(shēn)前十的(de)行列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅(fú)暂时(shí)排名(míng)第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其(qí)第一季度的收(shōu)入(rù)利(lì)润规模大幅度复苏(sū)。究(jiū)其原(yuán)因，一方面是该公司后(hòu)疫情时(shí)代出(chū)租率复苏至近年来最(zuì)高，另一方面则(zé)是公司拿地结算持(chí)续性向(xiàng)好，从(cóng)数(shù)字上看，一季(jì)度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背(bèi)景(jǐng)下，自然也吸(xī)引了知(zhī)名机构(gòu)在其中持续驻(zhù)足。从第一季度十大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)来看，知名私募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两只产品依然在前十中，这(zhè)也(yě)是连续第三个季度他有的两只产品杀入(rù)前十(shí)。同时(shí)榜单(dān)中还有一支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上(shàng)述两家上海区(qū)域性地产公司(sī)外，荣(róng)安地产(chǎn)则是主要布局(jú)在深圳的地(dì)产公司，一季(jì)报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基(jī)首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中(zhōng)证全指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球(qiú)基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙(lóng)头的价值更为(wèi)笃(dǔ)定突(tū)出；从(cóng)拿地(dì)端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地(dì)供给较(jiào)多(duō)（券商(shāng)测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问题或者资(zī)金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房(fáng)企趁(chèn)机获取低成本土地(dì)，龙头房企的(de)拿(ná)地力(lì)度（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头(tóu)房企杠杆率(lǜ)较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的(de)融(róng)资成本不(bù)断下滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估(gū)的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在发展的(de)大好机会。中信证(zhèng)券(quàn)指出：“房地产行(xíng)业的(de)结(jié)构性机会依(yī)然存在，少部分公司尤其是(shì)央企占据显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库存的(de)优势。央(yāng)企地(dì)产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质(zhì)的开发资(zī)源和良(liáng)好(hǎo)的不动产资产运营能力(lì)的(de)多重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相(xiāng)较于(yú)民营地(dì)产公司也是更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务(wù)关系等问题，市场对民营房开企业(yè)的(de)资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一(yī)轮行业出(chū)清的过程中，央国企相较于民(mín)企(qǐ)来说估(gū)值(zhí)的(de)修复更(gèng)明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的(de)维度看，行(xíng)业的逻(luó)辑(jí)在于集中度提升后，行业(yè)进入(rù)高质量(liàng)发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定且可预(yù)期的盈利和(hé)现(xiàn)金(jīn)流创造能(néng)力，以此带来估值(zhí)中(zhōng)枢(shū)的(de)提升，应该关注估值(zhí)相对较(jiào)低，企(qǐ)业(yè)自身资产的质(zhì)量(liàng)好、运营能力强、可以创(chuàng)造持(chí)续现金(jīn)流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率比较低，行(xíng)业内部将出(chū)现(xiàn)分化，要关注将(jiāng)受(shòu)益于行业(yè)集(jí)中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研究官(guān)方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这一思路的(de)话，或(huò)许还是保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇(shé)口等国资背(bèi)景龙头(tóu)前途更(gèng)为(wèi)光明。不(bù)过国投瑞银(yín)基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观察国企央企在三(sān)个方面是否可以(yǐ)维持，首(shǒu)先是(shì)融资(zī)成本保持低(dī)位，其次是(shì)销(xiāo)售(shòu)份额持续提(tí)升，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳理发现，对于(yú)2022年的业绩(jì)出现的(de)整体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等房企营收(shōu)、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速(sù)的(de)增(zēng)长。而这些(xiē)公司也是机构的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知名(míng)房地(dì)产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现(xiàn)明(míng)显(xiǎn)改善的房(fáng)企，主(zhǔ)要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其(qí)是(shì)在2021年下半(bàn)年(nián)民营房(fáng)企不怎么(me)投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且主(zhǔ)要集(jí)中在(zài)核心城市(shì)，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能够推动(dòng)房(fáng)企销(xiāo)售业(yè)绩(jì)的增(zēng)长，从(cóng)而在(zài)2023年一季度市(shì)场恢复(fù)但仍处于调整的过(guò)程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复(fù)苏(sū)过程中，还(hái)面(miàn)临着一些不确定性。其实整个市(shì)场从(cóng)四(sì)月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等(děng)极个别城(chéng)市四(sì)月环(huán)比三月相(xiāng)对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月(yuè)遥控蝴蝶是什么样的，遥控蝴蝶的作用的市场表现(xiàn)也不太乐(lè)观。按照(zhào)现在的(de)经济(jì)状况、收(shōu)入(rù)情(qíng)况，以及(jí)市场的去库存压力(lì)、企业的资(zī)金(jīn)面压(yā)力，可能会出(chū)现，到(dào)六月份房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力(lì)现象。也就(jiù)是说(shuō)，第二季度(dù)、第三季度(dù)增长不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现(xiàn)在整个房地(dì)产(chǎn)以(yǐ)及其上(shàng)下游产业链的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我(wǒ)们(men)要多给(gěi)一些(xiē)耐(nài)心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱(qián)的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也意(yì)味着，只有极为少数的、做得(dé)比同行(xíng)好得多的(de)企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能耐心地去等待(dài)它的基本(běn)面不断地凸显(xiǎn)出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提及个(gè)股仅为举(jǔ)例(lì)分析，不做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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