5月(yuè)以来，房地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的(de)机构对(duì)于这一(yī)板(bǎn)块已经在(zài)悄然布局。数据(jù)显示，以南方和华(huá)夏(xià)的(de)两只老牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根(gēn)据基金一(yī)季(jì)报统计(jì)，龙(lóng)头与地方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅五只个股分别为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金(jīn)对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公(gōng)募所持房地产公(gōng)司市值在股票资产(chǎn)中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是(shì)进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升(shēnjk袜子总是掉怎么办，足球袜套jg)至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公(gōng)募对房地产行业的(de)持股(gǔ)比(bǐ)例也(yě)同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计显(xiǎn)示(shì)，公募重(zhòng)仓持有房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五个股分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现(xiàn)，公(gōng)募对于房地产的投资(zī)愈发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基(jī)金一季报(bào)汇总的(de)重仓股中，房地产板块(kuài)排名(míng)最高(gāo)的是保利(lì)发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排(pái)名第(dì)二的是招商蛇(shé)口(kǒu)，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之(zhī)处(chù)首先在(zài)于几只房(fáng)地(dì)产龙(lóng)头股从排(pái)位上看均(jūn)有退步(bù)，尤其是(shì)万科最为明显；其次是金地(dì)集团(tuán)退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是(shì)复苏链上最(zuì)后一环，且首季并(bìng)非(fēi)行(xíng)业销(xiāo)售旺(wàng)季，其传(chuán)导到二级市(shì)场(chǎng)乃(nǎi)至机构持(chí)仓(cāng)上还需要时间周期(qī)。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是，经济圈判断房(fáng)地产已(yǐ)经进入大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映(yìng)射到二级市(shì)场投资上，配置房地产行业轻松(sōng)收获行业贝(bèi)塔的红利期(qī)一去(qù)不返了(le)。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包括房地(dì)产等几类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟(shú)期或者衰(shuāi)退(tuì)期的行业，传统认知上没有什(shén)么投资(zī)机会的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也出现了(le)一些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发(fā)生了更大的变化。”一(yī)不愿(yuàn)具名的上海公(gōng)募基金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难再(zài)出(chū)现(xiàn)了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增(zēng)加了15万(wàn)亿(yì)元(yuán)。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的(de)更新，也(yě)有近10亿(yì)平(píng)方米。需求端还(hái)需要有一定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地产研(yán)究(jiū)员(yuán)吕(lǚ)功绩也指出：“时至(zhì)今日，无(wú)论从城(chéng)镇(zhèn)化的(de)进程(chéng)，还是(shì)人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别(bié)住房短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房价收入(rù)也不支(zhī)撑每(měi)年18万亿(yì)元的(de)销售额，以及过快(kuài)上行的(de)房(fáng)价，因而行业高增的时(shí)代已经过去，未来行业的(de)需求(qiú)或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很容易(yì)出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给侧出清的(de)过程。这个过程中，综合竞争力强的(de)公司(sī)就能够通(tōng)过大鱼(yú)吃(chī)小鱼的方(fāng)式，获得(dé)市占率的提升。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代(dài)表没有投资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基(jī)于这样的认识转变，精耕(gēng)细作个股成为(wèi)公募乃(nǎi)至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具体的个股来看(kàn)，《红周刊(kān)》利用Wind统计申(shēn)万(wàn)房地产板(bǎn)块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产(chǎn)类标的股中(zhōng)，本月(yuè)以来实(shí)现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰(qià)好排名(míng)前五的(de)公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上实(shí)发展，五(wǔ)一假期归来后(hòu)日成交(jiāo)量明(míng)显放大，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个交(jiāo)易(yì)日收出(chū)涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发(fā)展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与经营(yíng)。公司(sī)的(de)主要产品(pǐn)及服务为(wèi)房地产(chǎn)销售、房(fáng)地(dì)产租赁、物业(yè)管理服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过(guò)从十(shí)大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，各类(lèi)机构都(dōu)有对其布局(jú)的例(lì)子(zi)。以3月31日时的首季(jì)十大(dà)流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资(zī)产管(guǎn)理公(gōng)司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥也是上(shàng)海本地(dì)房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出(chū)租率复苏至近年来最高，另一方面则(zé)是(shì)公司拿地(dì)结算持续性向(xiàng)好，从数字(zì)上看(kàn)，一季度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背(bèi)景下，自然也吸(xī)引了知名机构在其中持续驻足(zú)。从(cóng)第一季度(dù)十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前十中，这(zhè)也是连续第三个(gè)季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅(fú)增加了持(chí)股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地产公司外，荣安(ān)地产(chǎn)则是(shì)主要布局在(zài)深(shēn)圳的地产公司，一季报交出的也是一(yī)份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到两(liǎng)只公募(mù)指基首季新杀入(rù)十大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)行列。具体说来， 南方(fāng)中证全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七(qī)位，富国(guó)中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强则排(pái)名(míng)第(dì)九位，此外联袂出现的(de)机构(gòu)还有QFII高盛国际和(hé)私募(mù)迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴证全球(qiú)基金相关人(rén)士(shì)分(fēn)析：“经(jīng)历(lì)过行(xíng)业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价(jià)值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商测算对应潜在(zài)毛利率在(zài)25％以(yǐ)上(shàng)，目前(qián)房企(qǐ)的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信(xìn)用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿(ná)地力度(dù)（拿地金额/销(xiāo)售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆(gān)率较低(dī)，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企(qǐ)的净负债率普遍都(dōu)在(zài)100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空间有限(xiàn)，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融资(zī)成本(běn)不(bù)断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估的(de)浪潮下(xià)，央国企地(dì)产(chǎn)股或(huò)存在发展的大好机会。中信证券指出(chū)：“房(fáng)地产行(xíng)业(yè)的结构性机会(huì)依然存在，少部(bù)分公司尤其是央企占据显著优势，其(qí)主要又体(tǐ)现为库存(cún)的优势(shì)。央企地产公(gōng)司，现(xiàn)阶(jiē)段表现出(chū)较低的融资成(chéng)本，优(yōu)质的开(kāi)发资(zī)源和良好的不(bù)动(dòng)产(chǎn)资产运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特(tè)估，国央企(qǐ)相(xiāng)较于民(mín)营地产公(gōng)司也是更有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩(jì)强调，“对于(yú)减值、土地(dì)资源债(zhài)权债务关系等(děng)问题(tí)，市(shì)场对民营房开企业的资(zī)产(chǎn)会(huì)有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一(yī)轮行业(yè)出(chū)清的(de)过程(chéng)中，央国(guó)企(qǐ)相较于民企来说估值的(de)修复更明(míng)显。中特估的角度从中长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于(yú)集中度(dù)提升后，行(xíng)业(yè)进入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较快(kuài)速(sù)发展阶(jiē)段更稳定(dìng)且可预期的盈利(lì)和现(xiàn)金流(liú)创造能力，以此带来估(gū)值(zhí)中枢的提升，应该关注(zhù)估(gū)值相对较低(dī)，企业自身资(zī)产的质量(liàng)好、运营能力强(qiáng)、可(kě)以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业(yè)普涨的概率(lǜ)比较低，行业内(nèi)部将出现分(fēn)化(huà)，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石(shí)投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许还(hái)是(shì)保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前(qián)途(tú)更为光明。不过国(guó)投瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观察(chá)国企央企(qǐ)在三(sān)个方面是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再(zài)次是拿(ná)地份额(é)持续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的(de)业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季(jì)度的业(yè)绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等(děng)房企营(yíng)收、净利均实现了业绩的(de)回正，甚至是较大增速的增长。而(ér)这些(xiē)公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名(míng)房(fáng)地产业内人士张宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊》分析(xī)表示(shì)，业绩出(chū)现明(míng)显改(gǎi)善的房企，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年(nián)下半年(nián)民营(yíng)房企(qǐ)不怎么投资拿地(dì)之后，国(guó)有企业(yè)仍在持(chí)续(xù)性(xìng)地(dì)拿(ná)地，且主(zhǔ)要(yào)集中在核心(xīn)城(chéng)市，投资(zī)力度较大。投资(zī)的驱动能够推动房企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢(huī)复但仍处于调整的过程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地产的(de)复(fù)苏过程中，还(hái)面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市场从四月份开始又(yòu)在(zài)往下(xià)掉。除了杭州(zhōu)、成都等极(jí)个别城市四月环(huán)比三月相(xiāng)对表现(xiàn)较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的绝大(dà)多(duō)数城市都(dōu)出现环比下滑(huá)的情况(kuàng)。而现在(zài)五月的市场表(biǎo)现也(yě)不太乐观(guān)。按照现在(zài)的经(jīng)济状(zhuàng)况、收入情况，以及(jí)市场的(de)去库存压力、企业的资金面压(yā)力，可(kě)能会出现，到六月份房(fáng)企为了半年报(bào)冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外的一个市场乏(fá)力现象。也就是说，第二季度(dù)、第三(sān)季(jì)度增长不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊(hào)扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都(dōu)比想象(xiàng)的要慢(màn)很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地产以及上下游就(jiù)不(bù)是(shì)赚快(kuài)钱的时候(hòu)，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意(yì)味着，只有(yǒu)极为少数的(de)、做得(dé)比同行(xíng)好(hǎo)得多的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱(ruò)复苏(sū)，业绩会逐步(bù)体现出来(lái)。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本面不(bù)断地凸显出来，这需要时间。

　　（本(jk袜子总是掉怎么办，足球袜套jběn)文(wén)已(yǐ)刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股(gǔ)仅(jǐn)为(wèi)举例(lì)分析，不做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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