近(jìn)两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来除(chú)息日，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出(chū)高比例稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表(biǎo)示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要(yào)特(tè)征之一(yī)，稳定分红体现出该类(lèi)产品长期投资价(jià)值(zhí)，通(tōng)过观测经营活动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营情况的(de)“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营REITs项目(mù)在经营权(quán)到期后不再产生现金(jīn)收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本金的归还(hái)，在(zài)选择投资标的时应(yīng)了(le)解(jiě)资产类型(xíng)和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了(le)高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金(jīn)额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年(nián)分(fēn)配金额(é)占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的(de)主要收益来源(yuán)为持(chí)有期分(fēn)红收(shōu)益(yì)，以及基金份额交易价格的变化。基金(jīn)份(fèn)额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的综合(hé)影响，较(jiào)易(yì)引起波(bō)动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金分红预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来(lái)自基础设施资产的经营现金流，投资人通过(guò)基金募集材料和信息(xī)披(pī)露文件，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施(shī)项目的(de)经(jīng)营(yíng)业绩，作为进行投资决(jué)策的(de)重要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金(jīn)份(fèn)额二级市(shì)场(chǎng)价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人实际获得(dé)的现金(jīn)收益，对于(yú)长(zhǎng)期投资者更具参考价(jià)值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心(xīn)币值是什么意思，硬币的币值是什么意思运(yùn)营高级(jí)副总(zǒng)监李华平也(yě)表(biǎo)示(shì)，根据《公开募集基础设施证券(quàn)投资(zī)基金指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基金(jīn)应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后(hòu)基金(jīn)年度可分(fēn)配金额以现金形式分(fēn)配给投资(zī)者(zhě)，强制(zhì)分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs的主要(yào)特征(zhēng)之(zhī)一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为(wèi)，从投资(zī)角(jiǎo)度来看(kàn)，基础设施公募(mù)REITs同时具(jù)备(bèi)“股性”和“债性”双重(zhòng)特(tè)点。二级市场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分(fēn)红体(tǐ)现了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分(fēn)红要求，分红类似于(yú)债券(quàn)派(pài)息，但不等(děng)同于债(zhài)券的固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机(jī)构投资(zī)者(zhě)的投资品类(lèi)，为资产配置多元化提(tí)供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强的配置(zhì)价值。另一方面，公(gōng)募(mù)REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资者稳(wěn)定(dìng)收益(yì)。机构投资(zī)者公(gōng)募REITs能够通过分红(hóng)获(huò)取相对于投资债券相对高(gāo)的收益性，在有效控(kòng)制风险的前提下，增厚(hòu)资(zī)产包(bāo)收益(yì)，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安(ān)”外，市场对(duì)于未来分(fēn)红水(shuǐ)平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场(chǎng币值是什么意思，硬币的币值是什么意思)价格走(zǒu)势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二(èr)级市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济(jì)的影响(xiǎng)，可分配金额完成率(lǜ)不达预期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市场的(de)价格(gé)。”李华平称，公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格波动受多重因素的(de)影响，投资收(shōu)益是影响REITs二(èr)级(jí)市场价格的(de)主要(yào)因素之(zhī)一(yī)，而稳定(dìng)的分(fēn)红有利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级(jí)市场(chǎng)的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方(fāng)面市场热点呈现(xiàn)向股(gǔ)票(piào)和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的经(jīng)营业(yè)绩(jì)相(xiāng)对经济活力的(de)改善(shàn)有一(yī)定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减(jiǎn)处(chù)理，调减金额(é)根(gēn)据单位基(jī)金份额的分红(hóng)金(jīn)额进行计算。除权操作(zuò)是对分(fēn)红前(qián)后基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分红(hóng)前后均可以(yǐ)获得公平的(de)投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资(zī)的信(xìn)心，同时需结合(hé)持有(yǒu)产品的特性，关注(zhù)二级市场扰动(dòng)对整体收(shōu)益(yì)的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航基(jī)金相关人(rén)士(shì)也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利(lì)润分配和本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应了解底层资产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之(zhī)上(shàng)的增值部分不同，特许经营权(quán)REITs基金(jīn)运作期间(jiān)的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本金与增(zēng)值两个部分，两个部分之间的(de)比(bǐ)例是(shì)变动的，与现(xiàn)有公募基(jī)金(jīn)分(fēn)红差异很大，大多数普(pǔ)通(tōng)投资者可能(néng)把(bǎ)“分派(pài)”金(jīn)额误认(rèn)为是持续分红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限(xiàn)到期(qī)后基金(jīn)价(jià)值面(miàn)临(lín)极(jí)大不(bù)确(què)定性，这是该类投资者应该(gāi)注(zhù)意的(de)情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权(quán)类和(hé)产权类两大资产类型(xíng)，持有产(chǎn)权类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要包括每(měi)年(nián)的现(xiàn)金分(fēn)红及资产增值的(de)收益(yì)，而(ér)持(chí)有(yǒu)特(tè)许经营类产品的收益主要来自项(xiàng)目每年的现金(jīn)分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润分(fēn)配和本(běn)金的归还(hái)，两者(zhě)的比率也是变动的，对(duì)特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资(zī)收益。普通投资者在选择投(tóu)资(zī)标的(de)时(shí)，应了解公募REITs底层(céng)资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表(biǎo)示(shì)，从细(xì)分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)属性(xìng)不(bù)同而形(xíng)成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金(jīn)+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而(ér)产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通(tōng)投资(zī)者在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价格(gé)和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期后(hòu)不再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配(pèi)金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩(shèng)余经营(yíng)期限较短的特许经营项目，通常具(jù)备(bèi)更(gèng)高的分派(pài)率水平。对于剩余期限(xiàn)较(jiào)长的特(tè)许经营(yíng)权项目，即使分派(pài)率相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，也有足够年限(xiàn)收回本(běn)金(jīn)并取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该负责人提(tí)醒投资者注意，特许经(jīng)营(yíng)权项目的分派(pài)金额包含了(le)投资本金，在不进(jìn)行扩募的情况下(xià)，基金(jīn)份额单(dān)价随着(zhe)分派进度(dù)逐(zhú)年下降(jiàng)是正常现(xiàn)象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相(xiāng)比，产权类(lèi)项目的土地或建筑的剩余使用年限一(yī)般较长，再加上到期后(hòu)通(tōng)过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地出(chū)让金等追加投资(zī)，有(yǒu)机会进(jìn)一步延长经(jīng)营(yíng)期限。这(zhè)种类似永续经营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更(gèng)显著的资产投(tóu)资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测(cè)内(nèi)部收(shōu)益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评(píng)估项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况(kuà币值是什么意思，硬币的币值是什么意思ng)

　　在基(jī)金分红(hóng)的(de)时点，多位业内人士(shì)还表示(shì)，在产品(pǐn)分红期，投(tóu)资者(zhě)可以(yǐ)观测(cè)经营活动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)、内部收益率(lǜ)等(děng)指标，来(lái)观察和评估项目底层资(zī)产的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示，年(nián)报(bào)指标(biāo)中，跟现金相(xiāng)关(guān)的指标(biāo)有两个：一是年报中披露的经营(yíng)活动(dòng)现金流，二(èr)是可供分配现金，二者存在本质(zhì)性区别(bié)。经(jīng)营活动产(chǎn)生的现(xiàn)金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现(xiàn)金流，基于企业本身经营活(huó)动(dòng)产生；可供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金(jīn)影响利润表的项目进(jìn)行调整，加(jiā)期初现金，最(zuì)终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产配(pèi)置新选择，投资价值(zhí)体现在相对股债(zhài)市(shì)场独立的(de)资产配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资(zī)产可以更(gèng)多(duō)关注内部收益率(lǜ)的高低，对(duì)产(chǎn)权类的资产(chǎn)更多关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资产的经营净现金流，所以底层(céng)资产(chǎn)运营情况直接(jiē)影响投(tóu)资回报，投资者(zhě)可综(zōng)合考(kǎo)虑原始权益(yì)人综合(hé)实力、运(yùn)营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实力等(děng)多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由(yóu)于(yú)分红交易带来的短期博弈(yì)机会仍在(zài)，叠加此前市场接连回(huí)调，建议投资者关注(zhù)有基本面支(zhī)撑(chēng)、填权效应相(xiāng)对(duì)明显、同(tóng)时(shí)分(fēn)红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书(shū)均会载明REITs在发(fā)行首年及(jí)次年的可供分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的(de)实际分红金额与募集(jí)材料中披(pī)露预测进行比较分(fēn)析(xī)，结合经济及市场(chǎng)的实际环(huán)境(jìng)，对基础(chǔ)设施(shī)项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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