OPPO宣布(bù)关(guān)停(tíng)旗下(xià)芯片子(zi)公司哲(zhé)库(kù)科技，引发了(le)公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响(xiǎng)仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延(yán)续此前几日(rì)的(de)下(xià)跌走(zǒu)势，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急(jí)回(huí)应称，哲(zhé)库(kù)科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大(dà)厦的重(zhòng)要承(chéng)租(zū)方之(zhī)一(yī)，目(mù)前未(wèi)收到(dào)哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执(zhí)行已签租赁(lìn)协(xié)议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权(quán)益(yì)人(rén)将继续密切(qiè)关注哲库科(kē)技后续情(qíng)况，积极做好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项目的原始(shǐ)权(quán)益人相关负责人也表示，近期已同(tóng)步启动了应急预案(àn)，排摸(mō)储备(bèi)租户(hù)，积极应(yīng)对(duì)哲库提前退租的可(kě)能事项(xiàng)。由于(yú)张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领(lǐng)导高度重视，浦(pǔ)东新区(qū)国资(zī)委也高(gāo)度关注。

　　多位(wèi)业内人士表示(shì)，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市场波动较大，但其(qí)实不动(dòng)产公募(mù)REITs项(xiàng)目短期出租(zū)率(lǜ)下跌并不会从根本(běn)上影响其内外价值，投(tóu)资者应(yīng)理性看(kàn)待。

　　张江光(guāng)大园(yuán)REIT

　　二(èr)级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯(xīn)片(piàn)子(zi)公司哲库科技的事(shì)件继续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日(rì)，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅(fú)低开，此(cǐ)后二级市场(chǎng)价格(gé)开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价格有所回升，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT最(zuì)近几个交易日(rì)二级(jí)市场价格表现欠(qiàn)佳，5月(yuè)11日(rì)以来，3个交(jiāo)易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来(lái)跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市(shì)以来(lái)，华(huá)安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅超过(guò)24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居前列(liè)。

　　从5月15日(rì)公(gōng)募REITs市(shì)场整体(tǐ)表(biǎo)现上看，目(mù)前上(shàng)市的8只产业园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时(shí)招商(shāng)蛇(shé)口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余(yú)7只均有不同程度下跌，8只(zhǐ)产业园区(qū)基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年(nián)以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季(jì)报中(zhōng)已经披露张江光大园(yuán)项目出租率有所下降，如今拟(nǐ)扩募的项目又(yòu)遭遇(yù)突发事(shì)件(jiàn)，因此(cǐ)导致二级市(shì)场(chǎng)价格出现波动。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不(bù)过，在上述(shù)人士看来，尽管(guǎn)出于风险(xiǎn)规避的(de)原因(yīn)，最近几个交易日场内(nèi)资金有所流出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不(bù)会从根本上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同时表示(shì)，目前随(suí)着二级市(shì)场(chǎng)价格下跌，风(fēng)险(xiǎn)也得(dé)到一定释放，但(dàn)是价(jià)格涨跌会(huì)受到基本小兔子被蛇用两根WRITEAS，小兔子被蛇用两根做了(běn)面、情(qíng)绪(xù)面等多重因素影响，不好判断价格是不(bù)是已(yǐ)经完全触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人士(shì)表(biǎo)示，今年整体REITs市(shì)场表现低迷(mí)，不少产(chǎn)品年(nián)内二级(jí)市场(chǎng)跌幅较(jiào)大，其实有些隐(yǐn)含(hán)收益率高(gāo)的产品(pǐn)具备一(yī)定的投资价值，很(hěn)适合(hé)稳健类(lèi)投资者。此(cǐ)外，伴随着(zhe)经济复(fù)苏的步(bù)伐，产业园区(qū)、物流类等(děng)REITs产品(pǐn)具备一定的投(tóu)资价(jià)值。

　　先(xiān)锋瑞(ruì)驰私募(mù)基金执行董事高如星对此表示，若(ruò)张江园(yuán)区(qū)最终能顺利解决招(zhāo)商，平(píng)稳过度对经营(yíng)现金(jīn)流没有造(zào)成大的影(yǐng)响，“事件性利空(kōng)下调至得这么急、这(zhè)么深(shēn)，加上前期本(běn)身园区类资产就回调不少(shǎo)了，这就是(shì)黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最(zuì)终还是落到(dào)租金(jīn)收入(rù)受不受影响，影响(xiǎng)多大，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片(piàn)子公(gōng)司哲库科技。随后5月12日(rì)晚，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT发布公告，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新购入基(jī)础设施资(zī)产张润大厦的重要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库科(kē)技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁(lìn)协议的通(tōng)知。同时，在(zài)公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库(kù)科技(jì)后续情况，积(jī)极做好(hǎo)相关(guān)应对(duì)。

　　此前(qián)，张江REIT因(yīn)其一季报中披露的张江光(guāng)大(dà)园项目出租(zū)率下(xià)降事项，一(yī)度二级(jí)市场价格出现(xiàn)回落。在随后(hòu)召开的业绩(jì)说明会中管理人就相关事项进(jìn)行了解释(shì)说明，市场信心(xīn)得(dé)到了一定提振，二级市场(chǎng)价格表现(xiàn)也(yě)趋于平稳(wěn)。据(jù)了(le)解，张江 REIT在5月11日(rì)召开(kāi)的线上和线下的扩募说明会(huì)上(shàng)，运营团队表示了对(duì)张江光大园(yuán)项目的信心，预计(jì)签署意向书和(hé)合(hé)同谈判中的储备租户正常转化后，项目出租(zū)率(lǜ)将得到(dào)回升。没(méi)想到(dào)仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎(yíng)来了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方(fāng)的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入(rù)项目的(de)原始权(quán)益人相关(guān)负责人坦言(yán)，事发突然确实始料未及(jí)，在获悉(xī)OPPO关(guān)停哲库科技消息的(de)第一时间(jiān)即奔赴现(xiàn)场进行了沟通和核实工作(zuò)，并同步启动了应急(jí)预(yù)案(àn)，排摸储备(bèi)租户，积极(jí)应对(duì)哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是(shì)全国(guó)首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高(gāo)度(dù)重视，据(jù)悉新区国资(zī)委也高度(dù)关注。

　　当(dāng)谈(tán)及储备租(zū)户情况，相关负责人介绍说，目前储备租(zū)户还是比较丰富的，覆盖了芯(xīn)片测(cè)试、人(rén)工智能、航天产业(yè)、信(xìn)息技术(shù)等产业客(kè)户，租(zū)赁(lìn)意向面积(jī)超过了2万方(fāng)。从意向储备转化为实际租户需(xū)要(yào)一些时(shí)间。

　　“我们正(zhèng)在着(zhe)手通过签署(shǔ)租(zū)赁(lìn)意向书(shū)来尽快锁(suǒ)定(dìng)一(yī)些重要租户。虽然收了三个(gè)月履约保证金给了我们一些空间，但本着对首批扩募、对市(shì)场负责的态度，我们肯定要(yào)全力与时(shí)间赛跑，把这些面积(jī)在(zài)短期内完成去化(huà)。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同(tóng)区域的(de)张江光大(dà)园项目一季度末也(yě)有将近30％的空置(zhì)率，原始权益人有(yǒu)那么多储备租户(hù)，之前的空置(zhì)率为何未(wèi)能得(dé)到解决(jué)。

　　对此相关(guān)负责人解释，张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大(dà)园一直以来都坚持以(yǐ)市场化运营为导向，历(lì)史运营表(biǎo)现(xiàn)稳定，租户的调租和换租(zū)都属于正常(cháng)情况，而这次项目的大租户退租正(zhèng)好发(fā)生在市场活跃度的(de)短期低点，目前市场情况已有所好转。在(zài)看到出租率下(xià)滑(huá)情况没有得到及时修(xiū)复(fù)后，张江(jiāng)这边(biān)也作了一(yī)定的资源(yuán)调配和倾斜，引(yǐn)入了一些(xiē)储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和张江光大(dà)园项目在给(gěi)租户的分(fēn)隔(gé)空(kōng)间、交付标准(zhǔn)、租金水(shuǐ)平(píng)等方面也有一(yī)些差异化，张(zhāng)润大厦多是(shì)两千多平的大(dà)平层，楼(lóu)的成新度高一些，单价也贵一些，张江光大园单层以一千平的面积为(wèi)主，还有一些独栋形态的物业。租(zū)户自身也会有诉求，也会根(gēn)据自身需(xū)求(qiú)和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后(hòu)，新老资(zī)产的管理人都变成了一家(jiā)，后续我们(men)在资(zī)源共(gòng)享和(hé)联合营(yíng)销方(fāng)面能更加(jiā)充(chōng)分发挥(huī)协(xié)同效应(yīng)，相信(xìn)可(kě)以做(zuò)得更好。”上(shàng)述负责人(rén)补充说道。

　　最(zuì)后谈及(jí)对于张江REIT的(de)定位和展望，相关负责人表(biǎo)示，张江(jiāng)集团和张江高(gāo)科目(mù)前在管资产(chǎn)约五百(bǎi)万方，还有一些其他(tā)在开发的储(chǔ)备(bèi)项(xiàng)目，这些都将(jiāng)成为张江(jiāng)REIT实现打造张(zhāng)江园区(qū)产业空间资(zī)产(chǎn)上市(shì)平台目标(biāo)的(de小兔子被蛇用两根WRITEAS，小兔子被蛇用两根做了)坚(jiān)实后盾和储备资源。“我们非常(cháng)重(zhòng)视张江REIT这个资本平台和(hé)它未来的发(fā)展。”相关负责人表(biǎo)示，“这次扩募是我们实现(xiàn)基金扩容的第一步(bù)，也是至关重要的(de)一步，眼下(xià)小兔子被蛇用两根WRITEAS，小兔子被蛇用两根做了我们可能面临了一(yī)些突发(fā)情况(kuàng)需要解决，但(dàn)是(shì)这和我们在张江科学城这三十年建设发展过(guò)程(chéng)中所(suǒ)经历的相(xiāng)比，只能(néng)算是一个(gè)非常小的插(chā)曲。我们有信心排除(chú)万(wàn)难，尽一切可能化解当前突发事件的所有(yǒu)负面影响，维(wéi)持预(yù)期(qī)和市场的(de)信(xìn)心。”

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