饱(bǎo)受争议的二(èr)手房交易中介费问题，正(zhèng)逐渐得到监管部门的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市场监管(guǎn)总局联合发布(bù)了关于规范房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务的意见。意见提及，近(jìn)年来，部分房地(dì)产经纪机构存在利用房源客(kè)源优势(shì)收(shōu)取过(guò)高费用、未明码标(biāo)价、捆绑收(shōu)费、滥(làn)用客户个人(rén)信息等(děng)问题，加重交易当事人负担、侵害其(qí)合法权益。

　　基于上述背景，两部门从(cóng)加强从业(yè)主体管(guǎn)理(lǐ)、明确经纪服务内(nèi)容、合理(lǐ)确定经纪服务收费、严格实(shí)行(xíng)明码标(biāo)价等(děng)十方面，提出(chū)了意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师张大伟(wěi)称，随着城市发展，一二线城(chéng)市(shì)二手房交易(yì)占(zhàn)比逐渐增加。以北(běi)京、上海为(wèi)例，二手(shǒu)房占市(shì)场成(chéng)交(jiāo)比例超过80％，大量二手房成交依赖(lài)中介居间成(chéng)交，房地产调控重心逐渐从(cóng)开发(fā)商过渡(dù)到中介公司。

　　广东省城规院住房政策(cè)研究中(zhōng)心首席研(yán)究(jiū)员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来(lái)说属于金(jīn)额(é)不低的大(dà)宗交易(yì)，由于二(èr)手房交(jiāo)易成(chéng)本较高(gāo)、交易周期较长(zhǎng)，具(jù)有非常强的专业性(xìng)，居民往往通(tōng)过(guò)中介来(lái)完成。但很(hěn)多中介利用信(xìn)息不对(duì)称等(děng)问题，将(jiāng)非必要的收费(fèi)夹带其(qí)中，如(rú)收(shōu)取过桥融资(zī)、按(àn)揭(jiē)费(fèi)、担保(bǎo)费(fèi)等，对居民(mín)造成额外的(de)负担，而(ér)且这些服务事项(xiàng)并(bìng)未(wèi)明码标价。

　　对于(yú)二手(shǒu)房市场(chǎng)交易过(guò)程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服(fú)务在内(nèi)的相(xiāng)关市场(chǎng)交易行为及其主体进行规范和秩(zhì)序整顿，是房地产市(shì)场管理和(hé)调(diào)控的主题(tí)。“当下，推进这项工(gōng)作(zuò)的意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二(èr)手房(fáng)市(shì)场中，历来对房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服(fú)务行业关注最多的(de)一个话(huà)题，便是房(fáng)地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务费的(de)问题(tí)。

　　张(zhāng)大伟(wěi)认(rèn)为，未来相关部(bù)门主要监管的重点，将是对(duì)房地产经(jīng)纪服务(wù)收费及(jí)中介交易(yì)进行规范。

　　在热(rè)点城市(shì)，二手(shǒu)房屋交易(yì)过(guò)程中，部分价(jià)值不(bù)菲的房屋(wū)，往往(wǎng)要缴纳一笔金额不低(dī)的(de)中(zhōng)介(jiè)费。以北京某房(fáng)地产经纪服会计和审计哪个发展前景比较好些，会计和审计哪个发展前景比较好一点务(wù)机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收(shōu)费上，两部门在此次意(yì)见中(zhōng)提及，房地(dì)产经纪机构要合理(lǐ)降低住(zhù)房(fáng)买(mǎi)卖和租赁(lìn)经纪服务费(fèi)用。鼓励按(àn)照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价。引导由(yóu)交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目(mù)前房(fáng)地产经(jīng)纪服务收费标准的最早依据是(shì)1995年国(guó)家计委建(jiàn)设部下发的《关于(yú)房地产中介服务收费的通知(zhī)》（971号文），其中第(dì)六条规定：房屋买卖(mài)代(dài)理收费，按成(chéng)交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前北京(jīng)市执行的2014年更新后的收费标准，即根(gēn)据这样(yàng)的规(guī)定：“少数特别(bié)复杂(zá)的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可(kě)在(zài)规定(dìng)的(de)收费标准基础上(shàng)适当上浮，上浮(fú)幅(fú)度最高不得(dé)超(chāo)过10％。”这意味着，当(dāng)前北(běi)京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着(zhe)“简(jiǎn)政放权”的(de)精神，北(běi)京2015年取消了房地产中(zhōng)介服务等57个政府定价，房地产经纪(jì)服务(wù)收费多少由各(gè)中介(jiè)机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机构在(zài)实际收取费用过程中(zhōng)，相关监管部门当(dāng)前(qián)并未明确具体的中介费(fèi)率，中介机构(gòu)仅(jǐn)需在服务过程中(zhōng)对收费标准(zhǔn)进行明码标(biāo)价(jià)即可。而房(fáng)地产经纪服(fú)务机构在具体收取过程(chéng)中，会(huì)结合(hé)房屋价(jià)值及(jí)工资标准，综合计算出(chū)合适的中介费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价(jià)问题，两部门在此次意见(jiàn)中提及(jí)，房地(dì)产(chǎn)经纪机构(gòu)应当在(zài)经营(yíng)门店、网站、客户端等场(chǎng)所或(huò)渠道，公(gōng)示服务项目、服务内容和收费(fèi)标(biāo)准，不(bù)得混(hùn)合(hé)标价(jià)和(hé)捆绑(bǎng)收(shōu)费。房地产经纪(jì)机构提供的基本服务和延伸服(fú)务，应当(dāng)分别明确服务项目和收费标准。房地产经纪机构(gòu)收费(fèi)前应(yīng)当向(xiàng)交易当事人出具收费清(qīng)单(dān)，列明收(shōu)费标(biāo)准、收费金额(é)，由当事(shì)人签(qiān)字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平(píng)均水平的房地产经纪机构(gòu)，住房和城乡建设部门将会同(tóng)市场监管等(děng)部(bù)门(mén)采取约谈(tán)等综合措施(shī)进行重点监管(guǎn)。市场监(jiān)管(guǎn)部门会同有关部门(mén)依法查处不按规定明码(mǎ)标价、操纵经纪服(fú)务收(shōu)费等(děng)违(wéi)反价格(gé)和(hé)反垄断法律法(fǎ)规的行为。对房地(dì)产经纪机构相关违法违规信息，市场监(jiān)管部门要依法依规纳(nà)入(rù)国家企业信用信息公示系(xì)统。

　　房屋中介(jiè)费要降了(le)？

　　鼓(gǔ)励按照成(chéng)交(jiāo)价格(gé)越高(gāo)、服务费率越低的(de)原(yuán)则实行分(fēn)档定价，是否意(yì)味着(zhe)，未来豪宅的中(zhōng)介(jiè)费有望大幅(fú)降低？

　　中原地产(chǎn)华(huá)南区总(zǒng)裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔伦称，住建(jiàn)部发(fā)文鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的(de)原则(zé)实行(xíng)分档定(dìng)价，合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用，主要还是规范(fàn)行业，打(dǎ)击收费过高的经纪机(jī)构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅本(běn)来收费就不同(tóng)，各(gè)家收费普遍在合理范围(wéi)内，加上经纪服务费(fèi)用对(duì)市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由(yóu)于(yú)当(dāng)前(qián)两部门提出(chū)的意见(jiàn)仅为(wèi)鼓励性质，即只是纲(gāng)领性文件而非(fēi)规定，未来如何具体认定其中的(de)细则，还需要看各(gè)城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目前市场看，经纪(jì)服务领(lǐng)域的调(diào)整(zhěng)改善(shàn)、规范化，有利于行业健(jiàn)康发展。同(tóng)时，由于(yú)二手(shǒu)房很多房源在产(chǎn)权方面(miàn)有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同税费等都可能对交易产(chǎn)生影(yǐng)响，这对房地产(chǎn)经纪服务行业的(de)专业性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客(kè)研(yán)究院研(yán)究总监陆骑麟指出，在二(èr)手房(fáng)买卖过程中，原本应(yīng)该(gāi)由上下家各(gè)支付(fù)一半的(de)中介费(fèi)，但在一些(xiē)热(rè)点城市的二(èr)手房交(jiāo)易过程中，往往会有这样的情形，因部分购房者(zhě)处(chù)于弱势(shì)地位，从而会计和审计哪个发展前景比较好些，会计和审计哪个发展前景比较好一点会出现中介费及(jí)税费均由(yóu)购房者来承(chéng)担。即(jí)使一些房东愿意(yì)承担中介费，这(zhè)部分费用(yòng)也可能(néng)通(tōng)过(guò)转(zhuǎn)嫁的方式，在房(fáng)价中(zhōng)有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一(yī)些房产(chǎn)中介公(gōng)司将(jiāng)其视为向(xiàng)购(gòu)房者单(dān)边(biān)收(shōu)费的行(xíng)为(wèi)。部分中介(jiè)公司可(kě)能会利用其(qí)支配地位，在原(yuán)先经纪服(fú)务收费的基础上，再(zài)次(cì)向房东(dōng)收(shōu)取费用(yòng)，而这(zhè)部分费用(yòng)，房(fáng)东往往会将其转(zhuǎn)再次转嫁(jià)给购房者(zhě)，这实际上相当(dāng)于变相推高了房价(jià)。两部(bù)门提出严禁操纵经(jīng)纪服务收费，不仅有利于提(tí)高交易中操作的透明度，也有利于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称。

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