万柳书(shū)院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的(de)意外(wài)走(zǒu)红，让这个位(wèi)于北京海淀的(de)豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成(chéng)了共同债务人被中国信(xìn)达追债，中(zhōng)国信达(dá)为了收(shōu)回(huí)钱款(kuǎn)不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这(zhè)些房(fáng)子早(zǎo)已售(shòu)出，业主并(bìng)非中赫(hè)集(jí)团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂(zàn)未看(kàn)到这些业(yè)主的维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的(de)那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书(shū)院(yuàn)”，但谁都没(méi)想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区位，名校(xiào)环绕的(de)顶级(jí)豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不(bù)良债权转让项目”，债(zhài)权总(zǒng)额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套(tào)万(wàn)柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍(pāi)卖(mài)显示(shì)，上(shàng)述不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目的处置主(zhǔ)体是(shì)中国信(xìn)达(dá)资产管理股份有(yǒu)限公司北(běi)京市(shì)分(fēn)公司（下称中国(guó)信达(dá)北分），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产开发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿(yì)元人(rén)民(mín)币(bì)，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有(yǒu)限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起(qǐ)中(zhōng)国信达北分讨债的故事(shì)，但(dàn)实际(jì)上，75套豪宅(zhái)的(de)背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒(méi)体(tǐ)报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且(qiě)早已售罄(qìng)。如果(guǒ)该报道属(shǔ)实，说明这些(xiē)房子实(shí)际上都是卖(mài)出去(qù)了的，是(shì)有人(rén)住的。

　　那为什么中(zhōng)国(guó)信(xìn)达的拍卖页(yè)面上又注明这75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只能(néng)说明这些(xiē)房子根本没有网(wǎng)签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团(tuán)早就把(bǎ)这75套房子(zi)抵押出去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万(wàn)柳(liǔ)书院的(de)业主基本(běn)都是北京的高(gāo)端(duān)人(rén)士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业(yè)大佬也是万柳(liǔ)书院(yuàn)的业(yè)主(zhǔ)。另据地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆(bào)料，万柳(liǔ)书院的(de)业(yè)主中，还有不少(shǎo)中赫集团(tuán)的高(gāo)管、合作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友(yǒu)感叹，“富人也(yě)被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付(fù)价款并实际占有，那么，中国信达转让(ràng)这(zhè)笔不良(liáng)债权(quán)回本(běn)的(de)愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖(mài)损失最大的，没(méi)准还是债主中(zhōng)国(guó)信达(dá)。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行(xíng)中，业(yè)主已经(jīng)支(zhī)付价款并(bìng)实际(jì)占有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果业主没有过错，人(rén)民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已(yǐ)经查封的可(kě)以向法院提(tí)出执行异(yì)议(yì)申请，请求法(fǎ)院(yuàn)解(jiě)除查封(fēng)，同时可以联合(hé)起诉(sù)开发商，要(yào)求退(tuì)抖音音乐排行榜，2022年最好听的十首最火歌曲还(hái)购房款或办理(lǐ)房产证(zhèng)，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人抖音音乐排行榜，2022年最好听的十首最火歌曲民法(fǎ)院报公布《最高人(rén)民法院关于商品房消(xiāo)费(fèi)者权(quán)利保护问题(tí)的批复》，以司法解释的(de)方式(shì)明确了购房人的优先权(quán)：

　　商(shāng)品房消费者(zhě)以(yǐ)居住为目的购买(mǎi)房屋并(bìng)已支付全部价(jià)款，主张其房(fáng)屋交(jiāo)付请求权优先于建设(shè)工程价款优先受偿权、抵押权以及其(qí)他债权(quán)的，人民法院应当予以支持。只(zhǐ)支付了部分价款的商品房消费(fèi)者，在一(yī)审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房(fáng)子均为(wèi)“已(yǐ)售(shòu)未网签”，那么(me)这笔不良债权(quán)，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵押的这(zhè)75套房子(zi)，还会(huì)被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权公司(sī)中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达已(yǐ)经成(chéng)为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集(jí)团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任公司(sī)成为(wèi)了唯(wéi)一股东，后者由中国(guó)信达资产管理股份(fèn)有(yǒu)限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他房(fáng)企(qǐ)，中赫集团既没有很(hěn)大规(guī)模，也没(méi)有(yǒu)很高(gāo)的国民知名度，但却(què)在北京豪宅(zhái)圈留下一个个(gè)传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七(qī)号院，作为中(zhōng)赫集团进入北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置(zhì)地(dì)推出(chū)钓鱼岛七(qī)号院3号楼(lóu)，高达30万/平米(mǐ)的天(tiān)价，成为当时京(jīng)城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万科(kē)等大型知名房(fáng)企手中，抢下(xià)了北(běi)京(jīng)万柳地块，成(chéng)为(wèi)北京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就(jiù)以神秘高端的(de)姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰(lán)运回来的(de)灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是每棵(kē)成本超6万的成年银杏树(shù)，还是每平(píng)米20万元的价格，都令(lìng)业内外震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰(chén)院的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的(de)地位(wèi)。2014年(nián)末(mò)上市的它，对手是当时有名(míng)的融创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆(zhào)业广(guǎng)场、恒大(dà)华府(fǔ)等(děng)，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平(píng)米，说(shuō)明万柳书(shū)院虽然已经推出(chū)了8年之久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如(rú)知名(míng)演员(yuán)宋丹(dān)丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上(shàng)了(le)，“卖(mài)北京城最贵的房(fáng)，拿北京(jīng)城(chéng)最贵(guì)的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅开(kāi)发(fā)商光环的(de)背后，这(zhè)个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年(nián)初，因为(wèi)履行能力而拒不(bù)履行生效法律文(wén)书确定义务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北(běi)京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个地步，其实是有迹(jì)可循(xún)的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书(shū)院少爷”走红(hóng)之时(shí)，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的(de)中赫(hè)集团，发现其(qí)深(shēn)陷财务危机。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯(sù)源，这(zhè)个转折点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房(fáng)企纷(fēn)纷开(kāi)始了多元(yuán)化转型(xíng)，但转型(xíng)之路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试过多元化(huà)业务，先后进军(jūn)能源市场、团购(gòu)网(wǎng)站，但最终都惨淡收(shōu)场。最(zuì)终，周金辉将(jiāng)转型的目(mù)光(guāng)，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团手(shǒu)中拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北(běi)京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果(guǒ)北京(jīng)国安(ān)的估(gū)值一直没变，那么(me)中赫集团拿(ná)下北京国安，总计花(huā)费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人(rén)也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实(shí)控(kòng)人周金辉(huī)夫妇将其手中的(de)中赫(hè)集团股份质押(yā)陆(lù)续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共(gòng)有11条(tiáo)股权出(chū)质记(jì)录(lù)。质权人包括(kuò)海金商业保理、北(běi)京(jīng)建工(gōng)、山(shān)东国际(jì)信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善(shàn)，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网(wǎng)信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周金(jīn)辉(huī)夫(fū)妇(fù)还在持续质(zhì)押手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份，但国安和中赫(hè)的经营状况(kuàng)却持续(xù)没有好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中(zhōng)赫集团被5次列被执(zhí)行人，执行(xíng)标(biāo)的高达(dá)11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及(jí)中赫(hè)集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执行人，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒(jù)不(bù)履行生效(xiào)法律文书确定(dìng)义务，上述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安(ān)，目前(qián)幸免于难。不过在实(shí)控(kòng)人都成(chéng)为老赖(lài)的情(qíng)况下，被执(zhí)行10个多亿(yì)的北京国安，又(yòu)如何能(néng)独善其身？

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