近两年火爆的创(chuàng)新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公(gōng)告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的(de)REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人士对此(cǐ)表示，强制分红(hóng)机制(zhì)是(shì)公募REITs主要(yào)特征之一，稳(wěn)定分红(hóng)体现(xiàn)出该类产(chǎn)品长期投资价值，通(tōng)过观(guān)测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产生现(xiàn)金(jīn)收益(yì)，特许经(jīng)营权分红目(mù)前已包(bāo)含了利润分(fēn)配(pèi)和本(běn)金的归(guī)还，在(zài)选择投资标(biāo)的时(shí)应了(le)解资产类型和(hé)分(fēn)红的特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分红

　　平(píng)均分红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高(gāo)比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年分配金额(é)占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负(fù)责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为持(chí)有期分红收益，以(yǐ)及基金份额交易价格的变化。基金份额二(èr)级市场价格受(shòu)到(dào)公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况及市场因素的(de)综合影响，较易(yì)引起波(bō)动。与此相比，基金(jīn)分红(hóng)预期则(zé)更有(yǒu)规律可循。公募(mù)REITs的(de)分红(hóng)主要来自基础设施(shī)资产(chǎn)的经营(yíng)现金流，投资人通过基(jī)金募集材料和信息(xī)披(pī)露文件(jiàn)，结(jié)合行(xíng)业及市场情况，可以分析基础设施项目(mù)的经(jīng)营业绩，作为进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基(jī)金(jīn)份额(é)二级市场价(jià)格变化导致的(de)浮盈或(huò)浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对(duì)于长期投(tóu)资(zī)者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关负责人(rén)称(chēng)。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投(tóu)资中心(xīn)运营高级(jí)副总监李(lǐ)华平也(yě)表示(shì)，根(gēn)据《公开募集基础设(shè)施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关(guān)法规要求(qiú)，基础设施基(jī)金应(yīng)当将90％以上合并(bìng)后基金年度可分(fēn)配(pèi)金额以现金形式分配给(gěi)投资者，强制分(fēn)红(hóng)机制(zhì)是公募REITs的主要(yào)特征之(zhī)一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具(jù)备“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双(shuāng)重特点。二级市(shì)场价(jià)格反(fǎn)映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类(lèi)似于(yú)债(zhài)券派息，但不等同于(yú)债(zhài)券(quàn)的固定利息回报，而是由(yóu)可供分配现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的(de)角度(dù)来看，一(yī)方(fāng)面(miàn)是公募(mù)REITs丰富了(le)机构投资(zī)者的投资品(pǐn)类，为资产配(pèi)置多(duō)元化提供抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构投资者(zhě)稳定收益(yì)。机构投资者(zhě)公募(mù)REITs能够通过分红获(huò)取相(xiāng)对于(yú)投(tóu)资(zī)债券相对高的收益性，在有效(xiào)控制风(fēng)险的前提下(xià)，增厚资产包(bāo)收益(yì)，起到投(tóu)资“压舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分红除了投资(zī)收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市场价(jià)格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受(shòu)宏观经济(jì)的影响(xiǎng)，可(kě)分配金额完成(chéng)率(lǜ)不(bù)达预(yù)期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素(sù)的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级(jí)市场价格的主要(yào)因(yīn)素(sù)之一，而(ér)稳(wěn)定(dìng)的(de)分红有(yǒu)利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的(de)投资。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责(zé)人也表(biǎo)示，近(jìn)期经济预(yù)期恢复(fù)，一方面(miàn)市场热点呈现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另一(yī)方面，基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营(yíng)业(yè)绩相对(duì)经济活力的改(gǎi)善(shàn)有一(yī)定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在(zài)分红除(chú)权日，将(jiāng)对(duì)基金份(fèn)额的开盘指导价(jià)做调(diào)减处理，调减金额(é)根据单位基金份额的分红金额进(jìn)行计算。除权操作是(shì)对分红(hóng)前(qián)后基(jī)金份额净(jìng)值(zhí)变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可以获得公平的(de)投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投(tóu)资者长期投资的(de)信心，同时需(xū)结合持有产品的(de)特性，关注(zhù)二级市(shì)场扰动对(duì)整体收益的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航基金相关(guān)人(rén)士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经营权分红(hóng)包括利(lì)润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资(zī)者应了解底层资产情况

　　多位业(yè)内(nèi)人士还提醒(xǐng)，与现有公募(mù)基金分红前提(tí)是(shì)本金(jīn)之(zhī)上的增值(zhí)部分(fēn)不同(tóng)，特许经(jīng)营权REITs基(jī)金(jīn)运作期间的(de)“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派(pài)的是本金与增值两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募(mù)基金分(fēn)红差异很(hěn)大，大多数普通投资(zī)者可能把“分派”金额误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年(nián)限到(dào)期后基金价值面(miàn)临(lín)极大不确定性，这是该类(lèi)投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类和产权类两大资(zī)产类型(xíng)，持有(yǒu)产权类(lèi)产品的收益主要(yào)包括每年的(de)现金分红(hóng)及资产增值的收益(yì)，而持有(yǒu)特许经营类(lèi)产品的收(shōu)益主(zhǔ)要(yào)来自项目每(měi)年的现金分红。其中，特许经营(yíng)权类资产的分红包括了利润分配和本(běn)金的归(guī)还，两者的比率也是变(biàn)动(dòng)的，对特许经营权类资(zī)产(chǎn)的公(gōng)募REITs可(kě)以内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资(zī)者在选择投资标的(de)时，应(yīng)了解公募REITs底(dǐ)层(céng)资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来(lái)看，各类公募(mù)REITs分红因底层(céng)资产属性不(bù)同而(ér)形成(chéng)区别(bié)。特许经营权(quán)类的(de)公募REITs产品因其分(fēn)红(hóng)相当(dāng)于包含(hán)“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益(yì)”，更(gèng)看重底层资产的价(jià)值增值，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资者在(zài)选择公(gōng)募REI遥控蝴蝶是什么样的，遥控蝴蝶的作用T时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分(fēn)红有(yǒu)合(hé)理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也认为(wèi)，与产权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营(yíng)项目(mù)在经营权到(dào)期(qī)后(hòu)不再能(néng)产生现(xiàn)金收益(yì)，因(yīn)此将可供(gōng)分配金额(é)的分配理(lǐ)解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩(shèng)余经营期(qī)限较短的特许经营项目，通常具备更高的(de)分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低(dī)，也有足(zú)够年限收回本(běn)金并(bìng)取得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负责人提醒投资(zī)者注意(yì)，特(tè)许经营(yíng)权项(xiàng)目的分派(pài)金额包含了投资本金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基金(jīn)份额单(dān)价随着分派进度逐年下(xià)降是正(zhèng)常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩(shèng)余期(qī)限产生的(de)现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余(yú)使用(yòng)年限(xiàn)一(yī)般较(jiào)长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后通(tōng)过(guò)对建筑(zhù)的更新(xīn)改造或补缴土地出让金等追加投资，有机(jī)会进一步(bù)延长经(jīng)营期限。这种类(lèi)似永(yǒng)续经(jīng)营的假设反映(yìng)在基础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情况

　　在(zài)基(jī)金分红的(de)时点，多位业(yè)内人士还表(biǎo)示，在产品分红(hóng)期(qī)，投(tóu)资者(zhě)可(kě)以观测经(jīng)营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金、内部收益(yì)率等指(zhǐ)标，来观察和(hé)评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的(de)指标有两个：一是年(nián)报(bào)中披(pī)露的经营活(huó)动现金(jīn)流，二是(shì)可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金，二者存在本(běn)质性区(qū)别(bié)。经营(yíng)活动产生的(de)现金净流量是(shì)指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的(de)现金流，基于企业本身经营(yíng)活动产生；可供分(fēn)配的(de)现金实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对非现金(jīn)影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目进行调整，加期(qī)初现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产(chǎn)配置新选择，投资价(jià)值体现在相对股债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期持(chí)有。建(jiàn)议(yì)投资者对经营权(quán)类的资产(chǎn)可以更多关(guān)注内部收益率的(de)高低，对产权类的资(zī)产更多(duō)关(guān)注分(fēn)派(pài)率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自(zì)底层资产(chǎn)的经营净现金流(liú)，所以底层资(zī)产运营情况直接影(yǐng)响投资回报，投资者可(kě)综合考虑原始(shǐ)权益人综(zōng)合实(shí)力、运(yùn)营管理机构实力、公募(mù)基金(jīn)管理人实力等多重(zhòng)因素来(lái)选择(zé)投(tóu)资标的。

　　遥控蝴蝶是什么样的，遥控蝴蝶的作用中(zhōng)信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交易带来(lái)的短期(qī)博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接连回调(diào)，建议投资者关注有基本(běn)面支撑(chēng)、填权效应相对明(míng)显、同(tóng)时分红规模较为(wèi)可(kě)观(guān)的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会(huì)载明REITs在发行首年及次(cì)年的(de)可供分配(pèi)金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的(de)实(shí)际分红金额与募集材料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际环(huán)境，对(duì)基础设(shè)施项(xiàng)目(mù)的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进(jìn)行判(pàn)断。”中(zhōng)金基金上述负责人(rén)也称。

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