近两(liǎng)年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此(cǐ)表示，强制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分(fēn索尼是哪个国家的品牌，索尼是哪个公司的)红体现出该类产(chǎn)品(pǐn)长期投资(zī)价值，通过观测(cè)经营活动现金流、可供分配(pèi)现金等(děng)指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况的(de)“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投(tóu)资者注意(yì)，与产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后(hòu)不再产生现金收益(yì)，特(tè)许经营权分(fēn)红目前已包含了利润(rùn)分(fēn)配和(hé)本金的归(guī)还，在选择投资标的时应了解资产类型和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例(lì)98.89％索尼是哪个国家的品牌，索尼是哪个公司的g>

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实(shí)际(jì)分配情(qíng)况尚(shàng)未公布。整体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现(xiàn)出了(le)高比例(lì)的稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金额的(de)公(gōng)募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配(pèi)金(jīn)额比(bǐ)例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配(pèi)比(bǐ)例(lì)在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关(guān)负责(zé)人对此表示(shì)，投资(zī)公募REITs的主要收益(yì)来源为(wèi)持有期分红收益，以(yǐ)及基(jī)金份额交易(yì)价格(gé)的变化。基金份额二级市场价(jià)格受到公募REITs资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况及(jí)市(shì)场因素的综合影(yǐng)响，较易(yì)引起(qǐ)波动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基金分红(hóng)预期则更(gèng)有(yǒu)规律(lǜ)可循。公募REITs的(de)分红(hóng)主要(yào)来(lái)自基础设施资产的经(jīng)营现金流(liú)，投资(zī)人通过(guò)基金募集材料和信息(xī)披露(lù)文件(jiàn)，结合(hé)行业及市场情况(kuàng)，可(kě)以(yǐ)分析基础设施项目的经营业绩(jì)，作为进(jìn)行投(tóu)资决策的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市(shì)场价格变化(huà)导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金(jīn)份额(é)持有人实际获得(dé)的现金收益，对(duì)于长期投资者更具参考价值(zhí)。”中金基金相关(guān)负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李(lǐ)华平也(yě)表示，根据《公开募集基础设施(shī)证券投(tóu)资(zī)基(jī)金(jīn)指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设施(shī)基金应当将90％以上合并后基金年(nián)度可分(fēn)配金额以现金形式分配(pèi)给投资(zī)者，强制分(fēn)红机制是(shì)公募(mù)REITs的(de)主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认(rèn)为(wèi)，从投资角度来(lái)看(kàn)，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的(de)一面，分红体现了这(zhè)类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于(yú)债(zhài)券派息，但不(bù)等同于债券的固定利息回(huí)报，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者(zhě)的角度(dù)来看，一(yī)方面是(shì)公募REITs丰(fēng)富了(le)机构投资者的投资(zī)品类(lèi)，为资产配(pèi)置(zhì)多(duō)元化提(tí)供(gōng)抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构(gòu)投(tóu)资(zī)者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资债(zhài)券相对高的(de)收益性，在有效控制风(fēng)险的(de)前提(tí)下(xià)，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投(tóu)资收益“落(luò)袋为安(ān)”外，市场(chǎng)对于未来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价格走势的关键因(yīn)素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场(chǎng)表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌7索尼是哪个国家的品牌，索尼是哪个公司的.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可分配金额完成率不(bù)达预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级市场的(de)价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重(zhòng)因(yīn)素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市(shì)场价格的(de)主要因素之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸(xī)引投(tóu)资者参(cān)与(yǔ)公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近期经济预(yù)期恢复，一(yī)方(fāng)面市(shì)场热点(diǎn)呈现向(xiàng)股票和(hé)债券回(huí)归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业(yè)绩(jì)相对经(jīng)济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额(é)根据单(dān)位基金(jīn)份额的(de)分红金额进(jìn)行计(jì)算(suàn)。除权操作(zuò)是对(duì)分红前后(hòu)基金份额净(jìng)值变化的修正，使投(tóu)资人(rén)在基(jī)金分红前(qián)后均(jūn)可以(yǐ)获得(dé)公平(píng)的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长期投资(zī)的信心，同(tóng)时需结合持有产品的特性，关(guān)注二级市(shì)场扰动对整体收益的(de)影响程度(dù)。”中航(háng)基金相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权分(fēn)红包(bāo)括利润分(fēn)配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位(wèi)业内(nèi)人士还(hái)提醒，与现(xiàn)有公(gōng)募基金(jīn)分红前提是本金(jīn)之上的增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分(fēn)红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更为准确，分(fēn)派(pài)的(de)是(shì)本金与增(zēng)值(zhí)两个部分，两(liǎng)个部分之间的(de)比(bǐ)例是变动的，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红差异(yì)很(hěn)大，大多(duō)数普通投资(zī)者可能(néng)把“分(fēn)派”金额误认为(wèi)是(shì)持续分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金价值面临极大不确定性，这(zhè)是(shì)该类投资(zī)者应(yīng)该(gāi)注意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类(lèi)两大资产类型，持(chí)有产(chǎn)权类产(chǎn)品的收益主要包括每(měi)年的现金分红及(jí)资产增(zēng)值的收益，而持有特(tè)许(xǔ)经营类产(chǎn)品(pǐn)的收益主(zhǔ)要(yào)来自项目每年的(de)现金分红。其(qí)中，特许(xǔ)经营权类资产的分红包括了(le)利润分配(pèi)和本金的归(guī)还，两者的比率也是变动的，对(duì)特(tè)许经(jīng)营权类资(zī)产(chǎn)的公募(mù)REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通(tōng)投(tóu)资者在选择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而(ér)形成区别。特许经营权(quán)类的(de)公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红相当(dāng)于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看重底层资产(chǎn)的价值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资(zī)产属性，对所(suǒ)选择产品的二(èr)级市(shì)场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)项目在(zài)经营(yíng)权到期后(hòu)不再能产生现金收(shōu)益，因(yīn)此将可(kě)供分配金(jīn)额的分配理(lǐ)解为(wèi)“分(fēn)派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这(zhè)个(gè)特点(diǎn)，剩余经营期(qī)限较短的特(tè)许经营项目，通常具备更高的(de)分派(pài)率水(shuǐ)平。对(duì)于剩余期限较(jiào)长的(de)特许经营权(quán)项目，即使(shǐ)分派(pài)率(lǜ)相对较(jiào)低，也有足够(gòu)年限(xiàn)收回本金并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资者注意，特许(xǔ)经(jīng)营权项目(mù)的分派金额包含了投资本(běn)金(jīn)，在(zài)不进行扩(kuò)募的情况下，基金份额单价(jià)随着分派进度(dù)逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的(de)收益来自项目(mù)剩(shèng)余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许经营项(xiàng)目相(xiāng)比，产权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过(guò)对建(jiàn)筑的(de)更(gèng)新改(gǎi)造或补(bǔ)缴土地出(chū)让金等追(zhuī)加投资，有机会进(jìn)一步延长经营(yíng)期(qī)限(xiàn)。这种(zhǒng)类(lèi)似永(yǒng)续经营的假(jiǎ)设(shè)反映在基(jī)础资产的估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的(de)资产投资属性。”该负责(zé)人(rén)称(chēng)。

　　观(guān)测内部收(shōu)益率等(děng)指标

　　评(píng)估项目底层资(zī)产运营情况

　　在基(jī)金分红的(de)时(shí)点，多位业内人士还表示(shì)，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可(kě)供分配现金、内部收益率等指标，来观(guān)察和评估(gū)项目(mù)底层资产的运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的(de)指标有(yǒu)两(liǎng)个：一是年(nián)报中披露的经营活(huó)动现金流，二是(shì)可供分配现金，二者存在本(běn)质性区别。经营(yíng)活动产生的现金净流量是指企业(yè)经营(yíng)、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于企业(yè)本(běn)身经营活动产生(shēng)；可供分配的现(xiàn)金实质上是(shì)从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影(yǐng)响利(lì)润表的项(xiàng)目(mù)进行调(diào)整(zhěng)，加期初现金(jīn)，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独立(lì)的资产配置功能，比较适合长期持(chí)有(yǒu)。建议(yì)投资者对经营权类的(de)资产可(kě)以更多关注内部收益率的高低(dī)，对产权类的资产更多(duō)关注分派(pài)率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的(de)经营(yíng)净现金流，所以(yǐ)底层资产运营情况(kuàng)直接影响投资回报(bào)，投资(zī)者可综合考虑原(yuán)始权益人综合实(shí)力、运营管理机构实力(lì)、公募基(jī)金管理人(rén)实力等多重(zhòng)因素来选择投资(zī)标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券(quàn)研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易(yì)带(dài)来的短期博弈(yì)机会仍在(zài)，叠加此(cǐ)前(qián)市(shì)场接连回(huí)调(diào)，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填权效应相对(duì)明(míng)显(xiǎn)、同时分红规模(mó)较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载(zài)明(míng)REITs在(zài)发行首年(nián)及次年的(de)可供分配金额(é)预测。投资者可以将REITs的(de)实际分红金额与募(mù)集材料(liào)中披露预测进行比(bǐ)较分析，结合经济及市场的实际环境，对(duì)基础设(shè)施项目(mù)的运营(yíng)业绩(jì)及REITs的管理能力(lì)进(jìn)行(xíng)判断。”中金基(jī)金(jīn)上述负责(zé)人也称。