万(wàn)柳(liǔ)书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的(de)意外走红，让这个位(wèi)于北京海淀的豪宅被(bèi)全国知(zhī)晓，其(qí)背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到(dào)舆(yú)论关注(zhù)，起因中(zhōng)赫集团成了共同(tóng)债(zhài)务人被(bèi)中(zhōng)国信达追债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将(jiāng)中(zhōng)赫抵押(yā)的75套万柳书院豪(háo)宅拍(pāi)卖。可(kě)问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购(gòu)入房(fáng)产的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些(xiē)业主(zhǔ)的维权(quán)信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富(fù)人被(bèi)割(gē)韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富(fù)人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的(de)可能还(hái)是债(zhài)主

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到(dào)，这个位于海淀核心(xīn)区(qū)位，名校环绕的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍(pāi)卖(mài)上，上架了(le)“北(běi)京赫华(huá)恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限公(gōng)司不良(liáng)债(zhài)权转让项(xiàng)目”，债(zhài)权总额高达(dá)近(jìn)47亿(yì)，该项目的(de)抵押物中，包括(kuò)75套(tào)万(wàn)柳书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权转让项目的(de)处(chù)置主体是中国信(xìn)达资产管(guǎn)理股份有限公司北京(jīng)市分公司（下称(chēng)中国信达(dá)北分(fēn)），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房(fáng)地产开(kāi)发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日，债权(quán)金额约为(wèi)46.95亿元人(rén)民币，其中债(zhài)权(quán)本金37.50亿(yì)元(yuán)。中(zhōng)赫(hè)集团有限公司是(shì)共同债务(wù)人。目前(qián)，该项目(mù)已(yǐ)有1万(wàn)次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国(guó)信达(dá)北(běi)分讨债的故(gù)事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒体(tǐ)报(bào)道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报道属实，说明(míng)这(zhè)些(xiē)房(fáng)子(zi)实际上都是卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什(shén)么中国(guó)信达的(de)拍(pāi)卖(mài)页面上又(yòu)注明这75套房子是(shì)“未出(chū)售”的状态呢？只能说(shuō)明这些房子(zi)根本(běn)没有网签，也没有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一财经的报(bào)道证实(shí)了上述内容(róng)。有(yǒu)豪宅中介(jiè)透(tòu)露，中赫(hè)集(jí)团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现(xiàn)在还(hái)没资金(jīn)解抵押(yā)，所(suǒ)以(yǐ)不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书(shū)院(yuàn)的业主基本都是北(běi)京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知(zhī)名(míng)商业(yè)大(dà)佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有不少中赫集(jí)团的高(gāo)管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已经支付价(jià)款(kuǎn)并实际占有，那么，中国(guó)信达转(zhuǎn)让(ràng)这笔不良债权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍(pāi)卖损(sǔn)失最大的，没(méi)准还(hái)是债(zhài)主中(zhōng)国(guó)信(xìn)达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律规(guī)定(dìng)，民事执行(xíng)中，业主已(yǐ)经支付价款并实际占有，但未办理(lǐ)需要和须要意思的区别简单理解，必须与必需的区别通俗易懂过户(hù)手续(xù)的，如果业主没(méi)有过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查(chá)封的可以(yǐ)向法院提出执行异(yì)议申请，请求法院解除查封，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要求退还(hái)购房款(kuǎn)或(huò)办理房产(chǎn)证，并(bìng)承担(dān)违约责任(rèn)。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房消(xiāo)费(fèi)者权利保护问(wèn)题的批复》，以司法解释的方式(shì)明确了购房人的(de)优(yōu)先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费者以居住为目的购买房屋(wū)并已支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋(wū)交(jiāo)付请求权优先于建(jiàn)设(shè)工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院(yuàn)应当予(yǔ)以支持。只支付(fù)了(le)部分价款的商品房(fáng)消费者，在一审法庭辩论终结前已(yǐ)实际支付(fù)剩(shèng)余(yú)价款(kuǎn)的，可(kě)以适用前(qián)款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未(wèi)网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上是个(gè)烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖出去回(huí)本，抵押(yā)的(de)这75套房(fáng)子，还会(huì)被业主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国信达(dá)，将(jiāng)会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请不良(liáng)债权转让，可(kě)以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫(hè需要和须要意思的区别简单理解，必须与必需的区别通俗易懂)置地(dì)等选择(zé)退出了赫华恒瑞的股东行列，中国(guó)金谷(gǔ)国际信托有限责(zé)任公司成为(wèi)了唯(wéi)一(yī)股东，后者由中国信达资(zī)产管理股份有限公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地产(chǎn)开发商，相较其他房企，中赫(hè)集团既没有很(hěn)大(dà)规模，也没有很(hěn)高的国民知(zhī)名度，但却在北京(jīng)豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团(tuán)进入北京的第一个豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万(wàn)/平米的(de)天价，成(chéng)为(wèi)当(dāng)时(shí)京城最贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的(de)万柳书(shū)院，更(gèng)是被誉为“北京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大(dà)型知(zhī)名房企手中(zhōng)，抢下(xià)了北(běi)京(jīng)万柳地块，成为北京(jīng)当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书院就以神(shén)秘高端的姿(zī)态杀入(rù)市场，无论是一块块从(cóng)荷(hé)兰运(yùn)回(huí)来的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还是每(měi)棵(kē)成本超6万的成年银杏树(shù)，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿(ér)、融创(chuàng)的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从(cóng)这(zhè)句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对手(shǒu)是当时有名的(de)融(róng)创观(guān)澜嘉苑、佳(jiā)兆(zhào)业广场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等，现如(rú)今，它远远超过(guò)这些(xiē)需要和须要意思的区别简单理解，必须与必需的区别通俗易懂对手。

　　去年，万柳书(shū)院一(yī)套300平(píng)米(mǐ)的法拍(pāi)房，最终成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年之(zhī)久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中赫(hè)集团(tuán)开发的豪宅(zhái)，也吸引(yǐn)了不(bù)少知(zhī)名人(rén)士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就(jiù)住在钓(diào)鱼台(tái)七号(hào)院。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等(děng)知(zhī)名(míng)商业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的成功(gōng)奠定了(le)中赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了(le)，“卖北京城最贵的(de)房(fáng)，拿北(běi)京城最贵(guì)的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪宅开(kāi)发商光(guāng)环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被(bèi)执行(xíng)人，被(bèi)执(zhí)行(xíng)标的高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初，因(yīn)为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文(wén)书确(què)定义(yì)务，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个地步，其(qí)实是有迹可(kě)循的。

　　事(shì)实上，早在(zài)今年年(nián)初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背(bèi)后的(de)中(zhōng)赫集(jí)团，发现(xiàn)其(qí)深(shēn)陷(xiàn)财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金(jīn)辉的人(rén)生轨迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯源(yuán)，这个转折点，就在于收(shōu)购北(běi)京国安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房企纷(fēn)纷开始了多(duō)元(yuán)化转型，但转型之路(lù)并不(bù)好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年(nián)开始，中赫集团就尝(cháng)试过多元化业务(wù)，先(xiān)后进军能源市场(chǎng)、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周(zhōu)金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫(hè)集(jí)团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部(bù)64％股(gǔ)权，成为(wèi)国(guó)安的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中(zhōng)拿(ná)下(xià)北(běi)京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部(bù)股权。如果北(běi)京国安(ān)的估(gū)值一直没(méi)变，那(nà)么中(zhōng)赫集团拿(ná)下北京国安，总计(jì)花(huā)费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中(zhōng)赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人周(zhōu)金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆续(xù)质押，据(jù)企查查显示，目前中赫集(jí)团共有(yǒu)11条股权出质记(jì)录。质权人包(bāo)括海(hǎi)金(jīn)商业保理、北京建(jiàn)工、山东国际(jì)信托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的(de)时间完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而，入主北(běi)京(jīng)国安后(hòu)，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北(běi)京产权交易所官(guān)网信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱(jù)乐(lè)部实现(xiàn)营(yíng)业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该(gāi)俱(jù)乐(lè)部资产总计5.38亿元(yuán)，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集(jí)团和(hé)周金(jīn)辉(huī)夫妇(fù)还(hái)在持续质(zhì)押手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中赫(hè)的经营状况(kuàng)却持续没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行(xíng)人(rén)，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集(jí)团(tuán)股东周(zhōu)金(jīn)辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书(shū)确(què)定义务，上述被执行(xíng)人成为(wèi)“老赖(lài)”。只有北京国安(ān)，目前幸免于难。不过(guò)在实控人都成(chéng)为老赖(lài)的情况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国安，又(yòu)如何(hé)能独(dú)善其身？

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