文(wén)：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月17日召开的全(quán)国住房和(hé)城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件(jiàn)的可以进行现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东(dōng)等地明确(què)表(biǎo)态，试点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没(méi)实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，这是房地产(chǎn)从(cóng)大开发时代步(bù)入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是(shì)对购房老百姓的最(zuì)大保(bǎo)护(hù)。98年房改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房(fáng)民(mín)众不(bù)公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以(yǐ)后(hòu)一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当(dāng)然二(èr)次房(fáng)改是个(gè)技术(shù)活(huó)，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、重组(zǔ)房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制(zhì)，长效机制四大(dà)关键是(shì)推动城(chéng)市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定能实(shí)现(xiàn)房地产(chǎn)软着陆和(hé)长期平稳健康发(fā)展，跨过这道(dào)关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付(fù)的风(fēng)险(xiǎn)。从个人层面(miàn)看，预售制对购房者非常不(bù)公平，比如，交房等(děng)待(dài)期(qī)一般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担(dān)延迟(chí)交房、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能(néng)交房的风险。从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)。取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住(zhù)不炒精(jīng)神、有助于(yú)保障购房老百(bǎi)姓权(quán)益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得(dé)，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议(yì)取消预售制度？预售制度怎么来的？国外(wài)什么情况？简单科普一下：商品房预售(shòu)最早源于中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是(shì)一种开(kāi)发商放(fàng)杠杆(gān)的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商(shāng)品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺资金，借(jiè)鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预(yù)售(shòu)制度(dù)。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了(le)！发达(dá)国(guó)家一般有严格的(de)监管保(bǎo)障措施，开(kāi)发(fā)商在项目获得政府(fǔ)批准后(hòu)才可以开始销售，买家在(zài)购买期房后并非像(xiàng)中国(guó)一(yī)样在支(zhī)付完首付款后从(cóng)银行(xíng)一次性贷款(kuǎn)支付(fù)剩(shèng)余全部房款，而是根据开(kāi)发商工程进度(dù)在完(wán)全(quán)交房前进行分期支(zhī)付。所(suǒ)以(yǐ)，预售(shòu)制度是需要(yào)严格的资金(jīn)监管、分期支付(fù)以(yǐ)及违约处罚措施作(zuò)为保(bǎo)障的，如果(guǒ)没有这(zhè)些保(bǎo)障(zhàng)措施，一定(dìng)会(huì)触发风险，对购(gòu)房民众不公平(píng)，所(suǒ)以(yǐ)不如借机取消预售制度(dù)，以(yǐ)后改为现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲预售制度有一定历(lì)史阶段性(xìng)，现在中国(guó)住(zhù)房进入存量时代，取消预售(shòu)制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当然这(zhè)需要配套(tào)房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效机制。这是(shì)个(gè)技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解(jiě)这个难(nán)题，让房地产回归实体(tǐ)经(jīng)济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。所有商业(yè)的本质是向(xiàng)善，是以客(kè)户为中心(xīn)，房地产也不(bù)能例(lì)外，老(lǎo)百姓买房子(zi)是天(tiān)大(dà)的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从(cóng)这name是什么意思 name是姓还是名个角度，取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行业企业健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)的重大(dà)措(cuò)施(shī)。在当前(qián)的情况下，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持当期三(sān)好生、新模式(shì)等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研究中(zhōng)心参与财税(shuì)改革方案研究时，对预(yù)售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的(de)专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)的前(qián)世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风(fēng)险确(què)实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前(qián)预(yù)售(shòu)资金第三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，提(tí)供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期(qī)房交易(yì)立(lì)法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保修期(qī)后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇(yǔ)出租是(shì)地产行业盛(shèng)行的(de)方式(shì)，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推行(xíng)公(gōng)共房屋(wū)制度，许多(duō)人栖(qī)身于木(mù)屋或者(zhě)其(qí)他临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当(dāng)高，不(bù)过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需(xū)要雄厚的(de)资金(jīn)实力(lì)才(cái)能购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地产行业盛(shèng)行的(de)方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资(zī)金(jīn)周(zhōu)转期长等问题。针对(duì)这一系(xì)列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模(mó)式一经(jīng)推(tuī)行，购买楼宇的市民(mín)数量有(yǒu)所增加(jiā)，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有限公司，凭借商业(yè)直觉和(hé)多年(nián)经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的(de)经(jīng)验，对于(yú)商品流(liú)通、资金周(zhōu)转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求(qiú)方法加快自(zì)身资(zī)金周转。当时其(qí)在购(gòu)下九(jiǔ)龙的(de)一块地盘后，除(chú)了分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文字(zì)详(xiáng)尽说(shuō)明楼(lóu)宇的(de)地势环(huán)境、建筑材料、分层价(jià)格(gé)、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是(shì)另外(wài)一(yī)个(gè)亮点，即先(xiān)收(shōu)取买家的订金，采用类似租金(jīn)的(de)分期付(fù)款形(xíng)式，等新楼落(luò)成时，收齐(qí)买(mǎi)家的钱，买家就拥有了(le)自己的房产(chǎn)。这种方式减(jiǎn)轻了民(mín)众购房的资金压力(lì)，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资(zī)风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销(xiāo)售(shòu)模式成为当(dāng)时中(zhōng)国香港房地产市场(chǎng)的(de)一大特色，纵观中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场(chǎng)的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心的住(zhù)房(fáng)供(gōng)不应(yīng)求(qiú)的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模(mó)式推动了(le)中(zhōng)国(guó)香港楼市(shì)几(jǐ)十(shí)年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规(guī)范(fàn)化，建立健全的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国(guó)香港(gǎng)管理部门提(tí)升了对于(yú)预售楼花制(zhì)度的监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保地价款已经全部(bù)支付，还要证明自身有资金等(děng)能力把(bǎ)项目完成，资(zī)金需放入律师所托管，支取时(shí)需律所和建筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑(zhù)师(shī)等造假，套取监(jiān)管(guǎn)账户资(zī)金，中国(guó)香(xiāng)港要求律师行在银行开设的信托账户(hù)（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明(míng)化(huà)机制，且银行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大(dà)风险(xiǎn)方，后(hòu)续需自身推动项目(mù)完(wán)工。随着监(jiān)管体(tǐ)系逐(zhú)步完善，出(chū)现“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代(dài)，中国内地面临住房需(xū)求(qiú)大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地优先发(fā)展重工业，强(qiáng)调基础建(jiàn)设，这一导向(xiàng)使前期发展工业化的(de)进程大于城(chéng)市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化(huà)配(pèi)套问题，才能进一步推进城市化。但当(dāng)时推行的是“统一(yī)管理，统一(yī)分(fēn)配，以租养房”的福利分房制度(dù)，住(zhù)房市场发展起步较(jiào)晚、增(zēng)速较慢(màn)，福(fú)利(lì)分房制度也出现了分配不公(gōng)、效率低、配(pèi)套(tào)差等问题(tí)，因此福利(lì)分(fēn)房制度不再适(shì)用于(yú)当时(shí)的国情。叠(dié)加房地产市(shì)场面临(lín)商品房(fáng)的需求(qiú)量大，而社(shè)会(huì)缺(quē)少大型(xíng)房地产开发商，商品房供应量小的(de)困境，此时(shí)引(yǐn)入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地产市场的(de)一(yī)针强心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国内(nèi)地逐步(bù)引进中国香(xiāng)港预售商品房制度，先(xiān)后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院(yuàn)出台《关于进一步深化城(chéng)镇住房(fáng)制度(dù)改革，加(jiā)快住房建设的通知(zhī)》文(wén)件，决定停止(zhǐ)住(zhù)房无偿(cháng)实物分配(pèi)，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房供给商(shāng)品化(huà)、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济(jì)的商(shāng)品房。房地产(chǎn)市(shì)场采用预(yù)售制，允许开发商卖期房，解决(jué)了房(fáng)企缺少(shǎo)资金和开发时间(jiān)周期长的(de)两大(dà)难题，开发商以预售款撬动下一(yī)个项目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开(kāi)始房(fáng)改货币化(huà)，中(zhōng)国人(rén)民银(yín)行(xíng)等多(duō)方(fāng)迅(xùn)速出台相关的信贷政策(cè)，支持购房者(zhě)，极(jí)大(dà)作用推动了房地产市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模(mó)式后，经(jīng)调整形(xíng)成契合(hé)中国内地的商(shāng)品(pǐn)房预售制度。预(yù)售(shòu)制的初衷是(shì)为(wèi)了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具(jù)体(tǐ)来说(shuō)，是指房(fáng)地产开(kāi)发企(qǐ)业(yè)将(jiāng)正在建设中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区(qū)别于(yú)中国香(xiāng)港，在中国内地实践过程(chéng)中，商品房(fáng)预售流(liú)程为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证-签订商品(pǐn)房买卖(mài)合同-进(jìn)行备案登记(jì)和预告登记-交付(fù)房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清(qīng)剩(shèng)余(yú)房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开发(fā)商可能已拿到(dào)了全部购房(fáng)款，这点与中国香港的按(àn)照工程进(jìn)度付款有所不同。对中国(guó)内地的(de)开发商而言，预售制商品房(fáng)也开启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推(tuī)动城(chéng)市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为(wèi)中国内地商品房销售的(de)最(zuì)主(zhǔ)要方式(shì)，预售制极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在(zài)过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起(qǐ)到了(le)重(zhòng)要作用，不仅解决(jué)了房(fáng)地产市场快速(sù)发(fā)展阶段的资(zī)金需求，也提高了居民居(jū)住水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗居到基(jī)本(běn)适居，住房(fáng)事业取得巨(jù)大进(jìn)步(bù)，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进程进入(rù)快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建成区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中(zhōng)国住房(fáng)存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不(bù)到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住(zhù)房建筑面(miàn)积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当(dāng)前已(yǐ)成为中国内地商(shāng)品房销售(shòu)最(zuì)主要方式(shì)，2005年中国内地(dì)商品住(zhù)宅期房销售面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房地产行业的发(fā)展。中(zhōng)国内地房地产历经(jīng)二十(shí)多(duō)年长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资(zī)完成额从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内(nèi)地经(jīng)济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道，房地产带(dài)动的上下游产业链(liàn)特(tè)别长，高达50多个(gè)行(xíng)业。2020年房(fáng)地产及其产业(yè)链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地(dì)产(chǎn)业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完(wán)全(quán)拉动的投资(zī)占(zhàn)全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地(dì)产贷(dài)款占银(yín)行(xíng)各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过(guò)三分之(zhī)一。从房地产融资(zī)存量占(zhàn)社融存(cún)量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企(qǐ)大面积违约，将导致银行不(bù)良率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财富效应(yīng)渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住(zhù)房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债房(fáng)市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日(rì)本(běn)的(de)37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值的比例较(jiào)高，主要是因为(wèi)住(zhù)房市(shì)值高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成(chéng)熟，直接(jiē)融资比例较低(dī)，股票、债(zhài)券(quàn)市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预(yù)售制(zhì)是(shì)对购买者的单方面(miàn)不(bù)公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承担了(le)所有商品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。比如，交房等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承(chéng)担(dān)银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理甚至(zhì)不(bù)能(néng)交房等风险。另(lìng)外，购(gòu)房者(zhě)和开发商(shāng)之(zhī)间的购房合同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合同是两个独立的合(hé)同关(guān)系，如果(guǒ)开(kāi)发(fā)商(shāng)发生违约，购房者只能根(gēn)据购房(fáng)合同向开发商主张权力，但(dàn)依(yī)旧(jiù)需要根(gēn)据按(àn)揭贷款合(hé)同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆(gān)扩(kuò)张，资金若遇到(dào)下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用(yòng)和购(gòu)房者对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦房企因为(wèi)市场波动或经营不善，出(chū)现资金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房者签订的(de)预售合同(tóname是什么意思 name是姓还是名ng)和按揭合同，已经(jīng)从银(yín)行获得房(fáng)款，如果购(gòu)房(fáng)者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完(wán)全(quán)由银(yín)行(xíng)承担，银行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看，购(gòu)房(fáng)者的预售监管资金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规(guī)定了开发企业预(yù)售商品(pǐn)房所得(dé)款(kuǎn)项(xiàng)应当用(yòng)于有(yǒu)关的工程建设，商品房预售(shòu)款监管的具体办法，由房地产管理部门制(zhì)定。但多(duō)年以来全国并没有统一的预售资金(jīn)监(jiān)管规定，各地实(shí)行(xíng)“一(yī)城(chéng)一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预(yù)售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥(féi)等城市则按(àn)照项目的(de)建安成本乘以建筑面积(jī)或者项(xiàng)目工程(chéng)总额报价计(jì)算重点资金。而事实是(shì)，不(bù)少购(gòu)房款(kuǎn)未进(jìn)入监(jiān)管账户、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户后被挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款(kuǎn)。那(nà)么，监管账户(hù)资金(jīn)如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大(dà)开发(fā)时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获(huò)得监管(guǎn)账户拨(bō)付(fù)资金(jīn)，再(zài)由工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的(de)工程款，远超工程进度所需。通过这些方(fāng)式套取的(de)资(zī)金，在房企各地项目(mù)间流(liú)动，变相加杠杆(gān)，这样做(zuò)提供(gōng)了资金流(liú)动性(xìng)，房企抽调资金(jīn)统筹拿地(dì)、还款和(hé)楼盘(pán)建(jiàn)设(shè)，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程(chéng)度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体来(lái)说，国外商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制(zhì)度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于(yú)购房者预(yù)付资金，一般设有定金或预付款保护(hù)机制(zhì)，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要求购房者支付(fù)的(de)预(yù)付款(kuǎn)比例相对较低，绝(jué)大部(bù)分(fēn)房款(kuǎn)在(zài)房屋交付后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付(fù)款一般以定金方式支付(fù)，或按(àn)工程进度(dù)分期(qī)支付，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式：一般(bān)采用(yòng)两(liǎng)种方式发放(fàng)按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照(zhào)工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护(hù)：为预(yù)售(shòu)商品房(fáng)提供(gōng)期(qī)房烂尾(wěi)保险，在商(shāng)品房出现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付(fù)质量的保(bǎo)障(zhàng)有两种方(fāng)式，一是期(qī)房由政府或第三方验收合格并提供验收凭(píng)证后，开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得购(gòu)房者支付(fù)的(de)房款(kuǎn)。二是(shì)开发商为购房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定(dìng)期限内无条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付首付，其余房(fáng)款交付后按(àn)揭还款，交付前资(zī)金由(yóu)第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低(dī)可低于(yú)3.5％，根据(jù)美国(guó)官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付(fù)外，购房者在(zài)房屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，美国为防止开(kāi)发商挪用(yòng)资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由(yóu)第三方公证(zhèng)行或产(chǎn)权(quán)保(bǎo)险公(gōng)司的信托账户监管。如(rú)果开发商倒(dào)闭导致楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金可(kě)通过申请仲裁取回，且(qiě)不(bù)承担任何责(zé)任与损失。而开发(fā)商在房屋建(jiàn)设过程中的资金全部来自银行(xíng)，银行根据工程进度向开发商提(tí)供一(yī)定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪(nuó)用(yòng)资金直接损害银行利益，银行有充分动机监(jiān)管(guǎn)开发(fā)商施(shī)工进(jìn)度。开发(fā)商在房屋交付时需(xū)取得由政府(fǔ)相关部门经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购(gòu)房，提(tí)供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付(fù)购房，房款按(àn)建造工期(qī)进度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定(dìng)利率，开发(fā)商(shāng)或(huò)购房(fáng)者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在项目获(huò)批后即(jí)可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需(xū)支付约2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任(rèn)何(hé)原因不能购买(mǎi)，定金(jīn)按照德(dé)国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付公证费(fèi)和土地交易税，分别(bié)为(wèi)房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包(bāo)含(hán)在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于(yú)购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有(yǒu)规定最(zuì)低首付比例，可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期支付房(fáng)款的(de)制(zhì)度，一(yī)般分7笔进行支付(fù)，具体(tǐ)支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说，支付节点可(kě)分为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款前申请房贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利率，银行按施工节奏分(fēn)多次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用(yòng)期限(xiàn)，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对期房设计(jì)了两(liǎng)种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出(chū)现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发(fā)商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开(kāi)发(fā)商或购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合(hé)同前(qián)，买卖双(shuāng)方均(jūn)有一名(míng)律师(shī)，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资(zī)金(jīn)、合同等各个环节，各环节内容(róng)确认(rèn)无(wú)误后签订首付交换合(hé)同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护(hù)机制(zhì)，当开发商出现(xiàn)财务(wù)、经(jīng)营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出(chū)10％的(de)部分较难追回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合(hé)同签(qiān)订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支付环节(jié)，英国采取按(àn)工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)的方式，但是(shì)交(jiāo)房前付款比(bǐ)例(lì)相对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个(gè)月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规(guī)定房屋必须经过房产(chǎn)公证公司的检验验收后才能交付，交(jiāo)付(fù)后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售(shòu)资金(jīn)监管极为严格，资金也(yě)由(yóu)律师监管，在确认工程(chéng)进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师(shī)转给(gěi)开发商，即资金在进(jìn)入开发商账户前经过两(liǎng)道关口，有利于(yú)保(bǎo)障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付(fù)款保全措施

　　日本(běn)期房(fáng)交易(yì)立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预售房定金保全(quán)措施”，交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)不超房款的20％，开发(fā)商违约需(xū)返(fǎn)还定价并赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由(yóu)于房屋供给(gěi)严重失(shī)衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本(běn)政府1952年(nián)出台《宅地建(jiàn)筑物交(jiāo)易(yì)法》，经多次修订，目前(qián)是(shì)唯(wéi)一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业(yè)法》，对购(gòu)房(fáng)者支付定(dìng)金超(chāo)过(guò)5％或超1000万日元(yuán)的(de)部(bù)分(fēn)，法(fǎ)律要求(qiú)开发商必须完成定金保全措施才可预售。什(shén)么是(shì)定金(jīn)保全措(cuò)施(shī)？即买name是什么意思 name是姓还是名卖双方签订购房(fáng)合(hé)同时，开发商向金融机(jī)构或指定保证机构(gòu)或保险(xiǎn)机构签(qiān)订定金保证(zhèng)委托合(hé)同(tóng)，设置购(gòu)房者(zhě)定金(jīn)的保(bǎo)证或(huò)保险(xiǎn)，并将相应的(de)保证金证明书(shū)交付给购(gòu)房者。除定金外，其他预先支付的购(gòu)房款也受该措施保(bǎo)护。若开发商(shāng)倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明书向金(jīn)融机构或保(bǎo)证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时(shí)，开(kāi)发商需(xū)向购(gòu)房者赔付(fù)违约金，一般约为房价(jià)的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交(jiāo)房后才开(kāi)始按揭(jiē)贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期(qī)房(fáng)购房者违约(yuē)可返还(hái)相当于(yú)3.75％房(fáng)款的(de)订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度支(zhī)付，所有资金进银(yín)行专门(mén)项目资(zī)金账(zhàng)户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商(shāng)有统一的选购(gòu)权合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签(qiān)订(dìng)购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购(gòu)房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购房者向银行(xíng)申请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新加(jiā)坡期(qī)房同样采取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方式，《发(fā)展商条(tiáo)例》对期房付款流程做了统一详细(xì)规定，要求所有开(kāi)发(fā)商遵守，支付(fù)节点一(yī)般为合同签订后、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照工程(chéng)进度放款，月供在(zài)此过(guò)程中随着放出贷(dài)款的增加而增加，未放(fàng)款部分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金与付款会存入银(yín)行(xíng)专门的项目(mù)资金账户，账户资金提取须(xū)与房(fáng)屋建设有关(guān)。房屋交付后(hòu)，购房(fáng)者享受1年(nián)的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了(le)政策出手临(lín)界点，重点是保交楼(lóu)和房企重(zhòng)组(zǔ)。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度(dù)，长短兼顾(gù)妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点(diǎn)是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房(fáng)企(qǐ)包(bāo)括民(mín)营企业，加大(dà)支(zhī)持力度，由优质房企牵头并(bìng)购(gòu)重组整(zhěng)个(gè)行(xíng)业(yè)，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分估计形势复杂性和人(rén)性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机(jī)制四大(dà)关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定金环节(jié)，建立开发商(shāng)违约(yuē)后定金保护机制，如将已支付(fù)定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购(gòu)房者定金安全。签订(dìng)合同环(huán)节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提(tí)供充(chōng)分(fēn)的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进度付款机制或交房(fáng)后按揭(jiē)贷款机制，充分(fēn)保护(hù)购房(fáng)者的权(quán)益。资金(jīn)监管环(huán)节，引(yǐn)入独立于(yú)开发商(shāng)、银行的第(dì)三方资金(jīn)监管(guǎn)机构(gòu)，或由政府相关(guān)部门直(zhí)接监管，以此防(fáng)止资(zī)金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商(shāng)品(pǐn)房(fáng)保修(xiū)期制度。保修(xiū)期内，开发(fā)商应对房屋质量问题全权负(fù)责、免费(fèi)维(wéi)修，购房者(zhě)在(zài)保修(xiū)期结(jié)束后(hòu)支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消(xiāo)商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时代(dài)，对(duì)购房民(mín)众(zhòng)不公平的(de)预(yù)售制已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。另(lìng)一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所见即(jí)所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发商的(de)建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

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