“现(xiàn)在的房地产很难再出(chū)现像过去十(shí)年(nián)的系统性行情。”思睿集团合伙人、首席经济学家(jiā)洪(hóng)灏向《红周刊》表示(shì)，房地产行(xíng)业分化的愈加明显，让机构和投资者的(de)关(guān)注度从板块(kuài)向(xiàng)单(dān)个标的转移。上(shàng)海利(lì)檀(tán)投(tóu)资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬向《红周刊(kān)》指出，从行业(yè)来看，无论是(shì)业绩(jì)，还是估值(zhí)，房(fáng)地产(chǎn)都已经双杀到了(le)最(zuì)底部，而且(qiě)是(shì)反(fǎn)复地杀到了(le)底部，再往(wǎng)下的(de)空(kōng)间已经(jīng)不大(dà)了。

　　三道红(hóng)线等指(zhǐ)标

　　成挖掘个(gè)股阿(ā)尔法重要(yào做梦梦到孟婆是什么意思，始于月老终于孟婆是什么意思)参考

　　那(nà)么(me)如何(hé)寻找房地产个股(gǔ)的(de)阿尔(ěr)法呢(ne)？

　　洪灏提醒，在房地产(chǎn)赛(sài)道中进行选择，需要非常小心(xīn)，避免(miǎn)选(xuǎn)了半(bàn)天，标(biāo)的公司出现爆雷的情况。除此之外(wài)，洪灏指(zhǐ)出(chū)，需要满足以下(xià)三个基准：有大的国资背景的、杠杆率(lǜ)较(jiào)低的、此前(qián)没有踩(cǎi)过红线的。

　　他还(hái)表示，如(rú)果关注一(yī)下今年房地产的开发资金来源，可以(yǐ)发现，其(qí)实银行的信贷倾向(xiàng)是(shì)不(bù)太愿意给房企贷款的，房(fáng)企(qǐ)的主要资(zī)金来源来自新盘的(de)销售。但(dàn)今年新房(fáng)的(de)销售情(qíng)况相较一般(bān)。再关(guān)注一下，哪些房企能从银行(xíng)拿到钱(qián)，其实主要还(hái)是那(nà)些有国企(qǐ)背景(jǐng)的房企，民营房企(qǐ)相对比(bǐ)较困(kùn)难，所以整个行业出(chū)现了一个很明显的(de)分化(huà)，无论(lùn)是(shì)在销(xiāo)售(shòu)，还(hái)是融资等各个方(fāng)面都非常明显。现在(zài)有国资背景的房(fáng)企(qǐ)在资本(běn)市场表现相(xiāng)对较好，但(dàn)没有国资背景的民(mín)营房企(qǐ)股价大多表(biǎo)现很一般。

　　陈(chén)昊扬(yáng)则向《红周刊》表(biǎo)示(shì)，在(zài)房地产行业(yè)内(nèi)，我们(men)的(de)逻辑是，“寻找(zhǎo)最(zuì)后的(de)赢家”。而具(jù)体到如何挖掘(jué)，我(wǒ)们会特别重(zhòng)视企业的成(chéng)本优势，更具体一(yī)点(diǎn)，就是它(tā)的净借贷水平(píng)（净(jìng)负债率）是不是(shì)行业内的(de)最低水平；利润率是不是行业内最高的；融资(zī)成(chéng)本是否是(shì)行业内(nèi)最低的；建安(ān)成本是(shì)否也(yě)是业(yè)内最低的；这些(xiē)都是我们看重的一家房企的综合成本(běn)。

　　需(xū)要注意(yì)的是，能够同时(shí)满足上述条件的房(fáng)企并不多。即便(biàn)是在国(guó)央企(qǐ)中，仍有(yǒu)部分房企出现了“三道(dào)红线(xiàn)”的“踩(cǎi)线(xiàn)”情况(kuàng)，且有(yǒu)逐渐恶化的(de)趋势。以A股为例，《红周刊》根据(jù)Wind数据整理发现，截至(zhì)2022年末(mò)，天房(fáng)发展(zhǎn)、陆家(jiā)嘴、格力地产、西(xī)藏城投、中(zhōng)交地产、中(zhōng)国武(wǔ)夷等国央企(qǐ)“三道红线”全踩(cǎi)。

　　除此之外，城(chéng)建发(fā)展、京(jīng)投发展、光明地产、云(yún)南城投、首开股份、珠江(jiāng)股(gǔ)份、城投控股等(děng)国(guó)央(yāng)企(qǐ)房企也(yě)踩了“三(sān)道红线”中的两条。

　　2022年(nián)激进(jìn)扩(kuò)张房企

　　需警(jǐng)惕其重蹈(dǎo)覆辙

　　不难看出，即便是(shì)有着(zhe)较稳健特(tè)色的国央企房企，其财(cái)务(wù)指标(biāo)称得(dé)上完全(quán)健康的仍是少数。而(ér)更加值(zhí)得注意的是，在2022年，不少国企，甚至地(dì)方国企开始大(dà)举扩张。而这无疑又进一步考验着(zhe)国央企的(de)资(zī)金链情况(kuàng)。

　　对房企而言(yán)，扩张速度(dù)的张(zhāng)弛有度尤为(wèi)重要，节(jié)奏把握准确，有助于房企储备优质“弹药(yào)”；但(dàn)过于乐观(guān)的预判(pàn)未来(lái)市场，以(yǐ)及过于激进的(de)扩(kuò)张拿地节奏也(yě)有可能(néng)让房(fáng)企(qǐ)重(zhòng)蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置的一家房企进行举例，它从2018年(nián)开始到2021年(nián)，连续4年的净借贷(dài)比例都维持在33％左右，完全没有(yǒu)增加杠(gāng)杆比例(lì)。而到2022年，这家房企明(míng)显感(gǎn)觉(jué)到机会来了，其开始在(zài)一线(xiàn)城市进行大举拿地，净负债率(lǜ)也由此前(qián)的33％左右(yòu)做梦梦到孟婆是什么意思，始于月老终于孟婆是什么意思水准提高到45％左右，涨(zhǎng)了(le)接近三分之(zhī)一。与此(cǐ)同时，该房企新购(gòu)入地(dì)块(kuài)也(yě)实现了(le)快(kuài)速的开(kāi)盘利用率，预计(jì)今年会有更多的楼(lóu)盘入市(shì)。像(xiàng)这(zhè)类企业就符合“最后的赢(yíng)家”的特点。一方面，在于它本身储备了很多弹药，去(qù)年拿地超1000亿元(yuán)，且其中(zhōng)一(yī)半在(zài)一线城市，另(lìng)外一半也主要集中(zhōng)在强二线和二(èr)线城(chéng)市；另一方面，它的扩张是有节制地(dì)扩(kuò)张(zhāng)。

　　陈昊扬同样提醒道，与之相反，有些房企(qǐ)的扩张速度让人(rén)感觉又回到了2016年、2017年，或者(zhě)说看(kàn)到了2016年(nián)～2020年期间(jiān)扩(kuò)张的民营企业的影子。虽然说，见(jiàn)到机会时要出手(shǒu)，但出手(shǒu)的章法仍要(yào)小心，如果(guǒ)负债率扩(kuò)张(zhāng)得太快，但未(wèi)来的两年(nián)市场(chǎng)没有想(xiǎng)象得那么好，可能(néng)会重蹈覆(fù)辙。

　　那么(me)如何(hé)来衡量一家房(fáng)企的扩张速度是否激进？陈(chén)昊扬向《红(hóng)周刊》表(biǎo)示，主(zhǔ)要(yào)还是看房企的净负(fù)债率水平，在我看来(lái)，这个比(bǐ)例如果超过(guò)60％，就是扩张得(dé)过于快速了。

　　不难看出，这一标准(zhǔn)要比“三道红线”对房企的净(jìng)负债率要(yào)求不得高于100％要(yào)更(gèng)加严(yán)格。陈昊扬(yáng)解(jiě)释，当前(qián)房地(dì)产行业的复苏速度并没有那么快(kuài)，所以要规(guī)避公司(sī)净负债率提高到一(yī)个(gè)比较危(wēi)险的水平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较(jiào)积极的(de)房企梳理发现，中交地产(chǎn)、中国金(jīn)茂、华发(fā)股份、越秀(xiù)地产(chǎn)、绿城中国、保利发(fā)展等房企(qǐ)2022年净负(fù)债率都在60％之上。其中，中交(jiāo)地(dì)产(chǎn)净负债率持(chí)续居(jū)高不下(xià)，在2020年(nián)至2022年期间(jiān)，依(yī)次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成(chéng)鲜(xiān)明(míng)对比的是，华润(rùn)置地(dì)、中国(guó)海外(wài)发(fā)展(zhǎn)、万(wàn)科A、滨(bīn)江集(jí)团、招商蛇(shé)口、龙(lóng)湖集团(tuán)等房企在(zài)践行较积极(jí)的拿地策(cè)略的同时，也较好(hǎo)地控制了公司的扩张速度与净负债率水平（见附表(biǎo)）。

　　滨(bīn)江集团等个别民营房企

　　或(huò)具(jù)备“最后赢家”的黑马特质

　　陈(chén)昊扬(yáng)指(zhǐ)出，实际上，他们(men)是(shì)以同一筛(shāi)选标(biāo)准来(lái)看(kàn)国央企与民营(yíng)房企，但在各(gè)维(wéi)度的实际表现上，国央企确实会更胜一筹。如(rú)国央企的融(róng)资成本更低(dī)，融资渠道也(yě)更顺畅，能够做到(dào)想融就融，这样，国央企自然(rán)而然就(jiù)具有(yǒu)天(tiān)然(rán)优(yōu)势。

　　虽然(rán)对比民营房(fáng)企(qǐ)，机(jī)构更加看好国(guó)央企，但这(zhè)也并(bìng)不意(yì)味着，民营企业中就没有(yǒu)“黑马(mǎ)”的存在。

　　据《红周刊》梳理发现(xiàn)，仍有少数民营房企同样受到(dào)机构(gòu)的青睐。比如，根据2023年一季报，滨江(jiāng)集团的十大流通股(gǔ)东(dōng)中新(xīn)进(jìn)了“中国工商(shāng)银行股(gǔ)份有(yǒu)限公司－景顺长(zhǎng)城中国回(huí)报灵活配置混合型证券投资基金”“全国社保基金一一(yī)六组(zǔ)合”等。

　　除此之(zhī)外(wài)，自(zì)2021年开始(shǐ)，百亿(yì)私募珠海阿(ā)巴马(mǎ)资产管理有限公(gōng)司就长(zhǎng)期持有滨江(jiāng)集团。根据一季报，该资产公司的(de)几只(zhǐ)产品合计持(chí)有滨江集团9543万(wàn)股(gǔ)，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团(tuán)的受青睐，和其自身(shēn)的基本面表现存在(zài)一定关系。2020年以来的(de)近(jìn)三年时(shí)间，房地产市场整(zhěng)体在走(zǒu)“下坡路(lù)”，但作(zuò)为杭州本土房企(qǐ)的滨江集(jí)团仍是表现出较强的韧劲，2020年(nián)以来，滨江集团在业(yè)绩(jì)表现、销(xiāo)售规模、新(xīn)增土储(chǔ)、股(gǔ)价表现等(děng)多维度都表现了(le)较强的增长势头。

　　业绩(jì)方面，2020年～2022年期(qī)间(jiān)，滨江(jiāng)集团扣(kòu)非归(guī)母净利润依(yī)次为21.27亿元、29.87亿(yì)元、37.22亿(yì)元(yuán)；依次实现(xiàn)同比增(zēng)长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发(fā)布的2023年一季报，今年一季度，滨江集团更是实现了扣非归母净(jìng)利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能保持自身(shēn)业(yè)绩(jì)的持(chí)续增长，和(hé)滨江集团扎(zhā)根杭州的战略布局关系密(mì)切。根据2022年年报，滨(bīn)江集团(tuán)有近七(qī)成(chéng)营(yíng)收来自杭州地区，而在(zài)2021年，杭州(zhōu)地区的(de)营收比重只占到近六(liù)成。近(jìn)三年持续稳居杭州(zhōu)房(fáng)企销售排名(míng)第(dì)一。

　　与此同时，滨(bīn)江集团在杭(háng)州的土储补充同(tóng)样(yàng)较(jiào)为(wèi)积极，根据(jù)诸葛找房、住(zhù)在杭州网数据显示，2020年、2021年(nián)、2022年在杭(háng)拿地金额依次为404.6亿元(yuán)、237.1亿(yì)元、479.4亿(yì)元，同(tóng)样持续(xù)稳居杭州(zhōu)的本土第一。

　　而滨江集团在杭州的较(jiào)突(tū)出表现，也让滨江(jiāng)集团(tuán)的房企排名迅(xùn)速提升。到(dào)2023年(nián)，滨江集团的(de)房企(qǐ)排名已冲进前十，根据中指数(shù)据，2023年前4月，滨江集团实现销售(shòu)额(é)607.3亿元(yuán)，位列房企第九位。

　　值得注(zhù)意的是，2020年至今，滨江集(jí)团股价翻了超(chāo)一倍以上(shàng)，而近期，滨江集(jí)团更是迎来多家(jiā)机(jī)构的(de)集中调研(yán)。滨(bīn)江集团发布(bù)公告表示，公司于5月10日(rì)接受了(le)信达(dá)证券、金鹰基金、建信养老、新华养老等18家机构调(diào)研。

　　产业链布局重点移(yí)至存(cún)量赛道

　　机(jī)构在下(xià)游家纺(fǎng)、家居、物业觅α

　　实(shí)际上房地产开发只是房地(dì)产产业链上的中游环节，其上游主(zhǔ)要为钢铁、水(shuǐ)泥、建材、玻(bō)纤等材料供应商(shāng)，而(ér)下游应用(yòng)行业主(zhǔ)要包括中(zhōng)介服务、家(jiā)用电器、物(wù)业管理(lǐ)、家居(jū)用品(pǐn)。综合(hé)《红(hóng)周刊》的采访(fǎng)，房地产(chǎn)开发环(huán)节与上游材料(liào)端(duān)息(xī)息(xī)相关，新盘开工不足导(dǎo)致上游不被(bèi)看(kàn)好，机构(gòu)寻觅个(gè)股阿(ā)尔法的思路渐渐移至(zhì)下游。“中国房地产行业(yè)在进入存量房时(shí)代，所以对地(dì)产产业链，尤其(qí)是偏消费属性的(de)家装(zhuāng)家居领域，我们相对看好，因为居民保(bǎo)有的(de)住(zhù)房(fáng)规模越(yuè)来越大，随着(zhe)时(shí)间的增加，内装更(gèng)新的需求也(yě)会(huì)越来越多(duō)。美国过(guò)去的数(shù)据(jù)充分说明了这一点，在新房销售见顶之后(hòu)，家具消费(fèi)的增长(zhǎng)却一直都很好。对于地产产业链，我(wǒ)们相对看好和内(nèi)装相关的行业，例如消费建材、家居装(zhuāng)饰等。”万家基金人士表示。

　　而根据《红周(zhōu)刊》对下游(yóu)细(xì)分中(zhōng)相关(guān)赛道龙(lóng)头年内表现的统计，目前(qián)暂居前两位的(de)都是(shì)来自家纺赛道的公司，它们分别是富安娜和(hé)水(shuǐ)星家纺，特别是(shì)前者在月线连收七根阳(yáng)线的基础上，年内迄今涨幅已经(jīng)逼近30％。

　　以(yǐ)前(qián)者(zhě)为例，富安娜主要(yào)从(cóng)事纺(fǎng)织家居、睡眠家居、生活(huó)类产品的研发、设计、生(shēng)产及销售，旗下拥有原创“富安(ān)娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨而乐”和“酷奇智”自(zì)有品(pǐn)牌。第一季度报告显示(shì)，报告期内，富安娜实现(xiàn)营业收入(rù)约(yuē)6.2亿元(yuán)，同比减(jiǎn)少7.57％；不(bù)过实现归属于上市公司股东的净利润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市公司一季报的十(shí)大流通(tōng)股股东来看(kàn)，能够发现该股早已(yǐ)成为基金重(zhòng)仓股(gǔ)的天下，彼时(shí)包括公募的(de)中欧价值发现、中欧潜力(lì)价值、工(gōng)银瑞信灵动(dòng)价值、宝盈新(xīn)价值(zhí)和私募的明河2016，都(dōu)在其中出现，占(zhàn)据了半(bàn)壁江山。需要强调的(de)是，中(zhōng)欧的两只基金都是价(jià)值派基(jī)金(jīn)经理曹名长在管的(de)产品(pǐn)，首季其(qí)同时重仓的房(fáng)地产(chǎn)产(chǎn)业(yè)链股票还有(yǒu)金地集团和大(dà)亚圣(shèng)象。

　　对比(bǐ)而言，前几年曾经(jīng)风光一时的家居板块也(yě)因疫情、消费(fèi)复苏(sū)进程缓慢等(děng)多因(yīn)素一度(dù)沉寂，不过好在(zài)困境(jìng)反转露出曙光，家居板(bǎn)块(kuài)中年(nián)内表现(xiàn)最好的是志(zhì)邦(bāng)家居。同一时间段，该股年内上涨(zhǎng)已经超过23％，从业绩(jì)来看，无(wú)论是营(yíng)收还是归母净利润，公司都(dōu)实现了同(tóng)比双升。

　　从公司的十大流通(tōng)股股东来(lái)看，《红周(zhōu)刊》发(fā)现(xiàn)广发基金经理(lǐ)罗洋慧眼独(dú)具，一季报(bào)中他管理的广(guǎng)发(fā)策略优选(xuǎn)和广发安(ān)宏回报均增加(jiā)了(le)持股(gǔ)，而这两(liǎng)只(zhǐ)产品也(yě)成为志邦家居(jū)十大流通(tōng)股股(gǔ)东中仅有的两只公募。有意(yì)思的是，他(tā)似(shì)乎对(duì)于定制家居类标的情(qíng)有独(dú)钟，在另一家赛(sài)道公(gōng)司(sī)金(jīn)牌橱柜中，他(tā)管(guǎn)理的全部三只产品均(jūn)登榜(bǎng)十(shí)大流通(tōng)股股东，其(qí)也成为他的(de)独(dú)门重仓股。

　　除去家居家(jiā)纺(fǎng)外，下(xià)游的(de)物业股也越来越被(bèi)机构所青(qīng)睐，不过这类标的大(dà)多(duō)在香港(gǎng)上市，如何选择成为难题。对此，前(qián)述上(shàng)海(hǎi)公募(mù)基(jī)金经理举(jǔ)例分析(xī)：“物业服务不是一个(gè)高毛利的行业，挣钱很辛(xīn)苦(kǔ)，我选公司(sī)还(hái)是希望挣(zhēng)的是(shì)市场化应该挣的(de)钱，以我曾(céng)经买的(de)绿城(chéng)服(fú)务(wù)为例(lì)，它(tā)在中高端楼(lóu)盘占比(bǐ)是比较高的，每(měi)年到(dào)期(qī)的(de)合同(tóng)里提价成功(gōng)率(lǜ)在30％～40％。它能(néng)做到滚动的大部分(fēn)项目到(d做梦梦到孟婆是什么意思，始于月老终于孟婆是什么意思ào)期之后，经过两三轮合同周期还能做(zuò)到产品提价。”

　　“行业里(lǐ)真正能做到产品提价的(de)公司很少，因为物业(yè)公司(sī)很容易一开始(shǐ)是挣钱的(de)，后(hòu)面因为保安这些固定人员(yuán)成本(běn)的年度增长，不过服(fú)务没(méi)有特别好，客户没有那么满意，能(néng)做到提价难度是非(fēi)常大(dà)的。但是该公司(sī)能在业(yè)内(nèi)做到到期之后提价率比较(jiào)高，这跟它的(de)定位和(hé)比较好的(de)服务是有关系的。”他进一步强调。

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