5月以来(lái)，房地(dì)产板块(kuài)个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表的机构对于这一(yī)板块已经在(zài)悄(qiāo)然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的(de)总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季报统(tǒng)计，龙头与地(dì)方国(guó)企央企获得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识(shí)

　　从公募(mù)基(jī)金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的市(shì)值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公(gōng)募所(suǒ)持房地产公司市值(zhí)在股票资(zī)产中(zhōng)的占比(bǐ)却断崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更是进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出(chū)现(xiàn)了(le)三(sān)年来的首次回(huí)升，年底这一(yī)数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募对房地产行业的持股比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似乎在今年(nián)一季度得以延续。数(shù)据(jù)统计(jì)显(xiǎn)示(shì)，公募重仓持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五(wǔ)个股(gǔ)分别为保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓(cāng)市值(zhí)占板块(kuài)比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公(gōng)募(mù)对于房地产的投资愈发(fā)有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块(kuài)排名(míng)最高的是保利发展，在(zài)基金(jīn)重仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对(duì)比(bǐ)去年四季报，变化之处首先在于几只房(fáng)地产龙头股(gǔ)从排位上看均有退(tuì)步，尤其(qí)是万科(kē)最为明显；其次是金(jīn)地集团退出百大之列。但(dàn)考虑(lǜ)到房(fáng)地产是复苏链上最后(hòu)一环，且首季并非行(xíng)业销售(shòu)旺(wàng)季(jì)，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房(fáng)地(dì)产已经进入(rù)大分化时代，一二线城市好(hǎo)于三四线(xiàn)城市。而(ér)映射到(dào)二级市场投资(zī)上，配置房地产行业(yè)轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业(yè)周(zhōu)期(qī)来分类(lèi)，包括(kuò)房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于(yú)成(chéng)熟期或者衰(shuāi)退(tuì)期的行(xíng)业，传统认知上没(méi)有什么投(tóu)资机会的。但在这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出现了一(yī)些机会(huì)，背后(hòu)的逻辑(jí)是供给侧发(fā)生了(le)更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的(de)年(nián)销(xiāo)售面积很(hěn)难再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量(liàng)增加(jiā)了(le)15万(wàn)亿元(yuán)。中国存量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员(yuán)吕功绩(jì)也指出：“时(shí)至今(jīn)日，无(wú)论从城镇化的(de)进程(chéng)，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺时(shí)代，而目前居民的杠(gāng)杆率和(hé)房价收入也不支撑每年18万亿(yì)元(yuán)的销售(shòu)额，以及过快(kuài)上(shàng)行(xíng)的房(fáng)价(jià)，因而(ér)行业高增的时(shí)代已经过(guò)去(qù)，未来行业的需求(qiú)或将回(huí)落，在此过(guò)程中，伴随着(zhe)地(dì)产的(de)高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就(jiù)很容易出现信用风(fēng)险(xiǎn)问题（类似2022年的(de)民营地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧出清的过(guò)程(chéng)。这个过程(chéng)中(zhōng)，综(zōng)合竞(jìng)争力强的公司就能(néng)够通过(guò)大鱼(yú)吃(chī)小鱼(yú)的方式，获得(dé)市占(zhàn)率的提升。当(dāng)行业(yè)需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募(mù)乃至(zhì)整体机构的(de)务(wù)实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上(shàng)涨(zhǎng)，截(jié)至(zhì)5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为2％。从具(jù)体的个股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本(běn)月以来实现股价上(shàng)涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它(tā)们分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸(xìng)福、荣安地产。排名(míng)第(dì)一的上实发展，五一(yī)假(jiǎ)期(qī)归来(lái)后日成交(jiāo)量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来(lái)看(kàn)，上实发展的(de)主营业务为(wèi)房地产开(kāi)发与经营(yíng)。公司的主(zhǔ)要产品(pǐn)及服(fú)务为房(fáng)地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店(diàn)经营(yíng)。从业绩(jì)数据(jù)来看(kàn)，2022年(nián)，其实现(xiàn)营业收入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度，其(qí)实现(xiàn)营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过(guò)从十大流(liú)通股股东来看，各类(lèi)机构(gòu)都(dōu)有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股(gǔ)股东来看(kàn)， 具体包括公募(mù)的上(shàng)银基(jī)金(jīn)、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等(děng)都(dōu)跻身前十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂(zàn)时排名第(dì)二的(de)浦东金桥也是(shì)上海本地房企，其第(dì)一(yī)季度的收入利(lì)润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一方面是(shì)该公司后疫情时代出租率复苏至(zhì)近(jìn)年(nián)来最高，另一方面则(zé)是公(gōng)司拿地(dì)结算持(chí)续性向(xiàng)好，从(cóng)数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业(yè)绩势(shì)头向好背景下(xià)，自(zì)然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持(chí)续驻(zhù)足。从第一季度十大(dà)流通股(gǔ)股东来看(kàn)，知名私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰的(de)两只产品依然在前十(shí)中(zhōng)，这也是连续第三个季度他有的(de)两(liǎng)只产品杀入前十(shí)。同(tóng)时榜单(dān)中还有一(yī)支(zhī)大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地(dì)产则是主要布(bù)局在深圳的地产公司，一(yī)季报交出(chū)的(de)也是一份报喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》注意到(dào)两只公募指基首(shǒu)季新杀入(rù)十(shí绝世武魂女主角有几个，绝世武魂男主陈枫有几个女人)大流通股股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增(zēng)强则排名第九位(wèi)，此外联袂出现(xiàn)的(de)机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头(tóu)的价(jià)值更为笃定突(tū)出；从拿地(dì)端(duān)看，2022年(nián)土(tǔ)地市场(chǎng)大幅降温，优(yōu)质土地供(gōng)给较多（券(quàn)商测算(suàn)对应(yīng)潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问题(tí)或者资(zī)金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地(dì)，龙(lóng)头房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售(shòu)金(jīn)额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠(gāng)杆率较低，净负债(zhài)率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看(kàn)，龙头房企的融资成本不断(duàn)下滑，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的(de)销售(shòu)，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企地(dì)产股(gǔ)或(huò)存(cún)在发展的大(dà)好(hǎo)机会。中(zhōng)信证券指出：“房地(dì)产行业的结(jié)构性机会依然(rán)存(cún)在，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为(wèi)库存(cún)的优势。央企地(dì)产公司，现阶段表现出较低的融资成(chéng)本(běn)，优(yōu)质的开(kāi)发资源(yuán)和良(liáng)好的(de)不动产资(zī)产运营(yíng)能力(绝世武魂女主角有几个，绝世武魂男主陈枫有几个女人lì)的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估，国央企相较于(yú)民营地产公(gōng)司也是(shì)更有(yǒu)优势的(de)。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债权债务关系等问题，市场对民营房开(kāi)企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行(xíng)业出清的(de)过程(chéng)中，央国企(qǐ)相较于民企来说(shuō)估(gū)值的修复更明(míng)显。中(zhōng)特估的角度从中长期(qī)的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业进(jìn)入(rù)高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可(kě)预期(qī)的盈(yíng)绝世武魂女主角有几个，绝世武魂男主陈枫有几个女人利和现金流创(chuàng)造能力(lì)，以此带来估(gū)值中枢(shū)的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身(shēn)资产的质(zhì)量好、运营能力(lì)强、可以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注将受益于(yú)行业集中度提升的头部(bù)公司。”星石(shí)投资(zī)首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机(jī)构这一(yī)思路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途更为(wèi)光明。不过(guò)国(guó)投(tóu)瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观(guān)察(chá)国企央企在(zài)三个方面是否可以维持(chí)，首先是融资(zī)成本保(bǎo)持低位，其次是(shì)销(xiāo)售份额持(chí)续(xù)提升，再(zài)次(cì)是(shì)拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机(jī)构需(xū)要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也(yě)根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年(nián)一季度(dù)的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的(de)回正，甚至是较(jiào)大(dà)增速的增长。而这些公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房(fáng)地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分(fēn)析表示，业绩出(chū)现(xiàn)明(míng)显(xiǎn)改善的房企(qǐ)，主要(yào)是因为过(guò)去(qù)两三年(nián)时间，尤其是在2021年下(xià)半年民(mín)营房企不(bù)怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍(réng)在持续(xù)性地拿地，且主(zhǔ)要(yào)集中在核(hé)心城市，投资(zī)力度较大。投资的驱动(dòng)能够推动(dòng)房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调(diào)整的过程(chéng)中，能够保(bǎo)有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复(fù)苏过程中，还面(miàn)临着一些不确(què)定性。其实整个(gè)市场从四月份(fèn)开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城(chéng)市四月(yuè)环比三(sān)月相对表现较好之(zhī)外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数城市(shì)都(dōu)出(chū)现环比下滑的情况。而(ér)现在五月的市场表现也不太乐(lè)观。按照(zhào)现在的(de)经(jīng)济状况、收入情(qíng)况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企(qǐ)业(yè)的资金面压力，可能会出现，到(dào)六月份(fèn)房企(qǐ)为了(le)半年报冲(chōng)业绩(jì)出(chū)现市场(chǎng)的(de)短期反(fǎn)弹外的一(yī)个(gè)市场乏力(lì)现象。也(yě)就是说，第二季度(dù)、第(dì)三季(jì)度增(zēng)长(zhǎng)不(bù)确定性的压(yā)力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多给(gěi)一些耐心，这个(gè)时候，在房地(dì)产以及(jí)上下(xià)游就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极(jí)为少数的、做得(dé)比同行好得多的(de)企业(yè)，会伴随整(zhěng)个(gè)行业的(de)弱复(fù)苏(sū)，业绩会(huì)逐步(bù)体现(xiàn)出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐(nài)心地去等(děng)待它(tā)的基(jī)本面不断地(dì)凸(tū)显(xiǎn)出来(lái)，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月(yuè)13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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