近(jìn)两年火(huǒ)爆的(de)创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该(gāi)类产(chǎn)品(pǐn)长期(qī)投(tóu)资价值，通过(guò)观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者(zhě)注意，与产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产生现金收(shōu)益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本金的归还，在选择(zé)投(tóu)资标的时应了解资(zī)产类(lèi)型(xíng)和分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息(xī)日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的(de)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人对此表示，投(tóu)资公募(mù)REITs的主要(yào)收(shōu)益来(lái)源为持有(yǒu)期分(fēn)红收益，以及(jí)基(jī)金份额(é)交易价格(gé)的变化。基金(jīn)份(fèn)额(é)二级(jí)市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的综(zōng)合(hé)影响，较易引起波动(dòng)。与此(cǐ)相比，基金分红预(yù)期则更(gèng)有规律可循(xún)。公募REITs的分红主要(yào)来自基(jī)础设施(shī)资产的经(jīng)营(yíng)现金流，投资人通过基金募(mù)集材料和信息披(pī)露(lù)文(wén)件，结合行业及市场(chǎng)情况(kuàng)，可以(yǐ)分析基础(chǔ)设施项目的(de)经营业(yè)绩，作为进(jìn)行投资决策(cè)的重(zhòng)要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价格(gé)变化(huà)导致的浮盈或浮(fú)亏，分(fēn)红作(zuò)为基金份(fèn)额(é)持有人实际获得的现(xiàn)金收益，对(duì)随遇而安下一句是什么意思，顺其自然随遇而安下一句是什么于长期投(tóu)资者更具(jù)参考价值(zhí)。”中金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心(xīn)运营(yíng)高级副总监李华平也(yě)表(biǎo)示，根据《公开(kāi)募(mù)集基础(chǔ)设(shè)施证券(quàn)投资(zī)基金指(zhǐ)引（试行）》及相关(guān)法(fǎ)规要求，基(jī)础设施基金应当将(jiāng)90％以上(shàng)合并后基(jī)金年度可分配金额以现金(jīn)形(xíng)式分配给投(tóu)资者，强制分红机(jī)制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特(tè)征(zhēng)之一(yī)，稳定(dìng)的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从(cóng)投资角度来(lái)看，基础设(shè)施(shī)公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二(èr)级市场价格反映这类(lèi)产品“股性”的(de)一面，分红体现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制分红要(yào)求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富(fù)了机(jī)构投资者(zhě)的投资品类，为资产配置(zhì)多元化(huà)提供抓(zhuā)手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方面(miàn)，公募(mù)REITs的(de)分(fēn)红(hóng)能够帮助(zhù)机构投(tóu)资(zī)者稳(wěn)定收益。机构投(tóu)资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对于投资债(zhài)券相对高的收益性，在有(yǒu)效(xiào)控制风(fēng)险的前提(tí)下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资(zī)收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未(wèi)来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关(guān)键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表(biǎo)现看，截至4月(yuè)21日，今年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预(yù)期(qī)，一(yī)定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市(shì)场的(de)价格波动受多重因素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有利(lì)于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级(jí)市场的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈(chéng)现向股(gǔ)票和债券回(huí)归的(de)过(guò)程(chéng)；另(lìng)一(yī)方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的(de)改善(shàn)有一(yī)定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的开(kāi)盘(pán)指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据(jù)单位基(jī)金(jīn)份额的(de)分红金(jīn)额(é)进(jìn)行计算。除权操作是对分红前后(hòu)基金(jīn)份额净值变化的修正(zhèng)，使投(tóu)资人(rén)在基金分红前后均(jūn)可以(yǐ)获得公平(píng)的(de)投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投(tóu)资者长期投资的信心(xīn)，同时需结合持(chí)有产品(pǐn)的特性，关注二级(jí)市场扰动(dòng)对(duì)整体收益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还(hái)

　　普通投资者(zhě)应(yīng)了解底层资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人士还(hái)提醒，与现有公募基金分红前提是(shì)本金之上的增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确，分派的(de)是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部分之间(jiān)的(de)比例是变(biàn)动(dòng)的，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红差(chà)异(yì)很(hěn)大，大多数普通投资者可能把“分派(pài)”金额(é)误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到(dào)期(qī)后基金(jīn)价值面(miàn)临极大不(bù)确定性，这(zhè)是该类(lèi)投资者应(yīng)该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权类(lèi)两大资(zī)产类型(xíng)，持有产权类产品的收益主要包括(kuò)每年(nián)的现金分红及资产增值(zhí)的收益(yì)，而持有特许(xǔ)经营类(lèi)产品的收(shōu)益(yì)主要(yào)来(lái)自项(xiàng)目每年的现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括了利润分配(pèi)和本金的归还，两者的比率(lǜ)也(yě)是变(biàn)动的，对特许经营权类资产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择(zé)投(tóu)资标的时(shí)随遇而安下一句是什么意思，顺其自然随遇而安下一句是什么，应了解公募REITs底层(céng)资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区(qū)别。特许经(jīng)营权(quán)类的公(gōng)募(mù)REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底(dǐ)层资产的价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层资产属(shǔ)性(xìng)，对所选择产(chǎn)品(pǐn)的二级市场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也(yě)认为，与(yǔ)产权(quán)类项目(mù)相比，特许经营项目在(zài)经营权到期后不再能产(chǎn)生(shēng)现金收益，因(yīn)此将可供(gōng)分配金(jīn)额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特(tè)点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经营项(xiàng)目，通常(cháng)具(jù)备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较(jiào)长(zhǎng)的特(tè)许经营(yíng)权项目，即使分派率相对(duì)较(jiào)低，也(yě)有(yǒu)足够(gòu)年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金(jīn)基(jī)金该(gāi)负责(zé)人提醒投资者注意，特(tè)许(xǔ)经营权项目的分(fēn)派金额包含了投(tóu)资(zī)本金(jīn)，在不(bù)进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随(suí)着分派进(jìn)度逐年下降是(shì)正(zhèng)常(cháng)现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产生(shēng)的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项目的土地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一(yī)般较长(zhǎng)，随遇而安下一句是什么意思，顺其自然随遇而安下一句是什么再加上(shàng)到期后通过对建筑的更(gèng)新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投(tóu)资(zī)，有机(jī)会进一步(bù)延长经营期限。这种类似(shì)永续经营的假设(shè)反映在(zài)基础资产的(de)估(gū)值上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具(jù)备更显著的(de)资产投资属(shǔ)性。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观(guān)测(cè)内部收益率等(děng)指标

　　评估(gū)项目底层(céng)资产运营情(qíng)况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内人士还表示(shì)，在产品分红期，投(tóu)资者可以(yǐ)观测(cè)经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分配现金、内部收益率等(děng)指(zhǐ)标，来观察和评(píng)估项目底(dǐ)层(céng)资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标(biāo)中，跟现金相关(guān)的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露的经(jīng)营(yíng)活动现金流，二(èr)是(shì)可供分(fēn)配现金，二者存在本质(zhì)性区别。经(jīng)营(yíng)活动产生的现(xiàn)金净流(liú)量是指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹(chóu)资、投资(zī)产生的现金流，基于企业(yè)本身经(jīng)营活(huó)动(dòng)产生；可供分(fēn)配(pèi)的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利(lì)润表的项目进行调整，加期(qī)初现金(jīn)，最终得到的(de)账面现金(jīn)。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为资(zī)产配置(zhì)新(xīn)选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场独立的资产配置功能，比(bǐ)较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权(quán)类的资产(chǎn)可以更多关注内部收(shōu)益(yì)率的(de)高低，对产权类的资产更多(duō)关注(zhù)分派率高低(dī)。因为公募(mù)REITs可分配(pèi)收益(yì)主要来自底层资产的经营(yíng)净(jìng)现金流，所(suǒ)以底层资产运营(yíng)情(qíng)况直接影响投资回(huí)报，投资者可综合考(kǎo)虑原(yuán)始权益人(rén)综合(hé)实力、运营管(guǎn)理机(jī)构实力、公募基金管理人(rén)实力等多(duō)重因素(sù)来选择投资标的(de)。

　　中信(xìn)证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，由(yóu)于分(fēn)红(hóng)交易带来的短期博(bó)弈(yì)机(jī)会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议投资者关注有基(jī)本面(miàn)支撑、填权效应相(xiāng)对明(míng)显、同时分红规(guī)模较为可(kě)观的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说(shuō)明(míng)书均会载明REITs在发行首年(nián)及(jí)次年的(de)可供分配金额(é)预(yù)测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红金额与募集材料(liào)中披露预测进(jìn)行(xíng)比较分析，结合(hé)经济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营(yíng)业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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