饱(bǎo)受争(zhēng)议的二(èr)手房交易中介费问题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于(yú)规范(fàn)房地产经纪服务(wù)的意见。意见提及，近(jìn)年来，部分房地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构存在利用房源客源(yuán)优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重(zhòng)交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门(mén)从加强从业主体管一本书多重，一本书多重有一斤吗(guǎn)理、明确(què)经纪服务内容、合理确(què)定经纪服务收费、严格实行明码(mǎ)标价(jià)等十方面，提(tí)出(chū)了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随(suí)着城市发展(zhǎn)，一二线城市二手房交易占比逐渐(jiàn)增加(jiā)。以北京、上海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中介(jiè)居(jū)间(jiān)成交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡(dù)到(dào)中(zhōng)介公司。

　　广(guǎng)东省城规院住房政策(cè)研究中心首席研究员(yuán)李宇嘉表示(shì)，买房(fáng)对居民来(lái)说(shuō)属于金额不低的大宗(zōng)交易，由(yóu)于二手房交易成本较高、交(jiāo)易周期较长，具有非常强的专(zhuān)业性，居民(mín)往往通过中(zhōng)介(jiè)来完成。但很多(duō)中(zhōng)介利用信息不对(duì)称等问(wèn)题，将(jiāng)非(fēi)必要的收(shōu)费夹带其中，如收取(qǔ)过桥融资、按(àn)揭费、担保费等，对居(jū)民造成额外的负担(dān)，而且(qiě)这(zhè)些服(fú)务事项并(bìng)未明码标价。

　　对于(yú)二手房市场交易过程(chéng)中存(cún)在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出(chū)，对包括经纪服(fú)务在内的相关市场交易行(xíng)为(wèi)及(jí)其主体进行规范和秩(zhì)序整顿，是房地产市(shì)场管理(lǐ)和调(diào)控的主题。“当(dāng)下，推(tuī)进这项工(gōng)作的意义(yì)更(gèng)大(dà)，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管重点

　　二手房市场中，历来对(duì)房地(dì)产(chǎn)经纪服务行业关注(zhù)最多的一个话题(tí)，便是(shì)房地产经(jīng)纪服务费的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相(xiāng)关(guān)部(bù)门主要监管的重点，将(jiāng)是对(duì)房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费及中介交(jiāo)易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过(guò)程(chéng)中，部(bù)分价值不菲(fēi)的房屋(wū)，往往要缴纳一笔金额(é)不低的(de)中介费(fèi)。以北京(jīng)某(mǒu)房(fáng)地产(chǎn)经纪服务机(jī)构2.7％的服务费率计算，一套(tào)1000万元的房屋，中(zhōng)介费约为27万(wàn)。

　　在合理确(què)定经(jīng)纪服务收费上，两部门(mén)在此次意(yì)见中提及(jí)，房地(dì)产经纪机构(gòu)要合理降低住房买(mǎi)卖和租(zū)赁经纪(jì)服务费用。鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低(dī)的原则实行分档定价(jià)。引导由交易双方共同承(chéng)担(dān)经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍(shào)，目(mù)前房地产经纪(jì)服务收费(fèi)标准的最早依据是1995年国家计(jì)委(wěi)建设部下发(fā)的(de)《关于房地(dì)产(chǎn)中介服(fú)务收费的(de)通知》（971号文），其(qí)中(zhōng)第(dì)六条规定：房(fáng)屋买(mǎi)卖代理收费，按成交(jiāo)价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前北京(jīng)市执(zhí)行的2014年更新后的收费标(biāo)准，即根(gēn)据这样的规定：“少数特别复杂的住宅(zhái)买卖经纪服务，经交(jiāo)易各方协商(shāng)同意(yì)，可在(zài)规定的收(shōu)费标准基础上适当上浮(fú)，上浮幅度(dù)最高(gāo)不(bù)得超过10％。”这意(yì)味(wèi)着，当前北京(jīng)二手房(fáng)中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表(biǎo)示，本着“简政放(fàng)权”的精(jīng)神，北京2015年取消了房(fáng)地产中介(jiè)服(fú)务等57个政府(fǔ)定价，房地产经纪服务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机(jī)构(gòu)在实际收取费(fèi)用过程中，相关监(jiān)管部门当前(qián)并未(wèi)明确具体(tǐ)的中(zhōng)介(jiè)费(fèi)率，中介机(jī)构(gòu)仅需在服务过程(chéng)中(zhōng)对收费标准进行(xíng)明(míng)码标价(jià)即可。而房(fáng)地产经(jīng)纪服务机构(gòu)在具(jù)体收取过程中，会结(jié)合房屋价值及工资标准，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明(míng)码标价问(wèn)题(tí)，两(liǎng)部门在此次意见中提及(jí)，房地产经纪(jì)机(jī)构应当在经营门店、网(wǎng)站(zhàn)、客户端等场(chǎng)所或渠道，公示服务项目、服务(wù)内(nèi)容和收费标准，不得混(hùn)合标(biāo)价(jià)和捆(kǔn)绑收(shōu)费。房地产经纪机构提供的基本(běn)服务和延(yán)伸服务，应(yīng)当(dāng)分别明确(què)服务(wù)项目和(hé)收(shōu)费标准。房地产经纪机(jī)构收(shōu)费(fèi)前应当向交易当事(shì)人(rén)一本书多重，一本书多重有一斤吗出具收(shōu)费清单，列明收费标(biāo)准、收费金额，由当事人签字确(què)认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市场平(píng)均(jūn)水平(píng)的房地产经纪(jì)机(jī)构，住(zhù)房和城乡建设(shè)部门将(jiāng)会(huì)同市(shì)场监管等(děng)部门(mén)采(cǎi)取约谈等(děng)综(zōng)合措(cuò)施进行重点监管。市场监管部门会同有关部门依法查处(chù)不按(àn)规定明(míng)码标价(jià)、操纵经纪(jì)服务收费等违反(fǎn)价格和(hé)反垄断法(fǎ)律(lǜ)法规的行为。对房地产经纪(jì)机构相关违法(fǎ)违(wéi)规信息，市(shì)场(chǎng)监管部门要(yào)依法依(yī)规纳入国家企业信用信息(xī)公(gōng)示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降(jiàng)了？

　　鼓励(lì)按照(zhào)成交价格越(yuè)高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价(jià)，是(shì)否意味(wèi)着，未来(lái)豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华(huá)南区总裁兼(jiān)深(shēn)圳中原总经理郑叔伦称，住(zhù)建部(bù)发文鼓(gǔ)励按照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档(dàng)定价，合理(lǐ)降(jiàng)低住房买卖和租赁经(jīng)纪(jì)服(fú)务费用，主要还是规范(fàn)行业，打击收(shōu)费(fèi)过高的(de)经纪(jì)机构，但对市场影响有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳市(shì)场豪(háo)宅和(hé)普宅本来(lái)收费就不(bù)同，各家收(shōu)费普遍(biàn)在合理范围(wéi)内，加上经(jīng)纪(jì)服务费用对市场的影(yǐng)响不(bù)大(dà)。”

　　张(zhāng)大伟指(zhǐ)出，由于当(dāng)前两部(bù)门提出的意见仅为鼓励性(xìng)质，即只(zhǐ)是(shì)纲领性(xìng)文件而(ér)非规定，未来如(rú)何具(jù)体认(rèn)定其中的细(xì)则，还需要看各城市落(luò)地执行情况。

　　不(bù)过，张大伟表示(shì)，“从(cóng)目前市场看，经纪(jì)服务领(lǐng)域的调(diào)整改善、规范化，有利(lì)于(yú)行业(yè)健康发展。同时，由于二手房很多(duō)房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税费等都(dōu)可能对交易产(chǎn)生影响，这对房地产经(jīng)纪服务行(xíng)业的专业性(xìng)提(tí)出更高的要求。”

　　58安(ān)居客研究院(yuàn)研(yán)究总监(jiān)陆(lù)骑麟指(zhǐ)出，在(zài)二手房买卖过程中，原本应该由上下(xià)家各支付一半的中介费(fèi)，但在一(yī)些(xiē)热点城市的(de)二手房交易过程中，往往(wǎng)会有这(zhè)样的情形，因部分(fēn)购(gòu)房(fáng)者处于弱势地位，从而会(huì)出(chū)现中介费及税(shuì)费(fèi)均(jūn)由购房者来承担。即使一(yī)些房东(dōng)愿意承担(dān)中介费(fèi)，这部(bù)分费用(yòng)也可(kě)能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价(jià)中有所体现。

　　“上(shàng)家把(bǎ)中介费转嫁给下(xià)家，市(shì)场这种所谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些房(fáng)产(chǎn)中介(jiè)公司将其(qí)视为向购房者(zhě)单边收费的行为。部分中介公司可能会利(lì)用(yòng)其支配地位，在原先经纪服务收费(fèi)的(de)基础上，再次向房东收(shōu)取(qǔ)费用，而这(zhè)部分费(fèi)用(yòng)，房东往往(wǎng)会(huì)将其转再次转嫁给购房者，这实际(jì)上相(xiāng)当于(yú)变相推(tuī)高了房(fáng)价。两部门提出(chū)严禁操纵(zòng)经纪服务收费，不仅有(yǒu)利于提高交易(yì)中操作的透明度(dù)，也(yě)有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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