万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年(nián)初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位于(y林心如生肖，林心如生肖属什么ú)北(běi)京海淀的豪(háo)宅被(bèi)全(quán)国知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾宣(xuān)称(chēng)要(yào)做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院再次受到舆论关注，起因(yīn)中赫集(jí)团成(chéng)了共同债务人被中(zhōng)国信达追债，中国(guó)信达为了收(shōu)回钱(qián)款不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳(liǔ)书(shū)院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子早已售出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙(miào)地被(bèi)拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维(wéi)权信息，难怪有网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜(cài)的(de)时候，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海淀核心(xīn)区位(wèi)，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中国信达在(zài)京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有(yǒu)限公司不良债权转让项目(mù)”，债权总额高(gāo)达近47亿(yì)，该项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良债(zhài)权转让项(xiàng)目的(de)处置主体是中国(guó)信(xìn)达资产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)股份有限公(gōng)司(sī)北京市分公司（下称中国信(xìn)达北分），处置的是对北京赫(hè)华恒(héng)瑞房(fáng)地(dì)产开发有(yǒu)限公司（下称(chēng)赫华恒(héng)瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约(yuē)为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集(jí)团有限公司是(shì)共同债务人(rén)。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国信(xìn)达北分(fēn)讨债的故事，但实际(jì)上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道(dào)，万柳书(shū)院总(zǒng)共301户(hù)，而(ér)且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这些房子实际上都是卖出去(qù)了的(de)，是有人住的。

　　那为什么(me)中国信达(dá)的拍卖页面上又注明这75套(tào)房(fáng)子(zi)是“未(wèi)出售(shòu)”的(de)状态呢？只能说明(míng)这(zhè)些房子根本没有网签，也没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了上(shàng)述内容。有豪(háo)宅中介透(tòu)露(lù)，中赫集团早就(林心如生肖，林心如生肖属什么jiù)把(bǎ)这75套(tào)房子抵(dǐ)押出(chū)去，现在还没资金解抵(dǐ)押(yā)，所(suǒ)以不(bù)能网签、没办(bàn)房本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的顶(dǐng)级(jí)豪宅，最(zuì)强(qiáng)学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本都是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大(dà)佬也是(shì)万(wàn)柳书院的业主。另据地(dì)产自媒体(tǐ)“地产八(bā)卦女”爆(bào)料，万柳书院的业(yè)主中，还有(yǒu)不少(shǎo)中(zhōng)赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也(yě)被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已经支付价款(kuǎn)并实际占有，那(nà)么，中国(guó)信(xìn)达转让这(zhè)笔不良债权回本(běn)的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损(sǔn)失(shī)最(zuì)大的，没准还(hái)是债(zhài)主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律(lǜ)规定，民(mín)事执行中，业主(zhǔ)已经支付价(jià)款并实际占有，但(dàn)未办理过户手续的，如果业(yè)主没有过错，人民法(fǎ)院(yuàn)不得查(chá)封、扣押、冻(dòng)结，已经查(chá)封的(de)可以向法院提(tí)出执(zhí)行异议(yì)申请，请(qǐng)求法院解除查封，同(tóng)时可以联合起(qǐ)诉开发(fā)商(shāng)，要求退还购房(fáng)款或办理(lǐ)房产证，并承(chéng)担违(wéi)约责任。

　　此(cǐ)外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人(rén)民(mín)法(fǎ)院(yuàn)关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以司法解释(shì)的(de)方式明(míng)确(què)了购(gòu)房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目(mù)的购买(mǎi)房屋(wū)并已(yǐ)支(zhī)付全部价款，主张其房屋交(jiāo)付请求权优先(xiān)于建设工(gōng)程价(jià)款优先受(shòu)偿权、抵押权(quán)以及其他债权的，人民法院应当予以(yǐ)支(zhī)持。只支付了部分价款(kuǎn)的商品(pǐn)房消(xiāo)费者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已实际支付剩余价(jià)款的，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果(guǒ)这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那么(me)这笔不良债权，实(shí)际(jì)上是个(gè)烫(tàng)手(shǒu)山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本，抵押(yā)的这75套(tào)房子，还会被(bèi)业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次债(zhài)权(quán)公司中国(guó)信达申请不良债权转让(ràng)，可(kě)以(yǐ)追溯到(dào)金谷(gǔ)信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前(qián)中国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞(ruì)唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择退出了赫(hè)华恒(héng)瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国(guó)际信托有(yǒu)限责任公司成为了唯一股(gǔ)东，后(hòu)者由(yóu)中国信达(dá)资产(chǎn)管理股份有限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他(tā)房企，中(zhōng)赫集团既(jì)没有很大规模，也没有很高(gāo)的国民知名度，但(dàn)却在(zài)北(běi)京豪宅圈(quān)留下一(yī)个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团(tuán)进(jìn)入(rù)北京的第一(yī)个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平(píng)米的天(tiān)价，成为当(dāng)时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利(lì)、万(wàn)科等大型知(zhī)名房(fáng)企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地块，成为(wèi)北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无(wú)论是一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来的五米(mǐ)高(gāo)墙(qiáng)，还是(shì)每棵(kē)成本超6万的成年银杏树(shù)，还是每平(píng)米(mǐ)20万元的价(jià)格(gé)，都令业(yè)内外(wài)震(zhèn)撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的(de)缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北(běi)平府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这句顺口(kǒu)溜(liū)中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融(róng)创观(guān)澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然(rán)已经(jīng)推(tuī)出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士(shì)，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七(qī)号(hào)院(yuàn)。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集(jí)团的“高(gāo)端(duān)路线”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿(ná)北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅开发(fā)商(shāng)光环的背(bèi)后，这(zhè)个地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”却多(duō)次成为被执(zhí)行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而(ér)拒不履行生(shēng)效法律文书确定义(yì)务，中(zhōng)赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如今沦(lún)落到这(zhè)个地步，其实(shí)是有(yǒu)迹可循的。

　　事(shì)实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的(de)中赫(hè)集团，发现其(qí)深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人(rén)生轨迹(jì)跟着急转直下(xià)。而(ér)追(zhuī)根溯源，这个(gè)转折点(diǎn)，就在于(yú)收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型(xíng)之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过多元(yuán)化业(yè)务，先后进军(jūn)能源(yuán)市场、团购网站，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫(hè)集团以35.5亿(yì)元参股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成(chéng)为(wèi)国安(ān)的新(xīn)东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下(xià)北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐(lè)部全部股权。如果北京国安(ān)的估值一直没变，那(nà)么中赫(hè)集(jí)团(tuán)拿下(xià)北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许(xǔ)会感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什(shén)么(me)又要(yào)质(zhì)押股权呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫(hè)集团及其实控人(rén)周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据(jù)企查查(chá)显(xiǎn)示(shì)，目前(qián)中赫集(jí)团共有11条(tiáo)股权出质记(jì)录。质(zhì)权人包括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山东国(guó)际信托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与(yǔ)入主北京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有得(dé)到改善，中赫(hè)集团也被拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据(jù)北京产权交易所官(guān)网信息(xī)显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资(zī)金压(yā)力(lì)，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还(hái)在(zài)持续质押手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份，但国安和中赫的经营状况却持续(xù)没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人(rén)，执(zhí)行标(biāo)的高(gāo)达11亿，北京国安也(yě)3次(cì)与中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地、及(jí)中赫集(jí)团(tuán)股东周(zhōu)金(jīn)辉(huī)、李彩霞等共(gòng)同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文(wén)书确(què)定义务，上述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于难。不过(guò)在实控(kòng)人(rén)都成(chéng)为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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