文：任泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该(gāi)取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国(guó)住房(fáng)和城乡建设工作(zuò)会议提出“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽(huī)、河南、四(sì)川、广东等地明确(què)表态(tài)，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱(qián)，建(jiàn)你的(de)房子，还烂尾了，这是对购房者的(de)不公平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建(jiàn)了，不能把包(bāo)袱(fú)甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，这是房(fáng)地产从大开发(fā)时代步入高(gāo)质量发展阶(jiē)段(duàn)的必然趋势，也(yě)是对购房(fáng)老百姓的最大保护(hù)。98年房改时(shí)，全(quán)国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对购房民(mín)众不公平的(de)预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。以后一(yī)手(shǒu)交钱，一(yī)手交房(fáng)，天经地(dì)义(yì)。当(dāng)然(rán)二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制，长效机制(zhì)四(sì)大关键是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性(xìng)稳定(dìng)和(hé)房地产税(shuì)。如果按(àn)照经济(jì)规律(lǜ)办事，中国一(yī)定能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平(píng)稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解(jiě)好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取(qǔ)消预售制(zhì)、改为现(xiàn)房销售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不公平制(zhì)度(dù)，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了(le)所有(yǒu)商品不(bù)能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。从个人(rén)层面看(kàn)，预售制对(duì)购房者非(fēi)常不公平，比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能(néng)交(jiāo)房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推(tuī)部分(fēn)房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险。取消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，这(zhè)样有助于落实(shí)中央房(fáng)住不炒精(jīng)神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助(zhù)于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预(yù)售制度怎么(me)来的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商品房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房(fáng)预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是(shì)，重点来了！发(fā)达国(guó)家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目(mù)获得政(zhèng)府批准后才(cái)可以开始销售，买(mǎi)家在(zài)购(gòu)买期房后(hòu)并(bìng)非(fēi)像中国(guó)一样(yàng)在支付(fù)完首付(fù)款后从银(yín)行一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余全部房款，而(ér)是根据(jù)开发商(shāng)工程进度在完(wán)全(quán)交房前(qián)进行分(fēn)期支付。所以，预售制度是需要严格(gé)的资金(jīn)监(jiān)管、分(fēn)期支付以(yǐ)及违约处罚措(cuò)施作为(wèi)保障(zhàng)的(de)，如果没有这些保障(zhàng)措施(shī)，一定会触(chù)发(fā)风险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不(bù)如借(jiè)机取消(xiāo)预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售(shòu)制度(dù)有一定历史阶(jiē)段性，现在中国住(zhù)房进入存(cún)量时(shí)代，取消预售制度(dù)有助于降(jiàng)负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓(xìng)和社会，当然这(zhè)需要(yào)配套房企债(zhài)务(wù)重组、复工(gōng)保交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化改(gǎi)革(gé)，中国一(yī)定能化解这(zhè)个难题，让房地产回归实体经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购房民(mín)众的最根本最(zuì)实(shí)质(zhì)的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极(jí)大的提(tí)升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商(shāng)业的本(běn)质(zhì)是向善，是(shì)以客户为中心，房(fáng)地产(chǎn)也不(bù)能例外(wài)，老百姓买房子是(shì)天(tiān)大的事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代(dài)，好房幸福一(yī)家人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实(shí)施现房(fáng)销(xiāo)售是(shì)实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐业、社会(huì)长治(zhì)久(jiǔ)安、行(xíng)业企业健康发展的重大措施(shī)。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着(zhe)陆、打通金(jīn)融支持当期三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展(zhǎn)研究中(zhōng)心参与财税改革方案(àn)研究时，对(duì)预售(shòu)制、房地产税(shuì)、人地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第(dì)三方全(quán)程(chéng)监管，交付(fù)时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范(fàn)期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式(shì)

　　二十(shí)世纪(jì)五十年代在中国(guó)香港，楼宇出租(zū)是地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行公(gōng)共房(fáng)屋制度，许(xǔ)多人栖(qī)身于(yú)木屋或(huò)者其他临时住(zhù)宅(zhái)，住房的需求是相(xiāng)当(dāng)高，不过大(dà)多数(shù)居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单(dān)位，需要雄(xióng)厚的(de)资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租(zū)是中国(guó)香港地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转让难、出租(zū)资(zī)金周转期长等(děng)问题(tí)。针对这一(yī)系列问(wèn)题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如(rú)把楼(lóu)宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层(céng)出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开(kāi)发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售(shòu)，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东(dōng)创办(bàn)立信置(zhì)业有限(xiàn)公司，凭借(jiè)商业直(zhí)觉和多年(nián)经营(yíng)杂(zá)货铺、海上驳运(yùn)业务的(de)经(jīng)验，对于商(shāng)品(pǐn)流通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有着独到的(de)见解(jiě)，在努力寻求方法加快自身资(zī)金周转。当时(shí)其在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字(zì)详尽说明(míng)楼(lóu)宇的地(dì)势环境、建筑材(cái)料、分(fēn)层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个(gè)亮(liàng)点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类似(shì)租(zū)金的分期(qī)付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式(shì)减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加速(sù)了房(fáng)屋(wū)的(de)建造和销售(shòu)，也解决了制造商的(de)资(zī)金问题(tí)，降低(dī)投资风险，在(zài)当时(shí)可谓是“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成(chéng)为当时中(zhōng)国香港房(fáng)地产市(shì)场的(de)一大特色(sè)，纵观中国(guó)香(xiāng)港房地(dì)产市场的(de)改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效率地解决了核心的住房供(gōng)不应求的问题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中(zhōng)国(guó)香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但(dàn)监管部(bù)门不断(duàn)完(wán)善、规范(fàn)化，建立(lì)健全的监管机制(zhì)，促进(jìn)市(shì)场(chǎng)健(jiàn)康发(fā)展。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼(lóu)盘(pán)因(yīn)建筑(zhù)费用(yòng)超(chāo)支停工，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升了对于预(yù)售楼(lóu)花制度(dù)的监管，即要(yào)求开发商在预(yù)售前，确保(bǎo)地(dì)价款已经全部支付，还(hái)要证明自身(shēn)有资金(jīn)等能力把项目完成(chéng)，资金需放入律(lǜ)师所托管(guǎn)，支(zhī)取时需律所(suǒ)和建(jiàn)筑师的核准。为(wèi)了防止开(kāi)发商(shāng)、律所、建筑师等(děng)造(zào)假(jiǎ)，套取监(jiān)管账户资(zī)金(jīn)，中国香港要求律师行在银(yín)行开设的信托账户（监管(guǎn)账户(hù)）、开发商操作等采(cǎi)取全(quán)透明(míng)化机(jī)制，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最大风险方，后(hòu)续(xù)需自身(shēn)推(tuī)动(dòng)项目完工。随着监(jiān)管体系逐(zhú)步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式(shì)，形成(chéng)“中国(guó)内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二十世纪(jì)九十年(niá1500毫升水等于多少斤 1500毫升水是几瓶矿泉水n)代(dài)，中国内地面(miàn)临(lín)住房需求(qiú)大和供(gōng)给量短(duǎn)缺问题(tí)，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先(xiān)发展(zhǎn)重(zhòng)工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展工业(yè)化的(de)进程大于(yú)城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础(chǔ)等城市化配套问(wèn)题，才(cái)能进一步(bù)推进(jìn)城市化。但当时推行的是“统一管理，统一(yī)分配(pèi)，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住房(fáng)市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢(màn)，福利(lì)分房制度也出现了分(fēn)配(pèi)不公、效率低、配套(tào)差等问题，因此(cǐ)福利分(fēn)房制度(dù)不再(zài)适(shì)用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而(ér)社(shè)会(huì)缺少(shǎo)大(dà)型房(fáng)地产开发商(shāng)，商品房供(gōng)应量小的困境，此时引入中国(guó)香(xiāng)港的“卖(mài)楼花”模式无(wú)疑(yí)是对内(nèi)地房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的一针强心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售(shòu)商品房制度(dù)，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国(guó)务院出(chū)台《关于进一步(bù)深化城(chéng)镇(zhèn)住房制度(dù)改革，加快住房(fáng)建(jiàn)设的(de)通知》文件，决定(dìng)停(tíng)止住房无(wú)偿实(shí)物分配，逐(zhú)步实行住房(fáng)分配(pèi)货币化、住(zhù)房(fáng)供给商品化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经济下(xià)的(de)福利分房转向市(shì)场(chǎng)经济的商品房。房地产(chǎn)市场采(cǎi)用预(yù)售制(zhì)，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房(fáng)企缺少资(zī)金和开发时(shí)间周期(qī)长的两大难题，开发(fā)商以预售款撬动下(xià)一个项目的开发(fā)，形(xíng)成(chéng)滚动开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国(guó)内地开始房改货(huò)币化，中国人民银行等多(duō)方(fāng)迅(xùn)速出台相关的(de)信贷(dài)政(zhèng)策，支(zhī)持购房者，极(jí)大(dà)作用推(tuī)动(dòng)了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港“卖楼花(huā)”模(mó)式后，经调整形成契合中国内地(dì)的商品房预售(shòu)制度。预售(shòu)制(zhì)的初衷是为(wèi)了缓(huǎn)解房企(qǐ)资金压力，加快城镇(zhèn)住(zhù)房建设。具(jù)体(tǐ)来说，是指房地产开(kāi)发(fā)企业(yè)将正(zhèng)在建设中的(de)房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房(fáng)者支(zhī)付定金或(huò)房款(kuǎn)的行为。区别(bié)于中国香港(gǎng)，在中国(guó)内(nèi)地实践过程中，商品房预售(shòu)流程(chéng)为：房地产开发(fā)商办(bàn)理(lǐ)预售许可证-签订(dìng)商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记和预告登(dēng)记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要(yào)一次性(xìng)付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形(xíng)式一次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋(wū)未建(jiàn)成，开发(fā)商(shāng)可能(néng)已拿到了全部购房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进(jìn)度付款有所不同。对中国(guó)内地(dì)的开发(fā)商(shāng)而言，预售制商品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商品房销售的最(zuì)主要(yào)方式，预(yù)售(shòu)制极大(dà)缩短(duǎn)房企现金回笼(lóng)周(zhōu)期，同时增(zēng)加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到了重要作(zuò)用，不仅解决(jué)了房地(dì)产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提(tí)高了(le)居(jū)民(mín)居住水平，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民(mín)蜗居到(dào)基(jī)本适居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十(shí)年时间走完发达国家几百年城(chéng)镇化路程。改革(gé)开(kāi)放以来，城镇化进(jìn)程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建成区面(miàn)积由7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住(zhù)宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑(zhù)面(miàn)积从(cóng)8.1平(píng)方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从约(yuē)3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前已成(chéng)为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销售最(zuì)主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售面积(jī)占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房地(dì)产行业的(de)发展。中国内(nèi)地房地产历经(jīng)二十(shí)多年长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积(jī)从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额(é)从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速(sù)发展，房地(dì)产企业(yè)从无到(dào)有、从国企(qǐ)先(xiān)行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产(chǎn)也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠(qú)道，房地产带动的上(shàng)下游产业链特别长，高(gāo)达50多(duō)个行业。2020年房(fáng)地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带(dài)动(dòng)产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批(pī)发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全(quán)拉(lā)动的投资占全社会(huì)固(gù)定(dìng)资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从房地产贷(dài)款占银行各项贷(dài)款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占比超过三分(fēn)之一。从房地(dì)产融资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银行(xíng)不良(liáng)率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠(qú)道，根据我(wǒ)们的《中国住房市(shì)值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年中国住房市(shì)值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大于(yú)美(měi)国的(de)33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债(zhài)房市值(zhí)的比例较高(gāo)，主要是(shì)因为住(zhù)房市(shì)值高，以(yǐ)及中(zhōng)国(guó)资本市场(chǎng)发(fā)育(yù)尚不成熟，直(zhí)接融资(zī)比(bǐ)例较低，股票、债券市(shì)值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏(cáng)的风(fēng)险确实(shí)存(cún)在，当前的负面(miàn)效(xiào)应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的(de)按揭贷款合同是(shì)两个独(dú)立的合同关(guān)系(xì)，如果开发商发(fā)生违约，购房(fáng)者只能(néng)根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根(gēn)据(jù)按揭贷款合同(tóng)按时(shí)向银(yín)行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售制助推部(bù)分(fēn)房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金(jīn)若遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风险，进行影响自身信用和(hé)购房者(zhě)对(duì)行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭(jiē)贷(dài)款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营不善，出现资(zī)金链断裂等(děng)一系(xì)列(liè)问题，导致(zhì)“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而房企通过与购房者签订的预售合同和(hé)按(àn)揭合同，已经从银行获得(dé)房(fáng)款，如果购房者丧失还款能力(lì)或(huò)短(duǎn)期(qī)不能(néng)还款等(děng)，则风险完全由银(yín)行承担(dān)，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售(shòu)监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工(gōng)程(chéng)款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规(guī)定了开发企业(yè)预(yù)售(shòu)商品房所得款项应当(dāng)用于有关的工程建(jiàn)设(shè)，商品(pǐn)房预售款(kuǎn)监管(guǎn)的具(jù)体办法，由房地产(chǎn)管理部(bù)门制定。但多年以来全国并没有统(tǒng)一的预(yù)售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市(shì)重(zhòng)点监管资(zī)金比例(lì)为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城(chéng)市则按(àn)照项目(mù)的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额报价计(jì)算重点资金。而事实(shí)是，不少(shǎo)购房款未(wèi)进入监(jiān)管账户、或进入监(jiān)管账户后被(bèi)挪用(yòng)，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资金继(jì)续建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何(hé)被挪(nuó)走(zǒu)的？实(shí)际上，在过去(qù)房地产大(dà)开发时(shí)代的高周转背景下，抽调预售款监(jiān)管账户(hù)资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建设(shè)名义，获得(dé)监管账户拨付(fù)资金，再由(yóu)工程(chéng)方将资金转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方(fāng)式套(tào)取的资金，在房(fáng)企各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这(zhè)样做提供了(le)资金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资(zī)金循环高周转模式，但一定(dìng)程度上把(bǎ)风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外(wài)商品(pǐn)房(fáng)预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般设(shè)有定金或(huò)预(yù)付(fù)款保护(hù)机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的(de)预付款比例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般以定金方式(shì)支付，或按工程进度分期支(zhī)付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采用(yòng)两种方式(shì)发放(fàng)按揭贷款，一(yī)是(shì)按工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者(zhě)开始月(yuè)供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重(zh1500毫升水等于多少斤 1500毫升水是几瓶矿泉水òng)大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护(hù)：房(fáng)屋交付质(zhì)量的保(bǎo)障有(yǒu)两种方式，一(yī)是(shì)期房由政府或第(dì)三方验收合格(gé)并提供验收(shōu)凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得购房(fáng)者支付(fù)的房款。二(èr)是开发商为(wèi)购房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金第(dì)三方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无条件返(fǎn)还，最低(dī)首付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前(qián)仅支付首付(fù)，其余房款交(jiāo)付后按(àn)揭还款，交付前(qián)资金由第三方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国(guó)官方数据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购(gòu)房者在房屋交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由(yóu)第三方公证行或产权(quán)保险公司的(de)信(xìn)托账(zhàng)户监管。如果开(kāi)发商倒闭(bì)导致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申(shēn)请(qǐng)仲裁取(qǔ)回(huí)，且不(bù)承担任何(hé)责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设过程中的资(zī)金全部来自银行，银行根据工程进度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪(nuó)用(yòng)资(zī)金直接损(sǔn)害(hài)银行利益，银行有充分动机(jī)监(jiān)管(guǎn)开发商施工(gōng)进度(dù)。开发商在(zài)房屋交付时需取(qǔ)得由政府相关部门经审(shěn)查后发放的验收(shōu)凭(píng)证，通过验(yàn)收(shōu)凭证向银行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德(dé)国期房可(kě)零首付购房，房款按建(jiàn)造工期(qī)进度(dù)支(zhī)付，按揭按工(gōng)期放款后还(hái)贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发商或购房者(zhě)可购(gòu)买期(qī)房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获(huò)批后即可(kě)预(yù)售(shòu)房(fáng)屋。签(qiān)署购房合同(tóng)前，购房者需支付(fù)约2000欧的定(dìng)金并进(jìn)行预约公(gōng)证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任(rèn)何原因(yīn)不能(néng)购买，定金按(àn)照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费(fèi)和土地交(jiāo)易税，分别为房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在(zài)购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定(dìng)最低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余(yú)款方面，德(dé)国也采取按(àn)工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节(jié)点(diǎn)、比例(lì)因项目而异(yì)。一般来说，支付(fù)节点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙(qiáng)面完(wán)工(gōng)、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷(dài)，房贷(dài)利(lì)率采用固定利(lì)率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一定使(shǐ)用期限，期限结(jié)束后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)开始还(hái)贷(dài)。

　　保险方面，德国(guó)保险(xiǎn)公司(sī)针对期房设计(jì)了两种保险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修(xiū)复(fù)，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支(zhī)付

　　英国预售(shòu)制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方(fāng)律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买卖双方均有一名律师(shī)，负(fù)责沟通期房交易中的房(fáng)产、资(zī)金、合同等各(gè)个环节，各(gè)环节内容(róng)确认(rèn)无误后签(qiān)订首(shǒu)付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国(guó)设置了101500毫升水等于多少斤 1500毫升水是几瓶矿泉水％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，当(dāng)开(kāi)发商出(chū)现(xiàn)财(cái)务(wù)、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险(xiǎn)公司(sī)赔付(fù)，而超出10％的部分较难(nán)追回(huí)。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付比(bǐ)例通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余(yú)款支(zhī)付(fù)环节，英国采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的(de)方式，但是交房前付(fù)款比(bǐ)例相对较低(dī)，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检验验收(shōu)后才(cái)能交付，交付后(hòu)方可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节(jié)，英(yīng)国期房预售(shòu)资金监管(guǎn)极为严(yán)格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖(mài)方律师，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给(gěi)开(kāi)发商，即(jí)资(zī)金在进入(rù)开发商账户前经(jīng)过两道关口(kǒu)，有利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日(rì)本(běn)期房交易立(lì)法，定(dìng)金(jīn)超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时(shí)，开发商必须完(wán)成“预(yù)售(shòu)房定金保全(quán)措(cuò)施”，交房前付款(kuǎn)比例(lì)不超房款的20％，开发(fā)商违约(yuē)需返还定价并赔(péi)偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物(wù)交易法》，经多(duō)次(cì)修(xiū)订，目前是唯一一部(bù)规(guī)范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根(gēn)据日本《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对(duì)购房者(zhě)支付(fù)定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部(bù)分，法律要求开发(fā)商(shāng)必须完成定金保全措施才可(kě)预售。什么(me)是定(dìng)金保(bǎo)全措施？即买卖(mài)双方签(qiān)订购房合同时，开发商向金融机(jī)构或指(zhǐ)定(dìng)保证机构或保险机构(gòu)签订定金保证(zhèng)委托(tuō)合同，设置购房者定(dìng)金的(de)保证或保险，并将相应(yīng)的保(bǎo)证(zhèng)金证明书交付给购房(fáng)者。除定金外(wài)，其他预先支(zhī)付的购房款也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房(fáng)者可(kě)凭保(bǎo)证金证明书向(xiàng)金(jīn)融机构或(huò)保证(zhèng)机构或(huò)保险公司(sī)兑付，同时，开发商(shāng)需向(xiàng)购房者(zhě)赔付违(wéi)约金，一般(bān)约为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节(jié)，交(jiāo)房(fáng)前只需支付最(zuì)多(duō)不超20％的(de)定金，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房(fáng)者即可向银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支付(fù)，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金账(zhàng)户，交(jiāo)房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购(gòu)权合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签订购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首(shǒu)付及印(yìn)花税(shuì)，同(tóng)时(shí)购房者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采取按工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)的方式，《发(fā)展商(shāng)条例》对期房付款流程做(zuò)了统一详细规定(dìng)，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付(fù)节点一般为(wèi)合同签订后、地(dì)基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗(chuāng)等(děng)完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进度(dù)放款，月供(gōng)在此过程中随着放出(chū)贷款的增加而增(zēng)加，未放(fàng)款(kuǎn)部分无(wú)需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订(dìng)金与付款(kuǎn)会存(cún)入(rù)银行(xíng)专门的项目资金账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建设(shè)有关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房者享受1年的(de)房屋保修期(qī)，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前(qián)房地产到(dào)了(le)政策出(chū)手临(lín)界点，重(zhòng)点是(shì)保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需(xū)和改善型需(xū)求的(de)支持力(lì)度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象(xiàng)，重点是(shì)保(bǎo)交楼(lóu)保复工保民(mín)生，给(gěi)予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一方面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在正(zhèng)常运转的房企包括民(mín)营(yíng)企业，加大支持力度(dù)，由优质房企牵头并购重组整个行(xíng)业，为(wèi)每个房企(qǐ)配套(tào)AMC和(hé)财(cái)团，给予金融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估(gū)计(jì)形(xíng)势复杂性(xìng)和人性(xìng)复杂性，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键是(shì)推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地(dì)产税。定(dìng)金环节，建(jiàn)立开发商违约后(hòu)定金保(bǎo)护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房(fáng)屋(wū)交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全(quán)。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情(qíng)况提供充分的保障。余(yú)款支付环节，建立按工(gōng)程进度付款机(jī)制(zhì)或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保(bǎo)护购房者(zhě)的权益。资金监管环节(jié)，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政(zhèng)府相关(guān)部门直接监(jiān)管，以(yǐ)此防止资金挪(nuó)用现象。交付环(huán)节，建立商品房保修期制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房者(zhě)在保(bǎo)修(xiū)期(qī)结束后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售制是大势所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年(nián)房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了(le)，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售。另一(yī)方(fāng)面，取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的(de)营(yíng)销(xiāo)手(shǒu)段(duàn)，而是(shì)所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的(de)产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最(zuì)实质的(de)保障，这样(yàng)将极大的(de)提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。

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