导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年(nián)是中国(guó)房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅(zhái)销售面(miàn)积超15亿(yì)平(píng)，足够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰(qià)逢近(jìn)年地产持续低(dī)景气，有(yǒu)关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试(shì)图厘清(qīng)中国城(chéng)镇(zhèn)存量住宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产(chǎn)存量极度(dù)过(guò)剩(shèng)，事(shì)实是否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第(dì)七(qī)次人口普查调查(chá)数据显示(shì)城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城(chéng)镇建筑占比不(bù)到一成，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间房所能满足，它与房屋(wū)质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套(tào)设(shè)施(shī)等因素密(mì)切相(xiāng)关。中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)较发达国家还有很大差距。人均住宅间(jiān)数(shù)大于1同样不意味着(zhe)中国住(zhù)宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们(men)测算发现中国城镇(zhèn)居民(mín)户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直接公(gōng)布中国家(jiā)庭户均住宅的数据(jù)，我们(men)根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数(shù)，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套(tào)为商(shāng)品住宅。若(ruò)期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味(wèi)着户户有房(fáng)，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以说不(bù)平(píng)衡，是(shì)因(yīn)为(wèi)户均一套房无(wú)法满足流动人(rén)口的租赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近三成都是(shì)流动(dòng)人口，流动(dòng)人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地产仍有四(sì)大(dà)新增需求动力(lì)。

　　第(dì)一(yī)，户均人口(kǒu)规模缩小，一(yī)人户、两人户占比不断(duàn)增加，导致家庭(tíng)户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新户购房需(xū)求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明显(xiǎn)，区域经济资(zī)源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引着(zhe)人口流入，人口净(jìng)迁入城市(shì)的新(xīn)增住宅需(xū)求有望持续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左右的(de)家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面积均较发达国家有着不(bù)小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善性(xìng)需求正在(zài)不(bù)断增加。

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下(xià)中国地产步入大分化(huà)时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么当(dāng)下房地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化时代(dài)已至(zhì)，大分(fēn)化时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住(zhù)宅质量供需(xū)冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同能级城市之间(jiān)，不同区(qū)域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热(rè)议。从(cóng)2月以来，各大城(chéng)市二手(shǒu)房挂牌量(liàng)突(tū)然激增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担(dān)心，中国的房(fáng)子是否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给(gěi)过(guò)剩(shèng)，还(hái)是供需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们(men)测(cè)算出(chū)中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅(zhái)套数七点钟指什么生肖 七点钟是什么时辰，回答当(dāng)前的房子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未来(lái)房地产市(shì)场会如何发展。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效观察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数(shù)量过剩的(de)直观判断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全国自然(rán)灾害(hài)综合(hé)风险普查工作情况为主题的(de)新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业(yè)获取了(le)全国(guó)近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村(cūn)房屋占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计(jì)算的城镇房屋(wū)实际(jì)仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数据公布了中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味着人(rén)人(rén)都有房间居(jū)住。

　　居住(zhù)水平不仅(jǐn)与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。单单(dān)从人均住宅(zhái)间数(shù)不能完全(quán)反(fǎn)映(yìng)出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家(jiā)庭为单(dān)位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐(qí)全的住(zhù)宅才是城镇居(jū)民宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅(zhái)主要分(fēn)两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一(yī)类是保障(zhàng)房、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数(shù)据，并没有直接公布(bù)城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数(shù)据(jù)有两处可(kě)以直(zhí)接公布(bù)，一是每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数（统计局）；二(èr)是居民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计算中国(guó)居民户均住(zhù)宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于(yú)1998年(nián)，1998年之前(qián)商品住宅数(shù)量极少(shǎo)，可忽略不计。估算(suàn)城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户(hù)均(jūn)住宅套数(shù)分三(sān)步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数相(xiāng)加(jiā)，我们就(jiù)能够得到(dào)当前(qián)商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据(jù)城镇居民(mín)拥(yōng)有的(de)商(shāng)品住宅(zhái)和(hé)非商品住宅(zhái)比例，推算得到居(jū)民(mín)住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数(shù)，我们就能(néng)够得(dé)到城镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户(hù)比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计数据，大(dà)致测算得到中国存(cún)量房地产套(tào)数，并进一(yī)步推算(suàn)中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅累计销售(shòu)套(tào)数(shù)里的(de)期房销售，得到商(shāng)品住宅现房(fáng)套(tào)数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数(shù)计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过(guò)去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数除以家(jiā)庭(tíng)户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要(yào)进(jìn)一步推算中国城镇居民(mín)拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自(zì)建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅和(hé)购买二手房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商(shāng)品住宅与购(gòu)买二手房加(jiā)总七点钟指什么生肖 七点钟是什么时辰，得(dé)到商品住(zhù)宅占居民所有住(zhù)宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的(de)实际(jì)变(biàn)化比例，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已(yǐ)购期(qī)房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的(de)三点(diǎn)含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民已经达到了户均一套(tào)房的程度，“户户有房”是(shì)否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意(yì)味(wèi)着住宅市场(chǎng)供需(xū)平衡(héng)

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因(yīn)人口流动、居(jū)民换房等因素产生的住宅需(xū)求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造成(chéng)人口净流入地的住(zhù)宅市场供不应(yīng)求(qiú)，造成房价(jià)或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国(guó)的流动人七点钟指什么生肖 七点钟是什么时辰口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的中国城乡人口(kǒu)流(liú)动调查数(shù)据(jù)显示，在上(shàng)海、杭州以及南京(jīng)工作(zuò)的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引(yǐn)打工人，但(dàn)高房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际(jì)上会占据两套房，在高房价的大城市租赁(lìn)一套房，在(zài)房价(jià)较低的县城购买一(yī)套房。所以说(shuō)户均一(yī)套房(fáng)无法满足庞大(dà)流动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品(pǐn)质仍(réng)需改善

　　目前，中(zhōng)国的城(chéng)镇住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民(mín)住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存(cún)在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如电(diàn)线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的老(lǎo)旧(jiù)住宅面(miàn)积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅(zhái)面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴(yù)和厨(chú)房(fáng)。这类上世纪修(xiū)建的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二居(jū)室，户型偏(piān)小。其(qí)中(zhōng)一居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市家(jiā)庭(tíng)住宅户(hù)型更小(xiǎo)，当然这(zhè)与城(chéng)市(shì)土(tǔ)地资源(yuán)紧张有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅(zhái)面积(jī)扩张(zhāng)是未(wèi)来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农(nóng)民带房进城和老旧小区(qū)拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住(zhù)宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的(de)家庭人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于(yú)均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全(quán)国人均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平(píng)方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的(de)家庭界定为住宅(zhái)存在困(kùn)难，若(ruò)按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德(dé)国和英(yīng)国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除(chú)公摊面积后(hòu)，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量会更(gèng)多(duō)。

　　四(sì)、户(hù)均已然1套(tào)房(fáng)，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套房，看似已(yǐ)经户户(hù)有房。即便如此，中国人(rén)口静态结(jié)构和动(dòng)态(tài)趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城(chéng)镇(zhèn)住宅需求主要(yào)来自于四个(gè)方(fāng)面。

　　第(dì)一(yī)，户(hù)均人(rén)口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求(qiú)扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国城镇家(jiā)庭户(hù)均人口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规模(mó)为2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二人户的(de)占比明(míng)显上升，人口(kǒu)小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户(hù)数会因户均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移(yí)导致经(jīng)济发展带来的(de)新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济(jì)板块的分化日益明(míng)显，资源和生产要素逐(zhú)步向经济带(dài)、都市圈中心(xīn)城市流(liú)入，区(qū)域经济资源分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁(qiān)入地(dì)住(zhù)宅市场(chǎng)带(dài)来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住(zhù)人(rén)口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建(jiàn)最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间(jiān)为2000年(nián)以前的(de)比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户(hù)，住宅净需(xū)求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求中，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经(jīng)济适用房(fáng)和其他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城中(zhōng)村和旧城改造，商(shāng)品住(zhù)宅的(de)占比势必(bì)会进(jìn)一(yī)步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前建造(zào)的住(zhù)宅建筑面(miàn)积还有约81亿(yì)平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础(chǔ)设施配套(tào)差、没有或少有物业(yè)管理，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底(dǐ)的中(zhōng)央经济工(gōng)作会议(yì)明确(què)指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较其(qí)他国家依旧存在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正(zhèng)向(xiàng)联系(xì)。随着经济发展水(shuǐ)平的提(tí)高，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积将(jiāng)随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过(guò)去(qù)二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，供需(xū)出现错配(pèi)，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么(me)未来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地产大分(fēn)化(huà)时代已至，这(zhè)种分(fēn)化不(bù)单(dān)局限于城市能(néng)级(jí)之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二(èr)手房之(zhī)间的(de)差异(yì)也将越(yuè)发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提(tí)示

　　人口(kǒu)普查数据调(diào)查的是人(rén)，并不(bù)是(shì)针对住宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比实(shí)际值可(kě)能偏低，其(qí)增速可能超预期(qī)。

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