近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入(rù)密(mì)集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额(é)的(de)REITs产品(pǐn)，平(píng)均分(fēn)红(hóng)比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士(shì)对此表示，强制分红机(jī)制(zhì)是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类(lèi)产品长期投资价(jià)值，通过观(guān)测(cè)经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现(xiàn)金等(děng)指标，也是(shì)观察(chá)REITs项目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提(tí)醒普通投资(zī)者(zhě)注意，与产权(quán)类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营REITs项目(mù)在(zài)经营权到期后(hòu)不再产(chǎn)生(shēng)现金收益，特许经营(yíng)权分(fēn)红(hóng)目前已包含了利润分配(pèi)和本(běn)金的归(guī)还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实(shí)际分配(pèi)情况尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配(pèi)金(jīn)额占(zhàn)可(kě)供分配金(jīn)额比例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝(jué)大部(bù)分分(fēn)配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公(gōng)募(mù)REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分红收益，以及(jí)基金份(fèn)额(é)交易价格的变化(huà)。基金份(fèn)额(é)二级市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况及(jí)市场(chǎng)因素(sù)的综合(hé)影响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分(fēn)红(hóng)预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的(de)分红主要来(lái)自基础设施资(zī)产的(de)经营(yíng)现(xiàn)金流，投资人通过(guò)基金(jīn)募集材料和信(xìn)息披露(lù)文件，结合(hé)行业及(jí)市场情(qíng)况，可以分析基础设施项(xiàng)目的(de)经营业绩，作(zuò)为(wèi)进行(xíng)投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额(é)二级市场价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作(zuò)为基(jī)金份额持有人实际获得的现金收益，对(duì)于长期投资者更具参(cān)考价值。”中(zhōng)金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李(lǐ)华平也表示(shì)，根据(jù)《公开募(mù)集基础设施证券投资基金指引（试行）》及(jí)相关(guān)法规要求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合(hé)并后基金年度可分配金额以(yǐ)现金形式分(fēn)配给投(tóu)资者，强制分(fēn)红机制(zhì)是公(gōng)募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分(fēn)红机制体(tǐ)现出REITs产品长期(qī)投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基金也认(rèn)为，从投资角(jiǎo)度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映(yìng)这类产品(pǐn)“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类产品的“债(zhài)性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分(fēn)红类似于债(zhài)券(quàn)派息，但(dàn)不等(děng)同(tóng)于(yú)债券的(de)固定利息回报，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的角度来看，一方面(miàn)是公(gōng)募(mù)REITs丰富了机构投(tóu)资(zī)者的投资品类，为(wèi)资(zī)产配置多元化提供抓手，具(jù)有较强的配置(zhì)价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构(gòu)投(tóu)资者稳(wěn)定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通(tōng)过分红获取相对于(yú)投资债券相对高(gāo)的收益性，在有效(xiào)控制风(fēng)险的前提下，增厚(hòu)资产包(bāo)收益(yì)，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除(chú)了(le)投资收益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分(fēn)红(hóng)水平(píng)的预(yù)期，也是(shì)影响REITs基金(jīn)二级市场(chǎng)价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主(zhǔ)要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观经济的影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期(qī)，一定(dìng)程(chéng)度上(shàng)影响(xiǎng)了(le)公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募(mù)REITs二级市(shì)场的价(jià)格(gé)波动受多(duō)重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要(yào)因(yīn)素之一(yī)，而(ér)稳定的分红有利于(yú)吸(xī)引投资者(zhě)参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示(shì)，近期(qī)经(jīng)济(jì)预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈(chéng)现(xiàn)向股票和债券回归的(de)过(guò)程；另一方(fāng)面，基础设施(shī)项目的经营业绩相对经济(jì)活力(lì)的改善有一定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额(é)的开盘指(zhǐ)导价做(zuò)调减处理(lǐ)，调(diào)减(jiǎn)金额(é)根据(jù)单位基金份(fèn)额的分红(hóng)金额(é)进行计算(suàn)。除权(quán)操作(zuò)是对分红前后基金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红(hóng)前后均可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合(hé)持有产品的特性，关注二(èr)级市(shì)场扰动对整体(tǐ)收益的(de)影(yǐng)响程度。”中航(háng)基金相(xiāng)关(guān)人士也(yě)称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分红包括利润分配和本金(jīn)归还(hái)

　　普通投资(zī)者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有公(gōng)募基金分红前(qián)提是本金之上的增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基(jī)金运作(zuò)期间(jiān)的“分红(hóng)”界定(dìng)为“分(fēn)派”更为(wèi)准确，分派的是本(běn)金与(yǔ)增值两个部分，两个部分之间的(de)比(bǐ)例是变(biàn)动的，与(yǔ)现有公募基金分红差(chà)异很大(dà)，大多数普通投资者可(kě)能把“分(fēn)派”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同(tóng)年限到期后基金价值面(miàn)临极大不确定性，这是(shì)该(gāi)类投(tóu)资者应该(gāi)注意的情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许(xǔ)经营权(quán)类和产权(quán)类两大资产类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要(yào)包括每年的现(xiàn)金分(fēn)红及(jí)资产增值的收(shōu)益，而(ér)持有特(tè)许经营类产品的收益主要来自项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特(tè)许(xǔ)经营权类资产的分红包(bāo)括了利润分配和(hé)本金的归还，两者的比(bǐ)率也是(shì)变动(dòng)的，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收益。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择投资(zī)标的时(shí)，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细(xì)分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而(ér)形(xíng)成区(qū)别(bié)。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更(gèng)看重(zhòng)底层资产(chǎn)的价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投资者(zhě)在选择(zé)公(g世界上女性最开放的是哪个国家ōng)募REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层资(zī)产属性，对所选择产品的二级市场价格(gé)和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营项(xiàng)目在经营(yíng)权到(dào)期后(hòu)不再能产生(shēng)现金收益，因此将可(kě)供分(fēn)配金额的(de)分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营期限(xiàn)较(jiào)短的特许(xǔ)经营项目，通常具(j世界上女性最开放的是哪个国家ù)备更高的分派率水平。对于剩余期限较(jiào)长的特许经营权项目，即(jí)使分派率(lǜ)相(xiāng)对(duì)较低，也有足(zú)够年限(xiàn)收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者注意，特(tè)许经营(yíng)权项(xiàng)目的分派金额(é)包含(hán)了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情况(kuàng)下(xià)，基(jī)金份额单(dān)价随着分派进度逐(zhú)年下降(jiàng)是正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的(de)收益(yì)来自(zì)项目剩余期限(xiàn)产生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经营项目(mù)相(xiāng)比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再加上到期后通(tōng)过对建筑(zhù)的更新改造或(huò)补(bǔ)缴土地出(chū)让金等追(zhuī)加投资，有(yǒu)机会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营(yíng)的假设反映在基础(chǔ)资产的估值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的(de)资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项目(mù)底层资产运(yùn)营(yíng)情况

　　在基金分红(hóng)的(de)时点，多位业内人士还表示(shì)，在产品分红期(qī)，投资者可以观(guān)测经营活动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观(guān)察和评估项目底层(céng)资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表(biǎo)示，年(nián)报指标(biāo)中(zhōng)，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一是年报中披露的(de)经营活动(dòng)现金(jīn)流，二是可供分配(pèi)现金，二者存在本质性区别。经营活动产(chǎn)生的现金净流(liú)量(liàng)是指企业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于企业(yè)本身经营(yíng)活动产生；可供(gōng)分配的现金实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金(jīn)影响利润表的(de)项目进行调整，加(jiā)期初(chū)现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募(mù)REITs作(zuò)为资(zī)产配置新选择，投资价值体现在(zài)相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经(jīng)营权类的资产(chǎn)可以更多关注内部收(shōu)益(yì)率的高(gāo)低，对产权类的(de)资产(chǎn)更多关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可(kě)分配收益主(zhǔ)要来(lái)自底层资(zī)产的经营净现金流，所以底层资产运营(yíng)情况直接影(yǐng)响投资回报，投资(zī)者可(kě)综合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机构实力、公募基金(jīn)管(guǎn)理人实力等多重因(yīn)素来选(xuǎn)择投资(zī)标的。

　　中信(xìn)证券研(yán)报(bào)也显示，公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，由于分(fēn)红交易带(dài)来的短期博(bó)弈机会(huì)仍(réng)在，叠加此前市场接连回(huí)调，建(jiàn)议投资者(zhě)关注(zhù)有基本面支(zhī)撑、填(tián)权效应相对明显、同时分红规模较(jiào)为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会(huì)载明REITs在发(fā)行(xíng)首年及(jí)次(cì)年的(de)可供分配金额预(yù)测(cè)。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集材料(liào)中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合(hé)经(jīng)济及(jí)市场(chǎng)的(de)实际环(huán)境，对基础(chǔ)设(shè)施项目的运(yùn)营业绩(jì)及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基金(jīn)上(shàng)述负责人也称。

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