5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以公募基金为(wèi)代表的机构(gòu)对(duì)于这(zhè)一板块已经在(zài)悄然(rán)布(bù)局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的(de)总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头与地方国企(qǐ)央(yāng)企获得增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五(wǔ)只个股分(fēn)别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产(chǎn)或“底部(bù)回升”

　　行(xíng)业红利(lì)时(shí)代已过(guò) 精耕细作成共(gòng)识(shí)

　　从(cóng)公募基金对房地产的(de)配(pèi)置看，2019年末，公募所(suǒ)持有(yǒu)的(de)房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业标(biāo)的市(shì)值约1188亿(yì)元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所(suǒ)持房(fáng)地产公司市值在(zài)股票资产中的占比却断崖式(shì)下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数值更(gèng)是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的(de)首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业(yè)的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今(jīn)年一(yī)季度得以(yǐ)延(yán)续。数据统计(jì)显示，公募重(zhòng)仓持有(yǒu)房地产(chǎn)板块(kuài)一季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发(fā)现(xiàn)，公募对(duì)于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基(jī)金(jīn)一季报(bào)汇总的重仓股(gǔ)中，房地(dì)产板块排名最(zuì)高(gāo)的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)，排(pái)在第(dì)78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第(dì)96位。对比去年四(sì)季报，变化(huà)之处首先在于几只(zhǐ)房地(dì)产龙(lóng)头股从(cóng)排位上(shàng)看均有退步，尤其(qí)是万科(kē)最为(wèi)明(míng)显；其(qí)次是金地集团退出(chū)百大(dà)之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非(fēi)行(xíng)业销(xiāo)售旺季，其(qí)传导(dǎo)到二级市场乃至(zhì)机构持仓(cāng)上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判(pàn)断房地产已经进入大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级市场投资(zī)上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利(lì)期(qī)一去不(bù)返了。“如(rú)果(guǒ)按照产(chǎn)业周期(qī)来分类(lèi)，包括(kuò)房地产等(děng)几类行业在(zài)盖特纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于成熟(shú)期或者衰(shuāi)退期的(de)行(xíng)业，传统(tǒng)认知上没(méi)有(yǒu)什么投资机会的。但在这几年特殊(shū)的(de)行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也出现(xiàn)了一些机会，背(bèi)后的逻辑(jí)是供给侧发生了(le)更大的变化(huà)。”一不愿具名的(de)上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平(píng)方米的(de)年销售面积很难(nán)再出现了，2022年(nián)光(guāng)是居民(mín)存(cún)款(kuǎn)数量增加(jiā)了(le)15万(wàn)亿元。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑面(miàn)积(jī)，考虑存(cún)量(liàng)地产的更新，也(yě)有近10亿(yì)平方米。需(xū)求(qiú)端还需要有(yǒu)一(yī)定的政(zhèng)策出来去(qù)刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化(huà)的(de)进(jìn)程，还是(shì)人均住房面积（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告别(bié)住房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和(hé)房价(jià)收(shōu)入(rù)也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高(g阴肖有哪几个生肖āo)增的(de)时代已经(jīng)过去，未(wèi)来行(xíng)业的需(xū)求或将回落(luò)，在(zài)此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民(mín)营地产爆雷(léi)），行(xíng)业进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个(gè)过程中，综合(hé)竞(jìng)争力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式(shì)，获得(dé)市占率的提(tí)升(shēng)。当行业(yè)需求见顶回(huí)落(luò)时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机(jī)会(huì)在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔(ěr)法，而对应(yīng)到股票投资，就是(shì)强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识(shí)转变，精耕细作个股(gǔ)成(chéng)为公募乃至整体(tǐ)机构(gòu)的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性(xìng)标的成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个股(gǔ)多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的(de)124只房(fáng)地产类(lèi)标的股中，本(běn)月以(yǐ)来(lái)实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名(míng)前五(wǔ)的公(gōng)司(sī)月内涨幅超过了(le)10％，它们分(fēn)别是(shì)上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上实发展(zhǎn)，五一(yī)假期(qī)归来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易(yì)日(rì)收出涨停。从该股的(de)基本面来看，上实发(fā)展(zhǎn)的主营业务为房地产开发(fā)与经营。公司的主要产品(pǐn)及服(fú)务为房地(dì)产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通(tōng)股股东来看，各类机构都有对其布局(jú)的例子。以3月(yuè)31日(rì)时的(de)首季十大流通股股东来看(kàn)， 具体(tǐ)包括(kuò)公募的上银基(jī)金、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公司(sī)等都跻(jī)身(shēn)前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金桥也是上海本地房企，其(qí)第(dì)一季度的收入(rù)利(lì)润规模大幅(fú)度复苏。究其原(yuán)因，一方面是(shì)该(gāi)公司后疫情时(shí)代出租率(lǜ)复苏至(zhì)近年来最高，另一方(fāng)面则(zé)是公司(sī)拿地结算(suàn)持续性向(xiàng)好，从数(shù)字上看，一(yī)季度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景下(xià)，自(zì)然也(yě)吸引了知名机构(gòu)在其中持续(xù)驻足。从(cóng)第一季度(dù)十大流通股股东来(lái)看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也(yě)是(shì)连续第(dì)三个季(jì)度(dù)他(tā)有的两只产品杀入(rù)前十。同时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎比投资局(jú)，其当(dāng)季还(hái)小幅增加(jiā)了持股。

　　除去(qù)上述(shù)两家上海(hǎi)区域性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣安地产则(zé)是主要布(bù)局(jú)在(zài)深圳的地产公司，一季(jì)报交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩(jì)单：首季(jì)公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市(shì)公(gōng)司股东的(de)净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指(zhǐ)基首季新杀入(rù)十大流通(tōng)股(gǔ)股东行列(liè)。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房(fáng)地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国(guó)中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位(wèi)，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和(hé)私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分(fēn)析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更(gèng)为笃定突出(chū)；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对(duì)应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数(shù)房企受限(xiàn)于信用(yòng)问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企(qǐ)趁机获(huò)取低成(chéng)本(běn)土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙(lóng)头房企杠杆(gān)率较低(dī)，净负债率基(jī)本在70％以下(xià)，而(ér)其他(tā)房企的(de)净负债(zhài)率普遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆空(kōng)间(jiān)有限，从(c阴肖有哪几个生肖óng)融资成本看，龙头房企的融资成(chéng)本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应(yīng)到2023年的销售，龙头(tóu)房企(qǐ)明(míng)显跑赢(yíng)行(xíng)业(yè)，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企(qǐ)的销售(shòu)额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是(shì)，在当(dāng)前中(zhōng)特估的浪潮下，央国(guó)企(qǐ)地(dì)产股或存在发(fā)展的大好(hǎo)机会。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房地产行业的(de)结构性机会依然(rán)存(cún)在，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库(kù)存的优势(shì)。央(yāng)企地产公司(sī)，现阶段表现(xiàn)出较低(dī)的融资成本，优质的开发资源和良好的(de)不动产资产(chǎn)运营(yíng)能力的(de)多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特(tè)估，国央企相较于民营(yíng)地产公司(sī)也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地资源债(zhài)权债务(wù)关系(xì)等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资(zī)产会有(yǒu)更多担(dān)忧和质疑(yí)，所以在这一轮行(xíng)业出(chū)清的过程中(zhōng)，央(yāng)国企相较于(yú)民企来说估值的修复(fù)更明(míng)显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维度看，行业(yè)的(de)逻辑在于(yú)集(jí)中(zhōng)度提升(shēng)后，行业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和(hé)现金(jīn)流创(chuàng)造能(néng)力，以此(cǐ)带(dài)来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业(yè)自身资产的质(zhì)量(liàng)好、运营能(néng)力强、可(kě)以创造持续现金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行业内部将出(chū)现(xiàn)分化，要关注将受益(yì)于行业(yè)集中度(dù)提升的头部(bù)公司。”星石投资首席研究官(guān)方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头前(qián)途更为光明。不过国(guó)投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观(guān)地去持(chí)续观察国企(qǐ)央企在三(sān)个方面是阴肖有哪几个生肖否可以(yǐ)维持，首先(xiān)是融(róng)资(zī)成本保(bǎo)持低位，其次是销售份额(é)持(chí)续提升，再次是拿地份额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要(yào)多(duō)给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的(de)业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的(de)业绩分(fēn)化(huà)更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等(děng)房企营收、净利(lì)均实(shí)现了业(yè)绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的增(zēng)长。而这(zhè)些(xiē)公司(sī)也是机(jī)构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名(míng)房地产业内人(rén)士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析(xī)表示，业(yè)绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要(yào)是因为过(guò)去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿(ná)地(dì)之后，国有(yǒu)企业仍(réng)在(zài)持续性地拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能够(gòu)推(tuī)动房企销售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能(néng)够保有一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不(bù)过张(zhāng)宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产(chǎn)的(de)复(fù)苏过(guò)程中，还面(miàn)临着一(yī)些不确定性。其(qí)实整个市场从四(sì)月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别(bié)城市四月环比三月相对(duì)表现较好之外(wài)，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出(chū)现环比下滑的(de)情况。而现在(zài)五月(yuè)的市场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收(shōu)入情况(kuàng)，以及市场的(de)去(qù)库存(cún)压力、企业的资金面压力(lì)，可(kě)能会(huì)出(chū)现，到(dào)六(liù)月份(fèn)房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就是说，第二(èr)季度、第三(sān)季(jì)度增长(zhǎng)不(bù)确定性的压力(lì)仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个(gè)房地(dì)产以及(jí)其上下游产业链的复苏(sū)速度都比想象的(de)要慢很多(duō)，我们要多(duō)给一(yī)些耐心，这个时(shí)候，在房(fáng)地产以(yǐ)及上(shàng)下游(yóu)就不(bù)是赚快(kuài)钱的时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有(yǒu)极为少数(shù)的(de)、做得比同行好得多的企(qǐ)业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会(huì)逐步体(tǐ)现出来(lái)。所以只能耐心(xīn)地去(qù)等(děng)待它的基(jī)本面不断地凸显出来，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提及个股(gǔ)仅为举例分析(xī)，不做买卖(mài)推荐。）

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