万柳书院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓(xiǎo)，其背后曾宣称(chēng)要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集(jí)团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论(lùn)关(guān)注，起因中赫集团(tuán)成了共同债(zhài)务人(rén)被中国信达(dá)追债，中国信达为了(le)收回(huí)钱款不得不将(jiāng)中赫(hè)抵押的(de)75套万柳书院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖。可(kě)问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集(jí)团，那些真正斥巨资购入房产的有钱(qián)人，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未看到这些业主的维权信息(xī)，难怪有(yǒu)网友(yǒu)调(diào)侃：“富(fù)人被割韭菜(cài)的时候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头(tóu)是(shì)万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于(yú)海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的(de)顶级(jí)豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友发(fā)现(xiàn)，中国信达(dá)在(zài)京东拍(pāi)卖上，上(shàng)架了“北京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有限公司不(bù)良债权转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵(dǐ)押(yā)物中(zhōng)，包括75套万柳书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主(zhǔ)体是中国信达资产管理股份有限公司北京市分(fēn)公(gōng)司（下(xià)称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开(kāi)发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不(bù)良债权(quán)。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集团有(yǒu)限公(gōng)司(sī)是共同债务(wù)人。目前，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国信达北分讨债的故(gù)事(shì)，但实际上，75套豪宅的(de)背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总(zǒng)共301户，而且(qiě)早(zǎo)已售罄。如果(guǒ)该报道属实(shí)，说明(míng)这(zhè)些房子(zi)实(shí)际上(shàng)都是卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖页面(miàn)上又注(zhù)明这75套(tào)房子(zi)是“未出售(shòu)”的状态(tài)呢？只能说明这些(xiē)房子(zi)根本没有网签，也(yě)没有房产(chǎn)证！

　　第(dì)一财经的(de)报道证(zhèng)实了(le)上述(shù)内(nèi)容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这(zhè)75套房(fáng)子抵(dǐ)押出去(qù)，现在还(hái)没资金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的(de)顶(dǐng)级豪(háo)宅(zhái)，最强学(xué)区房，万(wàn)柳书院的业主基(jī)本都是北京(jīng)的高(gāo)端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也(yě)是(shì)万柳书(shū)院的业主。另据地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆(bào)料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友(yǒu)感叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这些业主确实已经支付价款并实际(jì)占有，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良债(zhài)权回(huí)本的(de)愿望，或将(jiāng)泡汤。这次(cì)拍(pāi)卖损失最(zuì)大的，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执(zhí)行中，业主(zhǔ)已经支付价款(kuǎn)并实际占有，但未(wèi)办(bàn)理过户手续的，如果业主(zhǔ)没(méi)有过错，人民法(fǎ)院(yuàn)不得查(chá)封、扣押(yā)、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法院提出执行异议申请，请求(qiú)法院解除查封，同时可(kě)以(yǐ)联(lián)合起诉开发商(shāng)，要求退还购房款或办(bàn)理房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法(fǎ)院报公布《最(zuì)高人民法(fǎ)院(yuàn)关于(yú)商品房消(xiāo)费者权(quán)利保护(hù)问题的批(pī)复》，以(yǐ)司法解释(shì)的方式明确了购房(fáng)人的优先(xiān)权：

　　商品房(fáng)消费者(zhě)以居住为目的(de)购买房屋(wū)并(bìng)已支付全部价(jià)款，主(zhǔ)张其房屋交付请求(qiú)权优先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其他(tā)债(zhài)权的，人民法院(yuàn)应(yīng)当予(yǔ)以支持(chí)。只支付了部分价款的商(shāng)品房消费者(zhě)，在(zài)一审法庭辩论(lùn)终结前已实际支付剩余(yú)价款的，可(kě)以适用前款规(guī)定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房(fáng)子均为灰姑娘作者是安徒生还是格林(wèi)“已售未网签(qiān)”，那么这笔不(bù)良债(zhài)权，实际上(shàng)是个烫(tàng)手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还(há灰姑娘作者是安徒生还是格林i)会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫(fū)人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债权(quán)公司中(zhōng)国信达申请不良(liáng)债(zhài)权转让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信达(dá)已经成为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此(cǐ)前，赫(hè)华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集团(tuán)旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地等选择(zé)退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任(rèn)公司成(chéng)为了唯一股东，后者由(yóu)中(zhōng)国信达资产管理股份有限(xiàn)公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相(xiāng)较其他房企，中赫集(jí)团既没有很大规模，也(yě)没(méi)有(yǒu)很高的国民知名度(dù)，但却在(zài)北京(灰姑娘作者是安徒生还是格林jīng)豪宅(zhái)圈留下一(yī)个个传说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号院，作(zuò)为中(zhōng)赫集团进入北(běi)京的第一(yī)个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼(lóu)，高达30万/平米(mǐ)的天价，成(chéng)为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随(suí)后(hòu)开发的万柳书(shū)院，更是被誉为(wèi)“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名(míng)房企手中，抢下了(le)北京万柳地块(kuài)，成(chéng)为(wèi)北京当(dāng)年(nián)的(de)“双料地(dì)王”。很(hěn)快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端(duān)的姿态(tài)杀入市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖(zhuān)垒起来的五(wǔ)米(mǐ)高墙，还(hái)是每(měi)棵成(chéng)本超6万的成年银杏树，还是每(měi)平米20万元(yuán)的价格，都令业内(nèi)外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿(ér)、融创(chuàng)的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平(píng)府(fǔ)的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出(chū)其在北京豪宅(zhái)圈(quān)的地(dì)位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当时有名(míng)的融创观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广场、恒大华(huá)府等，现如今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊(jīng)人的36万(wàn)元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹(dān)丹(dān)，就住在钓(diào)鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了(le)，“卖北京城最贵的(de)房(fáng)，拿北京城(chéng)最贵的(de)地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环(huán)的背后(hòu)，这个地产(chǎn)界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”却多次成(chéng)为(wèi)被执行(xíng)人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务(wù)，中赫(hè)集团正式(shì)成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集(jí)团(tuán)如今沦(lún)落(luò)到这个地(dì)步，其(qí)实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅(zhái)的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人(rén)周金辉(huī)的人(rén)生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点(diǎn)，就在(zài)于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之(zhī)路并不好(hǎo)走。早(zǎo)在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团购网(wǎng)站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的(de)目(mù)光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服(fú)与IDG资本退出(chū)后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球(qiú)俱乐(lè)部64％股权(quán)，成为国安的(de)新东(dōng)家。接着在(zài)2021年(nián)6月，中赫(hè)集团从中信集团手中拿下北京(jīng)国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部(bù)全部股(gǔ)权。如果北京(jīng)国安的估值一直没变，那么中赫(hè)集(jí)团拿下北(běi)京国安，总计(jì)花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫集团(tuán)及其实控(kòng)人周金辉夫妇将(jiāng)其手中(zhōng)的(de)中赫集团股份质押陆续质押，据企(qǐ)查查(chá)显示，目前中赫集团共有11条股权出质记(jì)录。质权人(rén)包括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完全(quán)吻合(hé)。

　　然(rán)而(ér)，入主(zhǔ)北京(jīng)国安后(hòu)，不仅国安的经营状况没(méi)有得(dé)到改善，中(zhōng)赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产(chǎn)权(quán)交易所(suǒ)官网信息(xī)显示，2020年(nián)，北京国安(ān)足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资(zī)产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇(fù)还(hái)在持(chí)续质押手(shǒu)中的中赫(hè)集团(tuán)股份，但国(guó)安和中(zhōng)赫的经(jīng)营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫(hè)集(jí)团(tuán)被5次列被执(zhí)行人，执(zhí)行标的高达11亿，北(běi)京(jīng)国安也3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同成为(wèi)被执(zhí)行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能(néng)力而(ér)拒不履行生效法律文(wén)书确定义务，上述被(bèi)执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在(zài)实控(kòng)人都成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个(gè)多(duō)亿的北京国安，又(yòu)如何能独善(shàn)其身？

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