近(jìn)两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定(dìng)分红(hóng)体现出该类产品长期投(tóu)资价值，通过观(guān)测经(jīng)营(yíng)活(huó)动现金流、可供分配现金(jīn)等(děng)指标，也是观察(chá)REITs项目(mù)底(dǐ)层(céng)资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在(zài)经营(yíng)权到期后不(bù)再产生(shēng)现金(jīn)收益，特许经营权分红目前(qián)已包含了利润分(fēn)配和本(běn)金(jīn)的(de)归还，在选择投(tóu)资标的时应(yīng)了(le)解资产(chǎn)类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全年分(fēn)配金额占可供分配金额比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分分(fēn)配(pèi)比例在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责(zé)人对此表(biǎo)示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收益来(lái)源为持有期分红收(shōu)益，以及基金份(fèn)额交(jiāo)易价(jià)格(gé)的变化。基金份额二级市场价格受(shòu)到(dào)公募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的综合影响，较易引(yǐn)起波(bō)动。与(yǔ)此相比，基金分红预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资(zī)产的(de)经(jīng)营(yíng)现金流，投资人通过基金募(mù)集材料(liào)和信息披露文(wén)件，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分析(xī)基础设施项目的经(jīng)营业绩，作(zuò)为(wèi)进行(xíng)投资(zī)决策(cè)的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价格变化(huà)导(dǎo)致(zhì)的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实际获得的现金(jīn)收益，对(duì)于长期投(tóu)资者更具参(cān)考价值。”中(zhōng)金(jīn)基金相关负(fù)责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营(yíng)高级(jí)副总监(jiān)李华(huá)平(píng)也(yě)表示，根据《公开(kāi)募(mù)集基(jī)础设(shè)施证(zhèng)券(quàn)投资基金指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相关法(fǎ)规要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合并(bìng)后基金年度可分配(pèi)金额以现金形式(shì)分配给投资者，强制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定的分红机(jī)制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期(qī)投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价格(gé)反(fǎn)映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体(tǐ)现了这类产品的(de)“债性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似(shì)于债券派(pài)息，但不等同(tóng)于债券的固(gù)定利息(xī)回(huí)报，而是由可供(gōng)分配(pèi)现金决定。

　　从机(jī)构投资(zī)者的角度来看(kàn)，一(yī)方面(miàn)是公募REITs丰富了(le)机(jī)构(gòu)投(tóu)资者(zhě)的投资(zī)品类(lèi)，为资(zī)产配置(zhì)多元化(huà)提供抓手，具有较强的(de)配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能(néng)够帮(bāng)助机构投资者稳(wěn)定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相(xiāng)对于投资债券相对高的收益性，在有效控制(zhì)风险的前提下(xià)，增(zēng)厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为(wèi)安”外，市(shì)场对于未来分红水平的(de)预期，也是(shì)影响REITs基(jī)金二(èr)级市场价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市(shì)场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和(hé)债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济(jì)的影响，可分配金额(é)完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格。”李华(huá)平称，公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格(gé)波(bō)动受(shòu)多重(zhòng)因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的主要因素之一(yī)，而稳(wěn)定的分红有利(lì)于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人(rén)也表示(shì)，近期经济(jì)预(yù)期恢复，一方面市(shì)场热点呈现(xiàn)向股票和(hé)债券回(huí)归的(de)过(guò)程；另(lìng)一方(fāng)面，基(jī)础设施项目的经(jīng)营业绩相(xiāng)对经济(jì)活力的改善有一定(dìng)的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分(fēn)红除(chú)权日(rì)，将对基金(jīn)份额的开盘指导价做调减处理，调减金额(é)根据单位基金(jīn)份(fèn)额的分(fēn)红(hóng)金额进行计算。除权(quán)操作(zuò)是对(duì)分红前后基金份额净值酒店的大镜子对着床做什么用的，酒店的镜子对着床做什么用的变化(huà)的修正，使投资人在(zài)基(jī)金(jīn)分红前(qián)后均可以获得(dé)公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资的信心，同时需(xū)结(jié)合持(chí)有产品的特性，关注(zhù)二(èr)级市场扰动对整体(tǐ)收益的影(yǐng)响程(chéng)度。”中航(háng)基金(jīn)相关人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分红包(bāo)括利润分配(pèi)和本(běn)金归还

　　普通投资(zī)者应了(le)解(jiě)底层(céng)资产情况

　　多(duō)位(wèi)业内人士还提(tí)醒，与现有公募基金分(fēn)红前(qián)提是本(běn)金(jīn)之上的增值部分不(bù)同，特许经(jīng)营权REITs基(jī)金运(yùn)作(zuò)期(qī)间的“分红”界定为(wèi)“分(fēn)派”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值两个(gè)部分，两个部分之间的比(bǐ)例是变动(dòng)的(de)，与(yǔ)现有(yǒu)公募(mù)基(jī)金分红差异很大，大多数(shù)普通(tōng)投资者可能把“分派”金额误认为是持续(xù)分红(hóng)。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期(qī)后基金价值面临(lín)极大不(bù)确定性(xìng)，这是该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许经(jīng)营权类和产权类两大资产类(lèi)型，持(chí)有(yǒu)产(chǎn)权类(lèi)产品的收益主要(yào)包括每年的现金分红及(jí)酒店的大镜子对着床做什么用的，酒店的镜子对着床做什么用的资产增值(zhí)的收(shōu)益，而持有特许经营(yíng)类(lèi)产品的收(shōu)益主要来自(zì)项目每年(nián)的(de)现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利(lì)润分配和本金的归还，两者的比率也是(shì)变动(dòng)的，对特许经营权类资产的公(gōng)募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资(zī)者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表(biǎo)示，从细分(fēn)来看，各类公募(mù)REITs分红(hóng)因底层资(zī)产属性不同而形成区别。特(tè)许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含(hán)“本金+收(shōu)益(yì)”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而(ér)产权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层(céng)资产的价值增(zēng)值，所以相对股(gǔ)性偏(piān)强。普通投资者在(zài)选择(zé)公(gōng)募REIT时，需要(yào)考虑底层资(zī)产属性，对所(suǒ)选择产品的二级(jí)市场价格和分红(hóng)有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目在(zài)经营权(quán)到期后不(bù)再能产生现金收益，因此将可(kě)供分配金额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余经营(yíng)期限较短的特许经(jīng)营项(xiàng)目(mù)，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营(yíng)权项目(mù)，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够(gòu)年限收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责(zé)人提(tí)醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了投资(zī)本(běn)金，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金(jīn)酒店的大镜子对着床做什么用的，酒店的镜子对着床做什么用的份额单价随(suí)着分派进(jìn)度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来(lái)自项目(mù)剩余(yú)期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目(mù)相比(bǐ)，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出(chū)让(ràng)金等追加(jiā)投资，有机会(huì)进一(yī)步延长经营期限。这种类似(shì)永(yǒng)续经营(yíng)的假设反映(yìng)在基础(chǔ)资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项目(mù)底层(céng)资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业内(nèi)人士还表示(shì)，在产品分红(hóng)期，投资者可以观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等(děng)指标，来观(guān)察和评估(gū)项目底层资(zī)产(chǎn)的运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标(biāo)中，跟现(xiàn)金相关的(de)指(zhǐ)标(biāo)有两个(gè)：一是(shì)年报中披露的经营活动现金流，二是可供分(fēn)配现金(jīn)，二者存(cún)在本(běn)质性区别。经营活(huó)动产生的(de)现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于(yú)企业本身经营活动产(chǎn)生；可供分(fēn)配的现金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金影响利润表的项目进行调(diào)整，加期初现金，最终得(dé)到(dào)的账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华平也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为(wèi)资产配置新选(xuǎn)择，投资价(jià)值体现(xiàn)在相对股债市场独立(lì)的资产配置功能，比较适合(hé)长期(qī)持有。建议(yì)投资者对经(jīng)营权类的(de)资产(chǎn)可以(yǐ)更多关注(zhù)内部收益(yì)率的(de)高低(dī)，对产(chǎn)权类的资产更多关注分派率高低。因(yīn)为(wèi)公(gōng)募REITs可(kě)分(fēn)配收益主要来(lái)自(zì)底层资(zī)产的经营(yíng)净现金流，所以(yǐ)底层资产运(yùn)营情况直接影(yǐng)响投资回报(bào)，投资者可综合考虑原始权益人(rén)综合实(shí)力、运营管理机构实力、公募基(jī)金管理人实力等多(duō)重(zhòng)因素来(lái)选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标的(de)。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交易(yì)带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠(dié)加此(cǐ)前(qián)市场接连回调(diào)，建(jiàn)议投(tóu)资者(zhě)关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时(shí)分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会(huì)载(zài)明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分配金(jīn)额预(yù)测(cè)。投资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分红金额与募(mù)集材料(liào)中披露预(yù)测进行(xíng)比较分析，结合经济(jì)及(jí)市场(chǎng)的实际环(huán)境，对基础(chǔ)设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金上述负(fù)责人也称。

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