OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技，引(yǐn)发(fā)了公募REITs扩募风波(bō)，如(rú)今(jīn)，二级(jí)市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT开盘继续延续此前(qián)几(jǐ)日(rì)的下跌走势，午后跌(diē)幅一(yī)度扩大(dà)，尾(wěi)盘有所拉升(shēng)，全天收跌(diē)6.22％，最近(jìn)3个交易(yì)日(rì)跌(diē)幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园REIT曾(céng)发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入(rù)基础设施(shī)资产(chǎn)张润大厦的重(zhòng)要承租(zū)方之一(yī)，目前未收到哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在(zài)公(gōng)告(gào)中，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续(xù)密切关注哲库科技(jì)后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人相关(guān)负责人也表示(shì)，近期已同(tóng)步启动(dòng)了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库提(tí)前双曲线abc的关系公式，双曲线abc的关系式是怎么得来的退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目(mù)，公司领(lǐng)导高度重视，浦东新(xīn)区(qū)国(guó)资(zī)委也高度(dù)关(guān)注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华安张江(jiāng)光大园REIT近期(qī)市(shì)场波(bō)动较大，但其实不(bù)动产(chǎn)公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会从双曲线abc的关系公式，双曲线abc的关系式是怎么得来的根(gēn)本上影响其内外价(jià)值，投资者应理性看待(dài)。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲库科(kē)技(jì)的事(shì)件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开，此后二级市(shì)场价格(gé)开(kāi)始震(zhèn)荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT最近几个(gè)交易日二级市(shì)场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT累计涨(zhǎng)幅超(chāo)过(guò)24％，在全(quán)市场(chǎng)公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市(shì)场整(zhěng)体(tǐ)表现上(shàng)看(kàn)，目前上市(shì)的8只产(chǎn)业(yè)园区基础设施(shī)REITs中，仅(jǐn)博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只(zhǐ)均有不同程度下跌，8只产业园区(qū)基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌(diē)幅1.38％。今年(nián)以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季(jì)报中已经披露张江光大园(yuán)项目出(chū)租(zū)率有(yǒu)所下降，如今拟(nǐ)扩募的项目又遭(zāo)遇突发事件，因此导致二级市(shì)场(chǎng)价格出现波动。”一(yī)位业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上(shàng)述人士看来(lái)，尽管(guǎn)出于风(fēng)险规避的原因，最近几个交易日场内资金(jīn)有所流出，但是，不动(dòng)产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其(qí)内外价值。

　　他(tā)也(yě)同时表示，目(mù)前(qián)随(suí)着二级市场价格下跌，风险也(yě)得到一定释放，但是(shì)价格(gé)涨跌会受到(dào)基本面、情(qíng)绪面(miàn)等多重因(yīn)素影响，不(bù)好判断价(jià)格是不是已经完(wán)全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业(yè)内人(rén)士表示，今年整体REITs市场表现低迷(mí)，不少产品年(nián)内(nèi)二级市场跌幅较大，其(qí)实(shí)有些隐(yǐn)含收益率(lǜ)高的产品具备一定的(de)投(tóu)资(zī)价(jià)值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复(fù)苏的步伐，产业(yè)园区、物流类等REITs产品具备一(yī)定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金(jīn)执行董(dǒng)事(shì)高(gāo)如星对此表示(shì)，若张江(jiāng)园区最(zuì)终能顺(shùn)利解决(jué)招商，平稳(wěn)过度对经(jīng)营现金流没有造成(chéng)大的影响，“事件(jiàn)性利空下(xià)调(diào)至得这么急、这么深，加上前(qián)期本(běn)身园区类资产(chǎn)就回(huí)调不少(shǎo)了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最终还(hái)是落到租金收入受不受影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再(zài)迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲库(kù)科(kē)技(jì)。随(suí)后5月(yuè)12日晚，华安张江光大园REIT发(fā)布公告，紧急(jí)回(huí)应称，哲库科(kē)技是其(qí)扩(kuò)募拟新(xīn)购入基础(chǔ)设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科(kē)技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁协议(yì)的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继续(xù)密(mì)切关注哲库(kù)科技后(hòu)续(xù)情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报(bào)中(zhōng)披露的张(zhāng)江光(guāng)大园项目(mù)出(chū)租率下(xià)降事项，一(yī)度二级(jí)市场价(jià)格(gé)出(chū)现回落。在随后召开(kāi)的业绩说明(míng)会(huì)中管理人就(jiù)相关事项(xiàng)进行(xíng)了解释说明，市场信心得(dé)到了一定提振，二级市场价格表现也(yě)趋于(yú)平稳。据了(le)解，张(zhāng)江 REIT在5月11日(rì)召开的线(xiàn)上和(hé)线下的扩募说明会(huì)上，运营团(tuán)队表示(shì)了对(duì)张江(jiāng)光大园项目(mù)的信心，预计签(qiān)署意向书(shū)和(hé)合(hé)同谈判中的储(chǔ)备租(zū)户(hù)正常(cháng)转化后，项双曲线abc的关系公式，双曲线abc的关系式是怎么得来的目出租率将得到回(huí)升。没想到仅(jǐn)过了不到三周的时间，张(zhāng)江(jiāng)REIT的扩(kuò)募之路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引起了市场各方(fāng)的广(guǎng)泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责(zé)人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消(xiāo)息(xī)的第一(yī)时间即奔赴现场(chǎng)进行了沟通和(hé)核(hé)实工(gōng)作，并同步启动了(le)应急预案(àn)，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能(néng)事项。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公(gōng)司(sī)领导高度重视，据悉新区国(guó)资委也高(gāo)度关注。

　　当谈(tán)及储(chǔ)备租户(hù)情(qíng)况，相关负责(zé)人介绍说，目(mù)前储备租户还(hái)是比(bǐ)较(jiào)丰富的，覆盖了芯片测试(shì)、人工(gōng)智(zhì)能、航(háng)天产(chǎn)业、信息技术等产业客户，租赁意向面积超过了2万方(fāng)。从意向储备转化为实际租户需要一些时(shí)间。

　　“我们正在(zài)着手通过(guò)签署租赁意向书来(lái)尽快锁定一(yī)些重要(yào)租户。虽然收了三个月履约保证金给(gěi)了我(wǒ)们(men)一(yī)些(xiē)空间，但本着(zhe)对首批扩募(mù)、对市场负(fù)责的态(tài)度，我们肯定要全力与(yǔ)时间(jiān)赛跑，把这些面积在短期(qī)内完成(chéng)去(qù)化(huà)。”相关负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有(yǒu)的同(tóng)区域的张江光大园项目一(yī)季度末也有(yǒu)将近30％的空置(zhì)率，原(yuán)始权益(yì)人有那么多储备租户，之前(qián)的空置率为(wèi)何(hé)未能(néng)得到解(jiě)决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释(shì)，张江光(guāng)大园一直(zhí)以(yǐ)来都坚持以市场化(huà)运营为(wèi)导向，历史运营表现稳(wěn)定，租户的调租和换租都(dōu)属(shǔ)于正常情况，而这次项目(mù)的大租户退租正好发(fā)生在市场活跃度的短(duǎn)期低点，目前市场(chǎng)情况已(yǐ)有所好转。在看(kàn)到出租(zū)率下(xià)滑(huá)情况(kuàng)没(méi)有得到(dào)及时修复后，张江这边也作了一定(dìng)的资源调(diào)配和(hé)倾斜(xié)，引(yǐn)入了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦和张江光大(dà)园项目(mù)在给租户(hù)的分隔空间(jiān)、交付标准、租(zū)金水平等(děng)方面(miàn)也有一些差异化，张润大(dà)厦多是两千多平的大平层，楼的成新度高一些，单(dān)价也贵(guì)一(yī)些，张(zhāng)江光大园单(dān)层以一(yī)千平的(de)面(miàn)积(jī)为主，还有一些独栋形(xíng)态(tài)的(de)物业(yè)。租户自身(shēn)也会(huì)有(yǒu)诉(sù)求，也会根据自身(shēn)需求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以(yǐ)后，新(xīn)老资产(chǎn)的(de)管理人都(dōu)变成(chéng)了(le)一家，后(hòu)续我们在资源共享和(hé)联(lián)合营销(xiāo)方面能更加(jiā)充分发(fā)挥协(xié)同效应，相信(xìn)可以(yǐ)做得更(gèng)好(hǎo)。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及(jí)对(duì)于张(zhāng)江REIT的定位和展望，相关负责(zé)人(rén)表示，张江(jiāng)集团和张江高科目(mù)前在管资产(chǎn)约五百万方，还(hái)有一些其他在开发(fā)的(de)储备项目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实现打(dǎ)造(zào)张江园区产(chǎn)业空间资产上市平台目标(biāo)的坚(jiān)实后盾和储备资源。“我(wǒ)们非常重(zhòng)视张江REIT这个资本(běn)平台(tái)和它未来的(de)发展。”相(xiāng)关(guān)负责人表(biǎo)示(shì)，“这(zhè)次扩募是我(wǒ)们实现基金扩容的第一步，也是至关(guān)重要(yào)的一(yī)步，眼(yǎn)下(xià)我们(men)可能面临了一(yī)些突(tū)发(fā)情况需要解决(jué)，但是这和我们在张(zhāng)江科学城这三十(shí)年建设发(fā)展过程中所(suǒ)经(jīng)历的相比，只能算是一(yī)个(gè)非常小的插曲(qū)。我们有信(xìn)心(xīn)排(pái)除万难，尽一切可能化解当前突发(fā)事件的所有负(fù)面影(yǐng)响，维持预期和市场(chǎng)的信(xìn)心。”

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