文：任(rèn)泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作(zuò)会(huì)议提出“有条件的可以进(jìn)行现(xiàn)房销售(shòu)”，不足一个(gè)月时间，已(yǐ)有山(shān)东、安徽、河(hé)南、四(sì)川、广东等地(dì)明确(què)表态，试点现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是该取消商(shāng)品(pǐn)房预售制了，用你(nǐ)的钱(qián)，建你(nǐ)的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的(de)不公平。以(yǐ)后(hòu)谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大开(kāi)发(fā)时代步入高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保(bǎo)护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不(bù)公平的(de)预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一(yī)手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义(yì)。当然二次(cì)房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一(yī)定能实现房(fáng)地产(chǎn)软着(zhe)陆和(hé)长期平稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这道关，解好(hǎo)这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家想想，绝(jué)大部分商品是(shì)一(yī)手交钱(qián)一手交货，预(yù)售(shòu)制是对购买(mǎi)者(zhě)的(de)单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付(fù)的风险(xiǎn)。从个人(rén)层面看，预售(shòu)制(zhì)对购房(fáng)者非常(cháng)不公平，比如(rú)，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房的风险。从(cóng)行业层(céng)面看，预售制助推(tuī)部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风险。取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神(shén)、有助(zhù)于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房(fáng)企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售(shòu)制度(dù)？预(yù)售制度怎么(me)来的(de)？国外什么情况？简单(dān)科(kē)普(pǔ)一下：商品房预售最(zuì)早源于中国香(xiāng)港，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房短(duǎn)缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引入了商品(pǐn)房预售制度。其(qí)实，当前世界不少国家存在预售(shòu)制(zhì)。但是，重点来了！发达(dá)国家(jiā)一般有严格(gé)的(de)监管保(bǎo)障措施，开(kāi)发(fā)商在项目获(huò)得政(zhèng)府批准后才(cái)可(kě)以开始销售，买家在购买期(qī)房(fáng)后(hòu)并非像中国(guó)一样在支付完首付款后(hòu)从银(yín)行一次性贷款支付剩余(yú)全部房(fáng)款，而是(shì)根据(jù)开发(fā)商(shāng)工(gōng)程进(jìn)度在完全交房(fáng)前进行分期(qī)支付(fù)。所以，预售制度是需要严格的(de)资金监(jiān)管、分期支(zhī)付以及(jí)违约(一kg等于多少斤 1公斤等于2斤吗yuē)处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一(yī)定会触发(fā)风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预(yù)售制(zhì)度有一(yī)定历史阶段(duàn)性，现在(zài)中(zhōng)国住房进入存(cún)量时代，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当然这需要配套房企债一kg等于多少斤 1公斤等于2斤吗务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复(fù)市场(chǎng)信心(xīn)和房地(dì)产长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要(yào)坚持市场化(huà)改(gǎi)革，中国一定能化解这(zhè)个难题，让房(fáng)地产回归实体经济和居(jū)住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是(shì)所见即(jí)所得的过(guò)硬的产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对(duì)购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现(xiàn)良币(bì)驱逐劣(liè)币(bì)。所有商业的本质是向善(shàn)，是以客户(hù)为中心，房(fáng)地产(chǎn)也不能例(lì)外，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福(fú)一(yī)家人。从这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)、实施(shī)现房(fáng)销(xiāo)售是实现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐(lè)业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业(yè)健康(kāng)发(fā)展的重大(dà)措施(shī)。在当前的(de)情况下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房(fáng)地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究中心(xīn)参与财税改革方案研(yán)究时，对(duì)预售制、房地产税、人(rén)地(dì)挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系统的(de)专项研究。（参考后来形成(chéng)的专著(zhù)《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香(xiāng)港，楼宇出(chū)租是地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问(wèn)题，分(fēn)层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于(yú)木屋或者(zhě)其他临(lín)时住宅(zhái)，住房(fáng)的需(xū)求是相(xiāng)当高，不过大多(duō)数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋(dòng)楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题。针对(duì)这(zhè)一系(xì)列(liè)问(wèn)题，不(bù)少地产(chǎn)商(shāng)开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即(jí)“分契(qì)”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式(shì)一经推行，购买楼(lóu)宇的市民(mín)数(shù)量有(yǒu)所增加，开发商(shāng)资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按(àn)揭”模式(shì)引(yǐn)入房地(dì)产销售，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业(yè)有限公司，凭(píng)借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的(de)经验，对于商(shāng)品流(liú)通、资金周(zhōu)转有着独到的见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻(xún)求方法(fǎ)加快自身资(zī)金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了(le)分层出售、还印(yìn)发售楼说明书(shū)，上有文字(zì)详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料(liào)、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外(wài)一个亮点，即先收取买家(jiā)的订(dìng)金，采用类似租(zū)金的分期(qī)付款形式，等新楼落(luò)成时(shí)，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻(qīng)了民众购房的(de)资金压(yā)力，加速了(le)房屋的(de)建(jiàn)造和销售，也解决了(le)制造(zào)商的(de)资(zī)金问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分(fēn)期付款”的(de)销售模式成为当时中国香港房地产市(shì)场的一大特(tè)色，纵观中国(guó)香港房地(dì)产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了核心的住房供不应求(qiú)的问题(tí)，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式(shì)推动了中国香港楼市几十(shí)年繁荣，但(dàn)期间也(yě)出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完善、规(guī)范化(huà)，建(jiàn)立健全(quán)的(de)监管机制，促进市场健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年(nián)后，中(zhōng)国香港管理部门(mén)提升了对于预售楼花制度的监管，即(jí)要求开发商在(zài)预(yù)售(shòu)前，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已经全部(bù)支(zhī)付，还要证明自身有资金等(děng)能力把项目完成，资(zī)金需放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等(děng)造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行在银行开设(shè)的信托(tuō)账户（监管(guǎn)账户(hù)）、开(kāi)发商操作等采取全透明化机制，且银(yín)行的责任上升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风(fēng)险方，后续(xù)需自身推动项目(mù)完工。随着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临(lín)住房需求(qiú)大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中(zhōng)国内地(dì)优先发展重(zhòng)工(gōng)业，强调基础建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化(huà)的进程大于(yú)城(chéng)市(shì)化进(jìn)程，唯有解决住房基础等城市(shì)化配套问题(tí)，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时推行的是(shì)“统一(yī)管理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租养房(fáng)”的福利分(fēn)房制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速(sù)较慢，福利(lì)分房制度也出(chū)现了分(fēn)配不公、效(xiào)率低、配套(tào)差(chà)等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再(zài)适用于当时的国(guó)情。叠加房地产市场面临(lín)商品房的(de)需求(qiú)量大，而社(shè)会缺少(shǎo)大型房地产开(kāi)发商，商品(pǐn)房(fáng)供应量小(xiǎo)的困境(jìng)，此(cǐ)时引(yǐn)入中国香港的(de)“卖楼花(huā)”模式(shì)无(wú)疑是对内地房地产市场的一针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后(hòu)出台多项文件，大力支持(chí)国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关(guān)于进一步深(shēn)化城(chéng)镇(zhèn)住房制度改革，加(jiā)快住(zhù)房(fáng)建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房(fáng)无偿实物(wù)分配，逐(zhú)步(bù)实行住房分配货币化、住房供给商(shāng)品(pǐn)化(huà)、社会化的住房新体制，从计(jì)划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济的商(shāng)品房。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房(fáng)，解决了房企(qǐ)缺少资(zī)金(jīn)和开发时间周(zhōu)期(qī)长的(de)两大(dà)难题，开发商以预售(shòu)款撬动下一个(gè)项目的开发(fā)，形(xíng)成(chéng)滚动开发模(mó)式(shì)，住房(fáng)供应(yīng)速度(dù)加(jiā)快。自此中国(guó)内地开始房(fáng)改货币化，中国人民(mín)银行(xíng)等多方(fāng)迅(xùn)速出(chū)台相关的(de)信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作(zuò)用推动了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港“卖楼(lóu)花”模(mó)式后，经调(diào)整形(xíng)成契合中国内地的商品房预(yù)售制度。预售制的初(chū)衷是为(wèi)了缓解房企资(zī)金压力，加快城镇住房建(jiàn)设(shè)。具(jù)体来(lái)说，是指(zhǐ)房(fáng)地(dì)产开(kāi)发企业(yè)将正在建设中的房屋预先出售给购房者(zhě)，由购(gòu)房者支付定(dìng)金或房款的行为。区别于(yú)中国香港，在中国内地实践过(guò)程中(zhōng)，商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售流程为：房(fáng)地产开(kāi)发商(shāng)办(bàn)理预(yù)售(shòu)许可证-签订商(shāng)品房买(mǎi)卖合同(tóng)-进行备案登记和(hé)预(yù)告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中(zhōng)，购房者(zhě)需要(yào)一(yī)次性付(fù)清首(shǒu)付款，并采用银行贷(dài)款(kuǎn)的形式一(yī)次性付清(qīng)剩(shèng)余房款，换言(yán)之，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全(quán)部购(gòu)房款，这点与中国香港的(de)按照工程进度付(fù)款有所不(bù)同。对中国内地的(de)开(kāi)发商而言，预售制商(shāng)品(pǐn)房也(yě)开启了高周转、高杠杆(gān)的(de)运(yùn)作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在(zài)

　　作(zuò)为中国内地商品房销售的最主要(yào)方式，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增(zēng)加市场(chǎng)商(shāng)品(pǐn)房供(gōng)应，推(tuī)动(dòng)了城镇化(huà)发展进(jìn)程。预售(shòu)制在过去20多年对(duì)中国内地房(fáng)地(dì)产市场的(de)稳(wěn)步发展起(qǐ)到了重(zhòng)要作用，不仅解(jiě)决了房地产市场快速(sù)发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从(cóng)全(quán)民蜗居到基(jī)本适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年时(shí)间走完发(fā)达国家几(jǐ)百年城(chéng)镇化路程。改革开(kāi)放(fàng)以(yǐ)来(lái)，城镇化进程(chéng)进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建(jiàn)成(chéng)区面积(jī)由7438平方(fāng)公(gōng)里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中(zhōng)国(guó)住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存(cún)量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在当前(qián)已成为(wèi)中国内地商品房销售最(zuì)主要方式(shì)，2005年(nián)中国内地商品住宅期房销(xiāo)售面(miàn)积占总销(xiāo)售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地产行业的(de)发展(zhǎn)。中国内地房地(dì)产历(lì)经(jīng)二十多年(nián)长周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金(jīn)额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的(de)快(kuài)速发展，房地产企业从(cóng)无到有(yǒu)、从国企(qǐ)先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中(zhōng)国内地(dì)经济(jì)高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动的上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地(dì)产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房地产业增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发、建材的(de)带(dài)动最为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠(qú)道(dào)，2020年房地(dì)产完全拉(lā)动(dòng)的投资占全社会固定(dìng)资产投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投(tóu)资占(zhàn)固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各(gè)项(xiàng)贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信托等通(tōng)道业务，占比超过三分之一。从房地(dì)产融资存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面(miàn)积违约，将导致银行不良率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们(men)的(de)《中国住(zhù)房(fáng)市(shì)值测(cè)算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本(běn)的(de)10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法(fǎ)德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债房市(shì)值(zhí)的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的(de)64％。中国住(zhù)房市值(zhí)与股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是因为(wèi)住房市值(zhí)高，以及中国资本市场(chǎng)发(fā)育尚不成(chéng)熟，直接融资比例(lì)较低，股(gǔ)票、债券市(shì)值较低，居民(mín)投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在(zài)，当前的负(fù)面效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从个(gè)人层(céng)面看，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办理甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购房(fáng)者和开发(fā)商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同是(shì)两个独立的合同(tóng)关(guān)系，如果(guǒ)开发商发生(shēng)违约，购(gòu)房者只能根(gēn)据购房合同向开(kāi)发商主张权力，但(dàn)依旧需(xū)要根据(jù)按(àn)揭(jiē)贷款合同按(àn)时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资(zī)金若遇到(dào)下(xià)行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身信(xìn)用和购房者对行业(yè)的信(xìn)心(xīn)。

　　从(cóng)金融层(céng)面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市(shì)场(chǎng)波动或(huò)经营不善，出现资金链(liàn)断(duàn)裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而(ér)房企通过与购房者(zhě)签订的预售合同和(hé)按揭合同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购房者(zhě)丧失还款能(néng)力或短(duǎn)期不(bù)能还(hái)款等，则风(fēng)险完(wán)全(quán)由银行承担(dān)，银行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房(fáng)者的预售(shòu)监管资(zī)金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版的(de)《城市商品房预售管(guǎn)理办法(fǎ)》中(zhōng)明确(què)规定了开发企(qǐ)业预(yù)售商品房(fáng)所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建(jiàn)设(shè)，商(shāng)品(pǐn)房预售款监管的具体办法(fǎ)，由房地(dì)产管(guǎn)理部(bù)门制定(dìng)。但(dàn)多年以来全国(guó)并没(méi)有统(tǒng)一的预售(shòu)资金监管(guǎn)规定，各地(dì)实行“一(yī)城一策(cè)”。例如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管(guǎn)资金比(bǐ)例为总预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州、合肥(féi)等城市则按(àn)照项目(mù)的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程(chéng)总额报价计(jì)算重(zhòng)点资(zī)金(jīn)。而(ér)事实是，不(bù)少购房(fáng)款未进入监管(guǎn)账户、或进入监管(guǎn)账户(hù)后被挪用，导致楼盘没(méi)有(yǒu)资金继续(xù)建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监管账户资金如(rú)何被挪走的？实际上，在(zài)过去房地产(chǎn)大(dà)开发时代的高(gāo)周转背(bèi)景下，抽调预售款监管(guǎn)账(zhàng)户资金，是(shì)行业(yè)“潜规(guī)则”。比如工程(chéng)总承包(bāo)方(fāng)，以工(gōng)程建设名义，获得监管账户拨(bō)付资金，再由工(gōng)程方(fāng)将资金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨付的(de)工(gōng)程款，远超工程进度(dù)所需。通过这些方(fāng)式套(tào)取的资金，在房企(qǐ)各地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金流动性，房企抽(chōu)调资金统(tǒng)筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环高周转模式，但一(yī)定程度上把风(fēng)险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国(guó)外商品房(fáng)预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于(yú)购房者预付资(zī)金，一般设(shè)有定金或预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付(fù)的预付款比例相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后(hòu)开(kāi)始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付(fù)款一般以定金方式支付，或按工程进度分(fēn)期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式(shì)发放按(àn)揭贷款，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是(shì)房(fáng)屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在(zài)商品(pǐn)房出(chū)现(xiàn)重大(dà)延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期房由政(zhèng)府(fǔ)或(huò)第三方验收(shōu)合格并提供(gōng)验(yàn)收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得购房者支付的房(fáng)款。二(èr)是(shì)开发商为购房者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房(fáng)者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限(xiàn)内无条件返(fǎn)还(hái)，最(zuì)低(dī)首付比(bǐ)例为3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首(shǒu)付，其(qí)余房款交付后按揭(jiē)还款，交付前(qián)资金由第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金(jīn)比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例(lì)最低(dī)可低(dī)于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或(huò)首付(fù)外，购房者在房屋交(jiāo)付后通(tōng)过按(àn)揭贷款支付(fù)剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监管方面(miàn)，美国(guó)为(wèi)防(fáng)止(zhǐ)开发商挪用资(zī)金，购房者的定金(jīn)及首(shǒu)付款由(yóu)第三方公(gōng)证行或产权保险公司(sī)的信托账户(hù)监管。如(rú)果(guǒ)开发商倒(dào)闭(bì)导(dǎo)致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可(kě)通过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何(hé)责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过程中的资金全(quán)部(bù)来自银行，银行根据(jù)工程进(jìn)度向(xiàng)开发商提供(gōng)一定比例(lì)的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损害银(yín)行利益，银行有充分动机(jī)监管开发商施(shī)工进度。开发商在房(fáng)屋交(jiāo)付时需取得由(yóu)政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到(dào)购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险

　　德(dé)国期房(fáng)可零(líng)首付购房(fáng)，房款按(àn)建(jiàn)造工期进(jìn)度支(zhī)付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定利率，开发商(shāng)或购房者(zhě)可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开(kāi)发商在项目获(huò)批后即可(kě)预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定(dìng)金(jīn)并(bìng)进行预(yù)约公(gōng)证(zhèng)，签订合同后(hòu)定金退还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金按照(zhào)德国法律全(quán)部退还。

　　签(qiān)署购房合(hé)同后，购房者需支付公证(zhèng)费和土(tǔ)地交易(yì)税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包含在购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首(shǒu)付比例(lì)，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房(fáng)款的制度，一般(bān)分7笔进行支付(fù)，具体(tǐ)支付节(jié)点、比(bǐ)例因项目而异。一般(bān)来说，支付节点可分为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地(dì)板完工、全(quán)部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者(zhě)可(kě)在支付房款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率，银行按(àn)施工(gōng)节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一(yī)定使用期限(xiàn)，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对期房设(shè)计(jì)了两种保险，保(bǎo)险(xiǎn)的功能是(shì)当(dāng)房屋出(chū)现重大(dà)延期或重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或(huò)购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保护(hù)机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环节内(nèi)容确认无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开(kāi)发(fā)商出现财务、经营(yíng)问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的(de)部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例(lì)通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工程进度(dù)付款的方(fāng)式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国(guó)规(guī)定房屋必须经过房产(chǎn)公证公司的检验(yàn)验收后才能(néng)交付(fù)，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期(qī)房预(yù)售资金监管(guǎn)极为严格，资金也(yě)由(yóu)律师监管，在(zài)确(què)认工(gōng)程进度(dù)、支付相关(guān)款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由买房律(lǜ)师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资金在(zài)进入开(kāi)发商(shāng)账户前(qián)经(jīng)过两道关口，有利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设(shè)置(zhì)期(qī)房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预售房(fáng)定金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本(běn)二(èr)战结束后由(yóu)于(yú)房(fáng)屋供给严(yán)重失衡(héng)，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为(wèi)此，日(rì)本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法(fǎ)》，经多(duō)次修(xiū)订，目(mù)前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地(dì)建(jiàn)物取引业(yè)法》，对购房(fáng)者支付定(dìng)金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发商必须完成(chéng)定金保全措施才(cái)可(kě)预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双方签订购房合同(tóng)时(shí)，开发商向(xiàng)金(jīn)融机构或指(zhǐ)定(dìng)保证机构(gòu)或保险机构签订定金保证委(wěi)托(tuō)合同，设置购房者定(dìng)金的保证(zhèng)或保险，并将相应(yīng)的(de)保(bǎo)证金证明书(shū)交付给(gěi)购房(fáng)者。除定金(jīn)外，其(qí)他预先支付的(de)购房(fáng)款也受该措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向(xiàng)金融机(jī)构或保证机构或(huò)保险(xiǎn)公司兑付，同时(shí)，开发商需(xū)向购房者(zhě)赔付违约(yuē)金，一般(bān)约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付(fù)最多(duō)不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可向银(yín)行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外(wài)的剩余(yú)房(fáng)款在(zài)交房(fáng)后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年(nián)保修(xiū)期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房(fáng)者(zhě)违约可返(fǎn)还(hái)相当于3一kg等于多少斤 1公斤等于2斤吗.75％房(fáng)款的订(dìng)金(jīn)，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有资金进(jìn)银行专(zhuān)门项目资金账(zhàng)户，交房后满(mǎn)1年保(bǎo)修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发(fā)商有统一的选购权(quán)合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一步签订购买合(hé)同(tóng)，不执行OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例方面(miàn)，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及印花(huā)税，同时购房(fáng)者向(xiàng)银行(xíng)申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付款的(de)方式，《发(fā)展(zhǎn)商(shāng)条例》对期(qī)房付款流(liú)程做了统(tǒng)一详细规定，要(yào)求所有开发商遵(zūn)守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗(chuāng)等(děng)完工等，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依(yī)照工程进(jìn)度(dù)放(fàng)款(kuǎn)，月供在此过(guò)程中随着放(fàng)出(chū)贷款的增(zēng)加而(ér)增(zēng)加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资(zī)金监管方面，购(gòu)房(fáng)者的(de)订金(jīn)与付款会存入银(yín)行(xíng)专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金(jīn)提(tí)取须与房(fáng)屋(wū)建设有关。房屋(wū)交(jiāo)付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当前房地产(chǎn)到(dào)了政策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大(dà)对(duì)刚需和(hé)改善型需求(qiú)的(de)支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应(yīng)对局(jú)部停贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是保交楼(lóu)保复(fù)工保民生，给予强有力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房(fáng)企包括民营企业，加大支持力度(dù)，由优质房企牵头并购重组整个(gè)行业(yè)，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势复杂(zá)性(xìng)和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及(jí)长效机制。长效机(jī)制(zhì)四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。定金环节，建(jiàn)立开发(fā)商违约后定金(jīn)保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订(dìng)合同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋(wū)重大(dà)延期以及重大(dà)缺陷等情况提供(gōng)充(chōng)分的保障。余(yú)款支付环(huán)节，建立按(àn)工程进度付款机(jī)制或交(jiāo)房(fáng)后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者的权益(yì)。资(zī)金监管(guǎn)环节(jié)，引入独立(lì)于(yú)开发商、银行的第三方资金(jīn)监(jiān)管机构(gòu)，或(huò)由政府相关部门直(zhí)接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付(fù)环节，建立商品房(fáng)保修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质(zhì)量(liàng)问题(tí)全权负责、免费维修，购房者在保修期(qī)结束(shù)后(hòu)支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商(shāng)品房预(yù)售制是大势所趋。一(yī)方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量(liàng)时(shí)代，对购房(fáng)民(mín)众不公平的预售(shòu)制已经过时(shí)了(le)，该取消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。另一(yī)方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑(duì)现(xiàn)的(de)营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这(zhè)才(cái)是对(duì)购房民(mín)众的(de)最根本最(zuì)实质(zhì)的(de)保障，这样(yàng)将极大(dà)的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。

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