OPPO宣布关停旗(qí)下芯片(piàn)子(zi)公司(sī)哲库(kù)科技，引发了公募(mù)REITs扩募风波(bō)，如(rú)今，二级市场的(de)影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT开盘继续延续(xù)此前几日的下跌走势，午后跌幅(fú)一(yī)度扩(kuò)大，尾(wěi)盘有所(suǒ)拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其(qí)扩(kuò)募拟新购入基础设(shè)施资产张润大厦(shà)的重要承租方(fāng)之一，目(mù)前未(wèi)收到哲库(kù)科技及OPPO方面(miàn)关于停止(zhǐ)执行已(yǐ)签租赁协议(yì)的通(tōng)知。同时，在(zài)公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人(rén)将继续(xù)密切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目(mù)的原始权益人相关负责(zé)人也表(biǎo)示，近期已同步启动(dòng)了应急预案，排摸储备(bèi)租户(hù)，积(jī)极应对哲库提(tí)前退租的可能(néng)事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导(dǎo)高度(dù)重视(shì)，浦东(dōng)新区国资(zī)委也(yě)高度关注。

　　多位业内人士(shì)表示，华安张江光大园REIT近(jìn)期(qī)市场波动(dòng)较大，但其实不(bù)动产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会从(cóng)根(gēn)本上(shàng)影响其内外价值，投(tóu)资(zī)者(zhě)应理(lǐ)性(xìng)看待(dài)。

　　张(zhāng)江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格(gé)继续(xù)波动(dòng)

　　本(běn)周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司(sī)哲库科技的事件继(jì)续(xù)扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后偶尔带妆睡一晚没事吧，一次带妆睡一晚没事吧二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大到(dào)8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消(xiāo)息影响，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT最(zuì)近(jìn)几个(gè)交易日二级(jí)市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易日跌幅达到(dào)9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自(zì)2021年6月21日上市(shì)以来(lái)，华安张江光(guāng)大园REIT累计(jì)涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表现上(shàng)看，目前上(shàng)市的8只产业园区基础设(shè)施REITs中，仅博时(shí)招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均(jūn)有不同程度下跌，8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs5月15日(rì)平均(jūn)跌(diē)幅(fú)1.38％。今年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已经披露(lù)张江光(guāng)大园项目出租率有所下(xià)降(jiàng)，如今拟扩募(mù)的项(xiàng)目又遭遇(yù)突发事件，因此导致二级市场价(jià)格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人(rén)士看(kàn)来，尽(jǐn)管出(chū)于风险(xiǎn)规避的原因，最(zuì)近几个交易日场(chǎng)内资(zī)金有(yǒu)所流出，但是，不(bù)动产公(gōng)募(mù)REITs项目短期出(chū)租率(lǜ)下(xià)跌(diē)并不(bù)会从根本上影响其内外价值。

　　他(tā)也(yě)同时表(biǎo)示(shì)，目(mù)前随着二级市(shì)场价格下跌，风险(xiǎn)也得到一定释放(fàng)，但是(shì)价格(gé)涨跌会受偶尔带妆睡一晚没事吧，一次带妆睡一晚没事吧(shòu)到基本面、情绪面等(děng)多重因(yīn)素影响，不好判断价(jià)格是不是已经(jīng)完(wán)全触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还有一(yī)位业内人士(shì)表示，今年(nián)整体REITs市场表现低(dī)迷，不少产(chǎn)品年内二级市场跌(diē)幅较大，其实有些隐含收益率高的(de)产品具备一定的投资价(jià)值，很适(shì)合(hé)稳(wěn)健类(lèi)投资者。此外，伴随着经济(jì)复苏的步伐，产业园(yuán)区、物流类(lèi)等REITs产品具备(bèi)一定(dìng)的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私(sī)募基金(jīn)执行董事高如星(xīng)对此表示，若张江园(yuán)区最(zuì)终能顺利解决招商，平稳过度对(duì)经营现金(jīn)流(liú)没有(yǒu)造(zào)成大的影响(xiǎng)，“事件性利空下调至(zhì)得(dé)这么急、这么深，加上前期本身园(yuán)区类资(zī)产就回调(diào)不(bù)少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他(tā)也(yě)强调，最终还是落(luò)到租金收入受不受影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急(jí)回应(yīng)

　　扩募路(lù)上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科技(jì)。随(suí)后5月12日晚，华安张江光大园REIT发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其(qí)扩募(mù)拟新购入(rù)基(jī)础设施(shī)资产张润大厦的重要(yào)承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执(zhí)行已(yǐ)签租赁(lìn)协议的通知(zhī)。同(tóng)时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一(yī)步(bù)表示，原始(shǐ)权益人(rén)将(jiāng)继(jì)续密切关注哲(zhé)库科(kē)技后续情况，积极做好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT因(yīn)其(qí)一(yī)季报中披露的张(zhāng)江光大园(yuán)项目出租率下降事项，一度二级市场价格(gé)出现回(huí)落。在随后召开(kāi)的(de)业(yè)绩说明会中管理人就相(xiāng)关事项进(jìn)行(xíng)了解(jiě)释说明，市场信心得到了一(yī)定(dìng)提振(zhèn)，二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格(gé)表现也趋于平稳(wěn)。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明(míng)会上，运(yùn)营团(tuán)队表示了对张江(jiāng)光大(dà)园项目的信心(xīn)，预计签署意向书和合同谈判中的储(chǔ)备租户正(zhèng)常转化后，项目出租(zū)率将得到回升(shēng)。没想到仅过了不到三周(zhōu)的时(shí)间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述(shù)公告引起了市场各方的(de)广泛关(guān)注，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项(xiàng)目的原始权益人相关负责人坦言(yán)，事发突然(rán)确实(shí)始料(liào)未及(jí)，在获(huò)悉OPPO关停哲库科(kē)技消(xiāo)息的第一时间即奔赴现场进行了沟(gōu)通和核实工作，并同步启动了(le)应急预案(àn)，排摸储备(bèi)租户(hù)，积极应(yīng)对哲库提前(qián)退租的可能事(shì)项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦是全国(guó)首批REITs申报(bào)扩募项目，公(gōng)司领导(dǎo)高度重视，据(jù)悉新区国(guó)资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关(guān)负责人介(jiè)绍(shào)说，目前储备租户还是(shì)比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片(piàn)测试、人工(gōng)智能、航天(tiān)产业、信息技术等产业客户，租赁意(yì)向(xiàng)面积(jī)超过了2万方。从意向(xiàng)储备转化为实际租户(hù)需要一些时间(jiān)。

　　“我们(men)正(zhèng)在(zài)着手通过签署租赁意向书来尽快锁定一(yī)些重(zhòng)要租户(hù)。虽然收了(le)三个(gè)月(yuè)履约保(bǎo)证(zhèng)金给了我(wǒ)们一些空间，但本着对首(shǒu)批扩募、对市场负责的态度，我(wǒ)们肯(kěn)定要全(quán)力(lì)与时间赛跑，把(bǎ)这些面积(jī)在(zài)短期(qī)内完成去化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的张(zhāng)江光大园项目一季度末也有将近30％的空置率，原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人有(yǒu)那么多储备租户，之(zhī)前的(de)空置率为何未能得到解决。

　　对(duì)此相关负责人解释，张江光大园一直以来都坚持(chí)以市场化运(yùn)营为(wèi)导向，历史运营表现稳定，租户的调(diào)租和换租都(dōu)属于正常情况(kuàng)，而这次项目的大租户(hù)退租正好(hǎo)发生在市(shì)场活跃度的短期低(dī)点，目(mù)前市(shì)场情(qíng)况已有所好转。在看(kàn)到出租率(lǜ)下滑情况(kuàng)没有得到及(jí)时修复后，张江这边也作了一(yī)定(dìng)的资(zī)源调配和倾(qīng)斜，引(yǐn)入了一(yī)些储备租户。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江(jiāng)光大园项目在给租户的(de)分(fēn)隔空间、交付标准、租金水平等方面也有一些差异化(huà)，张(zhāng)润大厦多是(shì)两千多(duō)平(píng)的大(dà)平层，楼的成新度高一些(xiē)，单价也贵一些，张江光大园单层(céng)以一千平的(de)面积(jī)为主(zhǔ)，还(hái)有一些独栋(dòng)形(xíng)态的物业。租户自身也会有诉(sù)求，也会根(gēn)据自(zì)身需(xū)求(qiú)和(hé)预算挑选区域内的不(bù)同(tóng)物(wù)业。

　　“如果扩募(mù)完(wán)成以(yǐ)后(hòu)，新老资产的管理人都变成(chéng)了一家，后续(xù)我们在资(zī)源共享和联(lián)合营(yíng)销(xiāo)方面能(néng)更加充(chōng)分发(fā)挥协同效应(yīng)，相信可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的(de)定位(wèi)和展望(wàng)，相关(guān)负责人表示，张江集团(tuán)和张(zhāng)江(jiāng)高科目前在管资产约五百万方，还有一些(xiē)其他在开发的储备项(xiàng)目(mù)，这(zhè)些都将成为张江REIT实现打造(zào)张江园区产业空间资产上市平台目标的坚实后盾和储备(bèi)资源。“我们(m偶尔带妆睡一晚没事吧，一次带妆睡一晚没事吧en)非(fēi)常重视张江REIT这(zhè)个资(zī)本平(píng)台(tái)和它未来的发展。”相关负(fù)责人表(biǎo)示(shì)，“这次(cì)扩募(mù)是我们(men)实(shí)现基金扩容的(de)第一步，也是至关(guān)重要的一步，眼下(xià)我们(men)可能面临了一些突发情况需要(yào)解决，但是这和我们在张江科学城这(zhè)三(sān)十(shí)年建设(shè)发展过程(chéng)中所经历的相比，只能算是一个非(fēi)常小的插曲。我们有信心排除万难(nán)，尽一切可(kě)能化解(jiě)当前突发事件的(de)所有负(fù)面(miàn)影(yǐng)响(xiǎng)，维持预(yù)期和市场的信心。”

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