5月以来(lái)，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以公(gōng)募基金(jīn)为代表(biǎo)的机构对于这一板块已经在悄(qiāo)然布(bù)局。数据显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季报统(tǒng)计，龙(lóng)头与地方国企央(yāng)企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕(gēng)细作成共识

　　从(cóng)公(gōng)募基(jī)金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现(xiàn)出色，但公募所持房地产公司市(shì)值在股(gǔ)票(piào)资(zī)产中(zhōng)的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出现(xiàn)了三(sān)年来的首次回升，年底这一(yī)数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行(xíng)业的(de)持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据(jù)统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别(bié)为保利发(fā)展、招商(shāng)蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓市值占(zhàn)板(bǎn)块(kuài)比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇(huì)总(zǒng)的重(zhòng)仓股中，房地产板(bǎn)块排名(míng)最高的(de)是保利发展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓第(dì)33位。排(pái)名(míng)第二(èr)的是(shì)招商蛇口，排在第(dì)78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去(qù)年四季报(bào)，变化之处首先(xiān)在于(yú)几只房地产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤(yóu)其是万(wàn)科最为明显；其次是金(jīn)地集团(tuán)退出(chū)百大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链上(shàng)最后一环，且首季并非(fēi)行业销(xiāo)售旺季，其(qí)传导到二级市(shì)场乃至机(jī)构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房(fáng)地产(chǎn)已(yǐ)经进入大分化时代，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射到(dào)二级市场投资上，配(pèi)置(zhì)房地产(chǎn)行业轻松(sōng)收获行(xíng)业(yè)贝塔(tǎ)的(de)红(hóng)利(lì)期一去不返了。“如(rú)果按照产业周期(qī)来(lái)分(fēn)类(lèi)，包括房(fáng)地产等(děng)几类(lèi)行业在盖特(tè)纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者(zhě)衰(shuāi)退期的(de)行业(yè)，传统认知上没有什么投资机会的。但(dàn)在这几年特(tè)殊的行(xíng)情里包(bāo)括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等类似的行业也出现了一些机(jī)会，背后(hòu)的逻辑(jí)是供给(gěi)侧发生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名的上海公募(mù)基(jī)金经理指出。

　　不过(guò)也有公募(mù)人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面(miàn)积很难(nán)再出现了，2022年(nián)光是(shì)居民存款(kuǎn)数量(liàng)增(zēng)加了(le)15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存(cún)量地产的(de)更新，也(yě)有近10亿平方米。需(xū)求端还(hái)需要(yào)有(yǒu)一定的政策出来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已(yǐ)告别住房短缺时代，而(ér)目(mù)前(qián)居民(mín)的杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行(xíng)的房(fáng)价，因而行业高增(zēng)的时代已经过去，未来行业的需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现(xiàn)信(xìn)用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出(chū)清的过程。这个过(guò)程中，综(zōng)合(hé)竞(jìng)争力(lì)强的(de)公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需(xū)求见顶回落(luò)时，行业的贝塔(tǎ)已经(jīng)过去了，但不(bù)代(dài)表没有投资机会，机会在(zài)于城市、位置(zhì)、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于(yú)这样(yàng)的(de)认识转变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至(zhì)整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信(xì蒂玮娜手表是杂牌吗，蒂玮娜手表一千多值得买吗n)房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个(gè)股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在(zài)纳入统计的124只房地产类标(biāo)的(de)股中，本月(yuè)以来(lái)实现股价上(shàng)涨的达到了(le)81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述(shù)时间段恰好排(pái)名前五(wǔ)的公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了(le)10％，它们(men)分别是上(shàng)实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排(pái)名(míng)第一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放(fàng)大，4日(rì)、5日连续(xù)两(liǎng)个交易日(rì)收出涨停。从该(gāi)股的基(jī)本面来(lái)看，上实(shí)发展的(de)主营业务为(wèi)房地产开(kāi)发与(yǔ)经营(yíng)。公司的主(zhǔ)要(yào)产(chǎn)品及服(fú)务为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营(yíng)业(yè)总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各类机构都有对(duì)其布(bù)局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包(bāo)括(kuò)公募的上银基金(jīn)、私募(mù)的(de)迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理公司等(děng)都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名(míng)第(dì)二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其第(dì)一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司(sī)后疫情时代出租(zū)率(lǜ)复(fù)苏(sū)至近年来最高，另一(yī)方面则(zé)是(shì)公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上看，一(yī)季(jì)度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑(zhù)面积(jī)约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业(yè)绩(jì)势头向(xiàng)好背景下，自然(rán)也(yě)吸引(yǐn)了(le)知(zhī)名机构在其中(zhōng)持续驻足(zú)。从第一季度十(shí)大流通股股东(dōng)来看，知名私募高毅(yì)邓(dèng)晓峰的两只产品依然在(zài)前(qián)十(shí)中(zhōng)，这(zhè)也是(shì)连(lián)续第三个季度他有的两只产品杀入(rù)前十。同(tóng)时榜单中还有一(yī)支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小幅(fú)增加(jiā)了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地(dì)产公司外，荣安(ān)地(dì)产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一(yī)份(fèn)报喜(xǐ)的(de)成绩(jì)单：首季(jì)公司实现营业收(shōu)入(rù)51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东(dōng)的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基首季(jì)新杀入十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)行(xíng)列(liè)。具(jù)体说来(lái)， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第(dì)七(qī)位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排(pái)名(míng)第九(jiǔ)位，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关(guān)人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌(pái)和(hé)兼并重组(zǔ)后，龙头的(de)价值更为(wèi)笃定突出(chū)；从拿(ná)地端(duān)看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券商测算对(duì)应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的(de)利(lì)润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问题或者资金(jīn)紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿(ná)地(dì)力度（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资蒂玮娜手表是杂牌吗，蒂玮娜手表一千多值得买吗上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低(dī)，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从(cóng)融资成本看，龙头房企(qǐ)的(de)融资成本不断下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为9蒂玮娜手表是杂牌吗，蒂玮娜手表一千多值得买吗％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股或存在发展的大好机(jī)会。中信(xìn)证券指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业的结(jié)构性(xìng)机会依然(rán)存在，少部(bù)分(fēn)公司尤其是央企(qǐ)占据(jù)显著(zhù)优势(shì)，其主要又体(tǐ)现为库存的优(yōu)势。央企地(dì)产(chǎn)公司，现阶段表现出较(jiào)低的融(róng)资成本，优质的开发资源和良好的不动(dòng)产资(zī)产(chǎn)运营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特估，国央企相较(jiào)于(yú)民(mín)营地(dì)产公司也(yě)是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市(shì)场对民营(yíng)房开(kāi)企业的资产会有更多担忧和(hé)质(zhì)疑，所以在这一轮行业出(chū)清的过程中(zhōng)，央国企相较(jiào)于民企来说估值的修复更(gèng)明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角度从(cóng)中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在(zài)于集中度(dù)提升后，行业进入(rù)高质量发展阶(jiē)段，具备较(jiào)快速发(fā)展阶段更(gèng)稳定且(qiě)可预(yù)期(qī)的盈利和现金流创造(zào)能(néng)力(lì)，以此带来(lái)估(gū)值中枢(shū)的提升(shēng)，应该关注估值(zhí)相对(duì)较低，企(qǐ)业自身(shēn)资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持续现金流(liú)的(de)企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率比较低(dī)，行业(yè)内部将出现分化，要关注将受益于(yú)行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研(yán)究官方磊也(yě)表示。

　　顺应(yīng)机构这一思(sī)路的话，或许(xǔ)还是(shì)保(bǎo)利(lì)发展、招商(shāng)蛇口等国资背(bèi)景龙头前(qián)途更为光(guāng)明(míng)。不过国投瑞(ruì)银(yín)基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察(chá)国企央企(qǐ)在三个方面是否可以维持(chí)，首先是融资(zī)成(chéng)本(běn)保(bǎo)持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根(gēn)据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显(xiǎn)，保利(lì)发(fā)展、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)等房(fáng)企营收、净利(lì)均实现了业绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较(jiào)大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人(rén)士张宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是(shì)因(yīn)为过去(qù)两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房(fáng)企不(bù)怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业(yè)仍在持续性(xìng)地拿地，且主要(yào)集中在(zài)核心(xīn)城(chéng)市，投资力度较大。投(tóu)资的驱(qū)动能够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处(chù)于(yú)调整的过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地产的复苏(sū)过(guò)程中(zhōng)，还面临着一些不确(què)定(dìng)性。其实整个市(shì)场从(cóng)四月份开始又在往下(xià)掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个(gè)别城市四月环比三月相对表现较好之外(wài)，包括北京、上海在内的绝大(dà)多(duō)数城市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而(ér)现在五月的(de)市场表现也不太乐观(guān)。按照(zhào)现在(zài)的(de)经济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库(kù)存压力、企业(yè)的(de)资金面压力，可能会出现，到(dào)六月份(fèn)房企为了半年报冲业绩(jì)出(chū)现市场的(de)短期反弹外的一个(gè)市场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也(yě)就是说，第二季度(dù)、第三季度增(zēng)长不确(què)定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资董事(shì)长陈昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊》指出(chū)，现在(zài)整个房地产以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速度(dù)都(dōu)比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢很多(duō)，我们要多(duō)给(gěi)一(yī)些(xiē)耐心，这(zhè)个时(shí)候，在房地产以及上下(xià)游就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的(de)钱。但这(zhè)也意(yì)味着，只有极为少(shǎo)数的、做(zuò)得比同行好得多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只能耐心地去(qù)等待它的(de)基(jī)本面不断地凸显出来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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