导读

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十年是中国房地产市(shì)场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅(zhái)销售(shòu)面积超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家庭入(rù)住。恰(qià)逢近年地产持(chí)续低(dī)景气(qì)，有关中(zhōng)国(guó)地产是否过(guò)剩的讨(tǎo)论日(rì)益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇存(cún)量(liàng)住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度(dù)过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部披露全(quán)国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次(cì)人口普查调查数据显示城镇家(jiā)庭户(hù)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建(jiàn)部披露的近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居(jū)民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它(tā)与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等(děng)因素(sù)密切相关。中国的人(rén)均住宅间数(shù)较发达国(guó)家还有(yǒu)很大差距。人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)大于1同(tóng)样(yàng)不(bù)意味(wèi)着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房(fáng)，其中每户持有(yǒu)商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中(zhōng)国家(jiā)庭户均住宅的数(shù)据，我们根据(jù)商(shāng)品住宅套数、商(shāng)品住宅占比(bǐ)和城(chéng)镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果(guǒ)显示，目(mù)前城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利(lì)交付，直至(zhì)2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实(shí)上(shàng)中(zhōng)国(guó)住宅市(shì)场供需(xū)并不平(píng)衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市(shì)场的(de)住(zhù)宅套(tào)户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房(fáng)无法满足(zú)流(liú)动人口的租赁和(hé)置业(yè)需求。全国总(zǒng)人(rén)口的(de)近三(sān)成都是流动(dòng)人口，流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房(fáng)，中国未来地产仍(réng)有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两(liǎng)人户(hù)占比不断(duàn)增加(jiā)，导(dǎo)致家(jiā)庭户(hù)数(shù)增多。小家(jiā)庭心力憔悴是什么意思，心力憔悴是成语吗化趋(qū)势将(jiāng)延续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济(jì)板块(kuài)的(de)分化日益(yì)明显，区域经(jīng)济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入城(chéng)市的(de)新增住(zhù)宅需(xū)求(qiú)有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建(jiàn)成的(de)住(zhù)宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方(fāng)米的住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促成“老破小”住(zhù)宅(zhái)的(de)改造(zào)势在必行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发达国(guó)家有(yǒu)着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在(zài)不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么(me)当下房地产大(dà)分(fēn)化时代已至，大(dà)分化时代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量供(gōng)需(xū)冲突(tū)。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同能级(jí)城市之(zhī)间，不同(tóng)区域板(bǎn)块之(zhī)间，不(bù)同品质(zhì)住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市(shì)二手(shǒu)房挂牌量突(tū)然(rán)激增，引(yǐn)发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担(dān)心，中国的房子(zi)是否已经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在不(bù)足？可惜由(yóu)于住(zhù)宅存量数据(jù)并未公布，我们无(wú)法直接(jiē)知晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出(chū)中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有住宅(zhái)套数，回答当前的房子是(shì)否真的过剩了？据(jù)此判断(duàn)未来房地产市(shì)场会如何(hé)发(fā)展。

　　一、如何有效(xiào)观察(chá)中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综合风(fēng)险普(pǔ)查(chá)工(gōng)作情(qíng)况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负(fù)责人对外(wài)披露(lù)：“住宅城乡建(jiàn)设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑数据(jù)以及80多万处(chù)市政设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城(chéng)镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七(qī)次人口普查数据公(gōng)布了中国城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配(pèi)套(tào)设(shè)施(shī)等因素(sù)密切相关。单单(dān)从人均住宅(zhái)间数(shù)不能完(wán)全反映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以(yǐ)家庭为单位购(gòu)买成(chéng)套住宅，一套(tào)设施齐全的住(zhù)宅才是城(chéng)镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的(de)测算思(sī)路(lù)、数据(jù)和(hé)方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两(liǎng)大类(lèi)，一类(lèi)是商品住(zhù心力憔悴是什么意思，心力憔悴是成语吗)宅，另一类是保障房、原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅、自(zì)建(jiàn)房等(děng)非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接(jiē)公布城镇住宅(zhái)数量(liàng)。居民住宅(zhái)相关数据有(yǒu)两处可以直(zhí)接(jiē)公布，一是每年(nián)商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到上述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居(jū)民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数相(xiāng)加，我们就能够(gòu)得到当前商(shāng)品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居(jū)民拥有的商品住(zhù)宅和(hé)非商品住宅比例，推(tuī)算得到(dào)居民住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥(yōng)有的商(shāng)品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户(hù)均拥有的(de)住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住宅套(tào)数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们利(lì)用(yòng)既有(yǒu)统计数据，大(dà)致测算(suàn)得(dé)到中国存量房地产套数，并(bìng)进一(yī)步推算中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套(tào)商(shāng)品住(zhù)宅（包(bāo)含(hán)现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去(qù)除商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数里的(de)期房销(xiāo)售(shòu)，得到商(shāng)品住(zhù)宅现房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套(tào)数(shù)计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅现房(fáng)套数=截(jié)止到(dào)2022年商品住宅累计(jì)销售套(tào)数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销(xiāo)售额。

　　主流房(fáng)企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交房后装(zhuāng)修的(de)时间，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居民(mín)户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要(yào)进(jìn)一步推算(suàn)中国(guó)城镇居民(mín)拥(yōng)有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们(men)假定租赁其他住宅和(hé)购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因(yīn)此将租(zū)赁其他住宅(zhái)、购买商(shāng)品住(zhù)宅与购买二手(shǒu)房加总，得(dé)到(dào)商品住宅(zhái)占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅(zhái)增幅为过去十年(nián)变化(huà)幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比(bǐ)例(lì)，从而我(wǒ)们(men)估算出(chū)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)所占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年(nián)末，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点(diǎn)含义

　　既(jì)然城镇居(jū)民已经达到(dào)了(le)户均一套房的程度(dù)，“户户有(yǒu)房”是(shì)否意味(wèi)着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味(wèi)着中国地产存量供给绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住(zhù)宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足(zú)因(yīn)人口流(liú)动、居(jū)民换房等(děng)因素产生的住(zhù)宅需(xū)求。因(yīn)此(cǐ)，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会在(zài)1.1左右。

　　国际(jì)经验(yàn)来看，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩(hán)国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净流(liú)入地的住宅市场供(gōng)不应(yīng)求(qiú)，造成房价(jià)或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流(liú)动人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以(yǐ)及(jí)南京工(gōng)作(zuò)的流动人口在(zài)老(lǎo)家拥有住(zhù)宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人，但高(gāo)房价(jià)迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套房，在高(gāo)房价(jià)的大城市租赁一套房，在房(fáng)价较(jiào)低的(de)县(xiàn)城(chéng)购买一套(tào)房(fáng)。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大流(liú)动人口的租赁与(yǔ)置业(yè)需(xū)求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家(jiā)庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的城镇住(zhù)宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构(gòu)松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设(shè)施(shī)陈旧，给(gěi)住(zhù)户的生活带来了(le)很大(dà)的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数(shù)拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这类上世(shì)纪修建的老(lǎo)旧小区很难满(mǎn)足现代生活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居(jū)室和二(èr)居室，户型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城市土(tǔ)地资(zī)源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张(zhāng)是未来地产的需求(qiú)驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住(zhù)宅(zhái)存(cún)量总面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考(kǎo)虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家(jiā)庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全国人均水(shuǐ)平的一(yī)半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人(rén)均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困(kùn)难，若按这(zhè)个标准算(suàn)的话(huà)，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可(kě)使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户(hù)人数，需(xū)要住(zhù)宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的集(jí)体户(hù)人口(kǒu)，所需要的住宅总(zǒng)量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到(dào)中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国(guó)人口静态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍(réng)有需求释放。户(hù)均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅(zhái)需求(qiú)主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均人口数不断(duàn)下降，六(liù)普显示城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而(ér)七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势(shì)将继续延续(xù)，导(dǎo)致户数会因(yīn)户均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移导致经济(jì)发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益(yì)明显，资源和(hé)生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区(qū)域经济资源分(fēn)配的(de)再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必涉及(jí)到买房(fáng)租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万(wàn)人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要(yào)受(shòu)益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁(qiān)改建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户(hù)，住宅(zhái)净需求(qiú)增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二(èr)手(shǒu)房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买(mǎi)了商品住(zhù)宅。租(zū)房、购买经济(jì)适用房和其他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商品住宅的(de)占比势必会(huì)进一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的住宅建筑(zhù)面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户(hù)。破旧的(de)城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施配(pèi)套差、没有或少有(yǒu)物业(yè)管理，居(jū)民追(zhuī)求美好、宜居(jū)生活的环境(jìng)，背后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性需(xū)求还(hái)将有所增加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限(xiàn)于资金(jīn)，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议明确(què)指(zhǐ)出支(zhī)持住宅(zhái)改善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑(lǜ)乡村(cūn)住宅因素(sù)，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着密切正向联(lián)系。随着经济发(fā)展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年(nián)是中(zhōng)国(guó)地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不(bù)足，供需出(chū)现错(cuò)配，这是过去二十年(nián)房(fáng)价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那(nà)么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这(zhè)种分(fēn)化不单局限于(yú)城市能(néng)级之(zhī)间差异，优质小区和(hé)老旧(jiù)二手房之间的差(chà)异(yì)也(yě)将越发扩(kuò)大。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在(zài)统计偏(piān)差。商品住(zhù)宅占比(bǐ)实(shí)际值可(kě)能偏低，其增速(sù)可能超预期(qī)。

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