OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市(shì)场的(de)影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘(pán)继续(xù)延续此前(qián)几日的下跌走势，午(wǔ)后(hòu)跌幅(fú)一(yī)度扩(kuò)大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收(shōu)跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超(chāo)过(guò)9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其(qí)扩募拟新(xīn)购入基(jī)础设施资产张润大厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面(miàn)关于(yú)停(tíng)止(zhǐ)执(zhí)行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将继续密(mì)切关注哲库科技后(hòu)续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项目的原始权益(yì)人相关负(fù)责人也表示，近期已同(tóng)步启动了应急预案，排摸(mō)储备(bèi)租户(hù)，积(jī)极应对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由于(yú)张润大厦(shà)是全国首批(pī)REITs申报扩募(mù)项目，公司领(lǐng)导高(gāo)度(dù)重(zhòng)视，浦东新区国(guó)资委(wěi)也高(gāo)度关注。

　　多位业(yè)内人士(shì)表示，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市(shì)场(chǎng)波动较大，但其实不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会(huì)从(cóng)根本上影响其内外价值，投资者应理(lǐ)性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子(zi)公(gōng)司哲库科技的事件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低开(kāi)，此后二级市场(chǎng)价格(gé)开始震荡(dàng)走低(dī)，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅(fú)一度扩(kuò)大到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最(zuì)终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消(xiāo)息影(yǐng)响，华安张江光大园REIT最(zuì)近几(jǐ)个交易日(rì)二级市场(chǎng)价格表现(xiàn)欠(qiàn)佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日(rì)跌幅达(dá)到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以(yǐ)来，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表现上看，目前上市的8只产业园(yuán)区基础设施(shī)REITs中，仅博时招商(shāng)蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余(yú)7只均有不同程度下跌，8只(zhǐ)产业园区基础设施(shī)REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT一季报中(zhōng)已经披露张江光大园项目出租率(lǜ)有所下(xià)降，如今(jīn)拟扩(kuò)募1km等于多少米 1km是不是1公里(mù)的项目又(yòu)遭遇(yù)突发(fā)事件，因此导致二级市场价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士(shì)看来，尽管出于风险规避(bì)的原因，最近几个交(jiāo)易(yì)日场内资金有所流出，但是，不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从(cóng)根本(běn)上影响其(qí)内外价值(zhí)。

　　他也同(tóng)时表示，目前随着二级市场价(jià)格下(xià)跌，风险也得(dé)到一定释放，但是(shì)价格涨跌会受到基本(běn)面、情(qíng)绪面(miàn)等(děng)多重因素影响，不好判断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一(yī)位业内人士表示，今(jīn)年(nián)整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级(jí)市场跌幅较大，其实有(yǒu)些隐含收益率高的产品具(jù)备一定的投资(zī)价(jià)值，很(hěn)适(shì)合稳健类(lèi)投资者。此(cǐ)外(wài)，伴随着经济(jì)复苏的步(bù)伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰(chí)私募基(jī)金执行董(dǒng)事(shì)高如(rú)星(xīng)对此表(biǎo)示(shì)，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳过(guò)度对经营现金流(liú)没有造(zào)成大的影响，“事件性利空下(xià)调至得这么急(jí)、这么(me)深，加(jiā)上前期本身园区类资产就回调不少了，这就是黄(huáng)金(jīn)坑(kēng)。”不(bù)过(guò)，他(tā)也强调，最终还是(shì)落到租金(jīn)收入受不受(shòu)影(yǐng)响，影响多(duō)大，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库(kù)科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技(jì)是其(qí)扩募拟新购入(rù)基础设施资(zī)产张润大(dà)厦的重(zhòng)要(yào)承租方之(zhī)一，目前未(wèi)收到哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方面关于(yú)停(tíng)止(zhǐ)执(zhí)行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT进一步表(biǎo)示，原(yuán)始权益(yì)人(rén)将(jiāng)继续(xù)密切关(guān)注(zhù)哲库科技后续情(qíng)况(kuàng)，积(jī)极做好相关应对。

　　此(cǐ)前(qián)，张江(jiāng)REIT因其(qí)一季报(bào)中(zhōng)披露的张江(jiāng)光大园项(xiàng)目出租率下降事(shì)项，一(yī)度二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)出现回落。在随后召开(kāi)的业(yè)绩说明(míng)会(huì)中管理人就相关事项进行了解释说(shuō)明，市场信心(xīn)得到(dào)了一定(dìng)提(tí)振(zhèn)，二级市(shì)场价(jià)格表现也趋于平稳(wěn)。据了解，张(zhāng)江(jiāng) REIT在5月11日召(zhào)开的线上和线下的扩募说明会(huì)上，运营团(tuán)队表(biǎo)示了对张江光(guāng)大(dà)园项(xiàng)目(mù)的信(xìn)心，预计签(qiān)署意向书(shū)和(hé)合同谈判中(zhōng)的储备租户正(zhèng)常(cháng)转(zhuǎn)化(huà)后(hòu)，项目出租(zū)率将得到回升。没想(xiǎng)到仅过了不到三周的时间，张(zhāng)江(jiāng)REIT的扩(kuò)募(mù)之路又迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了(le)市场各(gè)方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目(mù)的原始权益人相(xiāng)关负责(zé)人坦言，事(shì)发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的第(dì)一时间即奔赴(fù)现场进行了沟(gōu)通(tōng)和核实工(gōng)作，并(bìng)同步启动(dòng)了应急预案，排(pái)摸储(chǔ)备租(zū)户，积极应对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由于(yú)张润大厦是(shì)全国(guó)首批REITs申(shēn)报(bào)扩募项目，公司领导高(gāo)度重视，据悉(xī)新区国资委也(yě)高度关注。

　　当谈及(jí)储备租户情况，相关负责人介绍(shào)说，目前(qián)储备(bèi)租户还是比较(jiào)丰富的，覆(fù)盖了芯(xīn)片测试、人工智能、航天(tiān)产业、信(xìn)息技术等产业客户，租赁(lìn)意向面积超过了(le)2万(wàn)方。从意向储(chǔ)备转化为实际(jì)租户需要(yào)一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着(zhe)手(shǒu)通过签署租赁意向书来尽快锁定一些(xiē)重要租(zū)户(hù)。虽然收(shōu)了三个月履(lǚ)约保证(zhèng)金给了我们一(yī)些空间，但本着对首批扩募(mù)、对市(shì)场负责(zé)的态度，我们肯定要全力(lì)与时间赛跑，把这些(xiē)面积在短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区域(yù)的张江光大园项目一季度末也有将近30％的空置(zhì)率(lǜ)，原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人有那(nà)么多储备(bèi)租户(hù)，之前的(de)空置率为1km等于多少米 1km是不是1公里何未能得到解决(jué)。

　　对此相(xiāng)关负责人解释，张江光大园一(yī)直以来都坚(jiān)持(chí)以市场化(huà)运(yùn)营(yíng)为(wèi)导向，历史运营表现稳定，租户(hù)的调租和换租(zū)都属于(yú)正(zhèng)常情况，而(ér)这次项目的大租户退租正(zhèng)好(hǎo)发生在市场活跃度(dù)的短期(qī)低(dī)点，目前(qián)市场(chǎng)情况已有所好转(zhuǎn)。在(zài)看(kàn)到(dào)出租率下滑情(qíng)况没有得到(dào)及时修复后，张江这边也作了一定的资源(yuán)调配和倾斜，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园项目在(zài)给(gěi)租户的(de)分隔空间、交(jiāo)付标(biāo)准、租金水平(píng)等方面也有一些差异化，张润大(dà)厦(shà)多是两(liǎng)千多平的大平层，楼的成新(xīn)度高(gāo)一(yī)些，单价也(yě)贵一些，张江光大(dà)园单层以一千(qiān)平的面积为(wèi)主，还有一些(xiē)独栋形(xíng)态(tài)的物业。租户(hù)自(zì)身也(yě)会有(yǒu)诉求，也会根据自身需求和预(yù)算挑选区域(yù)内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完(wán)成以后(hòu)，新老(lǎo)资产的管理(lǐ)人都变成了一家，后续我们在资(zī)源共(gòng)享和(hé)联合营销方面能更加充分发挥协(xié)同效应，相信可以做得(dé)更好。”上述负责(zé)人补充说道。

　　最后(hòu)谈(tán)及对于张江REIT的定位和展望(wàng)，相(xiāng)关负责人(rén)表示，张(zhāng)江集团和张江高科目前(qián)在管(guǎn)资产约(yuē)五(wǔ)百万方，还(hái)有一(yī)些其他(tā)在开发的储(chǔ)备项目，这(zhè)些都将成(chéng)为张江REIT实现打造(zào)张江园区产业空间资(zī)产上(shàng)市平台(tái)目标的坚实后盾(dùn)和储备资(zī)源(yuán)。“我们非常重(zhòng)视(shì)张江REIT这(zhè)个资(zī)本平台和它未来的(de)发(fā)展。”相关负责人(rén)表(biǎo)示，“这(zhè)次(cì)扩(kuò)募是我们(men)实(shí)现基金扩容的(de)第一步，也是(shì)至关重(zhòng)要的一(yī)步，眼下我们可(kě)能面(miàn)临了一(yī)些突发情况需要解决，但是这和我们在张江科学(xué)城这三(sān)十(shí)年建设发(fā)展过程中所(suǒ)经(jīng)历的(de)相(xiāng)比，只能算是一个非(fēi)常(cháng)小的插(chā)曲。我们有信心排除万难(nán)，尽一切可(kě)能化解当前突发事件的所有负(fù)面影响，维持预期和市场的信心。”

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