5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金为代表的机构对于这一(yī)板块已(yǐ)经在悄(qiāo)然布局。数据(jù)显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日(rì)时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金(jīn)一季(jì)报统计，龙头(tóu)与(yǔ)地方国企央(yāng)企获(huò)得增持，持仓数量(liàng)占流通(tōng)股比(bǐ)重增幅(fú)五只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房地(dì)产(chǎn)或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股(gǔ)票市(shì)值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持房地产公(gōng)司市值(zhí)在股票(piào)资产中(zhōng)的占(zhàn)比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了(le)三年来的(de)首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业(yè)的(de)持股比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似乎(hū)在今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有(yǒu)房(fáng)地产板块一季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào大明虾怎么保存才新鲜呢 大明虾是淡水还是海水)2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五个股(gǔ)分别为保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块(kuài)比重合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公募对(duì)于房地产的投资(zī)愈(yù)发有集(jí)中于龙头的(de)趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股(gǔ)中，房地大明虾怎么保存才新鲜呢 大明虾是淡水还是海水产板块排(pái)名(míng)最高的是保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名(míng)第二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排(pái)在(zài)第96位(wèi)。对比去年(nián)四季(jì)报，变化之(zhī)处首先在于几(jǐ)只房地(dì)产龙头股从排位上看(kàn)均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金地集团退出(chū)百大(dà)之列(liè)。但(dàn)考虑到房地产是(shì)复(fù)苏链(liàn)上最后一环，且首季并(bìng)非行业销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机构持(chí)仓(cāng)上还需要时间周期(qī)。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经(jīng)济圈判(pàn)断(duàn)房地产已经进入大分化时代，一二线城市好于(yú)三四(sì)线(xiàn)城市(shì)。而映射到二级市(shì)场投资上，配置房(fáng)地产行业轻松收获(huò)行业贝塔的(de)红利期一去不返了(le)。“如果(guǒ)按照(zhào)产业周期来分类，包括房地产(chǎn)等(děng)几(jǐ)类行业(yè)在(zài)盖特纳曲(qū)线里属于成(chéng)熟(shú)期或者(zhě)衰退期的行业，传统认(rèn)知上没有什(shén)么投资机会的。但在这几年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有(yǒu)公募(mù)人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积(jī)很难再出现(xiàn)了(le)，2022年光是居民存(cún)款数(shù)量增加了15万亿(yì)元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策(cè)出来去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至(zhì)今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均(jūn)住房(fáng)面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代(dài)，而目前(qián)居(jū)民的杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿(yì)元的销售(shòu)额，以及过快上行的(de)房(fáng)价，因而行(xíng)业高(gāo)增的时代已经过去(qù)，未(wèi)来行业的需求或将回落(luò)，在此(cǐ)过(guò)程(chéng)中，伴随着(zhe)地产的高(gāo)杠(gāng)杆属性，就很容易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业进入到供给侧出(chū)清(qīng)的(de)过程。这个(gè)过程中，综(zōng)合竞争力强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求见顶(dǐng)回落时，行(xíng)业的贝(bèi)塔(tǎ)已经过去了，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投(tóu)资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而对(duì)应到股票投(tóu)资，就是强竞(jìng)争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细(xì)作个股(gǔ)成为公募乃至(zhì)整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质(zhì)区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具(jù)体的(de)个股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产板块个股，在(zài)纳入统计的124只房地产类标(biāo)的股中，本(běn)月以来实现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们(men)分别是上实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上(shàng)实发(fā)展，五(wǔ)一假期归来(lái)后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日(rì)连(lián)续两(liǎng)个(gè)交(jiāo)易(yì)日收出涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上(shàng)实发(fā)展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务(wù)为房地产开发与经营。公司的主要产品及服务(wù)为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现(xiàn)营业(yè)总收(shōu)入(rù)27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从十(shí)大(dà)流(liú)通(tōng)股股东来看，各类机(jī)构都有(yǒu)对其布局(jú)的例子(zi)。以3月(yuè)31日(rì)时的首季十(shí)大流通股股东来(lái)看， 具(jù)体包括公募的上(shàng)银(yín)基金(jīn)、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金桥也是上海本地房企，其(qí)第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代出租(zū)率(lǜ)复(fù)苏至近年来最高，另一方面(miàn)则是公司拿(ná)地结算持(chí)续性向(xiàng)好，从数字上(shàng)看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好(hǎo)背景(jǐng)下，自然(rán)也(yě)吸引(yǐn)了知名机(jī)构在(zài)其中持续驻足。从第一季度十(shí)大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，知名私募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的两只产(chǎn)品依然在前(qián)十中，这也是(shì)连续第三个季度他有的两只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同时榜单(dān)中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季(jì)还小幅增(zēng)加了(le)持股。

　　除去(qù)上述两家(jiā)上(shàng)海(hǎi)区域(yù)性地产公司外，荣安地产则是主要(yào)布局在深圳的地产公(gōng)司，一(yī)季报交出的也是(shì)一(yī)份报喜的(de)成绩单：首季(jì)公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市公司股(gǔ)东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀入十大流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强(qiáng)则排名第(dì)九位，此外联(lián)袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际(jì)和私募迎(yíng)水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基(jī)金相关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重(zhòng)组(zǔ)后(hòu)，龙头(tóu)的价值更为笃定突(tū)出；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供给(gěi)较多（券(quàn)商(shāng)测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前(qián)房(fáng)企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问(wèn)题或者资金(jīn)紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土(tǔ)地，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地力度(dù)（拿地(dì)金额/销售(shòu)金额）基(jī)本在(zài)30％以上；从融资上(shàng)看(kàn)，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙头(tóu)房企的(de)融资(zī)成本不断下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特(tè)估的(de)浪潮下，央国(guó)企地产股或存在(zài)发展的大好机会(huì)。中信证券指出：“房地产行业的结构性机(jī)会依然存在，少部分公司(sī)尤其是央企占(zhàn)据显(xiǎn)著优势，其(qí)主要又体现为(wèi)库(kù)存的优势(shì)。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较(jiào)低的(de)融(róng)资(zī)成本，优质的开发(fā)资源和良(liáng)好的不动产(chǎn)资产(chǎn)运营能力(lì)的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较(jiào)于民(mín)营地(dì)产公(gōng)司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对(duì)于(yú)减值、土地资(zī)源债权债务关系等问题，市场(chǎng)对(duì)民营房开企(qǐ)业(yè)的资(zī)产会(huì)有更多担忧和质疑(yí)，所以在这(zhè)一轮行业出(chū)清(qīng)的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明(míng)显。中(zhōng)特估(gū)的角度从中长期的维(wéi)度看(kàn)，行业的逻辑(jí)在于集(jí)中度(dù)提升后，行业进(jìn)入高质量发展阶(jiē)段，具备(bèi)较快速发展阶(jiē)段更稳定且可预期(qī)的盈利和(hé)现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关(guān)注估(gū)值相对(duì)较(jiào)低(dī)，企业(yè)自身资产的(de)质量好、运营能力(lì)强、可以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率(lǜ)比较(jiào)低(dī)，行(xíng)业内(nèi)部将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石(shí)投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话(huà)，或许还是保利发(fā)展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头(tóu)前途(tú)更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续(xù)观察国企央(yāng)企在三个方面(miàn)是否可以维持(chí)，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其次是(shì)销售份额持续提升，再次是(shì)拿(ná)地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要(yào)多给一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)等房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回(huí)正，甚至是较(jiào)大增速(sù)的增长。而(ér)这(zhè)些公司(sī)也是(shì)机构(gòu)的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士(shì)张宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊》分析表(biǎo)示(shì)，业绩出(chū)现明显改(gǎi)善的房企，主要是因为(wèi)过去两三(sān)年(nián)时间(jiān)，尤其是(shì)在2021年(nián)下半(bàn)年(nián)民营(yíng)房企(qǐ)不怎么投资拿地(dì)之(zhī)后，国有企业(yè)仍在持续(xù)性地(dì)拿地，且主(zhǔ)要集中在(zài)核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在(zài)2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于调整的过(guò)程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同时也提(tí)醒表示，在房地(dì)产(chǎn)的复苏过程中，还(hái)面临着一些不确定性。其(qí)实整个市场从四月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极(jí)个别城市四月(yuè)环比三月相对(duì)表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的绝大多数(shù)城(chéng)市(shì)都(dōu)出现环比下滑的情况。而现在五月的市(shì)场(chǎng)表现也(yě)不太(tài)乐观。按(àn)照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及(jí)市(shì)场的去(qù)库存(cún)压力(lì)、企(qǐ)业(yè)的(de)资金面压(yā)力(lì)，可(kě)能会出(chū)现(xiàn)，到六月份房企为了(le)半年报冲(chōng)业绩出(chū)现(xiàn)市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹外的(de)一(yī)个市场乏力现象。也就是说，第(dì)二季度、第三(sān)季度增(zēng)长(zhǎng)不确(què)定性的压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链(liàn)的(de)复苏速(sù)度(dù)都比想(xiǎng)象的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下(xià)游就不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基(jī)本面的钱。但这(zhè)也意味着(zhe)，只有极为少数的、做(zuò)得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩(jì)会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去(qù)等待它(tā)的基本面(miàn)不断地凸显(xiǎn)出(chū)来，这需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发(fā)于(yú)5月(yuè)13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中提及个(gè)股仅为(wèi)举例(lì)分析，不(bù)做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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