万柳书院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年初(chū)“万柳少爷”的(de)意外走(zǒu)红，让(ràng)这个位于北京海(hǎi)淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾宣称要(yào)做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的(de)神(shén)秘开发商(shāng)——中赫(hè)集过河的卒子歇后语是什么意思，过河卒子歇后语下一句(jí)团，也(yě)被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受到舆(yú)论(lùn)关(guān)注，起因中赫集团成了共同(tóng)债务人被中国信达追债，中国信达(dá)为了收回(huí)钱款(kuǎn)不得(dé)不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍(pāi)卖。可(kě)问题是，这(zhè)些(xiē)房过河的卒子歇后语是什么意思，过河卒子歇后语下一句子早已(yǐ)售出，业主(zhǔ)并(bìng)非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购(gòu)入房产的有钱人，房(fáng)子现在莫(mò)名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截(jié)至发稿，暂未(wèi)看(kàn)到这些业(yè)主的(de)维权信息，难怪(guài)有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他(tā)们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背(bèi)后，可能没你想(xiǎng)象的(de)那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北(běi)京豪(háo)宅(zhái)的(de)尽头(tóu)是(shì)万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶级(jí)豪宅(zhái)，竟然(rán)暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍卖上，上架(jià)了“北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公(gōng)司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上(shàng)述不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目的(de)处(chù)置(zhì)主体(tǐ)是中国信达资产管理股份(fèn)有限公司北京市(shì)分(fēn)公司（下(xià)称中国信达北分），处置(zhì)的是对(duì)北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司(sī)（下称(chēng)赫(hè)华恒(héng)瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额(é)约为(wèi)46.95亿元人民(mín)币，其(qí)中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是(shì)共(gòng)同债务人(rén)。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这(zhè)就是(shì)一起中国信达北分讨债(zhài)的(de)故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总(zǒng)共301户，而且(qiě)早(zǎo)已售罄。如(rú)果(guǒ)该报道属实，说明这些房子实际(jì)上都(dōu)是(shì)卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖(mài)页面(miàn)上又注明这75套房子是(shì)“未出售”的状态呢(ne)？只(zhǐ)能说明这些房(fáng)子根本没有(yǒu)网签(qiān)，也没有房产证！

　　第(dì)一财(cái)经的报(bào)道证实了(le)上述内容。有豪宅中介(jiè)透露(lù)，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就把这(zhè)75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金(jīn)解抵押(yā)，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学(xué)区房(fáng)，万柳书院的(de)业(yè)主基(jī)本(běn)都(dōu)是北京的(de)高端(duān)人士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大佬也是万柳书院的业(yè)主。另(lìng)据地产自(zì)媒体“地产八(bā)卦(guà)女”爆(bào)料(liào)，万柳书(shū)院的业(yè)主中，还有不少中赫集团的高(gāo)管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被(bèi)精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确(què)实已经支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，那么(me)，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或(huò)将泡(pào)汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没准还是(shì)债主中国信(xìn)达(dá)。

　　根据相关法律规(guī)定(dìng)，民事执行中，业主(zhǔ)已经支(zhī)付(fù)价(jià)款并实(shí)际占有，但未办理过户手续的，如果业主没(méi)有过(guò)错，人民法院(yuàn)不得查封(fēng)、扣(kòu)押、冻结，已经查(chá)封的可以向法院提出执行异(yì)议申请，请求法院解(jiě)除查封，同时可以联合起(qǐ)诉(sù)开发商，要(yào)求退还(hái)购房(fáng)款或办理房产证，并承(chéng)担(dān)违约责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月，人(rén)民法院报公布(bù)《最高人民法院关于商(shāng)品房消(xiāo)费者(zhě)权利保护(hù)问(wèn)题的批复》，以(yǐ)司法解释(shì)的方式明确了购(gòu)房人的优(yōu)先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费(fèi)者以居(jū)住(zhù)为目的购买房屋并已(yǐ)支付全部(bù)价(jià)款，主张其(qí)房(fáng)屋(wū)交付请求权优先于建设工程价款(kuǎn)优先受(shòu)偿权、抵押权以及其他(tā)债权的，人民法院(yuàn)应当予(yǔ)以支(zhī)持。只支付了部(bù)分价款的商品(pǐn)房消费(fèi)者，在一审法(fǎ)庭(tíng)辩论终结前已(yǐ)实(shí)际支付剩余价(jià)款的(de)，可以适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房(fáng)子均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信(xìn)达申请不良债权转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫(hè)集团(tuán)旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置(zhì)地等(děng)选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信托有限责任公司(sī)成为(wèi)了唯一股东，后者由(yóu)中国信达资产(chǎn)管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既没有很(hěn)大规模，也没(méi)有很(hěn)高的(de)国民知名度，但(dàn)却在北京豪宅(zhái)圈留下一(yī)个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进(jìn)入北(běi)京的第一(yī)个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼(yú)岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当时(shí)京城(chéng)最贵(guì)的楼盘，引(yǐn)发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院(yuàn)，更是(shì)被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名房企(qǐ)手中，抢下了(le)北京万(wàn)柳地(dì)块，成为(wèi)北京当年(nián)的(de)“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就以神(shén)秘高端(duān)的(de)姿态杀入(rù)市场，无论是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来的五米高(gāo)墙，还是每棵(kē)成本(běn)超6万的成年(nián)银杏树，还(hái)是每平米20万元的价格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西(xī)宸(chén)的缸、霄(xiāo)八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年(nián)末上市的(de)它，对手是(shì)当(dāng)时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大(dà)华(huá)府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书院(yuàn)一套300平米的法(fǎ)拍房(fáng)，最终成交价1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其依旧(jiù)在北(běi)京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了(le)不(bù)少知名人士，如知名演(yǎn)员宋(sòng)丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业(yè)大佬则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此(cǐ)，它(tā)被外界贴上了，“卖(mài)北京城最(zuì)贵的房，拿北京(jīng)城最(zuì)贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的背后，这个地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”却多次(cì)成为被执(zhí)行人，被执行标的(de)高(gāo)达(dá)11亿。

　　今(jīn)年(nián)年(nián)初，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义(yì)务，中赫(hè)集(jí)团(tuán)正式成(chéng)了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地步(bù)，其(qí)实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在(zài)今年年初“万柳书院(yuàn)少爷(yé)”走红(hóng)之(zhī)时(shí)，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背(bèi)后的(de)中赫集团，发现其(qí)深陷财务(wù)危机(jī)。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到(dào)沦为“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团实控人(rén)周金辉的人生轨迹跟着急转直下(xià)。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元(yuán)化(huà)转型，但(dàn)转型之路并不(bù)好走。早(zǎo)在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多元(yuán)化(huà)业务，先(xiān)后进军能源市场、团购网站(zhàn)，但最(zuì)终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型的目(mù)光，放(fàng)到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的(de)新东家。接(jiē)着在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集团从中信(xìn)集(jí)团(tuán)手中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿(ná)下(xià)北京国安俱(jù)乐部(bù)全部股(gǔ)权(quán)。如果(guǒ)北京(jīng)国安(ān)的估值一(yī)直没变，那么中赫集团拿(ná)下北京国安，总计花(huā)费了(le)约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会(huì)感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是(shì)这样(yàng)，中(zhōng)赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团(tuán)及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫(hè)集团共有11条股(gǔ)权出质(zhì)记录。质权人包括海金商(shāng)业保理、北京(jīng)建工、山东国际(jì)信托、中(zhōng)融(róng)信(xìn)托、中信(xìn)建设等。

　　这与(yǔ)入主北京(jīng)国安(ān)的时间完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而，入主(zhǔ)北京(jīng)国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集团(tuán)也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压(yā)力，中赫集(jí)团和周金(jīn)辉夫妇还在持续(xù)质(zhì)押手中的(de)中赫集(jí)团股(gǔ)份(fèn)，但国(guó)安和(hé)中赫的经营状(zhuàng)况却持续没(méi)有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列(liè)被执行人，执行标(biāo)的高达(dá)11亿，北京(jīng)国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行(xíng)人，执行标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务，上(shàng)述(shù)被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况(kuàng)下，被(bèi)执行10个多亿的北京国安(ān)，又如何能(néng)独善其身？

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