一线城市，也不(bù)端着了。

　　昨天(tiān)，深圳取消二(èr)手房指导价的(de)消息(xī)在(zài)房产圈刷屏(píng)了。

　　这条消息为什么这(zhè)么重(zhòng)要？首先二手房指导价被称(chēng)为“核(hé)弹级”政策，其次(cì)深圳几乎是(shì)最(zuì)后(hòu)一个还在“认真”实(shí)施这条政策的城市，最后深圳是房价(jià)前三的核(hé)心城(chéng)市。所以，深圳的一举一动都具有风(fēng)向标(biāo)意义。

　　有分析人士指出，深圳(zhèn)二手房指导(dǎo)价(jià)如果取消，首先(xiān)有利于(yú)深圳二手(shǒu)房回暖，然(rán)后(hòu)二手房回暖(nuǎn)有利于深圳楼市总体回暖(nuǎn)，最后深圳(zhèn)楼市回暖(nuǎn)有利于全国楼市(shì)回暖....

　　看吧(ba)，这妥(tuǒ)妥的“蝴蝶效应”。

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　　“核弹调控”退出？

　　昨天，深(shēn)圳疯传(chuán)“二手房(fáng)指导价(jià)”正式(shì)结束。传言称(chēng)：二(èr)手房(fáng)贷款不按(àn)官方参考价（指导价），银行核定房价(jià)以网签(qiān)备案价和评估(gū)价孰低(dī)为准(zhǔn)。

　　自(zì)此(cǐ)，参考价真正变成了“参考价(jià)”。

　　目前(qián)没有看到官方文件。据证券时报21日消(xiāo)息，目前深圳多家大行表示“尚未接到(dào)正式通(tōng)知，目(mù)前仍按参(cān)考(kǎo)价办理按揭”。所以还需要(yào)持续的关注。

　　易(yì)居(jū)研究院研究总(zǒng)监严跃进认为(wèi)，本(běn)次(cì)政策大概率为真，更多(duō)体现为(wèi)银行贷款等领域按照新的规则进行，但不会出(chū)台正式文件。

　　有时候，有些事情，是不用发文件的。毕竟可以(yǐ)“窗口指(zhǐ)导(dǎo)”。

　　2021年2月8日，深圳(zhèn)楼市二(èr)手房指(zhǐ)导(dǎo)价横空出世(shì)。当时(shí)，深圳一口(kǒu)气(qì)公布了全(quán)市3595个(gè)小区的参考价，很多(duō)南山、福(fú)田(tián)、宝安中心区的(de)高价盘，直接按照当时的市场价打了5折、6折(zhé)来“指导”，银行(xíng)只能按照指(zhǐ)导价来(lái)计算首(shǒu)付、发放贷款。

　　当时大家还不觉得厉(lì)害，但经历(lì)了(le)这两年的痛苦，才深知为啥叫做——“核弹级”。

　　举个(gè)例子，市场(chǎng)价1000万的房子，如果不(bù)“指导(dǎo)”，可以首付3成即(jí)300万；如果指(zhǐ)导价打七折即(jí)700万，那(nà)么(me)首付(fù)3成210万，加上需要全(quán)款(kuǎn)支付(fù)的部分，实际首付去到了(le)510万，相(xiāng)当于首付5成了（多给210万首付）。这直(zhí)接让大批量买家，失去了购房(fáng)能力，相当于强势(shì)“降杠杆”。

　　自深圳推(tuī)行二手房参考价以后，东莞、宁波、成都、三亚、西安、合肥、广州(zhōu)等10多个(gè)城市陆续(xù)跟进。事实也确实证明了，这条政策的“核弹”级别。

　　到了2021年10月(yuè)，根(gēn)据安(ān)居客的(de)统计(jì)，实施二手房(fáng)指导(dǎo)价(jià)的10个城市，有8个挂牌价降(jiàng)了。

　　2022年受到疫情(qíng)的(de)影响，二手房更是惨不忍睹。以2022年12月数据为例，全国70个(gè)大中(zhōng)城市房价(jià)只有6个同(tóng)比上涨，其他(tā)的泥沙俱下。

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　　深圳，有人付出了沉(chén)重代价

　　据深圳乐有家(jiā)研究(jiū)中心数据(jù)显示：成交量上，二手房指导(dǎo)价出台(tái)当年，深圳二手住宅成交量(liàng)同(tóng)比下滑(huá)57％。2022年继续(xù)腰斩，成交量同比下滑47％，全年成交(jiāo)量仅2.2万套(tào)，创(chuàng)近(jìn)二十年最低记录，相较2020市场高峰(fēng)缩水(shuǐ)近八成。

　　价格方面，与二手房(fáng)指导价发(fā)布当月相比，如今(jīn)二手房(fáng)挂牌价低(dī)于及(jí)接(jiē)近参考(kǎo)价的房源占比大幅增加。2023年一(yī)季度，深圳(zhèn)各区二手房成(chéng)交TOP10小区中，过(guò)半成交(jiāo)价低于(yú)参考价。

　　只有真(zhēn)实经历其中的人，才能(néng)深(shēn)切的感知其威力。

　　深圳房东，斩(zhǎn)仓的新闻(wén)不绝于耳(ěr)。

　　据说一位码(mǎ)农三年(nián)前高杠杆买(mǎi)了2套华(huá)润城，月供12万，最终亏损1000万破产。据媒体推测，如果(guǒ)案例属实，买家的实际购房(fáng)成本高达20万/平，目(mù)前价格(gé)跌至(zhì)14万(wàn)/平，叠加这三年的房贷和持有成本，差不多亏损超千万(wàn)。

　　深(shēn)圳一大批人这两年感受到了太多“心(xīn)酸”。二手房成交(jiāo)量创(chuàng)下多年(nián)新(xīn)低，学区房神话不再(zài)，房产(chǎn)中(zhōng)介的日子难过，投资客挥泪斩(zhǎn)仓....

　　在(zài)稳楼市(shì)的基调下，2022年(nián)以来，实(shí)施了(le)二手房指导(dǎo)价的城市陆陆续续(xù)低调退出(chū)，目前只有深圳还是最(zuì)后的“堡垒”。

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