OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技，引发了(le)公募REITs扩募风波，如今，二(èr)级市场的影响仍(réng)未停歇(xiē)。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT开盘(pán)继续延(yán)续(xù)此前几日的下跌走势(shì)，午后跌幅一度扩大(dà)，尾盘有所拉升，全(quán)天(tiān)收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾(céng)发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入(rù)基(jī)础设(shè)施(shī)资产张润(rùn)大厦的(de)重要承租(zū)方之一(yī)，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已(yǐ)签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告(gào)中，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继(jì)续密(mì)切关注哲库科技后(hòu)续情况(kuàng)，积极做(zuò)好相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原(yuán)始权益人相关负责人也表示(shì)，近期已同步启动了(le)应急(jí)预(yù)案，排(pái)摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前退租(zū)的可能事(shì)项。由于(yú)张(zhāng)润大(dà)厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度(dù)重视(shì)，浦东新区国资委也(yě)高度关注。

　　多(duō)位业(yè)内人士表(biǎo)示，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT近期市场波动较(jiào)大，但其实不(bù)动产公募REITs项目短期(qī)出租率下(xià)跌(diē)并不会从根本上(shàng)影响其内外(wài)价值(zhí)，投资者应理性看(kàn)待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库(kù)科技的(de)事件继续(xù)扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小(xiǎo)幅(fú)低开，此后二级市场价格开始震(zhèn)荡走低(dī)，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所(suǒ)回升(shēng)，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近(jìn)期不利消(xiāo)息(xī)影(yǐng)响，华安张江光大园(yuán)REIT最(zuì)近(jìn)几个交易日二级市场价格表现欠佳(jiā)，5月11日以来(lái)，3个(gè)交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华(huá)安张江光大园REIT累计涨幅(fú)超过(guò)24％，在全市场公募(mù)REITs中(zhōng)位居前列(liè)。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市(shì)的8只产业(yè)园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时(shí)招商蛇(shé)口产业园REIT微幅(fú)上涨(zhǎng)，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经披露(lù)张(zhāng)江光大园项目出租率有所下降(jiàng)，如今拟扩募的项(xiàng)目(mù)又遭(zāo)遇突发事件，因(yīn)此(cǐ)导(dǎo)致(zhì)二级市场(chǎng)价格出(chū)现波动。”一(yī)位(wèi)业内人(rén)士分析称(chēng)。

　　不过(guò)，在(zài)上述人士看来(lái)，尽管(guǎn)出于风险规避的(de)原(yuán)因，最近几个交易日场(chǎng)内(nèi)资金有所流出，但是，不动产公募(mù)REITs项(xiàng)目短期出(chū)租率下跌并不会从根(gēn)本上影响其内外价值。

　　他也(yě)同(tóng)时表示(shì)，目前随着二级市场价格下(xià)跌，风(fēng)险也得到(dào)一定释放，但(dàn)是价格涨跌会(huì)受到(dào)基本(běn)面、情绪面等多重(zhòng)因素(sù)影响，不好(hǎo)判断价格是不是已经完全触底。

　　此外(wài)，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市场表现低(dī)迷，不少产品年内二级市(shì)场跌幅较(jiào)大，其实(shí)有些隐含(hán)收益率高的(de)产品(pǐn)具备一定(dìng)的(de)投(tóu)资(zī)价值，很(hěn)适合稳健类投资者。此外，伴(bàn)随着经济复(fù)苏的步伐，产业(yè)园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值(zhí)。

　　先锋(fēng)瑞驰(chí)私募基金执行董(dǒng)事(shì)高如星对此表示(shì)，若张江园区(qū)最终(zhōn姐姐分手了安慰姐姐的一段话，姐姐失恋该怎么安慰她g)能顺利解决招商，平(píng)稳过度对经(jīng)营现金(jīn)流没有造成大(dà)的影(yǐng)响，“事件性利空下调(diào)至得这么急、这(zhè)么深，加(jiā)上(shàng)前期本(běn)身(shēn)园(yuán)区(qū)类资(zī)产就回调不少(shǎo)了，这就是黄金坑(kēng)。”不过(guò)，他也强调，最终还是落到租金收(shōu)入受不受(shòu)影响(xiǎng)，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应(yīng)

　　扩(kuò)募路上再迎(yíng)接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片(piàn)子公(gōng)司(sī)哲库科技。随(suí)后5月12日(rì)晚，华(huá)安张江光大园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购(gòu)入基础设施(shī)资(zī)产张(zhāng)润(rùn)大厦(shà)的重要承租方(fāng)之一，目前未收(shōu)到哲库科技及(jí)OPPO方(fāng)面关于停止执(zhí)行已签(qiān)租(zū)赁协议的通知。同(tóng)时(shí)，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关(guān)注哲库科技(jì)后续情况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报中披露的张江光大园项姐姐分手了安慰姐姐的一段话，姐姐失恋该怎么安慰她目出租率下(xià)降事(shì)项，一度二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格出(chū)现回落。在随后召开的业绩(jì)说明会中(zhōng)管理人就相关事项进行了解释说明，市(shì)场信心得到了一定(dìng)提振(zhèn)，二级(jí)市场价格表(biǎo)现也趋于平(píng)稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日(rì)召开的线上和线下的(de)扩募说明会上，运营团(tuán)队表(biǎo)示了对张江(jiāng)光大园项目的信心，预计签(qiān)署意向书和(hé)合同谈判(pàn)中的储(chǔ)备租(zū)户正常转化后，项目(mù)出租率(lǜ)将得到(dào)回升。没(méi)想到仅过(guò)了(le)不到(dào)三(sān)周的时间(jiān)，张江REIT的扩募(mù)之路又迎(yíng)来(lái)了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的(de)上(shàng)述公(gōng)告引起了市场各(gè)方(fāng)的广泛关(guān)注(zhù)，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的(de)原始权益人相关(guān)负责人坦言，事发突然确实始料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技消息的第(dì)一(yī)时间即奔赴现场(chǎng)进(jìn)行了(le)沟(gōu)通和核实(shí)工作，并同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应(yīng)对哲库提前退(tuì)租的可能(néng)事项(xiàng)。由(yóu)于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领(lǐng)导(dǎo)高(gāo)度重视，据悉新区国资委(wěi)也(yě)高度关注。

　　当(dāng)谈及储备(bèi)租户(hù)情况(kuàng)，相关负责人(rén)介绍说，目(mù)前储(chǔ)备租(zū)户还是比较丰富(fù)的，覆(fù)盖了芯片测(cè)试、人工(gōng)智能、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意向面积超过(guò)了2万方。从意向(xiàng)储备转化为(wèi)实际租户需要一些(xiē)时间(jiān)。

　　“我们正姐姐分手了安慰姐姐的一段话，姐姐失恋该怎么安慰她在着手通过签署租(zū)赁(lìn)意(yì)向书来尽(jǐn)快(kuài)锁定一些重(zhòng)要租户。虽然收了三个月履约(yuē)保证金给了(le)我们一(yī)些(xiē)空间(jiān)，但本着对首批扩募(mù)、对市(shì)场(chǎng)负责的态度，我们(men)肯定要(yào)全力与时间(jiān)赛跑，把这些面积在短期(qī)内完成去化。”相关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域的(de)张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)项目一季度末也(yě)有将近30％的空置率，原始权益人有那么多储备(bèi)租(zū)户，之前的空置率为何未能(néng)得到解决(jué)。

　　对此相(xiāng)关负(fù)责人解释(shì)，张(zhāng)江光大园一直(zhí)以(yǐ)来(lái)都坚持以市场化(huà)运(yùn)营为导(dǎo)向(xiàng)，历史运(yùn)营表现稳(wěn)定，租(zū)户的调租和换(huàn)租都属于正(zhèng)常情况，而这次项目的大租(zū)户退租正好发生在市场活跃度的短期低点，目前市场情(qíng)况(kuàng)已有(yǒu)所(suǒ)好转。在看到出租率下滑情(qíng)况没有(yǒu)得到及时修复后(hòu)，张江这(zhè)边也作(zuò)了一定的(de)资(zī)源(yuán)调配和倾斜(xié)，引入了一些储备租(zū)户。

　　另外(wài)，张(zhāng)润(rùn)大厦和(hé)张(zhāng)江光大(dà)园项目在给租户的分隔空间、交付(fù)标准、租(zū)金水平(píng)等方面也有一(yī)些差(chà)异化(huà)，张(zhāng)润大(dà)厦多是两千多平的大平层，楼的(de)成新(xīn)度高一些，单价也贵一些(xiē)，张江光(guāng)大园(yuán)单层以一千平的面积(jī)为(wèi)主，还有(yǒu)一些独(dú)栋形态的物(wù)业(yè)。租户自身也会(huì)有诉求，也会根据自(zì)身需(xū)求和预算(suàn)挑选区(qū)域(yù)内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新(xīn)老资产的管理人都变成了一家(jiā)，后续我们在资源共享和联(lián)合营销方面(miàn)能更加充分发挥协同效(xiào)应，相信可以做得更好。”上述负责(zé)人(rén)补充(chōng)说道。

　　最(zuì)后(hòu)谈及(jí)对于张江REIT的定(dìng)位(wèi)和展望，相关负责人表(biǎo)示，张江集(jí)团(tuán)和张江(jiāng)高科目前在(zài)管资产(chǎn)约五(wǔ)百万方，还有一些其(qí)他在开发的储备(bèi)项目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实(shí)现打造张江园区产业(yè)空间资产上市(shì)平台(tái)目标的坚实后盾和储备资源。“我们非(fēi)常重视张江REIT这个(gè)资(zī)本平台和(hé)它(tā)未来的发展。”相关负责人表示，“这(zhè)次扩募是我(wǒ)们实现基(jī)金扩容的(de)第一步，也是(shì)至关重要的一步，眼(yǎn)下(xià)我们可(kě)能面临了一些突发情况需要解决，但(dàn)是这和我们在(zài)张(zhāng)江科学城这(zhè)三十年建设发展(zhǎn)过(guò)程中所经历的相比(bǐ)，只能算是(shì)一个非常小的(de)插曲。我们有(yǒu)信心排除万难，尽(jǐn)一切可能(néng)化解当前(qián)突发事件的所(suǒ)有(yǒu)负面影响，维持预期和市场的信心。”

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