导读(dú)

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当(dāng)下(xià)中国地产步入大分化(huà)时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商品(pǐn)住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低景气，有关中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)是(shì)否过剩的讨(tǎo)论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清(qīng)中国城镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断(duàn)中国未来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中(zhōng)国地产存量(liàng)极度(dù)过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，第(dì)七(qī)次(cì)人(rén)口普查(chá)调查数据(jù)显示城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的(de)过剩？

　　事(shì)实上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑占比不到(dào)一成，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均(jūn)一间房所能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设(shè)施等因素密(mì)切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还(hái)有(yǒu)很(hěn)大(dà)差距。人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1同(tóng)样不(bù)意(yì)味(wèi)着中国住宅市场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民户均1套(tào)房(fáng)，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家庭(tíng)户均(jūn)住宅(zhái)的数据，我(wǒ)们根据商(shāng)品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计(jì)算(suàn)出(chū)城镇家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算结果显(xiǎn)示(shì)，目前城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房(fáng)，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅。若期房顺(shùn)利交付(fù)，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其(qí)中商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户有房，然而(ér)事实上中国住(zhù)宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，成熟房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所(suǒ)以(yǐ)说不平衡(héng)，是因为户均一套房(fáng)无法满足流动人口的租(zū)赁和(hé)置业(yè)需求。全(quán)国总人口的近(jìn)三成(chéng)都是(shì)流动人口，流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而产生了额(é)外的(de)住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套(tào)房，中(zhōng)国(guó)未来地产仍有四大(dà)新增需(xū)求(qiú)动力(lì)。

　　第一(yī)，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两人户(hù)占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数(shù)增(zēng)多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购(gòu)房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明显，区(qū)域经济资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人口流(liú)入，人口净迁(qiān)入城市的新增(zēng)住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住(zhù)宅的(de)改造(zào)势(shì)在必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积均(jūn)较发达国家有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需(xū)求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下(xià)中国地产步入大分化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十(shí)年是(shì)中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅供给存在(zài)不足，这是过(guò)去(qù)二十(shí)年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那(nà)么当下(xià)房地产大分化时代已至，大分化时代下(xià)地产矛(máo)盾则更(gèng)多体现在住宅质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地产大分化(huà)必将(jiāng)体现在(zài)不同能级城市之间，不同区域(yù)板块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发热(rè)议。从2月(yuè)以来，各大(dà)城市二手房挂牌量突然(rán)激增(zēng)，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心(xīn)，中国的房子(zi)是否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅(zhái)存量数(shù)据并(bìng)未公布，我们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有住宅套数，回答当前的房子(zi)是否真的过剩了？据此判(pàn)断(duàn)未来房地产市(shì)场会如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户(hù)均(jūn)拥有住(zhù)宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月(yuè)，在以(yǐ)全国自然灾害(hài)综(zōng)合风险普查(chá)工作情况为主题(tí)的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行业获取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以(yǐ)及80多万处市(shì)政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋(dòng)建筑(zhù)住不到3人，住(zhù)宅(zhái)市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数计算的(de)城镇房(fáng)屋实际(jì)仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还包(bāo)括了大(dà)量商业楼(lóu)、写(xiě)字(zì)楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总(zǒng)的算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布(bù)了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间数大于(yú)1，看似意味着人人都有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数(shù)量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完全反映出(chū)城(chéng)镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才(cái)是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住宅的(de)测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城(chéng)镇居民住(zhù)宅(zhái)主(zhǔ)要分两大(dà)类，一类是商品住(zhù)宅，另(lìng)一类(lèi)是保障(zhàng)房(fáng)、原(yuán)公(gōng)有住宅、自建(jiàn)房等非(fēi)商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公(gōng)布(bù)城镇住宅数(shù)量(liàng)。居(jū)民住(zhù)宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公布(bù)，一是(shì)每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们(men)主要(yào)用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇(zhèn)居民户均(jūn)住宅(zhái)套(tào)数(shù)分(fēn)三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能(néng)够得(dé)到(dào)当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)总数除以家庭(tíng)户数(shù)，我们就能够得到(dào)城镇(zhèn)户均(jūn)拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数/家(jiā)庭户数）/（商品住(zhù)宅套数(shù)/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国(guó)住宅存量到底有多(duō)少，目(mù)前(qián)缺乏一(yī)个准确统计。我们利用既有(yǒu)统(tǒng)计数据，大致测算(suàn)得到中国存量房地产套数，并进(jìn)一步推(tuī)算中国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住(zhù)宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房(fáng)占比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数里的期房(fáng)销售，得到商品住宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数(shù)=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的(de)期房(fáng)销(xiāo)售额(é)。

　　主流房企竣(jùn)工(gōng)周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的(de)时间(jiān)，取最大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房(fáng)套(tào)数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇居(jū)民拥有的户均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先，七普数据(jù)显示中(zhōng)国城镇居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济(jì)适用房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购(gòu)买二手房(fáng)都是(shì)商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商品(pǐn)住宅与购(gòu)买(mǎi)二手房加总，得到(dào)商(shāng)品住宅占(zhàn)居民所有住宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅(zhái)增幅为过(guò)去十年变化幅(fú)度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的(de)实际(jì)变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房(fáng)会(huì)在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭都会(huì)拥有一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既然城镇(zhèn)居(jū)民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中(zhōng)国城镇化进(jìn)展终结，甚至(zhì)意味(wèi)着中国地产存量(liàng)供给绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房并不意味着住宅市场供(gōng)需平(píng)衡

　　需要有多余(yú)住宅来满(mǎn)足因人口流(liú)动、居民换房等因素(sù)产(chǎn)生(shēng)的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经(jīng)验来看，美(měi)国、英纸张是16k大还是32k大 16k纸和32k纸有什么区别国和日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分(fēn)别(bié)为1.02和(hé)1.05。纸张是16k大还是32k大 16k纸和32k纸有什么区别

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造成人口净流入(rù)地(dì)的住宅市场供不应求，造成房(fáng)价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的(de)中国(guó)城(chéng)乡人口(kǒu)流(liú)动调查数(shù)据(jù)显示，在(zài)上(shàng)海(hǎi)、杭州以及(jí)南(nán)京(jīng)工作的流动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工(gōng)人(rén)，但高房价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房，在高(gāo)房(fáng)价的大城(chéng)市租赁一套房，在(zài)房(fáng)价较(jiào)低的县城购(gòu)买一套房。所以说户均一套(tào)房无(wú)法(fǎ)满足庞(páng)大流动人口的租赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不(bù)少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也(yě)就(jiù)是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存(cún)在着建筑(zhù)结构松(sōng)散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线(xiàn)老化(huà)、管道等(děng)基础设(shè)施(shī)陈旧，给住户的生活带(dài)来了很大的不(bù)便和(hé)安全隐患(huàn)，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老旧(jiù)住宅面积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数拥有(yǒu)的(de)住宅面积占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右的(de)家庭没(méi)有独立卫(wèi)浴和厨房。这类(lèi)上(shàng)世纪修建的老旧(jiù)小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室和二居(jū)室，户型偏小。其中一(yī)居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这(zhè)与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面(miàn)积扩张是未来(lái)地产的(de)需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭户住宅(zhái)存(cún)量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房(fáng)进(jìn)城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年(nián)商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年(nián)住(zhù)宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积不足(zú)19平方米(mǐ)，不及全国人均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊(tān)，可使(shǐ)用的住(zhù)宅(zhái)面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将人(rén)均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存在困难(nán)，若(ruò)按这个标(biāo)准算的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的(de)家庭存在(zài)住宅困(kùn)难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为50平(píng)，只考虑家(jiā)庭户人数，需要(yào)住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德(dé)国(guó)和英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大(dà)。但(dàn)若去除公(gōng)摊(tān)面积后，中国(guó)的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户(hù)均已然(rán)1套(tào)房，未(wèi)来地产还(hái)会(huì)有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似(shì)已经(jīng)户户有房(fáng)。即便如此(cǐ)，中国人口静态结(jié)构(gòu)和动态趋势演绎，决定(dìng)了(le)中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有(yǒu)需求释放(fàng)。户均(jūn)1套(tào)住宅现(xiàn)实(shí)之下(xià)，中国未来城(chéng)镇(zhèn)住宅需求主(zhǔ)要来(lái)自于(yú)四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家(jiā)庭(tíng)户(hù)数(shù)增多(duō)，新户(hù)购房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户(hù)均人口(kǒu)数不(bù)断下降，六普显示城镇户(hù)均人口规(guī)模(mó)为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二人户的占比明(míng)显上(shàng)升，人口小家(jiā)庭化趋势将继(jì)续(xù)延续，导致户数(shù)会因户均(jūn)人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移(yí)导(dǎo)致经济发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块(kuài)的(de)分(fēn)化日益明(míng)显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经(jīng)济带、都市(shì)圈中心(xīn)城市流入，区(qū)域(yù)经济(jì)资源分配的(de)再集中吸引着人口流入。人口迁移势必(bì)涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市(shì)场(chǎng)带来新的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例(lì)，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求(qiú)依(yī)然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最(zuì)多。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅(zhái)建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新(xīn)增8473万家(jiā)庭(tíng)户(hù)，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅(zhái)净需求(qiú)增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增住宅需(xū)求中(zh纸张是16k大还是32k大 16k纸和32k纸有什么区别ōng)，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买了商(shāng)品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房(fáng)和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的(de)占比势(shì)必会(huì)进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村(cūn)、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量(liàng)低(dī)、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理(lǐ)，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环(huán)境，背后的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的(de)改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需(xū)求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限于资金，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提(tí)高生(shēng)活品(pǐn)质，以(yǐ)小(xiǎo)换大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年底(dǐ)的(de)中(zhōng)央(yāng)经济(jì)工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅(zhái)间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均(jūn)住宅间数较其(qí)他国(guó)家(jiā)依(yī)旧存在不小差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有(yǒu)着密切正向联系。随着经济(jì)发展水平的提高，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在(zài)不足，供需(xū)出现错(cuò)配(pèi)，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基(jī)石。那么未来将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房(fáng)地(dì)产大(dà)分化时代(dài)已至，这种(zhǒng)分化不单局限(xiàn)于城市能级之(zhī)间差异，优质(zhì)小区和老旧二手房(fáng)之(zhī)间的差异(yì)也将越(yuè)发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查(chá)数据调查(chá)的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏(piān)差。商品住宅占(zhàn)比实际值(zhí)可能偏低(dī)，其增速可(kě)能超(chāo)预(yù)期(qī)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 纸张是16k大还是32k大 16k纸和32k纸有什么区别