饱(bǎo)受争(zhēng)议的二手(shǒu)房交易中介费(fèi)问题，正(zhèng)逐渐得到监(jiān)管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部(bù)、市场(chǎng)监管总局联合发(fā)布了关于(yú)规范房地(dì)产经纪服务的意见。意(yì)见提及，近年来，部分(fēn)房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机构(gòu)存在(zài)利用(yòng)房源客源优势(shì)收取过高费用、未明(míng)码(mǎ)标价、捆(kǔn)绑收费、滥(làn)用(yòng)客户个人信息等(děng)问题，加(jiā)重交易当事人(rén)负担(dān)、侵害其合法权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门从(cóng)加强从业主体管理、明(míng)确经纪服(fú)务(wù)内容、合理确定经纪服务收费、严格实行(xíng)明码(mǎ)标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席(xí)分析师张(zhāng)大伟称，随着(zhe)城市发(fā)展(zhǎn)，一二线城市二手(shǒu)房(fáng)交易占比逐(zhú)渐增加。以(yǐ)北京、上海为例，二手(shǒu)房占市场成交比例超(chāo)过80％，大量(liàng)二手房(fáng)成交(jiāo)依赖中介居间(jiān)成交，房(fáng)地产(chǎn)调控(kòng)重心逐渐(jiàn)从开发商(shāng)过渡到中介(jiè)公(gōng)司。

　　广(guǎng)东省城规院住(zhù)房政策研究中心首席研(yán)究员李(lǐ)宇嘉表示，买房(fáng)对居民来(lái)说属于金额(é)不低的大宗交易，由(yóu)于二手房交易成本较高、交易周期较长，具有非(fēi)常强(qiáng)的专业性，居(jū)民往往(wǎng)通过(guò)中介(jiè)来完成(chéng)。但(dàn)很(hěn)多中介利用信息不对称等问题，将(jiāng)非必要的(de)收(shōu)费夹带其中(zhōng)，如收取(qǔ)过(guò)桥融资(zī)、按揭费、担保费(fèi)等，对居民造(zào)成额(é)外的(de)负担(dān)，而且(qiě)这些服务事项并未明码标(biāo)价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过程中存在(zài)的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对(duì)包括(kuò)经纪(jì)服(fú)务在内的相关市场交(jiāo)易行为及其(qí)主体进行规范和秩序整顿，是房地(dì)产市场管理和调控的主题。“当下，推进这项工作的意义更大(dà)，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题成监管重(zhòng)点

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房地产经纪(jì)服务行业关注最多的一个话题，便是(shì)房地产经纪(jì)服(fú)务费的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来(lái)相关部门主(zhǔ)要监(jiān)管的(de)重点，将是对房(fáng)地(dì)产经纪服务收费及(jí)中介交易(yì)进行规范。

　　在热(rè)点(diǎn)城市，二手房屋交易过程中，部分价值(zhí)不菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔(bǐ)金额不(bù)低的(de)中介费。以北(běi)京某房地(dì)产经纪服(fú)务机(jī)构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪(jì)服务收费(fèi)上，两部(bù)门在此次(cì)意见中提(tí)及，房地产(chǎn)经纪机构(gòu)要合理(lǐ)降低(dī)住(zhù)房买卖和租赁经(jīng)纪服(fú)务费(fèi)用。鼓励(lì)按(àn)照成交价(jià)格越(yuè)高、服(fú)务(wù)费率越低的(de)原则(zé)实行(xíng)分档定价(jià)。引导(dǎo)由(yóu)交易双方共同(tóng)承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目(mù)前房地(dì)产经纪服务收费标(biāo)准的最早依据(jù)是1995年国家计委建设部下发的(de)《关于房地(dì)产中介服务收费的通(tōng)知》（971号文），其(qí)中第六条(tiáo)规定：房(fáng)屋买(mǎi)卖(mài)代理收费(fèi)，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前(qián)北京市执行(xíng)的2014年更新后的收费标准(zhǔn)，即(jí)根据这样的规定：“少(s一个鸡腿多重，一个鸡腿多重多少克hǎo)数(shù)特别复杂(zá)的住宅买(mǎi)卖经纪服务，经交易各(gè)方协商同意，可(kě)在规(guī)定的收费(fèi)标准基础(chǔ)上适当上(shàng)浮(fú)，上浮幅度最(zuì)高(gāo)不(bù)得超(chāo)过10％。”这意味(wèi)着，当(dāng)前(qián)北京二手房中介(jiè)费上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的精神，北京2015年取消了房地(dì)产中介服务等57个政府定价，房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费多少由各(gè)中介机构自行(xíng)决(jué)定。

　　“房产中介(jiè)机构在实际收取费用过程中，相(xiāng)关监(jiān)管部门(mén)当前并未明确具体的(de)中(zhōng)介费率，中(zhōng)介(jiè)机构(gòu)仅需在服务过程中对(duì)收(shōu)费标准进(jìn)行明(míng)码标价即可。而房地产经纪服务机构在(zài)具体收取过(guò)程中，会结合房屋价(jià)值(zhí)及(jí)工资标准，综(zōng)合计算(suàn)出合(hé)适的中(zhōng)介费率。”张大(dà)伟补充(chōng)道。

　　对于明码标价(jià)问题，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构应当在经营(yíng)门(mén)店、网站、客户端等场所或渠道(dào)，公示服务项目、服务内容和收费标(biāo)准，不得(dé)混合标价和捆绑收费(fèi)。房地产经(jīng)纪机构提(tí)供的基(jī)本服务和延伸服务，应当分别明确服(fú)务项目(mù)和(hé)收(shōu)费标(biāo)准。房地产经纪机构收费(fèi)前(qián)应当向交易当事(shì)人出具收费清单，列明收费标准、收(shōu)费金额，由当事人签字(zì)确认。

　　另外(wài)，对收费明显高于市场(chǎng)平均水(shuǐ)平的房(fáng)地产经纪(jì)机构，住房(fáng)和城(chéng)乡建设部门将(jiāng)会同市场监管等部门采取约谈(tán)等综(zōng)合措施进(jìn)行重(zhòng)点(diǎn)监管。市场监(jiān)管部(bù)门会同有关部(bù)门依(yī)法查处不按规定明码标价、操纵经纪服(fú)务收费(fèi)等违反价格和反垄(lǒng)断法(fǎ)律(lǜ)法规(guī)的行为。对房地产(chǎn)经纪机构相关违法违规信息，市场监管部门要依法依规纳入国家企(qǐ)业信用信(xìn)息公示(shì)系统。

　　房屋中介(jiè)费要降(jiàng)了(le)？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原则实行分档定价，是否意味着(zhe)，未来(lái)豪宅(zhái)的中介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华(huá)南区总(zǒng)裁兼深圳(zhèn)中原(yuán)总经(jīng)理郑(zhèng)叔(shū)伦称，住建部发(fā)文鼓励按照(zhào)成(chéng)交(jiāo)价格(gé)越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定(dìng)价，合理降低(dī)住房(fáng)买卖和(hé)租赁(lìn)经纪服务(wù)费用(yòng)，主要还(hái)是规范行业，打(dǎ)击收(shōu)费过高的经纪(jì)机构，但对市场影响(xiǎng)有限，“以(yǐ)深(shēn)圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅本(běn)来收费就(jiù)不同，各家收费普(pǔ)遍在合理范围内，加上经(jīng)纪服务(wù)费用对市场(chǎng)的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前两部门(mén)提出(chū)的意见仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领性文件而非规(guī)定，未来如(rú)何具体认定其中的细则，还需要(yào)看(kàn)各城市落地(dì)执行情况。

　　不过，张(zhāng)大(dà)伟表示，“从(cóng)目前市场看，经纪服务领域(yù)的调(diào)整改(gǎi)善、规(guī)范化，有(yǒu)利于(yú)行业健康发展。同时(shí)，由于二(èr)手房很多房(fáng)源(yuán)在(zài)产(chǎn)权方(fāng)面(miàn)有(yǒu)瑕疵(cī)，如产权(quán)抵押、不同(tóng)税费等(děng)都可能对交易产生影响，这(zhè)对房地产经纪服务行(xíng)业(yè)的专业(yè)性提出(chū)更高的要(yào)求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑(qí)麟指出，在二手(shǒu)房买(mǎi)卖过程中，原本(běn)应该由上(shàng)下家各(gè)支付一(yī)半的中介费，但在(zài)一(yī)些(xiē)热点城市(shì)的(de)二手房交易(yì)过程(chéng)中，往往会(huì)有这样(yàng)的情形，因部分(fēn)购(gòu)房者处于弱势(shì)地位，从而会出现中介费及(jí)税费均由购房(fáng)者来(lái)承(chéng)担。即使一些(xiē)房东愿(yuàn)意承担中(zhōng)介(jiè)费，这部分费用也(yě一个鸡腿多重，一个鸡腿多重多少克)可能通过转嫁(jià)的(de)方式，在(zài)房(fáng)价中有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费转(zhuǎn)嫁给下(xià)家，市场(chǎng)这种所谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一些(xiē)房产(chǎn)中介公司将其视(shì)为向购房者单边收费的行(xíng)为。部(bù)分中(zhōng)介公司可能会利用其支配地位(wèi)，在原(yuán)先经纪服(fú)务(wù)收费的基础上，再次向房东收取费(fèi)用，而这(zhè)部分费用，房东往往会(huì)将其转再次转嫁给购房者，这实际上相当(dāng)于变相推(tuī)高了房价。两部门提出严禁(jìn)操纵经纪服务收费(fèi)，不仅(jǐn)有利于提高(gāo)交(jiāo)易中操作的透(tòu)明度，也有利(lì)于房(fáng)价(jià)的(de)稳定。”陆骑麟称。

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