近两(liǎng)年火爆(bào)的(de)创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的(de)REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士对此(cǐ)表示，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出(chū)该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测(cè)经(jīng)营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层(céng)资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者(zhě)注意，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期后(hòu)不(bù)再产生现金(jīn)收益，特许经营(yíng)权分(fēn)红(hóng)目前已包含了(le)利润分(fēn)配和本(běn)金的归还(hái)，在选择投资(zī)标的时应了解资产类(lèi)型(xíng)和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实(shí)际分(fēn)配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出(chū)了(le)高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金额占可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要(yào)收益来源为(wèi)持有期分红(hóng)收(shōu)益，以及(jí)基(jī)金份额交易价格的变(biàn)化(huà)。基金(jīn)份额二级市场价格受到公募(mù)REITs资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金(jīn)分红预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来(lái)自(zì)基础设施资(zī)产的经营现(xiàn)金流(liú)，投资(zī)人通过基金募集(jí)材料和信息披露文件，结合行(xíng)业及市场情况，可(kě)以(yǐ)分(fēn)析基础设(shè)施项目的经营(yíng)业(yè)绩，作(zuò)为(wèi)进(jìn)行投资决(jué)策(cè)的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价格变化导致(zhì)的浮盈(yíng)或浮亏，分红作(zuò)为(wèi)基金份额持有人实际获(huò)得的现金收益，对(duì)于(yú)长期(qī)投资者更具参考价值(zhí)。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关(guān)负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级(jí)副总监李华平(píng)也(yě)表示，根据《公(gōng)开募集基础设施证券(quàn)投(tóu)资(zī)基金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相关法(fǎ)规(guī)要求，基(jī)础设施基(jī)金应当将90％以(yǐ)上合并后(hòu)基金年度可(kě)分配金额以现金(jīn)形式(shì)分配给投(tóu)资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的(de)主(zhǔ)要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定(dìng)的分(fēn)红(hóng)机制体现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资(zī)价(jià)值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度来(lái)看(kàn)，基础设施公募REITs同时(shí)具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级(jí)市场价(jià)格反(fǎn)映(yìng)这类产品“股性”的一(yī)面(miàn)，分(fēn)红体(tǐ)现了这(zhè)类产品的“债(zhài)性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于(yú)债券派(pài)息，但不等同于债券的(de)固定利息回(huí)报，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角(jiǎo)度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资(zī)品(pǐn)类，为资(zī)产配置多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的(de)配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投(tóu)资者稳(wěn)定收益。机(jī)构(gòu)投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投资债(zhài)券(quàn)相对高的(de)收益性，在有(yǒu)效控(kòng)制风险的前(qián)提下，增厚资(zī)产包收益，起(qǐ)到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市(shì)场对于未来分红水平(píng)的预期，也是(shì)影响REITs基(jī)金二级市场价格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ)票(piào)和(hé)债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了(le)2022年年(nián)报，部分产(chǎn)品受宏观经(jīng)济的影响，可分配(pèi)金额完(wán)成率不达预(yù)期，一定(dìng)程(chéng)度上影响了(le)公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格波动受(shòu)多重因素的影响(xiǎng)，投(tóu)资(zī)收益是影(yǐng)响REITs二级市(shì)场价(jià)格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的(de)分红(hóng)有利于吸引投(tóu)资者参与公募(mù)REITs二(èr)级市场的投资中国东八区有哪些城市 整个中国都在东八区吗(zī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢(huī)复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票和债券(quàn)回(huí)归的过(guò)程；另一方(fāng)面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的改善(shàn)有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将(jiāng)对(duì)基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根(gēn)据单位(wèi)基金(jīn)份(fèn)额的分(fēn)红金额进行计算。除权操作是对分红前后(hòu)基金(jīn)份(fèn)额净值变化的(de)修(xiū)正，使(shǐ)投(tóu)资人在基金分红前(qián)后均可以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投资者(zhě)长期(qī)投资的信心，同(tóng)时需(xū)结合持(chí)有产(chǎn)品的特性(xìng)，关(guān)注二级市(shì)场(chǎng)扰动对(duì)整(zhěng)体(tǐ)收益(yì)的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润(rùn)分配和本金归还(hái)

　　普(pǔ)通投资(zī)者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位(wèi)业内(nèi)人士还提醒，与现有公募(mù)基金分红前提是本金之上的增(zēng)值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派(pài)”更(gèng)为(wèi)准确，分派的是本金与增(zēng)值两个(gè)部分(fēn)，两个(gè)部分之间的比例(lì)是变动(dòng)的，与现有公募基金分红差异(yì)很大，大多数普通投资者(zhě)可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极(jí)大不确定性，这是该类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类和产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要包括每年的现金(jīn)分红及资产增(zēng)值的收益，而持有特许经营类产品的(de)收益主要(yào)来自项目(mù)每(měi)年的(de)现(xiàn)金分(fēn)红。其中，特许经营(yíng)权(quán)类资产的分红包(bāo)括了利润分配和本金的归还，两者(zhě)的比(bǐ)率也(yě)是变动的，对(duì)特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通(tōng)投(tóu)资者在选择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的(de)类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红因底层(céng)资产属性不(bù)同而形(xíng)成(chén中国东八区有哪些城市 整个中国都在东八区吗g)区(qū)别。特(tè)许(xǔ)经营权类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品(pǐn)因(yīn)其分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性(xìng)偏强。而产权(quán)类的(de)公募REITs分红主要(yào)为(wèi)“收(shōu)益”，更看重底层资产的(de)价值增值，所以相对股(gǔ)性偏(piān)强。普通(tōng)投资者(zhě)在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层(céng)资产属性，对所选择产品的二级市场价格和(hé)分红有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责(zé)人也认(rèn)为，与产(chǎn)权类项目相比，特许(xǔ)经营项目在经营权(quán)到期后不再能产生现金收(shōu)益，因此将可供分配(pèi)金额的(de)分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经(jīng)营项目，通常(cháng)具备更高的分派率(lǜ)水平(píng)。对于剩余期限较长的特许经营权项目(mù)，即使(shǐ)分派率相对(duì)较(jiào)低，也(yě)有足够年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营(yíng)权项(xiàng)目的分派(pài)金额包含了投资本(běn)金，在不进行(xíng)扩募的情况(kuàng)下，基金份(fèn)额(é)单(dān)价随着分派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限(xiàn)产(chǎn)生(shēng)的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营(yíng)项目相(xiāng)比，产(chǎn)权类项(xiàng)目(mù)的土地或建(jiàn)筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加(jiā)上到(dào)期后通(tōng)过对建(jiàn)筑的更新改造或补(bǔ)缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有机(jī)会进(jìn)一(yī)步(bù)延(yán)长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这种类似(shì)永(yǒng)续(xù)经营的假(jiǎ)设反映(yìng)在基础资产的估(gū)值上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益(yì)率等指标

　　评(píng)估项目底层资(zī)产运营(yíng)情况

　　在基金分(fēn)红的时点(diǎn)，多位业内(nèi)人(rén)士(shì)还表示，在产(chǎn)品分(fēn)红(hóng)期，投资者可(kě)以观测经(jīng)营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的指标(biāo)有两(liǎng)个(gè)：一是年报(bào)中(zhōng)披(pī)露的经营活动现(xiàn)金(jīn)流(liú)，二是(shì)可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金，二(èr)者存在本质性区(qū)别。经营活(huó)动产(chǎn)生的现金净(jìng)流量是指企业(yè)经(jīng)营、筹(chóu)资、投资产生的(de)现(xiàn)金流(liú)，基于企业本身经营活动(dòng)产(chǎn)生；可供分配的现(xiàn)金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目(mù)进行调(diào)整，加期(qī)初现金，最终得(dé)到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价值体现在(zài)相对股债(zhài)市(shì)场(chǎng)独立(lì)的资产配置(zhì)功能，比较适合长期持有。建议投资(zī)者对经营权类(lèi)的资产(chǎn)可以(yǐ)更多关注内部收益(yì)率的高低，对产权(quán)类(lèi)的资产更多(duō)关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来自底层资产的经营净现金流(liú)，所以底(中国东八区有哪些城市 整个中国都在东八区吗dǐ)层资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者(zhě)可(kě)综合考虑原始权(quán)益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力(lì)等(děng)多重因(yīn)素来选择(zé)投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交易带(dài)来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接(jiē)连回调(diào)，建议(yì)投资者关注有基本面支撑(chēng)、填权(quán)效应相对(duì)明显、同时分(fēn)红(hóng)规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说(shuō)明书(shū)均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可(kě)供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红金额(é)与(yǔ)募集材料中披露(lù)预测进行比较分析，结合经济及市场的实际环(huán)境(jìng)，对基础(chǔ)设(shè)施项(xiàng)目的运营(yíng)业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断(duàn)。”中金(jīn)基金(jīn)上(shàng)述负责人也(yě)称。

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