饱受争(zhēng)议的二手房交(jiāo)易中(zhōng)介(jiè)费问题，正逐(zhú)渐得到监管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住(zhù)建部(bù)、市场监管总局联合发布了关(guān)于规范(fàn)房地产(chǎn)经(jīng)纪服务的意见。意见提(tí)及，近年(nián)来(lái)，部分(fēn)房地产经(jīng)纪机构存在利用房源客源(yuán)优势收取过高(gāo)费(fèi)用、未明(míng)码标(biāo)价(jià)、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个人信(xìn)息等问题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主(zhǔ)体管理、明确经纪服务内容(róng)、合理确定经纪服务收费、严格实行明码标价等十方面(miàn)，提出(chū)了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析师(shī)张大伟称(chēng)，随(suí)着城市发展，一二线(xiàn)城市(shì)二手房交易占比逐(zhú)渐增加。以北京、上海为例(lì)，二手房占市场成交(jiāo)比(bǐ)例超过80％，大量二手房成交依赖中介居(jū)间成交，房地产调控(kòng)重心逐(zhú)渐从开(kāi)发(fā)商(shāng)过渡到中介(jiè)公(gōng)司(sī)。

　　广东省(shěng)城规(guī)院住房(fáng)政策研究(jiū)中心首席研究员(yuán)李宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来说(shuō)属(shǔ)于(yú)金额不(bù)低的大宗(zōng)交易，由于二手房(fáng)交易(yì)成本较高、交易周期较(jiào)长，具有(yǒu)非常强的专业性(xìng)，居(jū)民往(wǎng)往通过中介(jiè)来完成。但很多中介利用信息(xī)不(bù)对称等问题(tí)，将(jiāng)非必要的收费夹带其中，如收(shōu)取过桥(qiáo)融(róng)资、按揭费、担保费等，对居民造成额外的负担，而且这些服(fú)务(wù)事项并(bìng)未(wèi)明码标价。

　　对于(yú)二手房市(shì)场交易(yì)过程中存(cún)在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪(jì)服(fú)务在内的(de)相关市场交易行为及其主体进行(xíng)规范和秩序(xù)整顿，是房地产市场管理和(hé)调控(kòng)的主(zhǔ)题。“当下，推(tuī)进这项工作的意义更大(dà)，也(yě)更急迫(pò)。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重点(diǎn)

　　二(èr)手(shǒu)房市场中，历来对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务行业关注最多(duō)的一(yī)个话题，便是(shì)房(fáng)地产(chǎn)经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来(lái)相(xiāng)关部门(mén)主(zhǔ)要(yào)监管的(de)重点，将是对房地产(chǎn)经纪服务收费及中介交(jiāo)易(yì)进(jìn)行规范。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋交(jiāo)易过程中(zhōng)，部分价值不菲的房(fáng)屋，往往要(yào)缴纳一(yī)笔金额不低的中介费。以北京某房地产经纪服(fú)务机(jī)构2.7％的(de)服务(wù)费率计算(suàn)，一套1000万元的房(fáng)屋，中(zhōng)介(jiè)费约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪(jì)服务收费上，两(liǎng)部门在此次意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产(chǎn)经纪机构要合理降(jiàng)低住房买卖和租(zū)赁(lìn)经纪服务费用(yòng)。鼓励按(àn)照成(chéng)交价(jià)格越高、服务费率越低的原则实(shí)行分档定价。引导人的正常语速是多少字，正常人的语速一般在每分钟由(yóu)交易双方共(gòng)同承担经(jīng)纪(jì)服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地(dì)产经纪服务收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)的(de)最早依据是1995年(nián)国家(jiā)计委(wěi)建(jiàn)设部下(xià)发的(de)《关于房地产中(zhōng)介服务收费的通知》（971号(hào)文），其中第六条规定：房屋买卖代理收(shōu)费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前北京市执行的2014年更新后(hòu)的收费(fèi)标准，即根据(jù)这样的规定(dìng)：“少(shǎo)数特(tè)别复(fù)杂(zá)的(de)住宅买卖经纪服务，经交易各方协(xié)商同意，可在规(guī)定的收费标准(zhǔn)基础上适(shì)当上浮，上浮幅度最高不(bù)得超(chāo)过10％。”这意味着，当(dāng)前北京二手房(fáng)中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表(biǎo)示，本(běn)着“简政(zhèng)放权”的精神，北(běi)京(jīng)2015年取消了房(fáng)地产中介服(fú)务(wù)等57个政府(fǔ)定价，房地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务收费多少(shǎo)由各中介机(jī)构自行决(jué)定。

　　“房产中介机(jī)构(gòu)在实际收取费用(yòng)过程中，相关监管部门当前并未明(míng)确具(jù)体的中介费率(lǜ)，中(zhōng)介机构仅需在服务过(guò)程(chéng)中(zhōng)对收费标准进行明(míng)码标价(jià)即可(kě)。而房地产(chǎn)经纪服务(wù)机构在具体收(shōu)取过程中，会结合房屋价值及工资标准，综合计算出(chū)合适的(de)中(zhōng)介费率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明码标(biāo)价问题，两部(bù)门在此次意(yì)见中提及，房(fáng)地产经纪机构应当在经营门店、网站、客户端(duān)等(děng)场(chǎng)所或渠(qú)道，公(gōng)示(shì)服(fú)务项目、服务(wù)内容和收费标准，不得混(hùn)合标价和(hé)捆绑(bǎng)收费。房地产(chǎn)经纪机构提供的(de)基本(běn)服务和延伸服务，应当分(fēn)别明确服(fú)务项目和收费(fèi)标准。房地产经纪机构收费前(qián)应(yīng)当(dāng)向交易当(dāng)事人出具收费清单，列明收费标准(zhǔn)、收费金(jīn)额，由当事(shì)人签(qiān)字确认。

　　另(lìng)外(wài)，对收费明显(xiǎn)高于市场平(píng)均水平的房地产经纪机构，住房和城乡建设部门将会同市场(chǎng)监管等部门采取约谈等综合措施进行(xíng)重点监管。市场监管(guǎn)部门会同有(yǒu)关(guān)部门依法查(chá)处不按规定明(míng)码标价、操纵经纪(jì)服务收费等违反价格(gé)和反垄断法律法规(guī)的行为。对房地产经纪机(jī)构(gòu)相关违法(fǎ)违(wéi)规(guī)信息，市(shì)场监管部(bù)门要依法(fǎ)依规纳入(rù)国家企业信用(yòng)信息(xī)公示(shì)系统。

　　房屋(wū)中介费要降(jiàng)了？

　　鼓(gǔ)励按照(zhào)成(chéng)交价格越(yuè)高(gāo)、服务(wù)费率越低的原则实(shí)行分(fēn)档定价，是(shì)否意味着，未来豪宅的中介(jiè)费有望大幅降低？

　　中原地产华南(nán)区(qū)总裁兼(jiān)深圳中原(yuán)总经理郑叔(shū)伦称，住建(jiàn)部发文(wén)鼓励按照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服(fú)务费率越低(dī)的原则实人的正常语速是多少字，正常人的语速一般在每分钟行分档定价，合理降低住房(fáng)买卖和租赁经(jīng)纪服务费(fèi)用(yòng)，主要还是规范行业，打击收费过高的经(jīng)纪(jì)机构(gòu)，但(dàn)对市场影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深(shēn)圳市场豪宅和普(pǔ)宅本(běn)来(lái)收(shōu)费就不(bù)同，各家收费普遍在合理(lǐ)范围内(nèi)，加上经纪服务费用对(duì)市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟(wěi)指(zhǐ)出，由于当前两(liǎng)部门提出的(de)意见仅为(wèi)鼓励性质，即(jí)只是纲领性(xìng)文件(jiàn)而非规定，未来如何具体认定其中的细则(zé)，还需要看(kàn)各(gè)城市落地执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前(qián)市场看，经纪服务领域的调整改善、规(guī)范化，有利于行(xíng)业(yè)健康发(fā)展(zhǎn)。同时(shí)，由于二手房很多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税(shuì)费等都可(kě)能对(duì)交易产生影响，这对房地(dì)产经纪服务行业的专业性(xìng)提(tí)出更高的(de)要(yào)求。”

　　58安(ān)居客(kè)研究院(yuàn)研究总监陆骑麟(lín)指出，在二手(shǒu)房买卖过程中，原本应该由上下(xià)家(jiā)各(gè)支付一半的中介(jiè)费，但在一些热(rè)点城(chéng)市的二手房交易过程中，往往会有这样的情形(xíng)，因部分购房者处(chù)于弱势地(dì)位，从而会出现中介费及税费(fèi)均由购(gòu)房者来(lái)承担(dān)。即使一些房东愿意(yì)承担(dān)中介费，这部分费用也可能(néng)通过转嫁(jià)的方式，在房价中有(yǒu)所体(tǐ)现。

　　“上家(jiā)把中(zhōng)介费(fèi)转嫁给下家，市场(chǎng)这种(zhǒng)所(suǒ)谓‘约(yuē)定(dìng)俗成’的情况(kuàng)，一些房产中介(jiè)公司将其视为向购房(fáng)者单(dān)边收费的行(xíng)为。部(bù)分(fēn)中(zhōng)介(jiè)公司可能会利用(yòng)其支配(pèi)地位，在原先经纪服务收费(fèi)的基(jī)础上，再次向房东收取费用，而这部(bù)分(fēn)费用，房东往往会将(jiāng)其转(zhuǎn)再次转嫁(jià)给购房者(zhě)，这(zhè)实际(jì)上相当(dāng)于变相(xiāng)推高(gāo)了(le)房价。两部门提出(chū)严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易中操作的(de)透明(míng)度，也(yě)有利于房(fáng)价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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