万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳少爷”的意外(wài)走红，让这(zhè)个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾(céng)宣(xuān)称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫(hè)集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次(cì)受(shòu)到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团(tuán)成了共(gòng)同债(zhài)务(wù)人被中国信达(dá)追债，中国信达为了收回(huí)钱款不(bù)得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截(jié)至发稿，暂未看(kàn)到(dào)这些业主的(de)维权信息，难怪有网友调(diào)侃：“富(fù)人被割(gē)韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势都那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背后，可(kě)能没你(nǐ)想(xiǎng)象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万(wàn)柳书院(yuàn)”，但谁都(dōu)没想(xiǎng)到，这个(gè)位于(yú)海淀核心区位，名校环绕的(de)顶级(jí)豪(háo)宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信(xìn)达在京东拍(pāi)卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地(dì)产开发有(yǒu)限公司不良债权转让(ràng)项(xiàng)目”，债权(quán)总额(é)高达近(jìn)47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目的处置主体(tǐ)是中国信达资产管理股份有(yǒu)限公(gōng)司北京市分公司（下(xià)称中国信达北分），处(chù)置的是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债(zhài)权金额(é)约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团(tuán)有限公司是(shì)共同(tóng)债务人。目前，该项目已有1万次围观(guān)，35名意向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中国(guó)信达北(běi)分讨债的(de)故事，但实际上(shàng)，75套(tào)豪宅的背后暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据此前媒体(tǐ)报道(dào)，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)总共(gòng)301户，而且早(zǎo)已售罄。如果(guǒ)该报道(dào)属(shǔ)实(shí)，说(shuō)明(míng)这些(xiē)房子实际上都(dōu)是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖页面上(shàng)又注(zhù)明这75套房子(zi)是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说明这些房(fáng)子(zi)根本没有(yǒu)网签，也没有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第一(yī)财经的报(bào)道(dào)证(zhèng)实了(le)上述内容(róng)。有豪宅中介透(tòu)露，中(zhōng)赫集团早就(jiù)把这(zhè)75套房子抵押出(chū)去，现在还没资金解(jiě)抵(dǐ)押，所以(yǐ)不(bù)中戏明星有哪些明星，中戏明星有哪些名单能网签(qiān)、没办(bàn)房本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主基本都(dōu)是(shì)北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名(míng)商业大(dà)佬也(yě)是(shì)万柳书院的(de)业(yè)主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主中，还(hái)有不(bù)少中赫集团的高(gāo)管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲戚朋(péng)友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网友(yǒu)感叹，“富(fù)人(rén)也(yě)被精(jīng)准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确(què)实(shí)已(yǐ)经支付价(jià)款并(bìng)实(shí)际占有，那(nà)么，中国(guó)信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不良债(zhài)权回(huí)本的愿望(wàng)，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次拍(pāi)卖损(sǔn)失最大的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法律规定，民事执(zhí)行中(zhōng)，业主已经(jīng)支(zhī)付(fù)价(jià)款并(bìng)实际占有，但未(wèi)办理过户手续的(de)，如果业主没(méi)有(yǒu)过错，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查(chá)封(fēng)的可(kě)以向(xiàng)法院提出执(zhí)行异议申请，请求法院解除查封，同(tóng)时可(kě)以联合起诉开发商，要(yào)求退还购房款或办理(lǐ)房产(chǎn)证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民(mín)法院报公布《最高(gāo)人民法院关于商(shāng)品房消(xiāo)费者权(quán)利保护(hù)问题(tí)的批复》，以(yǐ)司法解释的方式明确了购房人(rén)的优先权：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费者(zhě)以居住为目的(de)购买房屋(wū)并已支付全部(bù)价款，主张(zhāng)其房(fáng)屋交付(fù)请求权(quán)优先于建设工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押(yā)权以及其他债权的，人民(mín)法(fǎ)院应当予以(yǐ)支持。只支付了部分价款的商(shāng)品(pǐn)房消费(fèi)者，在一审法庭(tíng)辩(biàn)论终结前已实际支付(fù)剩(shèng)余(yú)价(jià)款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可(kě)能(néng)不仅不能卖出去回本，抵押(yā)的(de)这75套房子，还(hái)会被业主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人(rén)又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申请不良债权(quán)转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示，目前中国信达已(yǐ)经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒(héng)瑞为中赫集团旗(qí)下子公司(sī)。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫集团、中赫置(zhì)地等选(xuǎn)择(zé)退出了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国际信托有限责(zé)任公司成为了唯一股东，后者由中(zhōng)国信(xìn)达资(zī)产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既(jì)没有很大规模(mó)，也没有很高(gāo)的国民知(zhī)名度，但(dàn)却在北京(jīng)豪宅圈留(liú)下一个个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作(zuò)为中赫集(jí)团进入(rù)北京的第(dì)一个(gè)豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推(tuī)出钓(diào)鱼岛七号(hào)院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时京城最贵(guì)的楼(lóu)盘(pán)，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开(kāi)发(fā)的万(wàn)柳(liǔ)书院，更是被誉(yù)为(wèi)“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名(míng)房企手中，抢(qiǎng)下了北京万(wàn)柳地(dì)块，成为北京当年(nián)的“双料地(dì)王”。很快，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)就(jiù)以神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论是一块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是每棵成(chéng)本(běn)超6万的(de)成年银杏树，还(hái)是(shì)每平米20万元的价格(gé)，都令业内(nèi)外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄(xiāo)八(bā)的顶儿、融创的(de)湖、紫辰(chén)院的(de)树、北平府的(de)院儿。”从这句顺口(kǒu)溜(liū)中，就可看出其(qí)在(zài)北京豪宅圈(quān)的地位(wèi)。2014年末上市的(de)它(tā)，对手是当(dāng)时有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大(dà)华府等，现如今，它(tā)远远超(chāo)过这些(xiē)对(duì)手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳书院一(yī)套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊(jīng)人的(de)36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然(rán)已经推出了8年之久，但其依(yī)旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发(fā)的豪宅，也(yě)吸(xī)引了不少(shǎo)知(zhī)名人士(shì)，如(rú中戏明星有哪些明星，中戏明星有哪些名单)知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台(tái)七号院(yuàn)。而柳传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大佬则(zé)居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫(hè)集团的(de)“高端路线”，也因此，它(tā)被(bèi)外界(jiè)贴上了，“卖(mài)北京城最贵的(de)房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开(kāi)发商光环的背(bèi)后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为(wèi)被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履(lǚ)行能力而拒不履行(xíng)生(shēng)效法律(lǜ)文书确定义务，中赫(hè)集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了(le)？

　　中赫(hè)集团如(rú)今沦落到(dào)这个(gè)地步，其(qí)实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在(zài)今年年初“万柳(liǔ)书(shū)院少爷”走红之时，深(shēn)蓝(lán)财经就曾深挖(wā)出背后的中(zhōng)赫(hè)集团，发现其深(shēn)陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就(jiù)在于收购北(běi)京国安(ān)。

　　近十(shí)年来(lái)，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转型(xíng)，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过多元(yuán)化业(yè)务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将(jiāng)转型(xíng)的目(mù)光，放到(dào)了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本(běn)退(tuì)出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐(lè)部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安的(de)估(gū)值(zhí)一直没变，那么(me)中赫集团(tuán)拿下北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控(kòng)人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆(lù)续质押，据企查查显示，目(mù)前中赫集团共(gòng)有11条股权出质记(jì)录。质权(quán)人包(bāo)括(kuò)海金商业(yè)保理、北京(jīng)建工、山东国际信托(tuō)、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国(guó)安(ān)后，不仅国(guó)安的经营状况(kuàng)没有得到改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信息显示(shì)，2020年，北(běi)京国安足(zú)球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中(zhōng)赫(hè)集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫(hè)集团股份，但(dàn)国安和中赫(hè)的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执(zhí)行人(rén)，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为履行能力(lì)而(ér)拒(jù)不(bù)履(lǚ)行生(shēng)效(xiào)法律文书确定义务，上述被(bèi)执行(xíng)人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于(yú)难。不过在实控人都成为老(lǎo)赖(lài)的情况下，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又如何能独善其身？

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