导读

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下(xià)中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三(sān)年商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年(nián)地(dì)产持续低景气，有关(guān)中国地产是否过剩的(de)讨论日益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文试图(tú)厘清中国城(chéng)镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国(guó)未来地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产(chǎn)存量极度(dù)过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查(chá)数据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市(shì)场陷入(rù)怀疑(yí)，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披(pī)露(lù)的近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋(wū)建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不(bù)到(dào)一成(chéng)，其中还(hái)包括(kuò)大量(liàng)城镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如商业办公楼(lóu)、学(xué)校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民(mín)人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人(rén)均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密(mì)切相关。中国的人均住宅(zhái)间数较发(fā)达(dá)国家还有很大(dà)差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意味着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均(jūn)1套(tào)房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住(zhù)宅的(de)数据，我(wǒ)们(men)根据商品住宅(zhái)套(tào)数、商品住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计(jì)算出城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直(zhí)至2024年(nián)，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房(fáng)似乎(hū)意味(wèi)着户(hù)户有房，然而事实上中国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均一(yī)套房无(wú)法满(mǎn)足流动人口的租(zū)赁和置业需求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的近三成都(dōu)是(shì)流(liú)动(dòng)人口，流动人口会选择(zé)在(zài)大城市租(zū)房挣(zhēng)钱(qián)，在老(lǎo)家买房，从而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均(jūn)一套(tào)房，中(zhōng)国未来(lái)地产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一(yī)，户均(jūn)人口规模缩小，一(yī)人户、两人户(hù)占比不断增(zēng)加(jiā)，导(dǎo)致家庭户数(shù)增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新户购房需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，区域经济资(zī)源分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人(rén)口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁入(rù)城市的新增住宅需求(qiú)有望(wàng)持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以(yǐ)前建成的住(zhù)宅中，涉及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促(cù)成“老破小”住宅的改造(zào)势在必(bì)行。

　　第四，中国的(de)人均(jūn)住宅间数(shù)与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积均较(jiào)发达国家(jiā)有着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下(xià)中国(guó)地(dì)产步入(rù)大分(fēn)化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么当(dāng)下房地产大分化时代(dài)已至，大分化时代下地(dì)产矛盾则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不同(tóng)能级城市之间，不同区域板块之间，不(bù)同品(pǐn)质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来(lái)，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二手房的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不(bù)禁担(dān)心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅到底是供给(gěi)过剩，还(hái)是供需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜由于(yú)住(zhù)宅存量数据(jù)并未公布，我们(men)无法直(zhí)接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住(zhù)宅套数(shù)，回答当前的房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房地(dì)产(chǎn)市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察(chá)中国户均(jūn)拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数(shù)量过剩的直(zhí)观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险普查工作情(qíng)况(kuàng)为主(zhǔ)题的新闻(wén)发布会上，负(fù)责人对外披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑数据以及80多(duō)万处(chù)市(shì)政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计(jì)算的城镇(zhèn)房屋(wū)实际仅有4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括了大量商(shāng)业(yè)楼、写字楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等(děng)非住宅(zhái)。总的(de)算下来，住宅占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中国城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民(mín)人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间数大于(yú)1，看似意味着(zhe)人(rén)人都有(yǒu)房间居(jū)住(zhù)。

　　居(jū)住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更(gèng)与房屋质(zhì)量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施(shī)等因素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不能完全反映出(chū)城(chéng)镇(zhèn)居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中(zhōng)国城镇居(jū)民住宅主要分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅(zhái)、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据(jù)有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售(shòu)套(tào)数（统计局）；二是居(jū)民(mín)住宅来源（人口普查去巴基斯坦办签证多少钱，去巴基斯坦需要签证吗数据）。计算(suàn)中(zhōng)国居民(mín)户均住(zhù)宅数量，我们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于(yú)1998年(nián)，1998年(nián)之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不(bù)计。估(gū)算城镇居民户均(jūn)住宅套数分(fēn)三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套数相(xiāng)加，我们就能(néng)够(gòu)得到当前(qián)商品住宅总(zǒng)存量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅(zhái)和非商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)比例，推(tuī)算(suàn)得到(dào)居民住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能够得(dé)到城镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比(bǐ)=住(zhù)宅总套数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存(cún)量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统计。我们(men)利用既有统(tǒng)计数据，大致(zhì去巴基斯坦办签证多少钱，去巴基斯坦需要签证吗)测算得到中国存量房(fáng)地(dì)产(chǎn)套数，并进一(yī)步(bù)推(tuī)算(suàn)中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户(hù)均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得(dé)到(dào)：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包含现房和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期房(fáng)占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数里的期房(fáng)销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房(fáng)销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取(qǔ)最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以(yǐ)家庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.54套(tào)商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民户(hù)均拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需要(yào)进一步(bù)推算中国城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数据显示中(zhōng)国城镇居民的(de)住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他(tā)住宅和购买二手房都是(shì)商(shāng)品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购(gòu)买二手房加总(zǒng)，得到商(shāng)品住(zhù)宅占居民所有住宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增(zēng)幅为(wèi)过(guò)去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例，从而我们(men)估(gū)算(suàn)出2022年商品住宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭(tíng)都会拥(yōng)有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户(hù)均(jūn)一(yī)套房(fáng)的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意味(wèi)着(zhe)中国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户均一套房(fáng)并(bìng)不(bù)意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅(zhái)来(lái)满足因(yīn)人口流动、居民换房等因素(sù)产生的住(zhù)宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美(měi)国(guó)、英国和日本的住(zhù)宅(zhái)套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩(hán)国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好(hǎo)一套(tào)房，就会造成人(rén)口净流入地的住(zhù)宅市(shì)场供(gōng)不应(yīng)求，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人(rén)口和(hé)省际流动人口分(fēn)别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人(rén)口(kǒu)流(liú)动调查数据显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭(háng)州以(yǐ)及南(nán)京工作的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分(fēn)别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会(huì)占据(jù)两套房，在高房价的大城市(shì)租赁一(yī)套房，在房价较低(dī)的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均一套(tào)房无法满(mǎn)足庞大流(liú)动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅(zhái)中依(yī)然有(yǒu)不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民(mín)住(zhù)宅(zhái)是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大等问(wèn)题(tí)，如电(diàn)线(xiàn)老(lǎo)化、管道等基(jī)础设施(shī)陈旧，给住户的生活带来(lái)了(le)很大的不便和安(ān)全隐(yǐn)患，并(bìng)且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这(zhè)类上世纪(jì)修建的老(lǎo)旧(jiù)小区很难满(mǎn)足现代生(shēng)活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭(tíng)住宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市家庭住(zhù)宅户型更小(xiǎo)，当(dāng)然这与(yǔ)城市土地(dì)资(zī)源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来(lái)地产的需求驱动(dòng)力(lì)

　　根据七普(pǔ)数据(jù)测算(suàn)，2020年城镇家庭(tíng)户住宅(zhái)存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年间(jiān)农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超(chāo)过一(yī)半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均(jūn)值，近4成家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足(zú)19平(píng)方米，不及全国人均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊(tān)，可使用的住宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平(píng)方米(mǐ)的家(jiā)庭(tíng)界定为住宅存在(zài)困(kùn)难，若按这(zhè)个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为(wèi)50平(píng)，只考虑家庭户人数(shù)，需要住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人(rén)均住(zhù)宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本(běn)、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但若去除公(gōng)摊面积后(hòu)，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的(de)住(zhù)宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房(fáng)，未来地(dì)产还会有需求(qiú)么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结构(gòu)和动(dòng)态趋势演绎(yì)，决(jué)定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下(xià)，中国未来城(chéng)镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个(gè)方(fāng)面。

　　第一(yī)，户均人口缩(suō)小，家庭户数增(zēng)多，新(xīn)户购房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人(rén)口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明(míng)显上升(shēng)，人口(kǒu)小家庭化(huà)趋势(shì)将继(jì)续延(yán)续，导致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济(jì)发展带来(lái)的新增住(zhù)宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济(jì)板块的(de)分化日益明显，资(zī)源和(hé)生产要(yào)素(sù)逐步(bù)向经济带、都市(shì)圈中心城市(shì)流入(rù)，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入。人口迁(qiān)移势(shì)必涉及(jí)到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常(cháng)住(zhù)人(rén)口增量(liàng)为72万，而出生(shēng)人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然(rán)增加(jiā)人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)和原(yuán)公有住宅(zhái)的家庭(tíng)拆迁(qiān)改建最多。自建(jiàn)房(fáng)家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建造时(shí)间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)减少了(le)1282万(wàn)户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买(mǎi)二(èr)手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买(mǎi)了(le)商(shāng)品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和其(qí)他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的(de)占比势(shì)必(bì)会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅(zhái)建筑(zhù)面积还(hái)有约(yuē)81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施(shī)配套差(chà)、没有(yǒu)或少(shǎo)有物业管理，居民(mín)追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居(jū)生活的环境，背后的改善(shàn)性需求有待释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭希(xī)望提高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底(dǐ)的(de)中央经济工作(zuò)会议明确(què)指出(chū)支(zhī)持(chí)住宅(zhái)改善等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无(wú)论是(shì)否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间数较(jiào)其(qí)他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济(jì)水平有着(zhe)密切正向联系。随(suí)着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二(èr)十年(nián)房价快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量(liàng)的供(gōng)需冲突。房地产大分(fēn)化(huà)时(shí)代已至，这(zhè)种分化不单局(jú)限于城市能级之间(jiān)差异，优质小区和(hé)老旧二手房之间的差异也(yě)将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示(shì)

　　人口普(pǔ)查(chá)数据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可(kě)能存(cún)在统计偏(piān)差(chà)。商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比实际值可(kě)能偏低(dī)，其增速可(kě)能超预期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 去巴基斯坦办签证多少钱，去巴基斯坦需要签证吗