文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了(le)。 1月17日召(zhào)开的全国住房(fáng)和城(chéng)乡建设工(gōng)作(zuò)会议提(tí)出(chū)“有条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽(huī)、河(hé)南、四川、广(guǎng)东等(děng)地(dì)明(míng)确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾(wěi)了(le)，这是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给(gěi)老百(bǎi)姓(xìng)和(hé)社(shè)会，这是(shì)房(fáng)地产从(cóng)大开发时代步(bù)入高质量发展阶段(duàn)的必然(rán)趋(qū)势，也是对购(gòu)房老百(bǎi)姓的(de)最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时(shí)代，对购(gòu)房民众不公平的(de)预售(shòu)制已经过时了(le)，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。以后一手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经地义。当然(rán)二次房改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。如果按(àn)照(zhào)经(jīng)济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地(dì)产软着陆和(hé)长期(qī)平稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。从个人(rén)层面看，预售制对购房者(zhě)非常不公平，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承(chéng)担银(yín)行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交(jiāo)房的风(fēng)险。从行业(yè)层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分房企(qǐ)过(guò)度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到下行周期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等系列风(fēng)险。取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改为(wèi)现房销售(shòu)，这样有助于落实中央房住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取消预售制度？预售制度怎么来的(de)？国外什么情(qíng)况？简(jiǎn)单科(kē)普一(yī)下(xià)：商品房预(yù)售(shòu)最(zuì)早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种(zhǒng)开发商(shāng)放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当前世界不少国家存在(zài)预售制。但是(shì)，重点来(lái)了！发达国家一般有严格(gé)的监管保障措(cuò)施，开发商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在(zài)购买期房后并非像中(zhōng)国一(yī)样在(zài)支付完(wán)首(shǒu)付款(kuǎn)后(hòu)从(cóng)银行一次性贷款支付(fù)剩(shèng)余(yú)全部房(fáng)款(kuǎn)，而(ér)是根(gēn)据开(kāi)发商工程进度在完(wán)全交房前进行分(fēn)期(qī)支(zhī)付。所以，预(yù)售制度是(shì)需(xū)要严(yán)格的资金监(jiān)管、分期支付(fù)以及(jí)违约(yuē)处(chù)罚(fá)措施作为保障(zhàng)的，如果(guǒ)没有这些保障措施(shī)，一定会触(chù)发风险，对购房民众不(bù)公平，所以不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预(yù)售制度有(yǒu)一定(dìng)历(lì)史阶段性，现在中国(guó)住房进入存(cún)量(liàng)时代，取消预售制度有(yǒu)助(zhù)于降负债降杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩给老百姓和(hé)社会，当然(rán)这需要配(pèi)套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和房地(dì)产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国(guó)一(yī)定能化解这个难题，让房地产回归实体经济和居(jū)住属性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预(yù)售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本(běn)最(zuì)实(shí)质的保(bǎo)障(zhàng)，这样(yàng)将极(jí)大(dà)的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善，是以客户为(wèi)中心，房地(dì)产也不(bù)能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸(xìng)福(fú)一家人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售(shòu)是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安、行业(yè)企业健康发展的重大(dà)措施。在当前(qián)的(de)情况下，取消(xiāo)预售制(zhì)要结合(hé)稳楼市(shì)、房(fáng)地产软着陆、打通金(jīn)融支持(chí)当期三好(hǎo)生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务(wù)院(yuàn)发展研究中心参与财税改(gǎi)革方(fāng)案研究时(shí)，对预售制(zhì)、房地(dì)产(chǎn)税、人地挂(guà)钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆率等进(jìn)行(xíng)过长期系统的专项(xiàng)研(yán)究(jiū)。（参考后来形成(chéng)的专著(zhù)《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全(quán)措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金(jīn)由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在(zài)中国香港，楼宇出(chū)租是(shì)地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金(jīn)周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育(yù)而生。20世纪50年(nián)代，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度(dù)，许多人栖(qī)身于木屋或(huò)者其(qí)他临时住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼(lóu)宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的(de)资金(jīn)实力(lì)才(cái)能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香(xiāng)港地产(chǎn)行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让难、出(chū)租资(zī)金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等(děng)问题。针对这(zhè)一(yī)系(xì)列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼(lóu)宇分(fēn)层出售。这模式(shì)一经推行(xíng)，购买楼宇的(de)市民数量(liàng)有所增加(jiā)，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式(shì)引入(rù)房地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年底霍英东创办(bàn)立信(xìn)置业有限公司，凭(píng)借商业直觉(jué)和(hé)多年经(jīng)营(yíng)杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于商品流通、资(zī)金周转有(yǒu)着独到的见解，在努力寻求(qiú)方法加快自身资金周转。当时(shí)其在购下九龙(lóng)的一块(kuài)地盘后，除了分层出(chū)售、还印发售(shòu)楼(lóu)说明书，上(shàng)有文字详尽说明(míng)楼(lóu)宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点(diǎn)，即先收(shōu)取买家的订(dìng)金(jīn)，采用类似租金的分(fēn)期付(fù)款形式，等新楼落成(chéng)时，收(shōu)齐(qí)买家(jiā)的钱，买家(jiā)就拥有了(le)自己的房产。这(zhè)种方式减轻了民(mín)众(zhòng)购房(fáng)的资金压力，加速了房(fáng)屋的(de)建造和销售，也(yě)解决了制造(zào)商(shāng)的(de)资(zī)金(jīn)问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当(dāng)时中国香港房地产市场的一(yī)大(dà)特色，纵观中国香港房地产市场的(de)改革，“卖(mài)楼花(huā)”模式高效率地解(jiě)决了核心的住房供不应求(qiú)的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了(le)中国香港楼市(shì)几(jǐ)十(shí)年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但监管(guǎn)部门不断完善、规(guī)范化(huà)，建立健全(quán)的监(jiān)管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的(de)一(yī)个(gè)楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港管理部门提(tí)升了对于预(yù)售楼花制度的(de)监管，即要求(qiú)开(kāi)发商(shāng)在预售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要(yào)证明自身有资金等能力把项目完成(chéng)，资金需(xū)放入律师所(suǒ)托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发(fā)商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套(tào)取监管账(zhàng)户资金，中国(guó)香港要求律师(shī)行(xíng)在(zài)银行(xíng)开设的信(xìn)托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采(cǎi)取全透(tòu)明化机制(zhì)，且银(yín)行的责(zé)任(rèn)上升，如出现房屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银行(xíng)将(jiāng)成(chéng)最大(dà)风(fēng)险(xiǎn)方，后续需自(zì)身推动(dòng)项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地(dì)面(miàn)临住房(fáng)需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先(xiān)发展重工业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前期发展工业(yè)化的进(jìn)程大(dà)于城市化(huà)进程，唯(wéi)有解决住(zhù)房(fáng)基础(chǔ)等城市化配套问题(tí)，才(cái)能进一步(bù)推(tuī)进(jìn)城市化。但当时推行(xíng)的是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制(zhì)度，住房(fáng)市场发(fā)展起(qǐ)步(bù)较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也(yě)出(chū)现了分(fēn)配不公、效率低、配套差等(děng)问题，因此福利分房制度不再(zài)适用于当(dāng)时(shí)的国情。叠(dié)加房地产(chǎn)市场面临商品(pǐn)房的需求量(liàng)大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发(fā)商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时(shí)引(yǐn)入中国(guó)香港的(de)“卖楼花(huā)”模(mó)式无疑是对内地房地产(chǎn)市(shì)场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中(zhōng)国(guó)内地(dì)逐步引进中国香港预售商(shāng)品房(fáng)制度，先后(hòu)出台(tái)多项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住(zhù)房无偿实物(wù)分配，逐步实行住房分配货币化(huà)、住房供给商(shāng)品化、社会化的(de)住房新体制，从计划(huà)经(jīng)济下的福利(lì)分房转向市场经济(jì)的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金(jīn)和开(kāi)发时间周期长的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的(de)开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人(rén)民银行等多方迅速出台相关(guān)的(de)信(xìn)贷政策，支(zhī)持(chí)购房者，极大作用(yòng)推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合(hé)中国内地的商(shāng)品房预售制度。预(yù)售制的初衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇住(zhù)房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发(fā)企业将正在建设中(zhōng)的(de)房屋预先出(chū)售给(gěi)购房(fáng)者(zhě)，由购(gòu)房(fáng)者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国(guó)香港，在中国内(nèi)地(dì)实践过程中(zhōng)，商品(pǐn)房预售流(liú)程为：房(fáng)地(dì)产开发商(shāng)办理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖(mài)合同-进行备(bèi)案登记和预(yù)告登记-交(jiāo)付房屋(wū)。在购房过程中(zhōng)，购(gòu)房(fáng)者需要一次性付(fù)清首付款，并采用(yòng)银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿到了全部购房(fáng)款，这(zhè)点与中国香(xiāng)港(gǎng)的按照工程进(jìn)度付(fù)款有(yǒu)所(suǒ)不同。对中国(guó)内(nèi)地(dì)的(de)开(kāi)发商(shāng)而言，预(yù)售制商品房(fáng)也开(kāi)启(qǐ)了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩短房企现(xiàn)金回笼周(zhōu)期，同时增加(jiā)市场商(shāng)品房供应，推动了(le)城镇化发(fā)展进程(chéng)。预售(shòu)制在过去20多年(nián)对中国内地房地产市场的稳(wěn)步发展起到了(le)重(zhòng)要作(zuò)用，不仅(jǐn)解(jiě)决了(le)房地产市场快(kuài)速(sù)发展阶段的资金需求(qiú)，也提高了(le)居(jū)民居住(zhù)水平(píng)，中(zhōng)国内地城镇(zhèn)居民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适(shì)居，住(zhù)房事业取得巨(jù)大(dà)进(jìn)步，数十(shí)年时(shí)间走完发达国家几百年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改革开(kāi)放以(yǐ)来，城镇化进程进(jìn)入快(kuài)速(sù)发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇(zhèn)住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平方米，城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最(zuì)主要方式，2005年(nián)中国(guó)内地商(shāng)品住宅期(qī)房销售(shòu)面积占(zhàn)总(zǒng)销(xiāo)售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累(lèi)计(jì)销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地(dì)房地产行业的发展(zhǎn)。中国(guó)内(nèi)地房(fáng)地产历(lì)经(jīng)二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项(xiàng)指标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销售面(miàn)积(jī)和销售金额(é)分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的(de)快速(sù)发展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业从无到有(yǒu)、从(cóng)国企先(xiān)行到民企崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也(yě)成为拉(lā)动(dòng)中国内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠(qú)道，房地产带(dài)动的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个行(xíng)业(yè)。2020年(nián)房地产(chǎn)及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献(xiàn)），其中房(fáng)地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中(zhōng)房地产(chǎn)对(duì)金融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从房(fáng)地产贷款占银(yín)行各项贷款余额(é)的(de)比重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托(tuō)等通道业务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产(chǎn)融(róng)资存量占社融(róng)存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积违约(yuē)，将导致(zhì)银行不良率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民(mín)财(cái)富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国(guó)住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿(yì)美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三(sān)国(guó)合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例(lì)看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中80寸电视机长和宽大概是多少厘米的，80寸电视的长和宽分别是多少厘米国住房市值与股债房市值(zhí)的比例较高(gāo)，主要是因(yīn)为住房(fáng)市值(zhí)高(gāo)，以及中国(guó)资本(běn)市(shì)场发育(yù)尚不成(chéng)熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认(rèn)，预售制背后潜(qián)藏的(de)风险(xiǎn)确实存在(zài)，当前的负面效应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大(dà)部(bù)分(fēn)商品(pǐn)是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预(yù)售制(zhì)是对购买者的单方面不(bù)公(gōng)平制(zhì)度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交(jiāo)付(fù)的风(fēng)险。比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅承担(dān)银(yín)行利息(xī)，还(hái)要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办(bàn)理(lǐ)甚至不(bù)能(néng)交(jiāo)房等风(fēng)险。另外，购房者(zhě)和开发商之间(jiān)的购(gòu)房(fáng)合同、购(gòu)房者(zhě)和银行的按揭贷款合同是两个(gè)独立(lì)的合同关(guān)系，如果开发商发生违约(yuē)，购房者只(zhǐ)能根(gēn)据购房合同向开发商(shāng)主张(zhāng)权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银(yín)行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购(gòu)房者承担的(de)风险较大(dà)。

　　从行业(yè)层面看，预售制助(zhù)推部分房企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)，进行(xíng)影响自身信(xìn)用和(hé)购房(fáng)者(zhě)对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企(qǐ)因为(wèi)市场(chǎng)波(bō)动或经营不善，出现资金链断裂等一(yī)系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过(guò)与(yǔ)购房者签订的(de)预售合同和按揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如果购房者丧失(shī)还款能力或短期不能还款等，则风(fēng)险完全由银行承(chéng)担，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度(dù)看，购(gòu)房者(zhě)的(de)预售监管(guǎn)资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理办法》中(zhōng)明确规定了开发(fā)企业预售商(shāng)品房所(suǒ)得(dé)款项应当用于(yú)有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多年以来全国(guó)并没有统一的预售资金监(jiān)管(guǎn)规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原(yuán)、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资金比例为总(zǒng)预售款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥等城市(shì)则按照(zhào)项(xiàng)目(mù)的建安(ān)成本乘以建筑面积或者项目工(gōng)程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未(wèi)进入监管(guǎn)账户、或进入监管账户(hù)后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫(pò)继续(xù)还款。那么(me)，监管账户资金如何被(bèi)挪走的？实(shí)际上(shàng)，在过去房地产大开发(fā)时代的高周转背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如(rú)工程总承包方，以工程建设名(míng)义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工程方将资金转给(gěi)房企，而拨(bō)付的工程(chéng)款，远超工(gōng)程(chéng)进度所需(xū)。通过这些方式套取(qǔ)的资金(jīn)，在(zài)房企(qǐ)各(gè)地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房(fáng)企抽调资(zī)金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资(zī)金循环高周转模(mó)式，但(dàn)一定程度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商(shāng)品(pǐn)房预售制度(dù)呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房(fáng)者预付资(zī)金，一般(bān)设有定(dìng)金或(huò)预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要求购房者(zhě)支付(fù)的(de)预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大(dà)部分房款在房屋(wū)交付(fù)后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预(yù)付款一般(bān)以定(dìng)金方式支付，或(huò)按工(gōng)程进(jìn)度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐(jiàn)发(fā)放，购房者(zhě)开始月(yuè)供；二(èr)是(shì)房屋交付(fù)后(hòu)发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护(hù)：房屋交(jiāo)付质量(liàng)的(de)保障有两(liǎng)种方(fāng)式，一是期房由政府或第三方验收合格(gé)并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭(píng)证(zhèng)取得购房者支付的房款。二是开(kāi)发商(shāng)为购房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资(zī)金第(dì)三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首付，其(qí)余房(fáng)款交付(fù)后按揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全程监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方(fāng)数(shù)据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房(fáng)屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止开发(fā)商(shāng)挪用资金，购房者的定(dìng)金及首(shǒu)付款(kuǎn)由(yóu)第三方公证行(xíng)或产权保险公司的信(xìn)托账(zhàng)户监管(guǎn)。如果(guǒ)开(kāi)发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁(cái)取(qǔ)回，且(qiě)不承(chéng)担任何责任与损失(shī)。而开(kāi)发(fā)商在房屋(wū)建设过程中的资金全部来自银(yín)行(xíng)，银行根据工程进(jìn)度向开发(fā)商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金(jīn)直接损害银行利(lì)益(yì)，银行(xíng)有充分动机监管开(kāi)发商(shāng)施工进度(dù)。开(kāi)发(fā)商在(zài)房屋交(jiāo)付时(shí)需取得由政府相关部门(mén)经审查后发放的(de)验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房(fáng)，房款按建造工期进度支付，按(àn)揭按(àn)工期放(fàng)款后还贷(dài)，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商或购房(fáng)者可购买期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售门槛方(fāng)面(miàn)，德国(guó)开发商在项目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前(qián)，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签订(dìng)合同(tóng)后定金退还。如由于任何原(yuán)因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支(zhī)付公证(zhèng)费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包含在购房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低(dī)首付比例(lì)，可(kě)零(líng)首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取(qǔ)按工期支付房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付(fù)节(jié)点可(kě)分为公(gōng)证后(hòu)、主体完(wán)工、内(nèi)部(bù)水暖电路完(wán)工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及(jí)墙面(miàn)完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付(fù)比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利(lì)率(lǜ)，银行按(àn)施工节奏(zòu)分多次发(fā)放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购房者一(yī)定使用期限，期限结束后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国保险公(gōng)司(sī)针对(duì)期(qī)房设(shè)计了两种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的(de)功能是当房屋出(chū)现重大延期或(huò)重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破(pò)产(chǎn)，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保险由开发(fā)商(shāng)或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制设有(yǒu)10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖(mài)双(shuāng)方均有一(yī)名律师(shī)，负(fù)责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环(huán)节内容确(què)认(rèn)无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金保(bǎo)险保护机制，当(dāng)开发商出现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面，首付比(bǐ)例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内(nèi)支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，但是交房前付(fù)款比例相对(duì)较低，一(yī)般会在合(hé)同(tóng)签订6-24个月分别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国(guó)规定房屋必须经过房产公(gōng)证(zhèng)公司(sī)的检(jiǎn)验验收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节，英国期房(fáng)预售资金监(jiān)管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度(dù)、支付(fù)相(xiāng)关款项过程(chéng)中，由(yóu)买房律师将(jiāng)资金转给(gěi)卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金在进(jìn)入开发商账(zhàng)户前经(jīng)过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需(xū)返还定价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日(rì)本二(èr)战结束后(hòu)由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交(jiāo)易法》，经多(duō)次修订，目前是(shì)唯一一部规范期房交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地(dì)建物取引业法》，对购房者支付定金(jīn)超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的部(bù)分，法律要求开(kāi)发(fā)商必须完成定金保全措施才可预(yù)售。什(shén)么是(shì)定金保(bǎo)全措施？即买卖双(shuāng)方(fāng)签订(dìng)购(gòu)房合同时，开发商向金融机构(gòu)或指定保证机构或保险机构签订(dìng)定金保(bǎo)证委托(tuō)合同，设置购房者(zhě)定(dìng)金的保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将相(xiāng)应(yīng)的保证金(jīn)证明书交(jiāo)付给(gěi)购(gòu)房者。除定金外，其他预(yù)先支(zhī)付的(de)购房(fáng)款也受(shòu)该(gāi)措施保(bǎo)护。若开(kāi)发(fā)商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向(xiàng)金融(róng)机构(gòu)或保(bǎo)证机构或(huò)保险公司兑付(fù)，同(tóng)时，开(kāi)发商需向购(gòu)房者赔付违约金，一般(bān)约为房价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环节(jié)，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支付(fù)最多不(bù)超20％的(de)定(dìng)金，签订购房合同后(hòu)，购房者即(jí)可向银行申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房(fáng)后才(cái)开始按揭(jiē)贷(dài)款，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡(pō)期(qī)房购房者违约(yuē)可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有(yǒu)资金进(jìn)银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修(xiū)期后支付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支付(fù)环节，新加(jiā)坡开发商(shāng)有统一的选购权合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则(zé)进一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比(bǐ)例(lì)方面，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付(fù)及印花税，同时购(gòu)房者向(xiàng)银行申请按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支付(fù)上，新加坡期房同样采取按工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)的(de)方式，《发(fā)展商条例(lì)》对(duì)期房(fáng)付款(kuǎn)流程做了统(tǒng)一(yī)详细规(guī)定，要求所有(yǒu)开(kāi)发商遵守，支付节点一(yī)般为合同(tóng)签订后、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款(kuǎn)，月供(gōng)在此过程中随着放出贷款的(de)增(zēng)加而增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购(gòu)房者的(de)订金与付款会(huì)存(cún)入银行专(zhuān)门(mén)的(de)项目资金(jīn)账户，账户(hù)资金提(tí)取须(xū)与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房(fáng)地产(chǎn)到了政(zhèng)策出手临(lín)界(jiè)点，重点是(shì)保交楼(lóu)和房(fáng)企重(zhòng)组。一方面，加大对刚(gāng)需(xū)和改善(shàn)型需(xū)求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷(dài)现象(xiàng)，重点是(shì)保交楼(lóu)保复工(gōng)保民生，给予强(qiáng)有力的金融工具支(zhī)持。另(lìng)一方面，从现在起，对(duì)还在(zài)正常运(yùn)转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头并购重组整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财(cái)团(tuán)，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长效机制。长效(xiào)机制四大关键是(shì)推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地(dì)产税。定金环节，建立开发商违约后(hòu)定(dìng)金保(bǎo)护机(jī)制，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房(fáng)者定金安全(quán)。签订(dìng)合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为(wèi)房屋重大(dà)延期以及重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况提供(gōng)充分的保障(zhàng)。余(yú)款支付(fù)环节(jié)，建立(lì)按(àn)工(gōng)程进度付款机(jī)制(zhì)或交房(fáng)后按(àn)揭贷款机制，充分保护购房者(zhě)的权(quán)益。资金监(jiān)管环节，引入独立于开发(fā)商、银行的第三方(fāng)资金(jīn)监管机构，或(huò)由政府(fǔ)相(xiāng)关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房(fáng)保修期制度。保修期内(nèi)，开(kāi)发商应对房屋(wū)质量问题全(quán)权(quán)负责、免费(fèi)维修，购房者在保修(xiū)期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消(xiāo)商(shāng)品房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大(dà)开(kāi)发(fā)进入(rù)存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民众的(de)最根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发(fā)商的建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。

　　80寸电视机长和宽大概是多少厘米的，80寸电视的长和宽分别是多少厘米

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