一(yī)线(xiàn)城市，也不端(duān)着了。

　　昨天(tiān)，深圳取消二手房指导(dǎo)价(jià)的消息在房(fáng)产圈刷屏(píng)了。

　　这条消息为(wèi)什么这么重要？首(shǒu)先二手房指导价被称为“核弹级”政(zhèng)策，其次(cì)深圳几乎是最后一(yī)个还在(zài)“认真”实施这条政策(cè)的城市，最后深圳是房价前(qián)三的核心城(chéng)市。所(suǒ)以(yǐ)，深(shēn)圳的一举一(yī)动都具(jù)有风向标意义。

　　有分(fēn)析人士指(zhǐ)出(chū)，深圳二手房指导价(jià)如果取消，首先有利于深圳二手房(fáng)回暖，然(rán)后二(èr)手房回暖有利于深圳(zhèn)楼市总体(tǐ)回暖，最后(hòu)深圳(zhèn)楼市回暖有利于全国楼市回暖....

　　看吧，这(zhè)妥妥的“蝴蝶效应(yīng)”。

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　　“核弹调控”退出？

　　昨(zuó)天(tiān)，深(shēn)圳疯传“二手房(fáng)指导价(jià)”正式(shì)结束。传言(yán)称(chēng)：二手房贷款不按官方(fāng)参考价(jià)（指导价(jià)），银行核定房(fáng)价(jià)以(yǐ)网签备案价和评估价孰低为(wèi)准。

　　自此(cǐ)，参(cān)考价(jià)真正变成(chéng)了“参考价”。

　　目前没有看(kàn)到官方(fāng)文(wén)件。据证券时(shí)报21日消(xiāo)息，目前深圳多家大(dà)行(xíng)表示“尚未接到正式(shì)通(tōng)知，目(mù)前(qián)仍(réng)按参考价(jià)办理(lǐ)按揭”。所以还需要持续的关注。

　　易(yì)居(jū)研究院研究总监严跃进(jìn)认为，本次政策大概率为真，更(gèng)多体现为银行贷款等领域(yù)按照新(xīn)的规则进(jìn)行，但(dàn)不会出台正式文件(jiàn)。

　　有时候，有些事情，是不用发(fā)文(wén)件的。毕竟可以“窗口指导(dǎo)”。

　　2021年2月8日，深圳楼市二手房(fáng)指导价横空出世。当时，深圳一口气公(gōng)布了(le)全市3595个(gè)小区的参考价，很(hěn)多南山、福田、宝安(ān)中心区的高价(jià)盘，直(zhí)接按照当时的市场价打了(le)5折、6折来“指(zhǐ)导”，银行只能按照指导价(jià)来计算(suàn)首付、发(fā)放贷款。

　　当时大家还不觉得厉害，但经历(lì)了这两年的痛苦，才深知为啥叫(jiào)做——“核弹级”。

　　举(jǔ)个例子，市场价1000万的房子，如果不“指导”，可以首付3成即300万；如果指导价打七折即(jí)700万(wàn)，那么首(shǒu)付3成(chéng)210万，加上需要全款支付的部分，实际(jì)首付去到了(le)510万(wàn)，相当于(yú)首付(fù)5成了(le)（多给(gěi)210万首(shǒu)付）。这直接让大批量(liàng)买家，失(shī)去了购房能力，相(xiāng)当(dāng)于强势(shì)“降杠杆”。

　　自深圳推行二手房(fáng)参考价以(yǐ)后(hòu)，东莞、宁(níng)波、成(chéng)都、三亚、西安、合(hé)肥、广州(zhōu)等10多个城市陆续跟进。事实也确(què)实(shí)证(zhèng)明了(le)，这(zhè)条政策的(de)“核弹(dàn)”级别。

　　到了(le)2021年10月，根(gēn)据安居(jū)客(kè)的统计(jì)，实施(shī)二手房指导价的10个城市，有8个挂牌价降了。

　　2022年受到疫情的影响，二手(shǒu)房更(gèng)是(shì)惨不(bù)忍睹。以2022年12月(yuè)数据为例，全国(guó)70个大中城市(shì)房价(jià)只有6个(gè)同比上涨，其他的泥(ní)沙俱下。

　　2

　　深圳(zhèn)，有(yǒu)人付出(chū)了沉重代价(jià)

　　据深圳乐有(yǒu)家研究中心数(shù)据显示：成交量上(shàng)，二手房指导价出台(tái)当年，深圳二(èr)手住宅成交量同比下滑57％。2022年继续腰(yāo)斩，成交量同比(bǐ)下滑47％，全(quán)年成交量仅(jǐn)2.2万套，创近二十年最低记录，相较202切成两半的鸡蛋可以放微波炉吗，微波炉热鸡蛋如何不炸0市场高峰缩(suō)水近八成。

　　价(jià)格方面，与二手房(fáng)指导价发布当(dāng)月相比，如今二(èr)手房挂牌(pái)价低于及接近参考价的房(fáng)源(yuán)占比大(dà)幅增加。2023年一季度，深(shēn)圳各区(qū)二手房成交(jiāo)TOP10小区中(zhōng)，过半成交价低于参(cān)考价。

　　只有(yǒu)真实经(jīng)历其中(zhōng)的人(rén)，才能深切的感知其威力。

　　深圳房东，斩仓的新闻不绝于(yú)耳(ěr)。

　　据(jù)说一位码农三(sān)年(nián)前高(gāo)杠杆买了2套(tào)华(huá)润城，月供12万，最终亏损1000万(wàn)破产。据媒体推测(cè)，如果案例(lì)属实，买家的(de)实际购房成本高达20万/平，目前价格跌至(zhì)14万/平，叠(dié)加这三年(nián)的(de)房贷和持(chí)有成本，差不(bù)多(duō)亏损超千(qiān)万。

　　深圳一大批(pī)人这两年感受到了太多“心酸(suān)”。二手房(fáng)成交量创(chuàng)下多年(nián)新低(dī)，学区(qū)房(fáng)神话不(bù)再(zài)，房产(chǎn)中(zhōng)介的日子难过，投资客挥泪斩(zhǎn)仓....

　　在(zài)稳楼(lóu)市的基(jī)调下，2022年以(yǐ)来，实施了二手房指(zhǐ)导价(jià)的城市陆陆续续低调退(tuì)出，目(mù)前只有深圳(zhèn)还是最后(hòu)的“堡(bǎo)垒”。

　　3

　　“风向标(biāo)”意义明显(xiǎn)

　　最近(jìn)一线城市也不端着了。

　　近日，北京在房山区(qū)试点多子女家庭和职住平衡家庭(tíng)购房支持政策。上(shàng)海也考虑予(yǔ)以多(duō)孩家庭(tíng)在新房计分制度政策上的支持。

　　从最新公布的(de)3月(yuè)份70个大中城市商品住宅销售价(jià)格变动情况来看，广州(zhōu)、深圳的新房(fáng)、二手房价格(gé)仍然是同比去(qù)年依然是(shì)下降(jiàng)的。

　　北(běi)京、上海(hǎi)已经同比增长(zhǎng)了，其他二(èr)线城市如杭州、成都、南京、合肥等城市价格都是同比上涨的。

　　广州、深(shēn)圳(zhèn)能不急(jí)吗？

　　事(shì)实上，上(shàng)面(miàn)可能更急。3月份，两(liǎng)部门联合发文(wén)，全面推动二手(shǒu)房(fáng)“带(dài)押(yā)过户”全国实(shí)施，这是(shì)一(yī)条被(bèi)广泛好(hǎo)评的新政。对(duì)于激活二手房交易，具切成两半的鸡蛋可以放微波炉吗，微波炉热鸡蛋如何不炸有定(dìng)海(hǎi)神针般的作(zuò)用。

　　住建部部长倪(ní)虹近(jìn)日更是指出：建(jiàn)筑业、房地产(chǎn)企业要发挥国(guó)民经济“顶梁(liáng)柱”“压舱石”作用(yòng)。回归到常识，从字面(miàn)理解一下这两个词，意思就是——顶(dǐng)梁柱如果不(bù)行了，上面不就塌了嘛？压舱石如(rú)果(guǒ)压不住，小船(chuán)不就翻了(le)？

　　也(yě)许，今年扶持楼市的政(zhèng)策(cè)，还(hái)有(yǒu)一大波正在路上...

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