万(wàn)柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷(yé)”的意(yì)外走红(hóng)，让这个位于北(běi)京(jīng)海(hǎi)淀(diàn)的(de)豪(háo)宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的(de)神秘开发商——中(zhōng)赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论(lùn)关(guān)注，起因(yīn)中赫集团成了共同债(zhài)务人被中国信达追(zhuī)债，中国(guó)信达(dá)为(wèi)了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押(yā)的75套(tào)万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题(tí)是，这些房子早已售出，业主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥(chì)巨资购(gòu)入房产(chǎn)的有钱人(rén)，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主的(de)维权信息，难(nán)怪有网(wǎng)友调侃：“富人被(bèi)割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不过事(shì)件背(bèi)后(hòu)，可能没你(nǐ)想(xiǎng)象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可(kě)能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到(dào)，这(zhè)个位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕(rào)的顶级豪(háo)宅，竟(jìng)然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京(jīng)东拍卖(mài)上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有(yǒu)限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总(zǒng)额(é)高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套(tào)万柳书(shū)院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转让项目的(de)处置主体是中国(guó)信达资产管理股份(fèn)有(yǒu)限公(gōng)司北京市分公司（下称中国(guó)信(xìn)达(dá)北分），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司（下称赫(hè)华(huá)恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为(wèi)46.95亿(yì)元人(rén)民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限(xiàn)公司是(shì)共(gòng)同债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一(yī)起(qǐ)中(zhōng)国信(xìn)达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体报道(dào)，万柳(liǔ)书(shū)院总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该(gāi)报(bào)道属实(shí)，说明这些(xiē)房(fáng)子实际上都是卖出去了(le)的(de)，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面(miàn)上又注(zhù)明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢(ne)？只能说明这(zhè)些房子根本没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一(yī)财经的报(bào)道证(zhèng)实了上(shàng)述内容。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介透露，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)早就(jiù)把这75套房子抵押出去，现在(zài)还(hái)没资金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀(diàn)的(de)顶级豪宅(zhái)，最强(qiáng)学区房，万(wàn)柳书院(yuàn)的业(yè)主基本都是北(běi)京的高端(duān)人士(shì)，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中，还(hái)有不少中赫集团的(de)高(gāo)管(guǎn)、合(hé)作(zuò)伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋(péng)友等(děng)。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人(rén)也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业(yè)主确实已经支付价款并实际占有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡汤。这次拍(pāi)卖损(sǔn)失(shī)最大(dà)的(de)，没准还(hái)是债(zhài)主中国(guó)信达。

　　根据(jù)相关法律(lǜ)规定，民(mín)事执行(xíng)中，业(yè)主已(yǐ)经支付价款并实(shí)际占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如(rú)果业主没有(yǒu)过错，人民(mín)法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法院提出执行异(yì)议申(shēn)请，请求(qiú)法(fǎ)院(yuàn)解除查封，同时(shí)可以联合(hé)起诉开发商(shāng)，要求(qiú)退还购房款(kuǎn)或(huò)办理房产证，并(bìng)承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)报公布《最高人民法院关于(yú)商(shāng)品房消(xiāo)费者(zhě)权利保护问题(tí)的批复》，以司(sī)法(fǎ)解释的方式明确了购(gòu)房人(rén)的优先(xiān)权：

　　商品房消(xiāo)费者(zhě)以居住(zhù)为目的(de)购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权(quán)优先于建设工程价款优(yōu)先受(shòu)偿权(quán)、抵押权以(yǐ)及其他债权的(de)，人民法院(yuàn)应当予以支持(chí)。只支付了部分价(jià)款的商品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结前已(yǐ)实际支(zhī)付剩余价款(kuǎn)的，可以适(shì)用(yòng)前款规(guī)定。

　　也就是(shì)说，如(rú)果这75套(tào)房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实际上是(shì)个烫(tàng)手(shǒu)山芋。可(kě)能不(bù)仅不(bù)能卖出去(qù)回本(běn)，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了(le)夫人又(yòu)折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团(tuán)旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国际信托有限责(zé)任公(gōng)司成为了唯(wéi)一(yī)股东，后者由中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相(xiāng)较(jiào)其他房企，中赫(hè)集团既(jì)没有很大规(guī)模(mó)，也(yě)没有(yǒu)很高(gāo)的国(guó)民知(zhī)名度(dù)，但却在(zài)北京豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中(zhōng)赫集团进入北(běi)京的第一个(gè)豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平(píng)米的天价，成(chéng)为当时(shí)京城最贵的楼盘，引发了(le)市(shì)场(chǎng)强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发(fā)的万(wàn)柳(liǔ)书院，更是(shì)被誉(yù)为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大(dà)型(xíng)知名房(fáng)企手中，抢(qiǎng)下了北(běi)京万柳(liǔ)地(dì)块(kuài)，成为(wèi)北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的(de)姿态杀(shā)入市(shì)场(chǎng)，无论是一块块从(cóng)荷兰运回(huí)来(lái)的灰砖垒起来的(de)五米高(gāo)墙，还是(shì)每(měi)棵成本超6万(wàn)的(de)成年银杏树，还(hái)是每(měi)平(píng)米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖(hú)、紫辰(chén)院的树、北(běi)平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出(chū)其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年(nián)末上市的它，对手是(shì)当(dāng)时(shí)有名的融(róng)创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如(rú)今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的(de)法拍房，最终成(chéng)交价(jià)1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊人的36万元(yuán)/平(píng)米，说明(míng)万柳书院虽然(rán)已经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北(běi)京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅(zhái)，也吸引了(le)不(bù)少知(zhī)名人(rén)士，如知名(míng)演员宋(sòng)丹丹，就(jiù)住在钓(diào)鱼(yú)台七(qī)号院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大(dà)豪宅的(de)成功奠定了(le)中赫集团(tuán)的“高端路(lù)线(xiàn)”，也因(yīn)此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光(guāng)环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执行(xíng)人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集(jí)团正(zhèng)式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地(dì)步(bù)，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后(hòu)的中赫集(jí)团(tuán)，发现其深(shēn)陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的人生轨迹(jì)跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就(jiù)在于收(shōu)购(gòu)北京国安(ān)。

　　近十年来(lái)，房企纷(fēn)纷开始了(le)多(duō)元化转型，但转型之(zhī)路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务(wù)，先后进军能源市场、团购网站，但最(zuì)终都(dōu)惨淡收场。最(zuì)终，周(zhōu)金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以(yǐ)35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国(guó)安(ān)的新东(dōng)家。接(jiē)着在2021年6月(yuè)，中赫集(jí)团从中信集团手中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部全(quán)部股权。如果北京(jīng)国安的估值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许(xǔ)会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什(shén)么又(yòu)要质押(yā)股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其(qí)实控人周金辉夫妇(fù)将其(qí)手中的中赫集(jí)团股(gǔ)份(fèn)质押陆续质押(yā)，据企查(chá)查显示，目前中(zhōng)赫集(jí)团共有(yǒu)11条股(gǔ)权出质(zhì)记(jì)录。质权(quán)人包(bāo)括海金商业保理、北京建工、山东国际信托(tuō)、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完全耐克品牌和乔丹品牌是什么关系吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅国安的经营(yíng)状况没有得到改善，中赫集(jí)团(tuán)也被拉入泥(ní)淖。

　　据北(běi)京产权(quán)交易所官(guān)网(wǎng)信息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱(jù)乐部(bù)实现(xiàn)营业收入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了(le)缓(huǎn)解资金(jīn)压力，中(zhōng)赫集团和(hé)周金(jīn)辉夫妇还在(zài)持(chí)续质押手中的中赫集团股份(fèn)，但国安和中赫的经营状况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执(zhí)行标的高达(dá)11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东(dōng)周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩霞等共(gòng)同成为被执行人，执(zhí)行(xíng)标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能(néng)力而(ér)拒不(bù)履行生效(xiào)法律文书确定义务(wù)，上述被执(zhí)行人成为(wèi)“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难。不过在实控人(rén)都成为老赖的(de)情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如(rú)何能独善(shàn)其身(shēn)？

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