导读(dú)

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分(fēn)化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地(dì)产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近(jìn)年地产持续低(dī)景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论(lùn)日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国(guó)城(chéng)镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断(duàn)中国未(wèi)来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露(lù)全(quán)国有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国房子是否(fǒu)真的(de)过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比(bǐ)不到一成(chéng)，其(qí)中还(hái)包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民(mín)人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等因素(sù)密切(qiè)相关。中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数较发达国(guó)家还有很大差距。人(rén)均住(zhù)宅间数大于1同样不意味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均1套房，其(qí)中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直接(jiē)公布中国家庭户均住宅(zhái)的数(shù)据(jù)，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇(zhèn)家庭户数，计(jì)算出城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算结(jié)果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期(qī)房顺(shùn)利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平(píng)衡(héng)，是因为户均一(yī)套房无法满(mǎn)足流动人口的租赁和置业需求。全国总人(rén)口的(de)近三成都是流动人口，流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产(chǎn)生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即(jí)便(biàn)户均一套房，中国(guó)未来地产仍(réng)有四大新增(zēng)需(xū)求动力。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)规模缩小，一(yī)人(rén)户、两人(rén)户占比不断增加(jiā)，导致家(jiā)庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续(xù)，带(dài)来(lái)新(xīn)户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明(míng)显，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着(zhe)人口流入，人口净迁入城(chéng)市的新增住宅(zhái)需(xū)求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促成(chéng)“老破(pò)小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积均较(jiào)发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的(de)改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步(bù)入大分(fēn)化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不(bù)足，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基(jī)石。那(nà)么当下房地产大分化时代已至，大分化(huà)时代(dài)下地(dì)产矛盾则更多体(tǐ)现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将(jiāng)体现在(zài)不同(tóng)能(néng)级城市之间(jiān)，不同区域板块之间，不(bù)同品质住(zhù)宅之(zhī)间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露(lù)全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二(èr)手房挂牌量突然(rán)激增，引(yǐn)发一阵二手房(fáng)的“抛售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担心，中国的房(fáng)子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到(dào)底是供给过(guò)剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存(cún)在不(bù)足？可惜(xī)由于(yú)住宅存量数据并未公(gōng)布，我(wǒ)们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　一个鹅蛋的热量是多少 一个鹅蛋等于几个鸡蛋拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住宅套(tào)数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房(fáng)地(dì)产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩(shèng)的(de)直观判断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以全(quán)国自然(rán)灾害(hài)综(zōng)合风险普查工作情况为主题(tí)的新闻发布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处(chù)市政设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房屋(wū)建筑，平均每(měi)栋建(jiàn)筑住不(bù)到(dào)3人，住宅市场(chǎng)看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数(shù)计(jì)算的城镇(zhèn)房(fáng)屋(wū)实(shí)际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了(le)大量(liàng)商业楼、写字楼(lóu)、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家庭户(hù)居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋质量、居(jū)住(zhù)面(miàn)积(jī)、配套设施等因素密切相关(guān)。单单从(cóng)人均住宅间数(shù)不(bù)能(néng)完全反(fǎn)映出城镇居民(mín)的居住水平(píng)。

　　中国主要(yào)是(shì)以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居(jū)民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大(dà)类(lèi)，一类是商品住宅，另(lìng)一(yī)类是保障房、原公(gōng)有住宅(zhái)、自建房等非(fēi)商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没(méi)有直(zhí)接(jiē)公布城镇住(zhù)宅(zhái)数量。居(jū)民(mín)住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住(zhù)宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中国(guó)居民(mín)户(hù)均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年(nián)之(zhī)前(qián)商品住(zhù)宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户(hù)均住(zhù)宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套(tào)数相加，我们(men)就能够(gòu)得到当前(qián)商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步(bù)，根据(jù)城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅(zhái)和非商品(pǐn)住宅比例，推算(suàn)得到居(jū)民住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计(jì)算公式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅存量(liàng)到(dào)底有(yǒu)多少(shǎo)，目(mù)前缺(quē)乏一个(gè)准确统计(jì)。我们利(lì)用既有统计数据，大(dà)致测算得到中国存量房地产套数，并进一(yī)步推(tuī)算中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户(hù)均拥(yōng)有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套(tào)数(shù)里(lǐ)的期房销售，得到商(shāng)品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数(shù)计(jì)算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除(chú)以家庭(tíng)户数(shù)，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有0.54套(tào)商品(pǐn)现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来(lái)我们(men)需要进一步推算中国城(chéng)镇居民拥有的(de)户均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七(qī)普数据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结(jié)构特(tè)征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁(lìn)其他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二手房加(jiā)总，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅(fú)度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比例，从而(ér)我们估算出2022年(nián)商(shāng)品住宅所占(zhàn)比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利，已购期(qī)房(fáng)会(huì)在(zài)2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经(jīng)达到了(le)户均一套房的程度，“户户(hù)有(yǒu)房”是(shì)否(fǒu)意味着中国(guó)城镇化(huà)进(jìn)展终结，甚(shèn)至意味着中(zhōng)国地产(chǎn)存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不(bù)意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换(huàn)房(fáng)等因(yīn)素产生的住宅(zhái)需求。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套(tào)户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造成人(rén)口净流入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成(chéng)房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人口和省际流动(dòng)人(rén)口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择(zé)在大城市租(zū)房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南京工作(zuò)的流动人口在(zài)老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高(gāo)工资(zī)吸引打(dǎ)工人，但高房价迫(pò)使打工人(rén)回乡置一个鹅蛋的热量是多少 一个鹅蛋等于几个鸡蛋(zhì)业。

　　流(liú)动(dòng)人(rén)口实(shí)际上(shàng)会占据两(liǎng)套房，在高(gāo)房(fáng)价的大(dà)城市租赁一(yī)套房，在房价较(jiào)低的县(xiàn)城购(gòu)买(mǎi)一套房。所以说户(hù)均一套房无(wú)法满足(zú)庞大(dà)流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质(zhì)仍需改善

　　目(mù)前(qián)，中(zhōng)国的城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松(sōng)散、设施陈(chén)旧、安全(quán)隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户的生(shēng)活带来(lái)了很大的不便和安全隐患，并(bìng)且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积(jī)小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家(jiā)庭(tíng)没(méi)有独立卫浴(yù)和厨房。这(zhè)类上(shàng)世纪修建(jiàn)的老旧(jiù)小区很(hěn)难满足现(xiàn)代生(shēng)活(huó)需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然(rán)这与(yǔ)城市土(tǔ)地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带(dài)房进城和老旧小区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量(liàng)总面(miàn)积(jī)为308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人(rén)均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积(jī)不足19平方米，不(bù)及全(quán)国人(rén)均水平的一(yī)半。若去除(chú)20％的公(gōng)摊，可(kě)使用的住宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)低于(yú)15平方米的(de)家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困(kùn)难问(wèn)题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数(shù)，需(xū)要住宅总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至少新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对(duì)比(bǐ)发达(dá)国(guó)家人均住(zhù)宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德国和(hé)英国都高于(yú)40㎡，中国的(de)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得(dé)明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅(zhái)总(zǒng)量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户均已然(rán)1套(tào)房(fáng)，未来(lái)地产还会有需求么(me)？

　　我们测(cè)算得到(dào)中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)1套(tào)房(fáng)，看似已经户户(hù)有(yǒu)房。即便如此，中国人口静(jìng)态结(jié)构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增(zēng)多(duō)，新户购(gòu)房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户(hù)均人(rén)口数不断下降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的(de)占比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋(qū)势(shì)将继续延续，导致(zhì)户数会因户均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移(yí)导致经济(jì)发展(zhǎn)带来的新(xīn)增住宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济(jì)板块的(de)分化日益明显，资源和生产要素(sù)逐步向经济(jì)带、都市(shì)圈中心城市流入，区域经(jīng)济资源(yuán)分(fēn)配的再(zài)集中吸引着人口流入(rù)。人(rén)口(kǒu)迁移(yí)势必涉及到(dào)买(mǎi)房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加(jiā)人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善(shàn)性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁(qiān)改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房家(jiā)庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅(zhái)需求中，有(yǒu)7成家庭购买了(le)商(shāng)品住(zhù)宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还(hái)有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的(de)城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套(tào)差、没有或少(shǎo)有物(wù)业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善(shàn)性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大(dà)房子”的改善性需求还将有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚需购房(fáng)受限于资(zī)金，倾向于中小户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭(tíng)希望提高生活(huó)品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年(nián)底的(de)中央经济(jì)工作会议明确指出(chū)支持(chí)住宅(zhái)改善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因素，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数较(jiào)其他(tā)国(guó)家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适(shì)度与经(jīng)济水平(píng)有着密(mì)切正向(xiàng)联(lián)系(xì)。随着经(jīng)济发展水平(píng)的(de)提高(gāo)，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)与人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年(nián)是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅(zhái)供给存(cún)在不足(zú)，供需(xū)出(chū)现错(cuò)配，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那(nà)么未来将是(shì)住宅质量的供(gōng)需冲突(tū)。房(fáng)地(dì)产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，这种分(fēn)化不(bù)单局限于城市能级(jí)之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二(èr)手房(fáng)之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的(de)是(shì)人，并不是针对(duì)住宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可(kě)能(néng)偏低，其增速可能超预期。

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