OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司哲库科技，引(yǐn)发(fā)了(le)公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级市场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安(ān)张江光大园REIT开(kāi)盘(pán)继续延续(xù)此前(qián)几(jǐ)日(rì)的下跌走势，午后跌(diē)幅一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天(tiān)收跌(diē)6.22％，最近3个交易日(rì)跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园REIT曾(céng)发布公告(gào)，紧急回应称(chēng)，哲(zhé)库科技是(shì)其扩(kuò)募拟(nǐ)新购入基础设施(shī)资产(chǎn)张润大厦(shà)的重(zh生乎吾前其闻道也固先乎吾翻译句式，生乎吾前其闻道也固先乎吾翻译成现代汉语òng)要承租方(fāng)之一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已(yǐ)签租赁协(xié)议的(de)通知。同时(shí)，在公告(gào)中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示(shì)，原始(shǐ)权益人将(jiāng)继续密切关注哲库科(kē)技后续情(qíng)况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原(yuán)始权益人相(xiāng)关(guān)负(fù)责(zé)人也表示，近期已同步启(qǐ)动了应急预(yù)案，排(pái)摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前(qián)退(tuì)租的可(kě)能事项。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领(lǐng)导(dǎo)高度重视，浦东新区(qū)国资委也高度(dù)关注。

　　多(duō)位(wèi)业内(nèi)人士表示，华安张江光大(dà)园REIT近期市(shì)场波(bō)动较(jiào)大，但其(qí)实不动产(chǎn)公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并(bìng)不(bù)会从(cóng)根本上(shàng)影(yǐng)响(xiǎng)其内外价(jià)值，投(tóu)资(zī)者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场价格(gé)继续波(bō)动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司哲(zhé)库科(kē)技的事(shì)件(jiàn)继(jì)续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大(dà)园REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的价格小幅低开，此(cǐ)后二级市场(chǎng)价格开(kāi)始(shǐ)震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅(fú)一度(dù)扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园(yuán)REIT最近(jìn)几个交(jiāo)易(yì)日二级市场价格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交(jiāo)易日跌幅达(dá)到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日(rì)上市以(yǐ)来，华安张江光(guāng)大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在(zài)全(quán)市(shì)场公募(mù)REITs中位居前(qián)列(liè)。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表(biǎo)现上(shàng)看，目前上市的(de)8只产业园区基础(chǔ)设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨(zhǎng)，其余7只均有不同程度下(xià)跌，8只产业园区基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均(jūn)跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已经披(pī)露张(zhāng)江光大园项目出(chū)租率有所下(xià)降(jiàng)，如今拟扩募的项目又遭(zāo)遇突发事件，因(yīn)此(cǐ)生乎吾前其闻道也固先乎吾翻译句式，生乎吾前其闻道也固先乎吾翻译成现代汉语导致二级市场(chǎng)价格(gé)出(chū)现波动。”一位业内人(rén)士分析(xī)称。

　　不过，在上述人士看来(lái)，尽管出于风(fēng)险规避(bì)的原因，最近(jìn)几个交易日场内(nèi)资金有所流出，但是，不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从根本(běn)上影响其内外价值。

　　他也(yě)同(tóng)时表示，目前随着二级市场价(jià)格下跌，风险(xiǎn)也得(dé)到一(yī)定(dìng)释放，但(dàn)是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多(duō)重因素(sù)影(yǐng)响，不好(hǎo)判断价格是不是已经完全触(chù)底。

　　此外，还有一位(wèi)业内人士表示，今(jīn)年(nián)整(zhěng)体REITs市场表现低迷(mí)，不少产品年内(nèi)二级(jí)市(shì)场跌(diē)幅较大，其实(shí)有些(xiē)隐含收益率(lǜ)高的(de)产(chǎn)品具备一定(dìng)的投资价值，很适(shì)合稳(wěn)健类投资者(zhě)。此(cǐ)外，伴随着经济复苏的步伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品具(jù)备一定(dìng)的投资价值。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞(ruì)驰私(sī)募基金执行董事(shì)高如(rú)星对此表示，若(ruò)张(zhāng)江园区最终能顺利解决招商，平稳过度对经(jīng)营现金流没有造(zào)成大的影响(xiǎng)，“事(shì)件性利空(kōng)下调至得(dé)这么急、这么深，加(jiā)上前期本身园(yuán)区类资产就回调(diào)不少了(le)，这就是黄(huáng)金(jīn)坑。”不过，他也(yě)强调，最终(zhōng)还是落到租(zū)金收入(rù)受不受影响，影响多大，估计园区(qū)会(huì)最终解决(jué)。

　　张江REIT紧(jǐn)急(jí)回应(yīng)

　　扩募路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库科技。随(suí)后5月12日晚，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT发(fā)布公告，紧急(jí)回应称，哲(zhé)库科技是其扩(kuò)募拟新购入(rù)基础设施(shī)资产张润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签(qiān)租赁(lìn)协(xié)议的通知。同(tóng)时，在(zài)公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步(bù)表示，原(yuán)始权益人(rén)将继(jì)续密切(qiè)关注哲库科技后续情况(kuàng)，积(jī)极(jí)做(zuò)好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中披露的张江光大(dà)园项(xiàng)目(mù)出租率下降事项(xiàng)，一度(dù)二(èr)级市场(chǎng)价格出现(xiàn)回落。在(zài)随后召开的业绩说明会中管理人就相关事项进行了(le)解释说明(míng)，市场信心得到(dào)了一(yī)定提(tí)振，二(èr)级市场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上和线下的(de)扩募说明会上(shàng)，运营团(tuán)队(duì)表示(shì)了对(duì)张江光大园(yuán)项目(mù)的信(xìn)心，预(yù)计签署意向(xiàng)书和(hé)合同(tóng)谈判中的储备(bèi)租户(hù)正常(cháng)转化后，项目出租(zū)率(lǜ)将(jiāng)得到回升。没想到(dào)仅过(guò)了不到(dào)三周的时间(jiān)，张(zhāng)江(jiāng)REIT的扩募之(zhī)路又迎(yíng)来了(le)新的考验(yàn)。

　　因张(zhāng)江(jiāng)REIT的上述公告引起了市场各方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购(gòu)入项(xiàng)目(mù)的原始权(quán)益(yì)人相关负责(zé)人坦言(yán)，事发突(tū)然(rán)确实始(shǐ)料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时(shí)间即奔赴现场进行(xíng)了沟(gōu)通和核(hé)实工作，并同步启动了(le)应急预案，排摸(mō)储备租户，积极(jí)应(yīng)对哲库提(tí)前退(tuì)租(zū)的(de)可(kě)能事(shì)项(xiàng)。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报(bào)扩募(mù)项(xiàng)目，公司领导高度重视(shì)，据悉新区国资委也(yě)高度关注。

　　当(dāng)谈及储备租户情况，相(xiāng)关负责人(rén)介(jiè)绍说，目前储备租户还是(shì)比较丰富的(de)，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智能(néng)、航天产业(yè)、信(xìn)息技术等产业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意向储备转化为(wèi)实际租(zū)户(hù)需(xū)要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着(zhe)手通(tōng)过签署租(zū)赁意向书来尽快锁定一些重要租(zū)户。虽(suī)然收了(le)三个月履(lǚ)约保证(zhèng)金给了我们一些(xiē)空间，但(dàn)本着(zhe)对首批(pī)扩募(mù)、对市(shì)场负责的态度，我(wǒ)们(men)肯(kěn)定要全力与(yǔ)时间赛跑，把这些面积在短期内完成去化。”相关负责(zé)人说(shuō)道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域(yù)的张江光大园项目(mù)一季度(dù)末(mò)也有将近30％的空(kōng)置(zhì)率，原始权益人有(yǒu)那么多储备租(zū)户(hù)，之前的空置率为何(hé)未能(néng)得到解决。

　　对此相关负责人(rén)解释，张江(jiāng)光大(dà)园一直以来都(dōu)坚持以市场化运营为导向，历史运营表(biǎo)现稳(wěn)定(dìng)，租户(hù)的(de)调租和换租都属于正常(cháng)情况(kuàng)，而这次项目的(de)大租户退租正好发生在市场(chǎng)活跃度的短期低(dī)点，目前市场情况已有所好转(zhuǎn)。在看到出(chū)租(zū)率下滑(huá)情况没(méi)有得到及时修复(fù)后，张江这边也作(zu生乎吾前其闻道也固先乎吾翻译句式，生乎吾前其闻道也固先乎吾翻译成现代汉语ò)了一定的资源调配和(hé)倾斜，引入了一些储(chǔ)备(bèi)租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和(hé)张江光(guāng)大园项目在给(gěi)租户的分隔(gé)空(kōng)间(jiān)、交付标(biāo)准、租金水平等(děng)方面也有一些差异化，张(zhāng)润大(dà)厦(shà)多是两千多平(píng)的大平层，楼的成新度高(gāo)一些(xiē)，单价也贵一些(xiē)，张江光大园单层以一千平的(de)面积为主，还有(yǒu)一些独(dú)栋形态的物业。租(zū)户自身(shēn)也会有(yǒu)诉求(qiú)，也会根据自身需(xū)求和(hé)预算挑选区域内的不同物业(yè)。

　　“如(rú)果扩募完成以后(hòu)，新老资产(chǎn)的管理人都变成了一家，后续我们在(zài)资(zī)源共享和(hé)联合营销方面(miàn)能更加充分发挥协同(tóng)效应，相(xiāng)信可以做得更好。”上述负责(zé)人补(bǔ)充说道。

　　最(zuì)后谈(tán)及对于张江(jiāng)REIT的定(dìng)位和展望，相关负责(zé)人表示，张江集团和张江高科目前(qián)在(zài)管资产约五百万方，还有一(yī)些(xiē)其他在开发(fā)的储备项目，这些(xiē)都(dōu)将成(chéng)为张江REIT实现打造张江园(yuán)区产业空间资产上市平台目标的坚(jiān)实后(hòu)盾和储备资源。“我们非常重(zhòng)视张(zhāng)江REIT这个资本(běn)平台和(hé)它未(wèi)来的发展。”相关(guān)负(fù)责(zé)人(rén)表示，“这次扩募是我们实现基金扩容(róng)的第(dì)一(yī)步，也是至关重要(yào)的一步，眼下我们可能(néng)面临了(le)一些突发情况需要(yào)解决，但是这(zhè)和我们在张(zhāng)江科(kē)学城(chéng)这三(sān)十(shí)年建设(shè)发展过程中所经(jīng)历(lì)的相(xiāng)比，只能算(suàn)是一个(gè)非常(cháng)小的(de)插曲。我(wǒ)们有信心排除万(wàn)难，尽一切可能化解当(dāng)前(qián)突(tū)发事件的(de)所有负面影响，维持预期和市场的(de)信(xìn)心(xīn)。”

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