文：任泽(zé)平(píng)团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该取(qǔ)消预售(shòu)制了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全国(guó)住(zhù)房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不足(zú)一(yī)个月时间(jiān)，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态(tài)，试(shì)点现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱没实力的(de)别建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社会(huì)，这(zhè)是房地(dì)产从大开发时代步(bù)入高质(zhì)量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓的最(zuì)大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预(yù)售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一(yī)手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个(gè)技(jì)术活(huó)，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效(xiào)机制(zhì)，长效机制四大(dà)关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这(zhè)道关，解好这道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预售(shòu)制(zhì)、改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)？大家(jiā)想想，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是(shì)对(duì)购买者的单方(fāng)面不(bù)公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险。从个人(rén)层(céng)面看，预售制(zhì)对购房者非常不公平，比如(rú)，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利(lì)息(xī)，还要承担延迟(chí)交房、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证(zhèng)延(yán)期(qī)办理甚至不能(néng)交房的风(fēng)险。从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风(fēng)险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样(yàng)有助(zhù)于落实中央房住不炒精(jīng)神(shén)、有助于保障(zhàng)购房老(lǎo)百姓权(quán)益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消预(yù)售制度？预售制度(dù)怎么来(lái)的？国(guó)外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售(shòu)最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商(shāng)放杠(gāng)杆(gān)的方式。98年房改，由于(yú)商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国(guó)香港，引入(rù)了商(shāng)品房预(yù)售制度(dù)。其实，当前世界不少国家存在预售制(zhì)。但是，重点来了(le)！发达国(guó)家一般有严格的监管保(bǎo)障措施(shī)，开(kāi)发(fā)商(shāng)在项目获得(dé)政(zhèng)府批准后才可以开始销(xiāo)售，买家在购(gòu)买(mǎi)期房后并非像中(zhōng)国(guó)一样在支付(fù)完首付款后(hòu)从银行(xíng)一次性贷款支(zhī)付剩(shèng)余(yú)全部(bù)房款，而是根(gēn)据开发商(shāng)工程进度(dù)在(zài)完全(quán)交房前进行分期支(zhī)付(fù)。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度是需要严格(gé)的资金(jīn)监管、分(fēn)期支(zhī)付以及(jí)违(wéi)约处罚措施作为保障的(de)，如果没有(yǒu)这些(xiē)保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预(yù)售制度有一(yī)定历史阶段性，现在中国(guó)住房进(jìn)入(rù)存(cún)量时(shí)代，取消预售制度有助(zhù)于(yú)降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当然这(zhè)需要(yào)配套房企(qǐ)债务(wù)重组(zǔ)、复(fù)工保交楼、恢(huī)复市场信(xìn)心和房地(dì)产长效机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场(chǎng)化改革，中国(guó)一(yī)定能化解这个难题，让(ràng)房地产回归实体经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的(de)不是五花(huā)八(bā)门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不能兑(duì)现的(de)营销手段，而是(shì)所见即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本(běn)质是向善，是(shì)以客(kè)户(hù)为中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买(mǎi)房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房(fáng)幸(xìng)福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售(shòu)制、实(shí)施现房销(xiāo)售(shòu)是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长(zhǎng)治(zhì)久(jiǔ)安、行业企业健康(kāng)发展(zhǎn)的(de)重(zhòng)大措施。在(zài)当前(qián)的情况(kuàng)下，取消(xiāo)预售制要(yào)结合稳楼市(shì)、房地产软(ruǎn)着陆、打通金(jīn)融(róng)支持当期三好(hǎo)生、新(xīn)模式(shì)等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者十年(nián)前在(zài)国务院发展(zhǎn)研究中心(xīn)参(cān)与(yǔ)财税改革方案(àn)研究(jiū)时，对预售(shòu)制、房(fáng)地产税(shuì)、人(rén)地挂钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆率等进行(xíng)过长期系统的专(zhuān)项研(yán)究。（参考(kǎo)后来(lái)形成的专(zhuān)著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期(qī)房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租是地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题，分层销(xiāo)售孕育(yù)而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还(hái)未(wèi)推行(xíng)公共房(fáng)屋制度(dù)，许多人栖身(shēn)于(yú)木屋(wū)或者其他临时住(zhù)宅，住房的(de)需(xū)求是相当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单(dān)位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能(néng)购(gòu)买。虽(suī)然楼(lóu)宇出租(zū)是(shì)中国香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题。针对这一(yī)系列问题，不少地产商(shāng)开始探(tàn)求新的(de)方式，如把(bǎ)楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开(kāi)发(fā)商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信(xìn)置业有限公(gōng)司，凭借商(shāng)业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于(yú)商品流(liú)通、资(zī)金周转有着独(dú)到的(de)见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在(zài)购下九(jiǔ)龙的一块(kuài)地盘(pán)后，除了分层出售、还(hái)印发售(shòu)楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼(lóu)宇的(de)地势环(huán)境、建筑(zhù)材料(liào)、分(fēn)层价(jià)格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即(jí)先收取买家的(de)订金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼(lóu)落成时，收齐(qí)买(mǎi)家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这种方(fāng)式减轻了民众(zhòng)购房的资(zī)金(jīn)压力(lì)，加速了(le)房屋(wū)的建(jiàn)造和(hé)销售，也解决(jué)了制造商的资金问题(tí)，降低投资(zī)风险，在当(dāng)时(shí)可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的(de)举措(cuò)。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的(de)销售(shòu)模(mó)式成(chéng)为(wèi)当时中国香港房地产市场的一大特(tè)色，纵观中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高(gāo)效率地(dì)解决了核(hé)心(xīn)的住房(fáng)供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香港楼市(shì)几十年繁荣(róng)，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不(bù)断完善(shàn)、规范化(huà)，建立(lì)健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门(mén)提(tí)升了(le)对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在(zài)预售前，确保地价(jià)款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项(xiàng)目完成，资金需放入律师所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开(kāi)发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管账户资金，中国(guó)香(xiāng)港要求律师行在(zài)银行开设的(de)信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透(tòu)明化机制，且银行(xíng)的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风(fēng)险方，后续需(xū)自(zì)身推动项目完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和(hé)供(gōng)给量(liàng)短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地(dì)优先发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前期发展工业化的进程大于(yú)城(chéng)市化进程，唯(wéi)有(yǒu)解决住房基础(chǔ)等城市化(huà)配套(tào)问(wèn)题，才(cái)能进一步推进城市化。但当(dāng)时(shí)推行的(de)是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租(zū)养房(fáng)”的福(fú)利(lì)分房制度(dù)，住房市场发展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低(dī)、配套差等问题(tí)，因此(cǐ)福利分房制度不再适用于(yú)当时的国情。叠(dié)加房地产市场面临商(shāng)品房的需求量大，而社会缺少(shǎo)大(dà)型(xíng)房地产开发(fā)商，商品房(fáng)供应量小(xiǎo)的困境(jìng)，此时(shí)引入中国香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步引进中国香港预(yù)售(shòu)商(shāng)品房制度(dù)，先(xiān)后出台(tái)多项文件，大力支持国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深(shēn)化(huà)城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建(jiàn)设(shè)的通(tōng)知》文件(jiàn)，决(jué)定停止住房无偿实物(wù)分配，逐(zhú)步实(shí)行(xíng)住房分配货币化、住房供(gōng)给商品化(huà)、社(shè)会(huì)化的(de)住房新体制，从计(jì)划(huà)经济下的(de)福利分房转向市场(chǎng)经(jīng)济的(de)商品房。房地产(chǎn)市场采用(yòng)预售制(zhì)，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺(quē)少(shǎo)资金和开(kāi)发时间周期长的两(liǎng)大难(nán)题，开发商以预售款撬动下一个项目(mù)的开发，形(xíng)成滚动开发模式(shì)，住房(fáng)供应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货(huò)币(bì)化，中国人民银行等多方迅(xùn)速出(chū)台相关(guān)的信贷政策，支持(chí)购房者，极(jí)大作用(yòng)推(tuī)动了房地产(chǎn)市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解(jiě)房企资金压(yā)力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房(fáng)建(jiàn)设。具体来说，是(shì)指房地产开发企业将正在建设(shè)中的房(fáng)屋预先出售给(gěi)购房者，由购房者支付(fù)定金(jīn)或房款的(de)行(xíng)为。区(qū)别(bié)于中国香港，在中国内地实践过程中，商品(pǐn)房预(yù)售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房(fáng)买(mǎi)卖(mài)合同-进(jìn)行备案登记和(hé)预(yù)告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要(yào)一次性付清首付款，并采用银(yín)行贷款的形式一(yī)次(cì)性付(fù)清(qīng)剩余(yú)房款(kuǎn)，换言(yán)之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开(kāi)发商可能(néng)已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按(àn)照工程进度(dù)付款有所不(bù)同。对中国内地的开发商而言(yán)，预(yù)售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确实(shí)存(cún)在

　　作为(wèi)中国内地(dì)商品房销(xiāo)售的最主要(yào)方(fāng)式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时增(zēng)加市场(chǎng)商品房供应，推(tuī)动了城镇(zhèn)化发(fā)展进程。预售(shòu)制在(zài)过(guò)去20多年(nián)对中国内(nèi)地房地产市(shì)场的稳步(bù)发展起到了重要作用，不(bù)仅解决了房地(dì)产市(shì)场快速发展阶段的(de)资金(jīn)需(xū)求，也提高(gāo)了居民(mín)居住水平，中(zhōng)国内地(dì)城镇(zhèn)居民从筒子楼住(zhù)到住(zhù)宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年时间走完发达(dá)国家几百年城镇化路程。改革(gé)开(kāi)放以来(lái)，城镇化进程(chéng)进入(rù)快速发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成(chéng)区面积(jī)由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平(píng)方(fāng)米增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)套(tào)数从(cóng)约3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销(xiāo)售最(zuì)主要方式，2005年(nián)中国内地商品(pǐn)住宅期房销售面(miàn)积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中(zhōng)国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面(miàn)积和销(xiāo)售金(jīn)额(é)分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的(de)快速发展，房地(dì)产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房(fáng)地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游(yóu)产(chǎn)业链特别长(zhǎng)，高达(dá)50多(duō)个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融(róng)、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房(fáng)地(dì)产完全拉动(dòng)的(de)投资占全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发(fā)投(tóu)资占(zhàn)固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从房地产(chǎn)贷(dài)款占银行各(gè)项贷(dài)款余额(é)的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托等通道业务，占比超过三(sān)分之一。从房地产融资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月(yuè)占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大(dà)面积违约，将导致银(yín)行(xíng)不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道(dào)，根据我们(men)的《中(zhōng)国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于(yú)美国(guó)的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本(běn)的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值(zhí)占(zhàn)股债房市值的(de)比例(lì)看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值(zhí)的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟(shú)，直接融资(zī)比例(lì)较低，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面(miàn)效(xiào)应(yīng)愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎(hū)承担了(le)所有商品不能交付的风(fēng)险。比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者不仅承(chéng)担银行利(lì)息(xī)，还要承担延(yán)迟交房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房(fáng)者(zhě)和开发商之(zhī)间的购(gòu)房合同、购房者和银(yín)行(xíng)的按揭贷款合同是(shì)两个(gè)独立(lì)的合同(tóng)关系，如(rú)果开发商发(fā)生违约，购房者只能根据购(gòu)房合同(tóng)向开发商主张(zhāng)权力(lì)，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按时向(xiàng)银行(xíng)进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风险，进行影响自身(shēn)信用(yòng)和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层(céng)面看，银行(xíng)作为按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)的发(fā)放方，一旦房企(qǐ)因为市场(chǎng)波(bō)动或经营不(bù)善，出现资金链断(duàn)裂等一(yī)系列(liè)问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企(qǐ)通过与(yǔ)购房者签订的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房者丧失还(hái)款能力(lì)或短(duǎn)期不能(néng)还款等，则风险完全由(yóu)银行承(chéng)担，银(yín)行将面临较大的坏账压力。

　　从监管(双曲线abc的关系公式，双曲线abc的关系式是怎么得来的guǎn)角度看，购房者的预售(shòu)监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办法》中(zhōng)明(míng)确规定(dìng)了开发企(qǐ)业(yè)预售商品房所(suǒ)得款(kuǎn)项(xiàng)应(yīng)当用于有(yǒu)关的工程(chéng)建设，商品房预(yù)售款监管的具体办法，由房地产(chǎn)管(guǎn)理部(bù)门制(zhì)定。但多年以来(lái)全国并(bìng)没有统一的预售资金监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安成本(běn)乘以建(jiàn)筑面(miàn)积或者(zhě)项目工程总额报价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进入监管账户、或进(jìn)入监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资金如何被挪走的(de)？实际上，在过(guò)去房地(dì)产大开发(fā)时代的高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监(jiān)管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这(zhè)些方(fāng)式套取(qǔ)的(de)资金(jīn)，在房企(qǐ)各(gè)地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样(yàng)做(zuò)提供了资金流动性，房(fáng)企(qǐ)抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种(zhǒng)资金循(xún)环高周(zhōu)转模式(shì)，但一定程度上(shàng)把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于购房(fáng)者(zhě)预付资金，一般设有定(dìng)金或(huò)预(yù)付(fù)款保护机(jī)制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要(yào)求(qiú)购(gòu)房者支付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款(kuǎn)一(yī)般(bān)以定(dìng)金方式支(zhī)付(fù)，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一(yī)般采用两种方式(shì)发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程(chéng)进度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷(dài)款按(àn)照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为(wèi)预售商品房提供期(qī)房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷时双曲线abc的关系公式，双曲线abc的关系式是怎么得来的，保障购(gòu)房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付(fù)质量的(de)保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政(zhèng)府或第三方验收合(hé)格并提供验收凭证后(hòu)，开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。二(èr)是(shì)开发(fā)商为购房者提供(gōng)一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低(dī)首(shǒu)付比例(lì)为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付首付，其余房款交(jiāo)付(fù)后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付(fù)比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平(píng)均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面(miàn)，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，美国(guó)为防止开发(fā)商(shāng)挪用资金，购房(fáng)者的(de)定金及首(shǒu)付款由第三方公证(zhèng)行或(huò)产权保险公司(sī)的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房者资金可通过(guò)申请仲裁(cái)取回，且不承担(dān)任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设(shè)过程中的资金全部来自银行，银行根据工(gōng)程(chéng)进度向开发商提供(gōng)一(yī)定(dìng)比例的贷款，由于开发(fā)商挪用(yòng)资(zī)金直(zhí)接损害银行利益，银行(xíng)有充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋(wū)交付(fù)时(shí)需取得由(yóu)政府相关部门经审查(chá)后发放的验收凭证，通(tōng)过验(yàn)收凭证向银(yín)行得到购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购(gòu)房(fáng)，房款按建(jiàn)造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还(hái)贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率(lǜ)，开发商(shāng)或购房者可(kě)购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发(fā)商(shāng)在项目获批后即(jí)可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房(fáng)者(zhě)需支付(fù)约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证(zhèng)，签(qiān)订合同后定金(jīn)退还。如(rú)由于任何(hé)原(yuán)因不能(néng)购买，定(dìng)金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需支付公证费和(hé)土(tǔ)地交(jiāo)易税(shuì)，分(fēn)别为房(fáng)屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包含在(zài)购房(fáng)款(kuǎn)中，属于(yú)购房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定(dìng)最低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德(dé)国(guó)也采取按工(gōng)期支付(fù)房款的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点、比例因项目而(ér)异。一般来说(shuō)，支付(fù)节点(diǎn)可分(fēn)为公(gōng)证后、主体完工、内部(bù)水暖电(diàn)路完工、窗户(hù)玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全(quán)部完工(gōng)，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房者可在支(zhī)付(fù)房款(kuǎn)前(qián)申请房(fáng)贷，房贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率，银行按(àn)施工(gōng)节奏(zòu)分多(duō)次发放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷(dài)款(kuǎn)给(gěi)予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国(guó)保险公司针对期房设(shè)计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当(dāng)房屋(wū)出现重(zhòng)大延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开发商赔偿或(huò)修复，开发(fā)商破(pò)产，由保(bǎo)险公(gōng)司负(fù)责相应(yīng)赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时(shí)支(zhī)付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律(lǜ)师严格监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖(mài)双方均有(yǒu)一名(míng)律师，负责沟通期房(fáng)交(jiāo)易中的房产、资(zī)金、合同等各个(gè)环节，各环(huán)节(jié)内容确认无误后(hòu)签订首付(fù)交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置(zhì)了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由(yóu)保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付(fù)方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付(fù)环(huán)节，英国采取按(àn)工(gōng)程进度付款的方式，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低，一般(bān)会在合同(tóng)签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交(jiāo)房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付(fù)环节，英国(guó)规定房屋必(bì)须经过房产(chǎn)公证公司的检验(yàn)验收后才(cái)能交(jiāo)付，交付后方可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期(qī)房预(yù)售资金监(jiān)管极为(wèi)严格(gé)，资(zī)金(jīn)也(yě)由律师监管(guǎn)，在确认工(gōng)程进度、支付相(xiāng)关(guān)款项过(guò)程中，由买(mǎi)房律师(shī)将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转给开发(fā)商，即资金(jīn)在进(jìn)入开发商(shāng)账户前经过两道(dào)关口，有(yǒu)利于(yú)保障(zhàng)购房者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　日本(běn)期房交易立(lì)法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预售房定金保全措施”，交房前(qián)付款比(bǐ)例不(bù)超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加(jiā)法律空(kōng)白，社(shè)会上“一(yī)房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本(běn)政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑(zhù)物(wù)交易(yì)法》，经多次修(xiū)订，目前(qián)是唯(wéi)一一部规(guī)范期(qī)房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商必须完成(chéng)定金保全(quán)措施才可预售。什么是定金保全措施？即(jí)买卖(mài)双方签(qiān)订购房合(hé)同时，开发商向金融机构(gòu)或指定保证(zhèng)机(jī)构(gòu)或保险机构签订定金保证委托合同，设置(zhì)购(gòu)房者定金的保证或(huò)保险(xiǎn)，并将相应的(de)保证(zhèng)金证明书(shū)交付给(gěi)购房者。除定金外，其他预(yù)先支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书向金融机构或保证(zhèng)机(jī)构(gòu)或保险公司(sī)兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔(péi)付违约金，一(yī)般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支(zhī)付环(huán)节，交房前只需支付最多(duō)不超20％的(de)定(dìng)金，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者即(jí)可向银行申请贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余(yú)房款(kuǎn)在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所(suǒ)有(yǒu)资金进(jìn)银行(xíng)专门项(xiàng)目资金账户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付(fù)环节(jié)，新加(jiā)坡开发商有统一的选(xuǎn)购(gòu)权合(hé)同以及(jí)订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方面，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房者需(xū)支付(fù)15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样(yàng)采(cǎi)取按工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)的方(fāng)式(shì)，《发展商条例(lì)》对(duì)期(qī)房付款流(liú)程做了统(tǒng)一详细规(guī)定，要求所(suǒ)有(yǒu)开(kāi)发商遵守，支付节点一般为(wèi)合同(tóng)签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门(mén)窗等完工等(děng)，支付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增(zēng)加而(ér)增加，未放款(kuǎn)部(bù)分无(wú)需月(yuè)供。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，购房者(zhě)的订金与付款会存入银行(xíng)专门(mén)的(de)项目资金账户，账户资金提取须与房屋(wū)建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者(zhě)享受(shòu)1年的房屋保修期，此(cǐ)后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到(dào)了政(zhèng)策出手临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对(duì)刚需和(hé)改善型需求的支持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重点是保交楼保(bǎo)复(fù)工保(bǎo)民生，给予强有力的(de)金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在(zài)起，对(duì)还在正常运转的房企包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵头并(bìng)购重(zhòng)组整个行(xíng)业，为每(měi)个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看(kàn)，应充分(fēn)估计形势(shì)复(fù)杂(zá)性和人性(xìng)复(fù)杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长效机(jī)制。长效机制(zhì)四大关键是(shì)推动(dòng)城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约(yuē)后定金保护机制(zhì)，如将已(yǐ)支付定(dìng)金冻(dòng)结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金安(ān)全。签订(dìng)合同环(huán)节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房(fáng)屋重大延期以及重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)等情况提供充分(fēn)的保障。余款支(zhī)付环节，建立按工(gōng)程进度(dù)付款机(jī)制或(huò)交房后(hòu)按揭贷(dài)款机(jī)制，充分保护购(gòu)房者的权益(yì)。资金监(jiān)管环节，引(yǐn)入独立于开发(fā)商、银行的第(dì)三方资金监管(guǎn)机构，或由政府(fǔ)相(xiāng)关部门直(zhí)接监管，以此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付(fù)环节(jié)，建立商品房保修期制度(dù)。保(bǎo)修(xiū)期(qī)内(nèi)，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购(gòu)房(fáng)者在保修期结束(shù)后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全(quán)国套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预(yù)售(shòu)制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，开发(fā)商将(jiān双曲线abc的关系公式，双曲线abc的关系式是怎么得来的g)拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购房民众的(de)最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。

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