文(wén)：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设(shè)工作会议提出“有条(tiáo)件的(de)可以进行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足一个月(yuè)时间，已有山(shān)东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地(dì)明(míng)确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购(gòu)房者(zhě)的不(bù)公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没(méi)实力的(de)别(bié)建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大开(kāi)发时代步入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶(jiē)段的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最大(dà)保护。98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过(guò)时了(le)，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后(hòu)一手交钱(qián)，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及(jí)长效机制，长效机制(zhì)四(sì)大关(guān)键是(shì)推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如(rú)果按照经济规律办事(shì)，中国一(yī)定能实现(xiàn)房(fáng)地产软着(zhe)陆和长期平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消(xiāo)预售制、改(gǎi)为现房(fáng)销售？大家想想(xiǎng)，绝大(dà)部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售(shòu)制是(shì)对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎(hū)承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能交付(fù)的(de)风险。从个人层面看，预售制对(duì)购房(fáng)者(zhě)非常不公(gōng)平，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房的风险。从行业(yè)层面看，预售制(zhì)助推部(bù)分房(fáng)企过(guò)度(dù)举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风险。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样(yàng)有助(zhù)于落实中央(yāng)房住不炒(chǎo)精神、有助于(yú)保障购(gòu)房老(lǎo)百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多(duō)得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预售制度怎么(me)来的？国外什么(me)情况？简单科普一下：商品(pǐn)房(fáng)预售最(zuì)早源于中国香港(g使出吃奶的劲儿，吃奶的劲都使出来了是什么意思ǎng)，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一(yī)种(zhǒng)开发商放(fàng)杠杆(gān)的方式(shì)。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入(rù)了商品房预售制度(dù)。其(qí)实，当(dāng)前世界(jiè)不少(shǎo)国家(jiā)存在预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家一般有(yǒu)严格的监管保障措施，开发商在(zài)项目获得政府批准后才可以开始(shǐ)销售，买(mǎi)家在(zài)购(gòu)买期房后(hòu)并非像中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是(shì)根据开发商工程进度在完全交房前进行分期(qī)支(zhī)付。所以，预售制度是需要严格的资金监(jiān)管、分期支(zhī)付(fù)以(yǐ)及违约(yuē)处罚措施(shī)作为保障的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如(rú)借机取(qǔ)消预售制度，以(yǐ)后改为(wèi)现房销售。客(kè)观讲预售(shòu)制度有(yǒu)一定历史(shǐ)阶(jiē)段性(xìng)，现在中国(guó)住(zhù)房进入存量时代(dài)，取消(xiāo)预售制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再(zài)把烂尾(wěi)风险甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需(xū)要(yào)配套房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和(hé)房地(dì)产长效(xiào)机(jī)制。这是个技(jì)术活，只要坚持市(shì)场化改革(gé)，中国一定(dìng)能化解这个难题，让房地产(chǎn)回归实(shí)体经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的(de)不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对(duì)购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。所有商业的本(běn)质是向善，是(shì)以客户为中(zhōng)心，房地产也不(bù)能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消预售制(zhì)、实施现房(fáng)销售是实(shí)现(xiàn)老百姓安(ān)居乐(lè)业(yè)、社会长治(zhì)久安、行业企业健(jiàn)康发展的(de)重大措施。在当(dāng)前的情况下，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融(róng)支持当期三(sān)好生、新模(mó)式等综合施策(cè)。

　　作(zuò)者十年(nián)前在(zài)国务院发展研究中(zhōng)心参与财税改革方(fāng)案(àn)研(yán)究时，对预(yù)售制、房(fáng)地(dì)产税(shuì)、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆(gān)率等进(jìn)行过(guò)长期(qī)系(xì)统的(de)专项研究。（参考后(hòu)来(lái)形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交(jiāo)付时(shí)开发(fā)商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十(shí)年代(dài)在(zài)中国香港，楼宇(yǔ)出租是地(dì)产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转让(ràng)难(nán)、出租资(zī)金周转期长等(děng)问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国(guó)香港还未推行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者(zhě)其他临时(shí)住宅(zhái)，住房的(de)需求是相(xiāng)当高(gāo)，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖(mài)多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港(gǎng)地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等(děng)问题。针对(duì)这(zhè)一系列问题，不(bù)少地产商开始探求新的方式(shì)，如(rú)把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开发商(shāng)资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的(de)基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地产销售，霍(huò)英东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办立信置业有限公司，凭借商业(yè)直觉和(hé)多年经(jīng)营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商品流通、资(zī)金(jīn)周转有着独到的见解，在(zài)努(nǔ)力寻求方(fāng)法加快自身资金(jīn)周(zhōu)转。当时其在(zài)购下九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文(wén)字详尽说明(míng)楼(lóu)宇的地势(shì)环境、建筑材料(liào)、分层(céng)价(jià)格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买家的(de)订金(jīn)，采(cǎi)用类似租(zū)金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落(luò)成(chéng)时，收(shōu)齐买家(jiā)的(de)钱，买家(jiā)就拥有(yǒu)了自己(jǐ)的房产。这种方(fāng)式减轻了民众购(gòu)房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解决了(le)制造商的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在(zài)当时可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付款”的销售模式成为(wèi)当时中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的一大(dà)特色，纵观中国香港房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的(de)改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式高效(xiào)率地(dì)解(jiě)决(jué)了核心的住(zhù)房供(gōng)不应求的问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式(shì)推(tuī)动了中国香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也(yě)出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但监管部(bù)门不断完善、规范化，建立健全(quán)的监管(guǎn)机制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门(mén)提(tí)升了对于预(yù)售楼花制度(dù)的监管，即要求开发商在预售前，确(què)保地价款(kuǎn)已经全部(bù)支付(fù)，还(hái)要证明(míng)自身有资金(jīn)等能力把项目(mù)完(wán)成，资(zī)金需(xū)放入律师所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的(de)核(hé)准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑(zhù)师等造(zào)假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要求(qiú)律师行(xíng)在(zài)银行(xíng)开(kāi)设的(de)信(xìn)托账户(hù)（监管账户）、开发商(shāng)操作等(děng)采取全透明化机(jī)制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将(jiāng)成(chéng)最大风(fēng)险(xiǎn)方，后(hòu)续需自身推动项目完(wán)工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房(fáng)需求大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来(lái)，中国(guó)内(nèi)地(dì)优先(xiān)发展(zhǎn)重工业，强调基(jī)础建设(shè)，这一导向使前(qián)期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市(shì)化配套问题，才能进一(yī)步推进(jìn)城(chéng)市化。但当时推(tuī)行的是(shì)“统一管理(lǐ)，统一(yī)分配(pèi)，以租(zū)养房”的(de)福利分房(fáng)制度，住房市(shì)场(chǎng)发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也出现了分(fēn)配(pèi)不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因(yīn)此(cǐ)福利分(fēn)房(fáng)制度不再(zài)适用于当时的国情。叠(dié)加房地产市场(chǎng)面临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发(fā)商，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供应量(liàng)小(xiǎo)的困(kùn)境，此时引(yǐn)入(rù)中国香港的(de)“卖楼花”模(mó)式无疑是(shì)对内(nèi)地房地(dì)产市(shì)场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香港(gǎng)预(yù)售(shòu)商(shāng)品房(fáng)制度(dù)，先后(hòu)出台多项文件(jiàn)，大(dà)力(lì)支持国(guó)内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进(jìn)一(yī)步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住房供给(gěi)商品化、社会化(huà)的住房新体制，从计划经济下的福(fú)利(lì)分(fēn)房转向市场经(jīng)济的(de)商品房(fáng)。房地产市场采用预售制(zhì)，允(yǔn)许开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资金和(hé)开发时间周期(qī)长的两大难题，开发商以预售款撬动下(xià)一个(gè)项目(mù)的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应速度加快(kuài)。自此中国(guó)内地开始房改货币化(huà)，中国人民(mín)银行等多(duō)方迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支持(chí)购房者(zhě)，极大作(zuò)用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地(dì)的商品房预售制度。预(yù)售制的初衷是为了(le)缓(huǎn)解房企资金压(yā)力，加(jiā)快(kuài)城(chéng)镇住房(fáng)建设。具体(tǐ)来说(shuō)，是指房地产开发企业将正在(zài)建设中的房屋预先(xiān)出售(shòu)给购房者(zhě)，由购房者支付定金(jīn)或(huò)房(fáng)款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在(zài)中国内地实践过程(chéng)中，商(shāng)品房预售(shòu)流程为：房地(dì)产(chǎn)开发商(shāng)办理(lǐ)预售许可证-签订(dìng)商品房(fáng)买卖合同-进行备案登记和预告登记(jì)-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需(xū)要一(yī)次性付清首付(fù)款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一(yī)次性(xìng)付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可(kě)能已(yǐ)拿到了全部购(gòu)房款，这点与(yǔ)中国香港的按照(zhào)工程进(jìn)度付款有所不同。对中国内地的开发商而言(yán)，预售制商(shāng)品(pǐn)房(fáng)也开(kāi)启了高周转、高杠(gāng)杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方(fāng)式，预售制极大(dà)缩(suō)短房企现金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过(guò)去20多年对中(zhōng)国内(nèi)地房地产市(shì)场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段(duàn)的资金(jīn)需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中国(guó)内地(dì)城(chéng)镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年(nián)时(shí)间走完发达国(guó)家(jiā)几百年城镇化路(lù)程。改革开放(fàng)以来，城(chéng)镇化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市(shì)建成区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人(rén)均住房建筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前(qián)已成为中国(guó)内(nèi)地(dì)商品房(fáng)销售最主要方式，2005年(nián)中国内地(dì)商品(pǐn)住宅期房销(xiāo)售面积占总销售(shòu)面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也(yě)推动了中国内(nèi)地房(fáng)地(dì)产行业的发展。中国内地房地(dì)产历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各(gè)项指(zhǐ)标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业的(de)快速发(fā)展，房地产企业从无到有、从国(guó)企先行到(dào)民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数(shù)量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房地(dì)产(chǎn)也成为(wèi)拉动中国(guó)内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产(chǎn)及(jí)其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批发、建材的(de)带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占(zhàn)全社会固(gù)定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银(yín)行各项贷款(kuǎn)余额的(de)比(bǐ)重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信托等(děng)通(tōng)道业务(wù)，占比超过三分之一。从房(fáng)地产融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违(wéi)约，将(jiāng)导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国(guó)的(de)33.6万亿美元、日本(běn)的(de)10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市(shì)值占股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是因为住房市(shì)值高，以及中国(guó)资(zī)本市(shì)场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低(dī)，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险确实存(cún)在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担(dān)了所有(yǒu)商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行利(lì)息，还要承担延迟交房(fáng)、“一(yī)房(fáng)二(èr)卖”、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房(fáng)等风险。另外，购房者和(hé)开发商之间的(de)购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个(gè)独立的合同关系，如果开发商发生违约(yuē)，购(gòu)房者只(zhǐ)能根据购房合同向开发商主(zhǔ)张权力(lì)，但依(yī)旧需要根据按揭(jiē)贷款合(hé)同按时向银(yín)行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房(fáng)者承(chéng)担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助(zhù)推部(bù)分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自身信用和购房者对(duì)行业的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融层(céng)面看，银行作(zuò)为按揭贷(dài)款的发放方，一(yī)旦房(fáng)企(qǐ)因为市场(chǎng)波动或经营不善，出(chū)现资金链断裂(liè)等(děng)一(yī)系列问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通(tōng)过与购房(fáng)者签订的预售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得房(fáng)款(kuǎn)，如果购(gòu)房(fáng)者丧失还款能力或短期不能还(hái)款等，则风(fēng)险完全由银(yín)行承(chéng)担，银(yín)行将面(miàn)临较大的(de)坏(huài)账压力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的预售(shòu)监管资金去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结(jié)底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理办法》中明确规定了开发企业预售商品(pǐn)房所得款项(xiàng)应当用于有关的工程(chéng)建(jiàn)设，商品(pǐn)房预售款监(jiān)管的(de)具体办(bàn)法(fǎ)，由房(fáng)地产管理(lǐ)部(bù)门制定。但多年以来全国并没有(yǒu)统一的预售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点监(jiān)管资金比例为总预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合肥(féi)等城市则(zé)按(àn)照项目的建安成(chéng)本乘以建筑面(miàn)积或者项目工程总额报价计算重点资金。而(ér)事实是，不少购房款未进入监管(guǎn)账户、或(huò)进入监(jiān)管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥(yáo)无期，月(yuè)供(gōng)却被迫继续还(hái)款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪(nuó)走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大(dà)开发时代(dài)的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将(jiāng)资金转给房企，而(ér)拨付的工程款，远超(chāo)工(gōng)程(chéng)进度所需。通(tōng)过这些方式套取(qǔ)的(de)资金，在房企各地(dì)项目间(jiān)流动，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这样做提供(gōng)了资金流(liú)动(dòng)性，房企抽调资金(jīn)统(tǒng)筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建设，形成一种(zhǒng)资(zī)金(jīn)循环高周转模式(shì)，但一定程度(dù)上把风(fēng)险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护(hù)：对于购房者预(yù)付资金，一(yī)般设有定金或预付款保护(hù)机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付后(hòu)开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式(shì)：预付款一(yī)般以定(dìng)金方式(shì)支(zhī)付，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷款按(àn)照工程进度(dù)逐渐发放，购(gòu)房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付(fù)后发(fā)放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提供(gōng)期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出(chū)现重大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时(shí)，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交(jiāo)付质量的(de)保障有两(liǎng)种方式，一(yī)是期房由政府或第三方(fāng)验(yàn)收合格(gé)并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。二是开发(fā)商为购房(fáng)者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付(fù)，其余(yú)房(fáng)款交付(fù)后按揭还款，交付前(qián)资金由第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金(jīn)比例一般为(wèi)房(fáng)款的(de)1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美(měi)国(guó)平均(jūn)首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金(jīn)或首付外，购房者在(zài)房屋交(jiāo)付后通(tōng)过按揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩余房款。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，美国为防止开(kāi)发(fā)商挪(nuó)用资金，购房(fáng)者的(de)定金(jīn)及首付(fù)款由(yóu)第(dì)三方公证行或产权保险公(gōng)司的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾(wěi)，购房者资(zī)金可(kě)通过(guò)申请(qǐng)仲(zhòng)裁(cái)取回，且(qiě)不承担任何责任(rèn)与损失。而开(kāi)发商在(zài)房屋建设过(guò)程中的资金(jīn)全部来自(zì)银(yín)行，银行根据工程进度向开发(fā)商提供(gōng)一定比例(lì)的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接(jiē)损害(hài)银行利益，银行有(yǒu)充(chōng)分动机监管开发(fā)商施工进度。开发商在房(fáng)屋交(jiāo)付时需取得由政府相关部(bù)门经审查(chá)后(hòu)发放(fàng)的(de)验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银(yín)行得到购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国(guó)期(qī)房可零(líng)首付购房(fáng)，房(fáng)款按建造工期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定(dìng)利(lì)率，开发(fā)商(shāng)或购房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发(fā)商在(zài)项目获批(pī)后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同(tóng)前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由(yóu)于任何原(yuán)因(yīn)不(bù)能购买，定(dìng)金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者(zhě)需(xū)支付(fù)公证费(fèi)和土地交(jiāo)易税，分别(bié)为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中(zhōng)，属于购(gòu)房附加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面(miàn)，德国没有规定最低首付比例(lì)，可(kě)零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国也采取按工期支付房款的制(zhì)度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点、比例因项目而异。一般来(lái)说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完(wán)工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完(wán)工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前(qián)申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按施工(gōng)节(jié)奏分(fēn)多次发放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购(gòu)房(fáng)者一定(dìng)使用期限，期限(xiàn)结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对期房(fáng)设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重大延(yán)期或重大缺(quē)陷时(shí)，保(bǎo)险公(gōng)司保(bǎo)证开发商赔偿或修(xiū)复(fù)，开发(fā)商破产，由保险公司负责(zé)相应赔(péi)偿。保(bǎo)险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房(fáng)时支(zhī)付

　　英国(guó)预售(s使出吃奶的劲儿，吃奶的劲都使出来了是什么意思hòu)制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双方律(lǜ)师严(yán)格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名(míng)律师，负责沟通期房交(jiāo)易中(zhōng)的房产、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内容确(què)认无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，当开发商出现财务、经(jīng)营问题(tí)时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合同签(qiān)订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但(dàn)是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交(jiāo)房(fáng)前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余(yú)款项(xiàng)交(jiāo)房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国规定房屋必须经过房产公(gōng)证公司的检验验收(shōu)后才能交付，交(jiāo)付(fù)后方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节，英国(guó)期房(fáng)预(yù)售(shòu)资金监管极为严格，资(zī)金也由律师监管，在确认工程(chéng)进度、支付相(xiāng)关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买房(fáng)律师将资金转(zhuǎn)给卖(mài)方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资(zī)金在(zài)进入开发商账(zhàng)户(hù)前经(jīng)过两道关口，有利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日元时，开发(fā)商必须(xū)完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发(fā)商违(wéi)约(yuē)需返还定(dìng)价并(bìng)赔偿约10％房款，交房(fáng)后按(àn)揭还款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本二战结束后由于房(fáng)屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经(jīng)多次修订，目(mù)前是唯(wéi)一一部规范期房交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物取引(yǐn)业(yè)法》，对购房者(zhě)支付(fù)定(dìng)金超过5％或超1000万日(rì)元的部分(fēn)，法律要求开(kāi)发(fā)商必须(xū)完(wán)成定(dìng)金保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或(huò)指(zhǐ)定保证机构或保险机构签(qiān)订定金保(bǎo)证委(wěi)托合同，设置购房者定金的保证(zhèng)或保险，并将相应的保证金证明(míng)书(shū)交付给购房者。除定金外，其他预先(xiān)支付(fù)的购房款也(yě)受该措施(shī)保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭(píng)保证金证明书向金融机构(gòu)或保证机构或保险公(gōng)司兑(duì)付(fù)，同时(shí)，开发商需(xū)向购房者赔付(fù)违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节(jié)，交(jiāo)房前只(zhǐ)需(xū)支付最(zuì)多不超20％的定金，签(qiān)订(dìng)购房合(hé)同(tóng)后，购房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定(dìng)金(jīn)外的剩(shèng)余房款在交房后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进(jìn)度(dù)支付，所有资金(jīn)进银行专门(mén)项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修(xiū)期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新(xīn)加坡(pō)开发商有统一(yī)的选购权合(hé)同以及(jí)订金返(fǎn)还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的(de)首付(fù)及(jí)印花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新(xīn)加(jiā)坡(pō)期房(fáng)同样(yàng)采取按工程进度(dù)付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程(chéng)做了(le)统一详(xiáng)细(xì)规定(dìng)，要求(qiú)所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合(hé)同签订后、地基完(wán)工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支(zhī)付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照(zhào)工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，购(gòu)房者(zhě)的订(dìng)金与付款会存入银(yín)行(xíng)专(zhuān)门的项目资金账户，账(zhàng)户(hù)资金提取(qǔ)须与房屋(wū)建设有关(guān)。房屋(wū)交付后，购房(fáng)者(zhě)享受1年的房屋保修(xiū)期(qī)，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看，当前房(fáng)地产(chǎn)到了政(zhèng)策(cè)出手临界点，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对(duì)刚(gāng)需和改(gǎi)善(shàn)型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局(jú)部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有力的金融(róng)工(gōng)具支持(chí)。另(lìng)一方面(miàn)，从现(xiàn)在起，对(duì)还在正常(cháng)运转的房企包括民(mín)营企业(yè)，加大支持力度，由优(yōu)质房企(qǐ)牵头(tóu)并购重组整个行(xíng)业(yè)，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以及长效(xiào)机制。长效(xiào)机制四(sì)大关键是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违约后(hòu)定金保(bǎo)护机制(zhì)，如将已支(zhī)付定金冻(dòng)结至(zhì)房屋交付(fù)阶段，保障购房者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保险公司介入(rù)，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支付(fù)环节，建立按工程(chéng)进度(dù)付款机制或交房后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机(jī)制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立(lì)于开发商、银行(xíng)的第三方(fāng)资金监管机构(gòu)，或(huò)由政府相关部(bù)门(mén)直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付(fù)环节(jié)，建立商品房保修(xiū)期制度(dù)。保(bǎo)修(xiū)期(qī)内，开发商应(yīng)对房屋质量(liàng)问题全权(quán)负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修(xiū)期结束(shù)后支(zhī)付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售(shòu)制是(shì)大势(shì)所趋(qū)。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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