饱受争议的二手房交(jiāo)易中介费问题，正逐(zhú)渐得到(dào)监管部(bù)门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总局(jú)联合发布了关于规(guī)范房(fáng)地产经纪服(fú)务的意见。意(yì)见提及，近年来，部分(fēn)房地产经纪(jì)机构存在利用房源客源优势(shì)收取过高费用、未明码(mǎ)标价(jià)、捆(kǔn)绑(bǎng)收费、滥用客户个人(rén)信(xìn)息(xī)等问题，加(jiā)重(zhòng)交易当(dāng)事人(rén)负(fù)担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门从加(jiā)强(qiáng)从业主体管(guǎn)理(lǐ)、明确经(jīng)纪服务内容、合理(lǐ)确定经纪服务收(shōu)费、严格实行(xíng)明码标价等十(shí)方面，提出了意见。

　　中原地(dì)产首席分(fēn)析(xī)师(shī)张大伟称，随着(zhe)城市(shì)发展，一(yī)二(èr)线(xiàn)城市二手房交(jiāo)易占(zhàn)比逐渐增加(jiā)。以(yǐ)北京(jīng)、上海为例(lì)，二(èr)手房(fáng)占市(shì)场成交(jiāo)比例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成(chéng)交，房地产(chǎn)调(diào)控重心逐渐从(cóng)开发商过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省(shěng)城规院住房(fáng)政策研(yán)究(jiū)中(zhōng)心(xīn)首席研究员(yuán)李宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来(lái)说属于金额不低(dī)的大宗交易，由于(yú)二手(shǒu)房交(jiāo)易成本较(jiào)高(gāo)、交易周期较(jiào)长，具有非常强的专业性，居民往往通(tōng)过(guò)中介(jiè)来完(wán)成。但很多中(zhōng)介利用信息不(bù)对称(chēng)等问题，将非必(bì)要的收费(fèi)夹带其中(zhōng)，如(rú)收取过桥融资(zī)、按揭费、担保费等，对(duì)居民(mín)造成额外的负担，而且这(zhè)些服务事项并(bìng)未明码标价。

　　对(duì)于二手房市(shì)场交易过程中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经(jīng)纪服务(wù)在内的相关市场交易行为及(jí)其主体进(jìn)行规(guī)范(fàn)和秩序(xù)整顿，是房(fáng)地产市(shì)场管理和调控的主(zhǔ)题。“当(dāng)下(xià)，推进这项工作的意义更大，也(yě)更(gèng)急(jí)迫(pò)。”

　　中(zhōng)介(jiè)收(shōu)费问题(tí)成监管重点

　　二(èr)手房(fáng)市场中，历来对房(fáng)地产经(jīng)纪服务行业(yè)关(guān)注最(zuì)多的一个话题，便是房地产经纪服(fú)务(wù)费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关部门主要监管(guǎn)的(de)重点，将是对房地产经纪(jì)服务(wù)收费及(jí)中(zhōng)介交(jiāo)易进行规(guī)范(fàn)。

　　在热点(diǎn)城市(shì)，二手房屋交易(yì)过程中，部分(fēn)价值(zhí)不(bù)菲的房屋，往往(wǎng)要(yào)缴(jiǎo)纳一笔金额不低(dī)的中介(jiè)费。以北京某(mǒu)房(fáng)地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服务收费上，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构要合理降低(dī)住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则(zé)实行分(fēn)档定(dìng)价。引导由魏承泽作品集 魏承泽一类的作者交易(yì)双方共(gòng)同承担经纪(jì)服务费用。

　　据张大(dà)伟介绍(shào)，目前房地产经纪服务收费标(biāo)准(zhǔn)的(de)最早依据是(shì)1995年国家计委(wěi)建(jiàn)设部下发(fā)的《关于(yú)房地(dì)产中介服务(wù)收费的通知》（971号文），其(qí)中第六条规(guī)定：房(fáng)屋买卖代理(lǐ)收(shōu)费，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京(jīng)为例，目前北(běi)京市执行的2014年更新后的(de)收费标(biāo)准，即根据这样(yàng)的规定：“少数(shù)特(tè)别复杂的住宅买卖(mài)经(jīng)纪服(fú)务，经交易各(gè)方协商同意，可在规定的(de)收费标准基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度最高(gāo)不得(dé)超过10％。”这意味(wèi)着，当前北京二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地(dì)产中介服(fú)务等57个政府定价魏承泽作品集 魏承泽一类的作者，房(fáng)地产经纪服务收费多少(shǎo)由各中介机(jī)构自行决(jué)定。

　　“房产中介(jiè)机构在实际(jì)收取(qǔ)费用过程中，相关监(jiān)管部门当前并未明确具体(tǐ)的中介费率，中(zhōng)介机构仅需在服务过程中对(duì)收费标(biāo)准进行明码标价即可。而房地(dì)产经纪服务机构在具(jù)体(tǐ)收取过程中(zhōng)，会结合房屋价值及工资标准，综合(hé)计算出合适的中介费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明(míng)码标价(jià)问题，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构应当在经(jīng)营门(mén)店、网站、客户端等场所(suǒ)或(huò)渠道，公示服务项(xiàng)目、服(fú)务内容和(hé)收(shōu)费标(biāo)准，不得混合标价(jià)和捆(kǔn)绑(bǎng)收费。房地产经纪机构(gòu)提供的基(jī)本服(fú)务和延伸服(fú)务，应当(dāng)分别明(míng)确服务(wù)项目和收费标(biāo)准。房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构收费前应当向交易当事人(rén)出具收费清单，列明收(shōu)费标准、收费金额，由当事人(rén)签字确认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市场(chǎng)平均水(shuǐ)平的房地产(chǎn)经纪(jì)机构，住房(fáng)和城(chéng)乡建设(shè)部门(mén)将(jiāng)会(huì)同市(shì)场监管等(děng)部门采取约谈(tán)等综(zōng)合措施(shī)进行重点监(jiān)管(guǎn)。市场(chǎng)监管部门会同有关部门依(yī)法查处不按规定(dìng)明码标价、操纵经纪服务收费等(魏承泽作品集 魏承泽一类的作者děng)违反价(jià)格和反(fǎn)垄断法律法规(guī)的(de)行为。对房(fáng)地产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)相关(guān)违(wéi)法违规信息，市场监管部门要依法依规纳(nà)入国家企业信用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋(wū)中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励(lì)按照成交(jiāo)价(jià)格(gé)越(yuè)高(gāo)、服务费率越(yuè)低的原(yuán)则(zé)实(shí)行分档定(dìng)价，是否意(yì)味(wèi)着，未来豪宅的中介费有(yǒu)望大(dà)幅降低？

　　中原地产华(huá)南(nán)区总裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓励按(àn)照成(chéng)交(jiāo)价格(gé)越(yuè)高、服务费率越低的原则(zé)实行(xíng)分档定价，合理降(jiàng)低住(zhù)房买卖和租赁经纪(jì)服务费用，主要还(hái)是规范行业，打击收费过(guò)高(gāo)的(de)经纪机构，但对市场影响有限，“以(yǐ)深圳为(wèi)例，深圳市场豪宅(zhái)和普(pǔ)宅本来(lái)收费就(jiù)不同，各家(jiā)收费普遍在(zài)合理(lǐ)范(fàn)围内，加上经(jīng)纪服务费(fèi)用对市场的影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由(yóu)于当前(qián)两部(bù)门提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲(gāng)领性文件(jiàn)而(ér)非规定，未来如何具体认(rèn)定其(qí)中的细则，还需(xū)要看各(gè)城(chéng)市落(luò)地执(zhí)行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目前市场看，经(jīng)纪(jì)服务领域(yù)的调(diào)整改善、规范化，有(yǒu)利于行业健康发(fā)展。同时，由于二手(shǒu)房很多(duō)房(fáng)源在产权(quán)方(fāng)面(miàn)有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不同税费等都(dōu)可能对交易(yì)产生影响，这对房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务行业(yè)的专(zhuān)业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应(yīng)该由上下家各支付一(yī)半的中介费(fèi)，但(dàn)在一些热(rè)点(diǎn)城市的(de)二手房(fáng)交易过(guò)程中，往(wǎng)往会有(yǒu)这样的情形，因部分购房(fáng)者处(chù)于(yú)弱(ruò)势地(dì)位，从而会出现中(zhōng)介(jiè)费及税费均由购房者来承担(dān)。即使(shǐ)一(yī)些(xiē)房东愿意承担(dān)中介费(fèi)，这部分费用也可能通过转嫁的方(fāng)式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家(jiā)把中介(jiè)费转(zhuǎn)嫁给(gěi)下家，市场这种所谓(wèi)‘约定俗(sú)成’的情况，一(yī)些房(fáng)产(chǎn)中介公(gōng)司将其视为向购房(fáng)者(zhě)单边收费的行为(wèi)。部(bù)分中介公司可(kě)能(néng)会(huì)利(lì)用其支(zhī)配(pèi)地位，在原先经纪服务收费(fèi)的基(jī)础上(shàng)，再(zài)次向(xiàng)房东收取费用，而这(zhè)部分(fēn)费用，房(fáng)东往(wǎng)往会将其转再次(cì)转嫁给购房者，这实际上相当于变相(xiāng)推高了(le)房(fáng)价。两部门提出(chū)严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易中操作的(de)透明(míng)度，也有利于房价的稳定(dìng)。”陆(lù)骑麟称。

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