文：任(rèn)泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和(hé)城乡建设工作会议提出“有条件的(de)可以进(jìn)行现房销售”，不(bù)足一个月时间，已有山(shān)东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地(dì)明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预(yù)售制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还(hái)烂尾了(le)，这是对购房者的不公(gōng)平。以后(hòu)谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的(de)别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时(shí)代(dài)步(bù)入高质量(liàng)发展阶段(duàn)的必然趋势，也是(shì)对购房老百姓的最(zuì)大保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时代，对购房民众不(bù)公平的预售(shòu)制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经(jīng)地义。当然(rán)二次房改是个技术(shù)活，兼顾(gù)化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是(shì)推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和(hé)房地产(chǎn)税。如果按照经(jīng)济规(guī)律办(bàn)事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大(dà)部分(fēn)商品(pǐn)是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承担(首项和末项的公式是什么，小学等差数列基本的5个公式dān)了所有商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。从个(gè)人层面看，预售(shòu)制(zhì)对购房者非常不(bù)公平，比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置(zhì)等系列(liè)风(fēng)险。取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，这样(yàng)有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障(zhàng)购(gòu)房老百姓(xìng)权(quán)益、有助于(yú)房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售制(zhì)度怎么来的？国外(wài)什(shén)么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售(shòu)最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期(qī)房，是一种开(kāi)发商放杠(gāng)杆的(de)方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世(shì)界不少国家存在(zài)预售制。但是(shì)，重点(diǎn)来了！发达国家(jiā)一(yī)般有严(yán)格的监管保(bǎo)障措施(shī)，开发商(shāng)在(zài)项(xiàng)目(mù)获(huò)得政(zhèng)府批准后才可(kě)以开始销售，买(mǎi)家在购买期房后(hòu)并非(fēi)像中国一样在支付完首(shǒu)付款(kuǎn)后从银行一次性(xìng)贷款支付剩(shèng)余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进(jìn)度(dù)在完(wán)全交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度是需(xū)要(yào)严格的资金监管、分期支(zhī)付以及违约处罚(fá)措(cuò)施(shī)作为保障的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民(mín)众不公平，所以不如(rú)借机取消(xiāo)预(yù)售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售(shòu)制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入(rù)存量时代，取消预(yù)售制度(dù)有助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这需要配(pèi)套房(fáng)企(qǐ)债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场信心和(hé)房地产长效机(jī)制。这(zhè)是(shì)个技(jì)术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能化解这(zhè)个(gè)难题，让房地(dì)产回(huí)归实(shí)体经济和居住属性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的(de)不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的保障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是(shì)向(xiàng)善，是以客(kè)户为(wèi)中心，房(fáng)地(dì)产(chǎn)也不能(néng)例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的(de)事，烂(làn)尾毁三代(dài)，好(hǎo)房(fáng)幸福一家(jiā)人。从这个(gè)角度(dù)，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)、实施现房销售是实现老百姓安居乐业(yè)、社(shè)会长(zhǎng)治久安、行(xíng)业企业健康发展的重(zhòng)大措施(shī)。在(zài)当前的情况下，取消预售(shòu)制要结(jié)合稳楼(lóu)市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期(qī)三好生、新模式(shì)等(děng)综合施(shī)策。

　　作者十(shí)年前在国(guó)务院发展研究中心参与财(cái)税改革方(fāng)案研究时，对预售制(zhì)、房(fáng)地产税、人地(dì)挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进(jìn)行过长(zhǎng)期(qī)系(xì)统的专项研究(jiū)。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确(què)实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第(dì)三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易立(lì)法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分(fēn)层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港(gǎng)还未推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或者(zhě)其他(tā)临时住宅，住房的(de)需求是相当高，不过大多数居民(mín)的储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼(lóu)为(wèi)单位，需(xū)要雄厚的资(zī)金(jīn)实(shí)力才(cái)能购买。虽然(rán)楼宇出(chū)租是(shì)中国香港(gǎng)地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让难(nán)、出租(zū)资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)期(qī)长等问题(tí)。针对这一系列问(wèn)题(tí)，不少地(dì)产(chǎn)商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼宇分(fēn)层出(chū)售。这模(mó)式一经(jīng)推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市民数量(liàng)有所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层(céng)出(chū)售的基(jī)础上，将“按揭”模(mó)式引入房(fáng)地(dì)产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限公司(sī)，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂(zá)货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着独到(dào)的见解，在(zài)努(nǔ)力寻求方法(fǎ)加(jiā)快自身资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明(míng)书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家(jiā)的订金，采用类似租金(jīn)的分期(qī)付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加速了房屋(wū)的(de)建造和销售，也解决了制造商(shāng)的(de)资金问题(tí)，降低(dī)投资风(fēng)险，在(zài)当(dāng)时可谓是(shì)“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的(de)销售(shòu)模式成为(wèi)当时(shí)中国香港房地产市(shì)场(chǎng)的(de)一大特色，纵(zòng)观中国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了核心的(de)住房供(gōng)不应求(qiú)的(de)问题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模(mó)式推动(dòng)了中国(guó)香港(gǎng)楼市几十年繁(fán)荣，但期间也(yě)出(chū)现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部门不断完善、规(guī)范化，建立健全的监管(guǎn)机制(zhì)，促进市场(chǎng)健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因(yīn)建筑费(fèi)用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年(nián)后(hòu)，中国香港管理部(bù)门提升了对于预售楼花(huā)制度的监管，即要(yào)求开(kāi)发商在预(yù)售前(qián)，确(què)保地价款已经全(quán)部支付(fù)，还要证明自身(shēn)有资金等能(néng)力把项目完成(chéng)，资(zī)金需放入(rù)律(lǜ)师所(suǒ)托(tuō)管，支取(qǔ)时需(xū)律所和(hé)建筑师的核准。为(wèi)了防(fáng)止开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资金(jīn)，中国(guó)香港要求律师行在银行开设(shè)的信托(tuō)账户(hù)（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操作等(děng)采取全(quán)透(tòu)明化机制，且(qiě)银行的责(zé)任上升，如出现房(fáng)屋(wū)“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行将成最(zuì)大风(fēng)险方(fāng)，后续需自(zì)身(shēn)推动项目完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国(guó)内地面临住房需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国内地优先(xiān)发(fā)展(zhǎn)重工(gōng)业，强调基础建(jiàn)设，这(zhè)一导向使前期发展工业(yè)化(huà)的进程大(dà)于城市化进程，唯(wéi)有(yǒu)解决(jué)住房基(jī)础(chǔ)等城市化配套问题，才能进一(yī)步推进城市化。但当时推行(xíng)的(de)是“统一管理(lǐ)，统一(yī)分配(pèi)，以租(zū)养房”的福利分房制度(dù)，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增(zēng)速(sù)较慢(màn)，福利分房制度也出(chū)现了分配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福利(lì)分房制度(dù)不再适用于当时的(de)国情。叠(dié)加房地(dì)产市(shì)场(chǎng)面临商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品(pǐn)房供应量小的(de)困境，此(cǐ)时引(yǐn)入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地产市场的一针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引(yǐn)进中国(guó)香港预售商品房制度(dù)，先(xiān)后出台多(duō)项文件，大(dà)力支持国内房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于(yú)进一(yī)步深化(huà)城镇住房(fáng)制度改革，加快住房(fáng)建(jiàn)设的通知》文件(jiàn)，决定(dìng)停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化(huà)的(de)住房新体制，从(cóng)计划经济下的(de)福利(lì)分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房(fáng)。房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)采用预售制，允(yǔn)许开发商卖(mài)期房(fáng)，解(jiě)决(jué)了房企缺少(shǎo)资金(jīn)和开发时间周期长的两大难题，开发商(shāng)以预(yù)售款(kuǎn)撬动下一个项目的(de)开发，形成滚动开(kāi)发模式(shì)，住房供应速度加快(kuài)。自此中国(guó)内地开(kāi)始房(fáng)改(gǎi)货币(bì)化，中国人民银(yín)行(xíng)等多方迅速(sù)出台相(xiāng)关(guān)的信贷政策，支(zhī)持购房(fáng)者，极(jí)大作用(yòng)推动(dòng)了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形(xíng)成契合(hé)中国内地(dì)的商品房(fáng)预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住房建设(shè)。具体来说，是指房地产开发企业将正在(zài)建设中的(de)房屋(wū)预先出售给购房者，由购(gòu)房(fáng)者(zhě)支(zhī)付定金(jīn)或(huò)房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别(bié)于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国内地实践过程(chéng)中，商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)流程为(wèi)：房地产开发(fā)商办理(lǐ)预售许可(kě)证-签订商品房买卖合(hé)同(tóng)-进行备案登记和预(yù)告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中(zhōng)，购(gòu)房者需要一次性付清首付(fù)款，并采用(yòng)银(yín)行贷款的形式一(yī)次性(xìng)付清(qīng)剩余(yú)房款，换(huàn)言之，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进(jìn)度付款有所(suǒ)不(bù)同。对(duì)中国内地的开(kāi)发商而言，预(yù)售制(zhì)商品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化(huà)进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短房企现金(jīn)回笼周期(qī)，同时(shí)增(zēng)加市场商品(pǐn)房供(gōng)应，推动了城(chéng)镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售制在过去20多(duō)年对中(zhōng)国内地房地产市(shì)场的稳步发展起到了(le)重要作用，不仅解决(jué)了房(fáng)地产市场快速发展阶段(duàn)的(de)资金需求，也提高了(le)居民居住水(shuǐ)平(píng)，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到(dào)基本适(shì)居(jū)，住房事业取得巨(jù)大进步(bù)，数十年时间走完(wán)发(fā)达国家几百年(nián)城镇化(huà)路(lù)程(chéng)。改革开放(fàng)以来(lái)，城镇化(huà)进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面(miàn)积由7438平方(fāng)公(gōng)里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇(zhèn)人均(jūn)住房建筑面积(jī)从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已(yǐ)成为(wèi)中(zhōng)国内地商品(pǐn)房(fáng)销售最主要方式(shì)，2005年(nián)中国内(nèi)地商品(pǐn)住宅期(qī)房销售面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了(le)中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房地产行业的(de)发展。中国内地房地产历经二十多(duō)年长周期(qī)繁(fán)荣，行业(yè)各项指标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工面积从(cóng)2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地(dì)产开发(fā)投(tóu)资(zī)完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累计上(shàng)首项和末项的公式是什么，小学等差数列基本的5个公式涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的(de)快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十(shí)年来(lái)房地产也成为(wèi)拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游(yóu)产业(yè)链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的(de)带(dài)动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投(tóu)资占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发(fā)投(tóu)资占固定资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托(tuō)等通道业务，占(zhàn)比超(chāo)过三分之一(yī)。从房地产融资存量占社融存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效应渠道，根据我们的(de)《中国住房市(shì)值(zhí)测算报(bào)告(gào)》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三(sān)国合计的(de)31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国(guó)住房(fáng)市值与(yǔ)股债房市值的比(bǐ)例较高，主要(yào)是因为(wèi)住房(fáng)市值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚(shàng)不成熟(shú)，直接融(róng)资(zī)比例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当前(qián)的(de)负(fù)面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部(bù)分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售制是(shì)对购买者(zhě)的(de)单方面不(bù)公平制度(dù)，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能(néng)交(jiāo)房(fáng)等风险。另外(wài)，购房者和开发(fā)商之间的购(gòu)房合同(tóng)、购房(fáng)者和银行的按揭贷(dài)款合同(tóng)是两个独立的合同关系，如(rú)果开(kāi)发(fā)商发生违(wéi)约，购房者(zhě)只能根据购房(fáng)合同向开发商主张权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷款合同按(àn)时向银(yín)行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引(yǐn)发资金(jīn)链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风(fēng)险，进行(xíng)影响自(zì)身信(xìn)用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发(fā)放方(fāng)，一旦房(fáng)企因为市(shì)场波动或经营不(bù)善，出现资金链断裂等一系列问题(tí)，导致(zhì)“烂(làn)尾”等(děng)情况，而房企通(tōng)过与(yǔ)购(gòu)房(fáng)者签订的预售(shòu)合同(tóng)和(hé)按揭合同，已(yǐ)经(jīng)从银行获得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或(huò)短期不能(néng)还款等，则风险完(wán)全由银行(xíng)承担，银行将(jiāng)面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度(dù)看，购房者(zhě)的预售监管资(zī)金去(qù)哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字(zì)那就是“没(méi)钱(qián)”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市商(shāng)品房预售管理办法》中明(míng)确规定了开发企(qǐ)业预售商品房(fáng)所(suǒ)得款项(xiàng)应(yīng)当(dāng)用于有关的(de)工程建设，商品房预售(shòu)款监管的具体办(bàn)法(fǎ)，由房(fáng)地产管理部门(mén)制定。但多年以来全(quán)国并没(méi)有统一的预售资金(jīn)监管规定，各地实(shí)行“一城(chéng)一策(cè)”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆(qìng)、长沙等(děng)城市(shì)重点(diǎn)监管资金比例为(wèi)总(zǒng)预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照项目(mù)的(de)建安成本(běn)乘以建(jiàn)筑面积或者(zhě)项目工程总额报(bào)价计算(suàn)重点资金。而事实是，不少购房款未进入(rù)监(jiān)管账户(hù)、或(huò)进入(rù)监管(guǎn)账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没(méi)首项和末项的公式是什么，小学等差数列基本的5个公式有资金(jīn)继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还款。那(nà)么，监管账户资金(jīn)如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房(fáng)地产大开(kāi)发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建设(shè)名义，获得监(jiān)管账户拨(bō)付资(zī)金，再由工程方(fāng)将资金转给房企，而拨付的(de)工(gōng)程款，远(yuǎn)超工程(chéng)进(jìn)度所需。通过这些方式套取的(de)资金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金(jīn)流(liú)动性(xìng)，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成(chéng)一(yī)种资金(jīn)循环高周转模式，但一定(dìng)程度上(shàng)把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售(shòu)制(zhì)度呈(chéng)现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购(gòu)房者预付资金，一般设有定金或预(yù)付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支(zhī)付(fù)的预付款比(bǐ)例相对较低(dī)，绝(jué)大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式(shì)发(fā)放(fàng)按揭贷款，一是(shì)按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按照工(gōng)程进度逐渐发(fā)放，购房者(zhě)开始月供；二(èr)是房屋交付(fù)后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提供期(qī)房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护(hù)：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方(fāng)式，一是期房由政府或第三方验收合格并提(tí)供验收凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开发商为购房(fáng)者提(tí)供(gōng)一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　美国期(qī)房定金一定期限内(nèi)无条件(jiàn)返还，最低首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均(jūn)首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金(jīn)或首(shǒu)付(fù)外(wài)，购房者在(zài)房屋(wū)交付后通过按(àn)揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定(dìng)金及首付款(kuǎn)由第三方(fāng)公证行或产权保(bǎo)险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者(zhě)资金可通过申(shēn)请仲裁(cái)取(qǔ)回，且不承担任何(hé)责任与损(sǔn)失。而开发商(shāng)在房(fáng)屋建设过程中的资金全部(bù)来自银行，银行(xíng)根(gēn)据工程进(jìn)度向开发商提供一定比(bǐ)例的(de)贷款，由于开发商挪用资(zī)金直接损害(hài)银(yín)行利(lì)益，银行有充分动机监管(guǎn)开发(fā)商施工进度(dù)。开发商(shāng)在房屋交付时需(xū)取得由政府(fǔ)相(xiāng)关(guān)部门经审查后发放的验(yàn)收(shōu)凭证，通过验收凭证向(xiàng)银(yín)行得到(dào)购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房(fáng)可零首付购房，房(fáng)款按建造工期进(jìn)度支付，按(àn)揭按工期放款后(hòu)还贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利(lì)率，开发商或购房者(zhě)可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获批后即可预售(shòu)房屋(wū)。签署购房合同前(qián)，购房(fáng)者需支付约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签(qiān)订合同后定(dìng)金退还(hái)。如由于任(rèn)何原因不能购买，定(dìng)金(jīn)按照(zhào)德国法律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支付(fù)公证费和土地(dì)交(jiāo)易税，分别(bié)为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包(bāo)含在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国(guó)没有规(guī)定最(zuì)低首(shǒu)付比(bǐ)例，可零(líng)首付购房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国也采取(qǔ)按工期支付房款的(de)制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公证(zhèng)后(hòu)、主体(tǐ)完工、内部水暖电路(lù)完(wán)工、窗户玻(bō)璃(lí)完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比(bǐ)例可(kě)能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行按施工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房者一定使用期限，期限结束(shù)后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德(dé)国(guó)保险公司针对期房设计了(le)两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋(wū)出(chū)现重大延期或(huò)重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发(fā)商破产，由保险公(gōng)司(sī)负责(zé)相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机(jī)制，交房前付款(kuǎn)比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双方律师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立合同(tóng)前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一名律师，负(fù)责沟通期房交易中的房产、资(zī)金、合(hé)同(tóng)等(děng)各个环节，各(gè)环(huán)节内容确认无(wú)误后签订首付(fù)交换(huàn)合(hé)同。

　　定金方(fāng)面，英国设置(zhì)了(le)10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财务、经(jīng)营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方(fāng)式(shì)，但是交房(fáng)前(qián)付款比例相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节(jié)，英国规定(dìng)房(fáng)屋(wū)必(bì)须(xū)经过房产公证公(gōng)司的(de)检验(yàn)验收后才能交付，交付后(hòu)方可按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资金监管极(jí)为严格，资金也由(yóu)律师监(jiān)管，在确认(rèn)工程进度(dù)、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在(zài)进(jìn)入开(kāi)发商(shāng)账户前经(jīng)过(guò)两道关口，有利于保障购房者(zhě)资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设(shè)置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时(shí)，开发商必须(xū)完成“预售(shòu)房定金保全(quán)措施”，交(jiāo)房(fáng)前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返(fǎn)还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束(shù)后由(yóu)于房屋(wū)供给(gěi)严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会(huì)上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是(shì)唯一一部规(guī)范期房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部(bù)分，法(fǎ)律要求开(kāi)发商必(bì)须完成定金(jīn)保全措施才可预(yù)售(shòu)。什(shén)么(me)是定金保(bǎo)全(quán)措施？即买卖双方签(qiān)订购房合同时(shí)，开(kāi)发商(shāng)向金(jīn)融机(jī)构或指定保证机构或保(bǎo)险机构签订定金保证(zhèng)委托合同(tóng)，设置购(gòu)房者定金的保证(zhèng)或(huò)保险(xiǎn)，并将相应(yīng)的保证金证明(míng)书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措(cuò)施保(bǎo)护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金(jīn)融机构或保证(zhèng)机构(gòu)或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开(kāi)发商需(xū)向购(gòu)房(fáng)者赔付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除(chú)定金(jīn)外的剩余(yú)房款在交(jiāo)房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房(fáng)款的订(dìng)金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资金进银行(xíng)专(zhuān)门项目资金账户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权(quán)合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则进一步(bù)签(qiān)订购买(mǎi)合同，不(bù)执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及(jí)印花税(shuì)，同时购房者向银(yín)行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房(fáng)同样采取按工程进度(dù)付款的方式，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了(le)统一详(xiáng)细(xì)规定，要求所有开发(fā)商遵守(shǒu)，支(zhī)付节点(diǎn)一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭(jiē)贷款也依照工程进(jìn)度(dù)放(fàng)款，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，购(gòu)房者的订(dìng)金(jīn)与付款会存(cún)入银行专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金(jīn)提取(qǔ)须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的(de)房屋保(bǎo)修期，此后购(gòu)房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了(le)政策出(chū)手临(lín)界(jiè)点，重点是(shì)保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大(dà)对刚需和改善型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象(xiàng)，重点是保交楼(lóu)保(bǎo)复(fù)工(gōng)保民生，给予强有力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在(zài)起，对还在正常运(yùn)转的房企包括民营(yíng)企业，加(jiā)大支持(chí)力(lì)度(dù)，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个行业，为每个房(fáng)企配套(tào)AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复(fù)杂性和(hé)人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)。长效(xiào)机(jī)制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和(hé)房地产税。定(dìng)金环节，建立开发商违(wéi)约后定金保(bǎo)护机制(zhì)，如将已(yǐ)支付定(dìng)金冻(dòng)结(jié)至房屋(wū)交付阶段(duàn)，保障(zhàng)购(gòu)房者定金(jīn)安(ān)全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以(yǐ)及重大缺陷等(děng)情况提供充分的保(bǎo)障。余款支付环节(jié)，建立按工(gōng)程(chéng)进度付款机制或(huò)交房后按揭贷款机制(zhì)，充分(fēn)保(bǎo)护购房(fáng)者的权益。资金监管环(huán)节，引(yǐn)入(rù)独(dú)立(lì)于开(kāi)发商、银行的(de)第三(sān)方资金监(jiān)管机(jī)构，或由政府相关部门直(zhí)接监管，以此防止资金(jīn)挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保修期(qī)制度。保(bǎo)修期内，开发商(shāng)应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费(fèi)维修(xiū)，购房者在(zài)保修期结束(shù)后支付(fù)尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时代(dài)，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和(hé)诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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