近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的(de)REITs产品(pǐn)，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特(tè)征之(zhī)一(yī)，稳定分(fēn)红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经(jīng)营活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流、可(kě)供分配现(xiàn)金等指标(biāo)，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权(quán)到期后不再产生现金收益，特(tè)许经营权分红(hóng)目(mù)前已包(bāo)含了利润分配和本(běn)金的归还，在选择投(tóu)资标的(de)时应了解(jiě)资产类型和(hé)分(fēn)红(hóng)的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息(xī)日，此外(wài)尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配情况尚未公布(bù)。整(zhěng)体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金(jīn)额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责(zé)人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为持有期分(fēn)红(hóng)收益，以及基金份(fèn)额交易价(jià)格的(de)变化。基金(jīn)份额二级(jí)市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况及市(shì)场因素的(de)综合影响，较(jiào)易引(yǐn)起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预(yù)期(qī)则(zé)更有规律可循。公募(mù)REITs的(de)分红主(zhǔ)要来自(zì)基础设施(shī)资(zī)产的(de)经营现金流，投资(zī)人通过基金募(mù)集(jí)材料和信(xìn)息披露文件，结合行业及市(shì)场情况(kuàng)，可以分析基础设(shè)施项目(mù)的经营业绩，作(zuò)为进行投资决(jué)策的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基(jī)金(jīn)份(fèn)额二(èr)级市场价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额(é)持有人实际获(huò)得的现金收(shōu)益，对于长期投资者更具(jù)参考价值。”中金(jīn)基(jī)金相关负责(zé)人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副(fù)总监(jiān)李华平也(yě)表(biǎo)示，根(gēn)据《公开(kāi)募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及(jí)相关法规要(yào)求，基(jī)础设(shè)施基金(jīn)应(yīng)当将90％以上合并后基金(jīn)年度可分配(pèi)金额以现金形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分(fēn)红(hóng)机制体现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投(tóu)资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级(jí)市场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分红要(yào)求，分红类似于债(zhài)券派息(xī)，但不(bù)等同于债券的固定利息回(huí)报，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资(zī)者的角(jiǎo)度来(lái)看，一方(fāng)面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品类，为资产配(pèi)置多元化提供抓手，具有较强的配(pèi)置价值(zhí)。另(lìng)一方面，公募REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮助机构(gòu)投资(zī)者(zhě)稳(wěn)定收益(yì)。机构投资者公币值是什么意思，硬币的币值是什么意思募REITs能够通过分(fēn)红获(huò)取相(xiāng)对于投(tóu)资债券相对(duì)高(gāo)的收益性，在有效(xiào)控制(zhì)风险的前提下(xià)，增币值是什么意思，硬币的币值是什么意思厚(hòu)资产(chǎn)包(bāo)收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除(chú)了投资收益(yì)“落(luò)袋为(wèi)安(ān)”外(wài)，市(shì)场对于未来分红水平的预(yù)期，也是(shì)影响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的(de)二(èr)级市场(chǎng)表现(xiàn)看，截(jié)至4月(yuè)21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ)票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了2022年年报(bào)，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏观经(jīng)济(jì)的(de)影(yǐng)响，可分配金额(é)完成率不(bù)达预期，一定(dìng)程度上影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市场的价格。”李(lǐ)华平(píng)称(chēng)，公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格波动(dòng)受多重(zhòng)因素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一(yī)，而稳定的分红有利于吸(xī)引(yǐn)投资(zī)者参与公(gōng)募(mù)REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示，近(jìn)期经济(jì)预(yù)期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股(gǔ)票(piào)和债(zhài)券(quàn)回归(guī)的过程(chéng)；另一方(fāng)面(miàn)，基础设施(shī)项(xiàng)目(mù)的经(jīng)营业绩相对经济活力的改善有一定的(de)滞(zhì)后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分(fēn)红除(chú)权日(rì)，将(jiāng)对(duì)基金份额(é)的(de)开(kāi)盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调(diào)减处理，调减金(jīn)额根(gēn)据单位基金份额的(de)分(fēn)红金额进行计算。除权操作(zuò)是对(duì)分红前(qián)后基(jī)金份额净值变化的(de)修正，使投资人(rén)在基金分红(hóng)前后均可以获得(dé)公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期(qī)投资(zī)的信心(xīn)，同时需结合持有产品的特性，关注二(èr)级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体收益的(de)影响程(chéng)度。”中(zhōng)航(háng)基金相关(guān)人士也称(chēng)。

　　特(tè)许经营权(quán)分红包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提(tí)是本金(jīn)之上的增值部分不同(tóng)，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分(fēn)派(pài)”更为准确，分派的是本金与增值两个部(bù)分，两个部分(fēn)之间的(de)比(bǐ)例是变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红差(chà)异(yì)很大(dà)，大多数(shù)普通投资者可能把“分派”金额(é)误认为(wèi)是持续分(fēn)红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期(qī)后(hòu)基金(jīn)价值面临极大不确定性，这(zhè)是(shì)该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目(mù)前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类和产权类两大资产类型，持有产权(quán)类产品的(de)收益主要(yào)包括每年(nián)的(de)现金分(fēn)红及(jí)资产增(zēng)值的收益，而(ér)持有特许经营(yíng)类(lèi)产品(pǐn)的(de)收益主要来自项(xiàng)目每年的(de)现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利(lì)润分配(pèi)和本(běn)金的归还，两者的比率也是变(biàn)动(dòng)的，对特(tè)许(xǔ)经营权类资产的公募(mù)REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资(zī)收益(yì)。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择投资标的(de)时，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表示，从细(xì)分来看(kàn)，各类公募REITs分红因(yīn)底层资(zī)产(chǎn)属性不同(tóng)而形(xíng)成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分(fēn)红相对(duì)较多，债性(xìng)偏强。而产权类的(de)公(gōng)募REITs分(fēn)红主要为“收(shōu)益”，更(gèng)看重底(dǐ)层资(zī)产的价(jià)值增值(zhí)，所以相对(duì)股性偏强(qiáng)。普通(tōng)投(tóu)资者在选择公募(mù)REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产品的(de)二级市场价格和分红(hóng)有合理预期(qī)。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营项目在经营权到期后不再能产生现(xiàn)金收益，因此(cǐ)将可(kě)供分配金额的分配(pèi)理解为(wèi)“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个(gè)特(tè)点，剩余(yú)经营期限较短(duǎn)的特(tè)许经营项目，通(tōng)常具备更高(gāo)的分派率水平。对(duì)于剩(shèng)余(yú)期限较(jiào)长的特许经营权项目，即(jí)使(shǐ)分派率(lǜ)相(xiāng)对较低，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提(tí)醒投资(zī)者注(zhù)币值是什么意思，硬币的币值是什么意思意，特许经营权项目的分派(pài)金额(é)包含了(le)投资本金，在不进行扩募的情况下，基金(jīn)份额(é)单价随着(zhe)分派进度逐(zhú)年下降是正常现象(xiàng)，投资(zī)特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收益(yì)来自(zì)项目剩余期限(xiàn)产生的现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期(qī)后(hòu)通过对建筑的更新改造或(huò)补缴土(tǔ)地出让金(jīn)等追加投资(zī)，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在基础资产(chǎn)的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估(gū)项目底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时点(diǎn)，多位业内(nèi)人(rén)士还表示，在产品分(fēn)红(hóng)期，投资者(zhě)可以(yǐ)观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现金(jīn)、内部收益率等指标，来观(guān)察和(hé)评估项(xiàng)目(mù)底层资产的(de)运营情(qíng)况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有两个：一是年(nián)报(bào)中披(pī)露的经营活动现金(jīn)流，二是可供分配现金，二者存在本(běn)质性区别。经营活动(dòng)产生的现金净(jìng)流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现(xiàn)金(jīn)流，基于企业(yè)本(běn)身经营(yíng)活(huó)动产生；可供分配的现金实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现金影(yǐng)响利润表(biǎo)的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得(dé)到的账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价值体现在(zài)相对(duì)股债市场(chǎng)独立的资产配置(zhì)功能，比较适合长期持有。建议投资者对经(jīng)营权类的资产可以更多关注内部收益率的高低，对产权类(lèi)的资产更多(duō)关注分(fēn)派率(lǜ)高低(dī)。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来(lái)自底层资产的经营净现金流，所以底层资产运营(yíng)情况直接影响(xiǎng)投资回报(bào)，投资者可综合(hé)考虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管理机构实(shí)力(lì)、公(gōng)募基金管理人(rén)实力等(děng)多重因(yīn)素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募(mù)REITs进入密(mì)集(jí)分红期，由(yóu)于分红交(jiāo)易带(dài)来(lái)的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接(jiē)连(lián)回调，建议投资者关(guān)注有基(jī)本面支撑、填权效(xiào)应(yīng)相对(duì)明显、同时分(fēn)红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可(kě)供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募集材料中披(pī)露预测进行比较(jiào)分析，结合经(jīng)济及市场的实际环境，对(duì)基础(chǔ)设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进(jìn)行判断。”中金(jīn)基金(jīn)上述负责人也称。

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