近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额(é)的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士(shì)对此表(biǎo)示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定分红体现出该类产品长期(qī)投资(zī)价值，通(tōng)过观测经营活动现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒(xǐng)普通投资(zī)者注意(yì)，与(yǔ)产权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产生现金(jīn)收益(yì)，特许经营权分红目前(qián)已包含了利润分配(pèi)和本(běn)金的(de)归(guī)还，在(zài)选择投资标的时应了解资产类型和(hé)分(fēn)红的(de)特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集(jí)分(fēn)红(hóng)期(qī)，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出了高比(bǐ)例(lì)的(de)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可(kě)供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要(yào)收益来(lái)源(yuán)为持有期(qī)分红收益，以及基金(jīn)份(fèn)额(é)交易价格的变化。基(jī)金份额二级(jí)市场价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况(kuàng)及(jí)市(shì)场因素的综(zōng)合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基(jī)金(jīn)分红预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集(jí)材料和信息披露文件(jiàn)，结合(hé)行业及(jí)市(shì)场情况，可以分(fēn)析基础设施项目的(de)经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份额二级市场价格变(biàn)化导致的浮(fú)盈或浮(fú)亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实(shí)际获得的现(xiàn)金(jīn)收益，对于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副(fù)总监李华平也表示，根据《公开募集基(jī)础设施证券投资基金(jīn)指引（试(shì)行）》及相(xiāng)关法规要(yào)求(qiú)，基础设施(shī)基金应(yīng)当将90％以上合并后基金年度可分配(pèi)金(jīn)额以现金形式分配给投资者，强制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳(wěn)定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特点。二(èr)级(jí)市场价格反映这类(lèi)产(chǎn)品“股性”的(de)一面，分红体现了这(zhè)类产(chǎn)品的“债性”特(tè)点。公募(mù)REITs有强制分红要求(qiú)，分(fēn)红类(lèi)似(shì)于债券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而(ér)是由可供分(fēn)配现金决(jué)定。

　　从机构投资(zī)者的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类(lèi)，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分红能(néng)够(gòu)帮助(zhù)机构投资者稳定收(shōu)益。机构投(tóu)资者公募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投资(zī)债券相(xiāng)对高(gāo)的(de)收益性(xìng)，在有效控制风(fēng)险(xiǎn)的前提下，增厚(hòu)资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红(hóng)水平的(de)预期，也是影响REITs基(jī)金二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的(de)二级市场表(biǎo)现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主(zhǔ)要股票和债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观经(jīng)济的(de)影(yǐng)响，可分配金额完成率(lǜ)不达(dá)预(yù)期，一定(dìng)程(chéng)度上影(yǐng)响了公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价(jià)格(gé)波(bō)动受多重因素(sù)的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因素之一，而(ér)稳定的分红有(yǒu)利于(yú)吸引投(tóu)资者参与(yǔ)公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关(guān)负责人(rén)也表示，近期经济(jì)预期恢(huī)复，一方面市场(chǎng)热点(diǎn)呈现向股票和(hé)债券回归的过程(chéng)；另一方面，基础设施项(xiàng)目的(de)经(jīng)营业绩相对经济活力的改善有(yǒu)一定(dìng)的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份(fèn)额的(de)开盘指(zhǐ)导价做(zuò)调减处理，调减金额根据单位基(jī)金(jīn)份额的(de)分红金额(é)进(jìn)行计(jì)算。除权操作是对分红前后基金份额净值(zhí)变化(huà)的修正(zhèng)，使(shǐ)投资人在基金(jīn)分(fēn)红前后均可(kě)以获得公(gōng)平的(de)投资机会(huì)。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投资者长期投资(zī)的信(xìn)心(xīn)，同时需结合持有(yǒu)产(chǎn)品的特性(xìng)，关注(zhù)二级市场扰动对(duì)整(zhěng)体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权(quán)分红包括利润分配和本金(jīn)归还(hái)

　　普通投资者应了解底层(céng)资产情况

　　多(duō)位业(yè)内人(rén)士还(hái)提(tí)醒，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红前(qián)提(tí)是(shì)本(běn)金之(zhī)上的增值部分不同(tóng)，特许经营(yíng)权(quán)REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派(pài)的(de)是本金与增(zēng)值两个部分，两个部分之(zhī)间的比例是变(biàn)动(dòng)的，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红差异(yì)很大(dà)，大多(duō)数普通投(tóu)资者可(kě)能(néng)把(bǎ)“分派”金(jīn)额误(wù)认为是(shì)持续分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年(nián)、60年等(děng)合同年限到期(qī)后基(jī)金(jīn)价值面(miàn)临极大不确定性，这是该类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有(yǒu)特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类和(hé)产权类两大资产类(lèi)型，持有产权类产品的收益主要(yào)包括(kuò)每年的现(xiàn)金(jīn)分红(hóng)及资产(chǎn)增值的收益，而持(chí)有特许经(jīng)营类(lèi)产品的(de)收益(yì)主要来(lái)自项目每年的现金(jīn)分红。其中，特许经营权类(lèi)资产的分红包括了(le)利润分(fēn)配和本(běn)金的归还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特许经营(yíng)权类(lèi)资产(chǎn)的(de)公募REITs可以(yǐ)内部收东北电力大学专科什么专业最好就业，东北电力大学专科什么专业最好找工作(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量投资(zī)收(shōu)益。普通投资者在选择(zé)投资标的(de)时，应了(le)解公(gōng)募REITs底(dǐ)层(céng)资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来(lái)看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而(ér)形(xíng)成区别。特许经营权(quán)类的(de)公募(mù)REITs产品因(yīn)其(qí)分红相(xiāng)当于包含(hán)“本金(jīn)+收益(yì)”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产权类的(de)公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层(céng)资(zī)产的(de)价值增(zēng)值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通(tōng)投(tóu)资者在选择公募(mù)REIT时(shí)，需要考虑底层资(zī)产属性(xìng)，对所选择产(chǎn)品的二(èr)级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责(zé)人(rén)也认(rèn)为(wèi)，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经(jīng)营项(xiàng)目在(zài)经营权(quán)到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额(é)的(de)分配(pèi)理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许(xǔ)经(jīng)营项目，通常具备更高的(de)分派率水平。对于剩余期(qī)限(xiàn)较长的特许经营(yíng)权项目，即(jí)使分(fēn)派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目的分(fēn)派(pài)金额包含了投资本金，在(zài)不进行扩募的情(qíng)况下，基金份额(é)单价随着分派(pài)进(jìn)度逐年(nián)下降(jiàng)是(shì)正常现(xiàn)象，投资(zī)特许经营权REITs的(de)收益来自项(xiàng)目剩余期(qī)限产生的现金流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经营项目相(xiāng)比(bǐ)，产权类项目的(de)土地或建筑(zhù)的(de)剩余使用(yòng)年限一般较长，再加(jiā)上到(dào)期后(hòu)通过对建(jiàn)筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有(yǒu)机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的(de)假设反映在基础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益率等指标

　　评估项目(mù)底层资产(chǎn)运(yùn)营情况

　　在基(jī)金分红的(de)时点，多(duō)位业内(nèi)人士还表示，在产(chǎn)品分红期(qī)，投资者(zhě)可以观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、东北电力大学专科什么专业最好就业，东北电力大学专科什么专业最好找工作内部收(shōu)益(yì)率等指标，来(lái)观察和评估项目底层资产的(de)运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年报指标中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一是年报中(zhōng)披(pī)露的(de)经营活(huó)动现金流(liú)，二(èr)是可供(gōng)分配现金，二者存(cún)在(zài)本质性区别(bié)。经营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现(xiàn)金流，基于企(qǐ)业本身(shēn)经营(yíng)活动产生(shēng)；可供分配的现金(jīn)实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表(biǎo)的项目(mù)进(jìn)行调整，加期初(chū)现(xiàn)金(jīn)，最终得到的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择(zé)，投资价(jià)值体(tǐ)现在相对股债市场独立的资产配(pèi)置功能，比较适合(hé)长期(qī)持有。建议投资者(zhě)对经营权类的资产可以更多关注内部收益率的高低，对产权类的资(zī)产更(gèng)多(duō)关注分(fēn)派率高低(dī)。因为公募REITs可(kě)分配(pèi)收益(yì)主要(yào)来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直接(jiē)影响(xiǎng)投资回报，投资(zī)者可综(zōng)合考(kǎo)虑原始权益(yì)人(rén)综合实(shí)力、运营管理(lǐ)机(jī)构(gòu)实力、公募基金管理人(rén)实力(lì)等多重(zhòng)因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易带来的短期(qī)博弈(yì)机会仍在，叠加此前市(shì)场接(jiē)连回调，建议投资者关注(zhù)有基本面支撑、填(tián)权效应(yīng)相对明显、同时分红规模较为可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次(cì)年(nián)的可供分(fēn)配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际(jì)分红金额与募集材料中披(pī)露预(yù)测(cè)进(jìn)行比较分析，结合经(jīng)济及市场的实际(jì)环境，对基础设施(shī)项(xiàng)目(mù)的(de)运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断(duàn)。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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