导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国(guó)地产步入(rù)大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十(shí)年是中国房(fáng)地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商(shāng)品住宅销售(shòu)面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰(qià)逢近(jìn)年地(dì)产持续低景气，有关中国地产(chǎn)是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真实情况(kuàng)，据(jù)此判(pàn)断(duàn)中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国地(dì)产存量极度(dù)过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国房子是(shì)否真的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上住(zhù)建部(bù)披露的(de)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中(zhōng)还包括(kuò)大量(liàng)城镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)中国城(chéng)镇居民(mín)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房(fáng)所能(néng)满(mǎn)足，它与房(fáng)屋(wū)质量、居住(zhù)面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中国(guó)的人均住宅间(jiān)数(shù)较(jiào)发达国(guó)家还有很大差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不意(yì)味着中国住(zhù)宅市(shì)场已经(jīng)饱和。

　　我们测算(suàn)发(fā)现中国城镇(zhèn)居民户均(jūn)1套房，其中每(měi)户持有(yǒu)商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中(zhōng)国家庭户均住(zhù)宅的数据(jù)，我们(men)根据(jù)商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目(mù)前城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房(fáng)顺(shùn)利(lì)交(jiāo)付，直至2024年(nián)，中(zhōng)国每户(hù)城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户(hù)户有(yǒu)房(fáng)，然而事实上(shàng)中国住(zhù)宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市(shì)场的住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平衡，是因为户均一(yī)套房(fáng)无法满足流动人口的租(zū)赁和置业需求。全(quán)国总人(rén)口的近(jìn)三成都(dōu)是流动(dòng)人口(kǒu)，流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱(qián)，在(zài)老(lǎo)家(jiā)买房，从(cóng)而产(chǎn)生了额(é)外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模(mó)缩小，一人(rén)户、两(liǎng)人户占(zhàn)比不(bù)断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新(xīn)户购房需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日(rì)益明(míng)显，区域(yù)经济资源分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平(píng)方(fāng)米的(de)住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅的(de)改造势在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积均较发(fā)达国家(jiā)有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产步入(rù)大(dà)分化时(shí)代而(ér)非(fēi)停滞期(qī)。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给存(cún)在不足，这是(shì)过去二十年房价(jià)快速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么当(dāng)下房地产大分化时代已至，大分化(huà)时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅(zhái)质量供需(xū)冲突。

　　地(dì)产大(dà)分化必(bì)将体现在不(bù)同能级城市之间(jiān)，不同区域(yù)板块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有(yǒu)近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，引发热议(yì)。从(cóng)2月以来，各大(dà)城(chéng)市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的(de)房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在不足(zú)？可(kě)惜由于住宅存量数据(jù)并(bìng)未公布，我们无(wú)法(fǎ)直接知晓具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)住宅套数(shù)，回答(dá)当前的房(fáng)子是否真(zhēn)的过(guò)剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市场(chǎng)会(huì)如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效观察中国户均拥(yōng)有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判断站(zhàn)不住脚

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全国(guó)自然灾害综合风(fēng)险普查工(gōng)作(zuò)情况为(wèi)主题的新闻发布会上，负(fù)责人对外披露(lù)：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设(shè)行(xíng)业获取了全国近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数据(jù)以及(jí)80多万(wàn)处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋(wū)占9成(chéng)以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋(wū)实际(jì)仅(jǐn)有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等(děng)非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普(pǔ)查数据(jù)公布了中国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户(hù)居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量有关(guān)，更与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积(jī)字母圈什么意思 字母圈都是怎么找到的、配套设施等(děng)因(yīn)素密切相关(guān)。单(dān)单从人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数不能完(wán)全(quán)反映出城(chéng)镇居民的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位(wèi)购买(mǎi)成(chéng)套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是(shì)城镇居民(mín)宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)住宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大类(lèi)，一类(lèi)是商品住宅，另(lìng)一类是(shì)保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有两处(chù)可(kě)以直接公布，一(yī)是每年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来(lái)源(yuán)（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要(yào)用(yòng)到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年(nián)，1998年之前(qián)商品住宅数量极少(shǎo)，可(kě)忽略(lüè)不(bù)计。估算城镇居民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数(shù)相加(jiā)，我(wǒ)们就能够得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二(èr)步(bù)，根据城镇居(jū)民拥有的商品住宅(zhái)和非商品住宅(zhái)比例(lì)，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商(shāng)品住宅总数除(chú)以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商品住宅(zhái)套数(shù)/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二(èr)、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住宅(zhái)存(cún)量(liàng)到(dào)底有多少，目前缺乏(fá)一个准确统(tǒng)计(jì)。我们(men)利用既有统计数据，大致测(cè)算(suàn)得到中国存量房地产(chǎn)套数，并进一(yī)步(bù)推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产(chǎn)销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成(chéng)。本文去(qù)除商(shāng)品住宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)套数(shù)里的(de)期(qī)房(fáng)销售，得到(dào)商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅现房(fáng)套数(shù)计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销售(shòu)额(é)。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到交房后装(zhuān字母圈什么意思 字母圈都是怎么找到的g)修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅现房套(tào)数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我们(men)需要进一(yī)步推算中国(guó)城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据显示(shì)中国城(chéng)镇居(jū)民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭(tíng)租(zū)赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅和购(gòu)买二(èr)手房都是(shì)商(shāng)品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房加(jiā)总，得到商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)居民所有住宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品(pǐn)住宅增(zēng)幅(fú)为过去十年变(biàn)化(huà)幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例，从而(ér)我们(men)估算(suàn)出2022年(nián)商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已(yǐ)购(gòu)期房，中(zhōng)国(guó)平(píng)均每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利，已购期房会(huì)在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程(chéng)度，“户(hù)户有房”是否(fǒu)意味着(zhe)中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至(zhì)意味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不(bù)意味着住宅(zhái)市(shì)场供需平衡

　　需要有(yǒu)多(duō)余(yú)住宅来满(mǎn)足因人口流动、居(jū)民换(huàn)房等因素(sù)产生的住宅(zhái)需求。因(yīn)此(cǐ)，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验(yàn)来看(kàn)，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和(hé)韩(hán)国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造(zào)成人(rén)口净流入地的住(zhù)宅市场(chǎng)供不(bù)应求，造成房价或房租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七(qī)普(pǔ)指(zhǐ)出(chū)中国的(de)流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的中国(guó)城乡人口流动(dòng)调查(chá)数据(jù)显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工(gōng)作(zuò)的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸(xī)引(yǐn)打工(gōng)人，但高房价迫使(shǐ)打工人(rén)回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占(zhàn)据两套房(fáng)，在高(gāo)房价的大(dà)城市租赁一套房，在(zài)房价(jià)较低的县城购买(mǎi)一(yī)套房。所以说户(hù)均一套房无法(fǎ)满足庞(páng)大流动人口的租(zū)赁(lìn)与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二(èr)）字母圈什么意思 字母圈都是怎么找到的>至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国(guó)的城(chéng)镇住宅(zhái)中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民(mín)住宅是(shì)2000年以前建成(chéng)，其中又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大(dà)等问题(tí)，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧(jiù)，给(gěi)住户的生活带来(lái)了很大的不便和(hé)安全隐患，并且居(jū)住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的(de)家(jiā)庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的(de)老旧小(xiǎo)区很(hěn)难满足现代生活需求(qiú)，在未(wèi)来大都会被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二(èr)居(jū)室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这(zhè)与城(chéng)市土地(dì)资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均住宅面积(jī)扩张(zhāng)是未(wèi)来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑两(liǎng)年(nián)间农民带房(fáng)进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过一半的(de)家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积小于(yú)均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米(mǐ)，不(bù)及全国人均水平(píng)的(de)一半。若(ruò)去除20％的公摊(tān)，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市将人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在(zài)住(zhù)宅困难(nán)问(wèn)题。

　　若(ruò)人(rén)均(jūn)可使用住宅(zhái)面积为40平，即人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前(qián)至少新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比发达国(guó)家人(rén)均住宅(zhái)面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德(dé)国和英国都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积后(hòu)，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户(hù)人口，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未(wèi)来地产(chǎn)还(hái)会有(yǒu)需求么(me)？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户(hù)均(jūn)1套房，看似已经户户(hù)有房。即(jí)便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动态(tài)趋势演绎(yì)，决(jué)定了中(zhōng)国(guó)未来地产仍(réng)有需(xū)求释放。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主要来(lái)自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多(duō)，新户(hù)购房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)人口数不断(duàn)下降，六(liù)普(pǔ)显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而(ér)七(qī)普显示城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.62人(rén)/户，一人户、二人户(hù)的占比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户数会因户(hù)均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明(míng)显，资(zī)源和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都市(shì)圈中心(xīn)城市流(liú)入，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流(liú)入。人(rén)口迁移(yí)势必(bì)涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带(dài)来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生人口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要受(shòu)益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分点；原公(gōng)有住宅家庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需求(qiú)增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买(mǎi)了(le)商品住宅(zhái)。租房(fáng)、购买经济适用(yòng)房和其他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城(chéng)中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必(bì)会(huì)进(jìn)一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破(pò)旧的(de)城中村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物(wù)业管理(lǐ)，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善性需求有待(dài)释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还(hái)将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受(shòu)限于资金，倾向于中(zhōng)小户型(xíng)。已(yǐ)有(yǒu)住宅家(jiā)庭希望提高生活品质(zhì)，以小换大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经(jīng)济(jì)工作会议明(míng)确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因素，中国的(de)人均住宅间数较其他(tā)国(guó)家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度(dù)与经(jīng)济水平有着(zhe)密切正向联系。随着经济发展水平的(de)提高(gāo)，中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积将随(suí)之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住宅供给存(cún)在不(bù)足，供需出现错配(pèi)，这是过(guò)去二(èr)十年房价快速上涨基石(shí)。那么未来将是住(zhù)宅质量的(de)供需冲(chōng)突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种(zhǒng)分(fēn)化(huà)不单(dān)局限(xiàn)于城市能级之间(jiān)差异，优质小(xiǎo)区和老旧(jiù)二手房之(zhī)间的差异也将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速(sù)可能超预期(qī)。

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